臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度重訴字第38號
原 告 國軍退除役官兵輔導委員臺東農場
法定代理人 涂承澤
訴訟代理人 籃健銘律師
被 告 臺灣土地開發股份有限公司
法定代理人 邱復生
訴訟代理人 郭宗雄
簡燦賢律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院民國於106年5月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落花蓮縣吉安鄉海濱段第769、770、771、772、773、774、775、776、777、778、779、780、782、783、785、786、786之2、794、796、797、798、799、806、807、808、809、810、811、812、814、823、823之1、824、825、826、827、828、829、830、830之1、831、832、833、834、835、836、837、838、839、840、841、842、843、843之1、844、844之1、845、845之1地號土地及花蓮縣○○鄉○○段○0○0○0地號土地上如附圖所示斜線部分之所有地上物（即附圖所載各地號使用面積清冊所示管理室、馬廄、水塔及貨櫃、家禽區、植被、水池、木橋、種植區等地上物）清除，並將上開土地騰空返還予原告。被告應自民國105年7月15日起至返還上開土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟參佰伍拾陸元。
被告應給付原告新臺幣柒萬肆仟壹佰參拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。本判決第二、三項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾捌萬伍仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告於起訴時之法定代理人為何興隆，嗣於訴訟繫屬後變更 為涂承澤，且變更後之法定代理人於民國105年10月26日提 出書狀聲明承受訴訟乙情，有國軍退除役官兵輔導委員會 105年9月14日輔人字第1050074579號函、民事聲明承受訴訟 狀等件附卷可稽（見本院卷第112至115頁）。是原告之法定 代理人既已變更為涂承澤，並由其聲明承受訴訟，自應准許 。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求：㈠被告應將坐落 花蓮縣吉安鄉海濱段第769、770、771、772、773、774、 775、776、777、778、779、780、782、783、785、786、 786之2、794、796、797、798、799、806、807、808、809 、810、811、812、814、823、823之1、824、825、826、 827、828、829、830、830之1、831、832、833、834、835 、836、837、838、839、840、841、842、843、843之1、 844、844之1、845、845之1地號土地及花蓮縣○○鄉○○段 ○0○0○0地號土地（面積合計約為82,444.09平方公尺，下 合稱系爭土地）上之一切地上物全部清除（惟實際占用面積 仍以實測為主），並將占用部分之土地返還予原告；㈡被告 應自105年7月15日起至返還土地之日止，按月給付新臺幣（ 下同）88,794元予原告；㈢被告應給付原告444,810元；㈣ 訴訟費用由被告負擔；㈤願供擔保，請准宣告假執行等語， 嗣於本院審理時變更訴之聲明，請求：㈠被告應將系爭土地 上如附圖所示斜線部分之所有地上物（即附圖所載各地號使 用面積清冊所示管理室、馬廄、水塔及貨櫃、家禽區、植被 、水池、木橋、種植區等地上物）清除，並將上開土地騰空 返還予原告；㈡被告應自105年7月15日起至返還土地之日止 ，按月給付88,794元予原告；㈢被告應給付原告444,810元 ；㈣訴訟費用由被告負擔；㈤願供擔保，請准宣告假執行等 語（見本院卷第293至294頁）。經核原告所為訴之變更，屬 擴張應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地為中華民國所有，管理機關為原告 ，原告於99年7月間與被告及花蓮縣政府簽訂「行政院國軍 退除役官兵輔導委員會花蓮農場農作物委託經營契約書」（ 下稱系爭契約），約定於99年7月15日起將系爭土地委託被 告經營種植農作物，委託經營期間為99年7月15日至105年7 月14日止，為期6年。然被告於委託經營期間，於未取得原 告同意下，擅自挖設生態池、未依設計圖說興建馬廄，更將 馬廄改建為景觀餐廳，嚴重破壞系爭土地之地形、地貌，且 生態池及景觀餐廳等顯非農業設施之用，已違反系爭契約第 5、7、11條之規定。原告於查悉被告擅自挖設生態池後，旋 於104年6月15日發函要求被告應依約於104年7月31日前回復 原狀，詎被告竟置之不理，原告故於104年8月10日以被告有 系爭契約第17條第4款之違規事由，提前於104年8月1日終止 系爭契約。原告既已合法終止系爭契約，且兩造間約定之委 託經營契約期間已於105年7月14日屆滿，原告不同意續約， 則被告即無使用系爭土地之合法權源，自屬無權占用，原告
爰依系爭契約第18條第2項及民法第767條第1項前段，請求 被告返還系爭土地。再者，被告既已於105年7月15日起為無 權占用系爭土地，被告顯已獲得相當於租金之不當得利，參 酌105年8月16日修正之「各機關經管國有公用被占用不動產 處理原則」第7點規定土地每年以每期土地申報地價總額乘 以5%計收使用補償金等，原告自得依民法第179條規定請求 被告自105年7月15日起至返還土地之日止，按月給付原告相 當於租金利益之不當得利金額88,794元《計算式：（占用海 濱段土地面積80,481.06平方公尺×公告地價260元/每平方 公尺×年息5%÷12個月）＋（占用光中段土地面積1963.03 平方公尺×公告地價200元/每平方公尺×年息5%÷12個月） 》。另系爭契約第20條約定，「契約期限屆滿，丙方（即被 告）應即交還如契約所載之土地。如不履行時，除依法訴請 返還土地外，丙方應即給付甲方（即原告）懲罰性違約金新 台幣444,810元」，被告既於委託經營期間到期後迄今尚未 返還系爭土地，原告亦得依上開規定請求被告給付懲罰性違 約金444,810元等語，並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附 圖所示斜線部分之所有地上物（即附圖所載各地號使用面積 清冊所示管理室、馬廄、水塔及貨櫃、家禽區、植被、水池 、木橋、種植區等地上物）清除，並將上開土地騰空返還予 原告；㈡被告應自105年7月15日起至返還土地之日止，按月 給付88,794元予原告；㈢被告應給付原告444,810元；㈣訴 訟費用由被告負擔；㈤願供擔保，請准宣告假執行等語二、被告則以：花蓮縣政府為打造出海口遊憩據點及改善美化環 境，曾提出「花蓮光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景 觀美化計畫」。基此，花蓮縣政府曾與原告協商，由原告提 供所管理之系爭土地供縣政府作為景觀美化之用。嗣兩造與 花蓮縣政府於99年7月間簽訂系爭契約，花蓮縣政府為系爭 土地之委託經營占用人之一，且為需地機關，被告非主要占 用土地之當事人，被告僅為配合花蓮縣政府辦理景觀美化工 程，是原告應不得對被告單獨起訴。再者，系爭契約已載明 委託原告提供系爭土地委託被告經營，改善美化該地區環境 景觀等語，被告即興建人工渠道即生態池，併作為景觀之用 ，原告有定期訪查被告有無違規使用土地之情，對於被告生 態池之興建及完工均知悉，惟長時間並未表示意見，且生態 池之施工亦經花蓮縣政府及經濟部第九河川局備查在案，是 原告應已同意被告設置生態池，故無違約之處。另系爭土地 上之所有農業設施均作農牧使用，馬廄係為養馬作為景觀改 建使用，施工時原告均知情，亦經花蓮縣政府核准，另馬廄 在臨時有人參訪時會擺桌椅供用餐使用，平時僅堆置農作工
具及牧草等，並無違約之處。又系爭契約第19條約定「受託 經營期間如丙方（即被告）無逾期給付經營權利金且無其他 違約情事，丙方得依原合約條件優先續約」，被告確有按期 支付經營權利金予原告，且亦無違約情事，本於誠信原則， 原告應有續約之義務，故被告自得依上開規定按原合約條件 優先續約。另被告純以公益為目的在系爭土地上投資景觀， 重植植被，並無營利，故被告即或無法續約，但期屆以後仍 無任何利用土地獲利情形，反繼續支出資金維護管理以保存 土地景觀，不應計算被告之不當得利。又本件雖名為委託經 營契約，但使用他人土地支付價金，依法性質即為租賃契約 ，而系爭契約之經營權利金即租金每年為148,270元，是每 月實際租金為12,355元，縱認被告須支付相當於租金之不當 得利，亦應以此為計算。至於懲罰性違約金部分，原告依上 開說明既有擴約義務，則其請求違約金即無理由，退步言之 ，本件違約金金額444,810元為高達3年之租金，顯屬過高， 請依民法第252條規定予以酌減等語，資為抗辯，並聲明： ㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第487頁）： ㈠兩造與花蓮縣政府於99年7月間簽訂系爭契約書（見本院卷 第57至62頁）。
㈡系爭土地為中華民國所有，管理機關為原告，即為系爭契約 書第1條委託經營標的所載之55筆土地。
㈢系爭土地現由被告占有，並於土地上搭建管理室、馬廄、並 有植被、水池、木橋及農作區，面積如附圖所載。四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告得否請求被告返還系爭 土地？㈡原告得否請求相當於租金利益之不當得利？若可， 金額為何？㈢原告得否請求懲罰性違約金？若可，金額為何 ？茲分述如下：
㈠原告得否請求被告返還系爭土地？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限 屆滿時消滅。民法第767條第1項前段、第421條第1項、第 450條第1項分別定有明文。
2.原告主張兩造訂有系爭契約。被告於委託經營期間，於未取 得原告同意下，擅自於系爭土地上挖設生態池、未依設計圖 說興建馬廄（即馬廄內應有隔間加以區隔作為畜舍，惟被告 並未施作），更將馬廄改建為景觀餐廳，嚴重破壞系爭土地 之地形、地貌，且生態池及景觀餐廳等顯非農業設施之用，
已違反系爭契約第5、7、11條之規定，原告曾要求被告改善 並回復原狀，被告置之不理，原告即提前於104年8月1日終 止系爭租約。又被告既有違約情事，且原告亦多次表達不願 續約，基於締約自由原則，原告自無依被告單方意思而為續 約之義務。又系爭契約之內容幾乎完全僅規範兩造間之權利 義務關係，花蓮縣政府與本件糾紛關係薄弱，被告若認與花 蓮縣政府有契約或其他法律關係，應自行向花蓮縣政府主張 等語。並提出系爭土地第二類登記謄本、系爭契約書、原告 104年6月15日東農產字第1040002646號函及104年8月10日東 農產字第1040003836號函、被告履約期間歷次申請核發土地 使用同意書相關資料、馬廄照片等件為證（見本院卷第13至 64頁、第105至109頁、第155至190頁、第330至331頁）。被 告則辯以系爭土地因長年髒亂、雜草叢生，附近光華工業區 廠商早有不滿，並幾度要求改善，經花蓮縣政府提出「花蓮 光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫」，且 向國有財產局及退輔會申請撥用土地，其中國有財產局同意 撥用，惟退輔會不同意，是以，花蓮縣政府於97、98年間召 開2次協調會與原告協商，原告最終同意提供系爭土地供花 蓮縣政府作為景觀美化之用。嗣兩造與花蓮縣政府簽訂系爭 契約，花蓮縣政府為系爭土地之委託經營占用人之一，且為 需地機關，被告非主要占用土地之當事人，被告僅為配合花 蓮縣政府辦理景觀美化工程，是原告應不得對被告單獨起訴 。再者，系爭契約已載明委託原告提供系爭土地委託被告經 營，改善美化該地區環境景觀等語，且因花蓮縣政府曾表示 除景觀美化外，系爭土地位於河口，緊鄰外海且地勢較低， 希望施作之設施應具有滯洪排水功能等，故被告即興建人工 渠道即生態池，併作為景觀之用，原告於100年12月5日參與 現勘，即已知悉當時地形地貌情形，被告施作期間雖曾經原 告質疑，惟被告曾於100年7月11日發函說明，且花蓮縣政府 、經濟部第九河川局就此設施所發之相關函文亦曾於102年 6月間副知原告，原告均未再提出任何意見，顯示原告已接 受被告說明並同意興建生態池，且依行政院退除役官兵輔導 委員會農場辦理合作或委託經營管理作業規定，原告每年均 應定期訪查被告有無違規使用情形，嗣102年6月生態池竣工 ，直到原告104年6月15日函知花蓮縣政府及被告有關生態池 違約情事，原告已多次訪查卻未提出被告有違約情形，況為 此，花蓮縣政府於104年8月18日曾召開協調會，亦明確表示 有關生態池施工事項，符合縣政府權管法規，並經經濟部第 九河川局備查在案，是被告就設置生態池部分，自無違約之 處。另系爭土地上之所有農業設施均作農牧使用，現提供有
機農作集貨、包裝、整理等農務作業場所，兼作原住民原生 種農產品推廣場所、員工用餐及農務教育訓練場所、各機關 團體及各縣市政府觀摩學習之用，完全沒有營業。系爭土地 上之馬廄係為養馬作為景觀改建使用，施工時原告均知情， 亦經花蓮縣政府核准，另馬廄內部尚未隔間作為畜舍，係因 目前馬匹尚無須立即使用該建築物。又馬廄在臨時有人參訪 時會擺桌椅作用參使用，馬廄內之桌椅均為臨時架構，目前 堆置農作工具及牧草，係為配合縣政府有農業推廣需要而提 供場地辦理，亦無違約之處。又系爭契約第19條約定「受託 經營期間如丙方（即被告）無逾期給付經營權利金且無其他 違約情事，丙方得依原合約條件優先續約」，被告確有按期 支付經營權利金予原告，且亦無違約情事，加以原告曾發函 要求被告排除系爭土地上原占用戶羅福耀及吳春生等人，且 表示將作為續約與否之必要條件等語，被告即出資順利排除 等節，本於誠信原則，原告應有續約之義務，故被告自得依 上開規定按原合約條件優先續約，是原告請求返還系爭土地 ，即無理由等語，並提出花蓮縣政府104年8月26日府觀商字 第1040164019號函附104年8月18日「台開公司及本府與臺東 農場三方簽訂花蓮縣○○段000地號等55筆土地委託經營契 約疑似違規」會議記錄、花蓮縣吉安鄉公所105年6月1日吉 鄉民字第1050013683號函、原告101年9月21日花農產字第 1010002191號函、洄瀾左岸景觀美化計畫排除非法占用照片 及補償救濟金及拆除費用資料、花蓮縣政府98年2月16日府 城商字第0980023471號函附98年1月19日「花蓮縣光華工業 區外東側土地景觀改善計畫」第2次協調會會議記錄、花蓮 縣政府99年3月29日府城商字第0990052031號函、原告99年4 月22日花農產字第0990000765號函、行政院99年1月11日院 授財產接字第0980036920號函、97年11月19日「花蓮縣光華 工業區外東側土地景觀改善計畫」協調會會議記錄、花蓮縣 政府99年12月1日府建商字第0990209634號函、經濟部水利 署第九河川局101年7月27日水九管字第10102003680號函、 原告101年9月17日花農產字第1010002137號函及101年9月21 日花農產字第1010002191號函、被告100年7月11日函文、經 濟部水利署第九河川局102年6月21日水九管字第1025004777 0號函、花蓮縣政府102年7月2日府建商字第1020116070號函 、原告102年7月5日花農產字第1020001572號函及104年6月 15日東農產字第1040002646號函及104年8月10日東農產字第 1040003836號函及101年11月22日花農產字第1010002688號 函附土地同意使用證明書、報紙新聞報導資料、系爭土地上 農業設施照片、原告104年2月5日東農產字第1040000495號
函及104年6月30日東農產字第1040002928號函等件為證（見 本院卷第75至85頁、第132至152頁、第321至322頁）。經查 ：
⑴系爭契約性質應為租賃契約：
①查系爭契約載明「花蓮縣政府（以下簡稱乙方）與臺灣土地 開發股份有限公司（以下簡稱丙方，即被告）合作開發『光 華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫』，經乙 、丙雙方與國軍退除役官兵輔導委員花蓮農場（以下簡稱甲 方，即原告）協商，由甲方提供花蓮縣○○鄉○○段000○ 地號等55筆（詳本契約第1條）土地，委託丙方經營，改善 美化該地區環境景觀，經參方同意訂定本契約共同遵守，其 條款如下：第一條委託經營標的：甲方提供坐落於花蓮縣 吉安鄉海濱段第769、770、771、772、773、774、775、 776、777、778、779、780、782、783、785、786、786之2 、794、796、797、798、799、806、807、808、809、810、 811、812、814、823、824、825、826、827、828、829、 830、831、832、833、834、835、836、837、838、839、 840、841、842、843、844、844之1、845地號及光中段第1 號等之國有土地共55筆（以下簡稱標的土地），面積8.2372 01公頃（詳如地籍圖、位置圖所標示之位置及範圍）及其附 屬設備設施（詳清冊），作為辦理本契約委託經營生產農作 物之使用，其所有權為中華民國，管理機關為行政院國軍退 除役官兵輔導委員花蓮農場。丙方不得辦理非屬本契約約 定之工作與業務。本委託經營標的包含灌排設施及其他農 路農業公共設施。第二條委託經營期間：自民國99年7月15 日至105年7月14日止，為期6年。...。第三條種植作物：委 託經營種植之農作物以現有作物或短期作物為主（得因實際 需要施輪作或間作）。...。第四條委託標的之交付及經營 收益費用之負擔：甲方應於丙方繳付經營權利金及履約保 證金後10日內，將土地及其附屬設備設施就現狀點交與丙方 。如需辦理測量鑑界，費用由丙方自行負擔。因標的土地面 積疑義辦理測量時，若測量後誤差達標的土地10%以上，則 費用由甲方負擔。點交後如有被侵占等情事，並由丙方自行 負擔費用排除之。...。第五條注意義務：受託期間丙方 應負責維護土地之水土保持、環境保育及清潔等工作，且不 得改變土地之地形及地貌之情事，尤應竭力防止有礙土地公 共安全之情事發生。...。第七條土地使用限制：本契約土 地限作種植農作物、農業設施或景觀設施使用，丙方受託經 營生產而使用本契約土地，不得妨礙阻擾相鄰其餘農場土地 現有農、水路之功能。且於不變更地形、地貌且經地方主管
機關核准後始得進行整地。其地上石礫及所挖掘之土方、砂 石屬甲方所有，丙方不得運出或出售，並應依甲方指定之地 點及方式堆置，如需填土時，應以無汙染之土壤回填之，所 發生費用概由丙方負責。如丙方需依法洽相關主管機關申請 前述相關建物或設施使用時，甲方應無條件配合出具土地使 用同意等相關證明文件。...。第十一條增添設施：丙方因 辦理種植、栽培管理等作業需要，如需設置以竹木、稻草、 塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建無固定基礎且農業 生產有關之臨時性設施時，必須徵得甲方書面同意後始得設 置，並於委託期滿時自行清除，所需費用由丙方自行負擔。 ...。第十三條經營權利金：丙方在受託經營期間應給付 甲方經營權利金新台幣88萬8620元整，經營權利金總價在十 萬元以上可分年給付，每年應給付新台幣14萬8270元，... 。第十七條違約終止事項：除本契約另有約定外，丙方有下 列情形之一者，甲方得終止本契約，並沒入履約保證金，已 受領之經營權利金則不予返還。如更有損害，甲方仍可請求 損害賠償：...違反本契約第5條注意義務、第6條保管義 務及第7條土地限制使用、第11條未經甲方書面同意增添設 施者。...第十八條契約期滿或終止之效力：...丙方應於 契約期滿或契約終止之當日即交還甲方所提公之土地暨其地 上物附屬設備設施，另受託經營期間丙方如有搭建任何增添 設施、農業設施或景觀設施，丙方應將租賃標的土地回復原 狀返還甲方，但經甲方同意者，得以返還時現況交付予甲方 。...。第十九條擴充條件：受託經營期間如丙方無逾期給 付經營權利金且無其他違約情事，丙方得依原合約條件優先 續約。第二十條違約金：契約期限屆滿，丙方應即交還如契 約所載之土地。如不履行時，除依法訴請返還土地外，丙方 應即給付甲方懲罰性違約金新台幣44萬4810元（懲罰性違約 金按每年經營權利金3倍計算）。...」等語（見本院卷第 57至62頁）。系爭契約固名為「委託經營契約」，且為兩造 與花蓮縣政府共同簽定，然細究該契約內容可知，原告將系 爭土地交由被告使用，被告因使用該土地而支付一定之對價 即經營權利金予原告，而花蓮縣政府於該契約內並無約定有 何權利義務，是兩造間就系爭契約之法律關係，符合上述民 法規定租賃之定義而屬租賃契約性質，且原告為出租人，被 告為承租人，租賃物為系爭土地等節，應堪認定。 ②至於被告另辯以花蓮縣政府為系爭土地之委託經營占用人之 一，且為需地機關，被告非主要占用土地之當事人，被告僅 為配合花蓮縣政府辦理景觀美化工程，是原告應不得對被告 單獨起訴云云，然查，系爭契約除花蓮縣政府有參與簽約外
，並無於契約內約定花蓮縣政府就本契約有何權利義務關係 ，復參以被告自陳系爭土地為其占有等情，及本院於105年 12月26日至系爭土地上為現場勘驗，未發現花蓮縣政府有占 有使用情形，有本院勘驗筆錄及現場照片各1份附卷可佐等 情（見本院卷第202至250頁），兼衡本院曾應被告聲請通知 花蓮縣政府是否參加本件訴訟，然花蓮縣政府函復表示不參 加，有該府105年10月4日府觀商字第1050178599號函及106 年2月15日府觀商字第1060016527號函各1份附卷可參等節（ 見本院卷第96頁、第288頁），足認花蓮縣政府應非系爭土 地之占用人。是則，原告既以系爭土地之現占用人即臺灣土 地開發股份有限公司為被告提起本件訴訟，於法應無違誤， 被告此部所辯，應無理由。
⑵被告應無違反系爭契約第5、7、11條之情形： ①生態池部分：
查系爭契約既有約定「花蓮縣政府（以下簡稱乙方）與臺灣 土地開發股份有限公司（以下簡稱丙方，即被告）合作開發 『光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫』， 經乙、丙雙方與國軍退除役官兵輔導委員花蓮農場（以下簡 稱甲方，即原告）協商，由甲方提供花蓮縣○○鄉○○段00 0○地號等55筆（詳本契約第1條）土地，委託丙方經營，改 善美化該地區環境景觀」、「第七條土地使用限制：本契約 土地限作種植農作物、農業設施或景觀設施使用」等內容（ 見本院卷第57頁背面、第59頁），可知系爭契約訂定之目的 應為使被告就系爭土地作農作及美化景觀使用，則被告挖設 生態池，雖有變更地貌之疑，然尚與契約訂立目的無悖。再 者，被告曾以100年7月11日函文函覆原告「主旨：有關『光 華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫』使用貴 場管有吉安鄉海濱段769地號等55筆土地，貴場函示經現場 勘查有改變地形之情形，違反契約第五條及第七條規定，請 本公司於7月15日前函復並釐清土石流向乙案，覆如說明， 請查照。說明：…次查非都市土地使用許可部分，經花蓮 縣政府於98年7月1日審查原則同意在案；河川公地使用部分 ，經經濟部水利署於99年6月18日核發南側第一期開發範圍 許可書及99年11月10日核發北側第二期開發範圍許可書在案 。嗣因計畫區周邊計畫如海祭廣場等，與本計畫功能具高度 重疊，為避免資源重複利用，以符合生態工法，朝更多元， 豐富之使用目標修正計畫，經花蓮縣政府100年6月22日審查 原則同意備查，於100年7月4日核轉經濟部水利署第九河川 局審查中，處理過程均依相關法令規定辦理，並無違反契約 規定之情形。區內整地土石方挖填平衡，並無運出或出售
之情形，隨函檢附整地土方計算資料乙份，敬請參酌」等語 （見本院卷第140頁），另花蓮縣政府亦於102年7月2日以府 建商字第1020116070號函通知被告「主旨：有關102年6月13 日『光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫』 河川公地施設休閒遊憩設施申報竣工現場勘查一案，詳如說 明，請查照。說明：…本計畫之河川公地一般使用申請案 業經貴公司施工完成，並於102年6月13日經經濟部水利署第 九河川局召集本府與貴公司現場勘查，同意依申報竣工書圖 備查，請貴公司日後不得再增設其他設施。…」等語，並副 知原告（見本院卷第142頁），又經濟部水利署第九河川局 於102年6月21日以水九管字第10250047770號函通知花蓮縣 政府「…本件河川公地一般使用申請案施工完成，同意依 申報竣工書圖備查…。」，並副知原告（見本院卷第141頁 ）。原告又於104年6月15日以東農產字第1040002646號函通 知花蓮縣政府及被告「主旨：貴府及貴公司與本場土地委託 經營案，查有未徵得本場同意開挖生態池改變地形地貌等違 反契約規定情事，請依說明二辦理，請查照。說明：…旨 揭違反貴我三方契約第5條注意義務、第7條土地使用限制規 定。倘尚正在施作工程作業請立即停工，並將生態池設施恢 復原狀。…」（見本院卷第144頁），而花蓮縣政府於104年 8月26日以府觀商字第1040164019號函檢送兩造之104年8月 18日召開「台開公司及本府與臺東農場三方簽訂花蓮縣○○ 段000地號等55筆土地委託經營契約疑似違規」會議記錄載 明「…㈡花蓮縣政府：…2.有關生態池施工事項，經查符合 本府權管法規，並經經濟部第九河川局備查在案，且副知臺 東農場。…」等語（見本院卷第75至76頁）。由上開函文綜 合以觀，被告早已於100年間即興建生態池，且原告當時已 知情，另被告施作亦經花蓮縣政府及經濟部水利署第九河川 局等主關機關備查在案，參酌系爭土地上生態池照片（見本 院卷第224至227頁）顯示其確有供作景觀用途等情，原告既 遲至104年間始發函通知被告生態池有違約之情，顯不合常 理，是應可推知原告100年間即已默示同意被告施作生態池 。承上，被告挖設生態池既符合契約目的，且亦已經原告同 意，則原告主張被告違約挖設生態池云云，不足憑採。 ②馬廄部分：
由本院於105年12月26日現場勘驗所拍攝之馬廄現場照片（ 見本院卷第211至213頁），及原告所提出之被告履約期間歷 次申請核發土地使用同意書（見本院卷第155至190頁）等資 料，並參酌兩造陳述，可知被告於興建馬廄時確有經原告同 意，被告於馬廄興建時所提供之施工平面圖（見本院卷第
172頁）確應有內部畜舍之隔間，被告迄今均未裝設。另於 勘驗當天馬廄內部有擺放牧草及器具，及少許桌椅等情，而 由勘驗當日馬廄內部設施及擺設整體觀之，馬廄應有供作農 牧使用，並無作為景觀餐廳之情形。另被告雖陳稱曾於農業 相關團體參訪時曾擺設桌椅供用餐使用，然此既為臨時性質 ，且仍與農業事務有關，尚無違系爭契約所要求應作農業設 施使用之目的，至於原告所提出之馬廄照片（見本院卷第21 頁）固亦顯示馬廄內部有桌椅，然仍難看出馬廄係長期供作 景觀餐廳使用之情。是則，本院認馬廄設施應無違系爭契約 第7、11條規定，原告此部主張，應無理由。 ③本件原告應無強制續約之義務：
系爭契約第19條固規定「受託經營期間如丙方（即被告）無 逾期給付經營權利金且無其他違約情事，丙方得依原合約條 件優先續約」等內容，然此規定僅記載「丙方『得』依原合 約條件優先續約」之文字，並非規定原告於約滿後即應與被 告續約，應無剝奪原告決定是否續約及選擇締約對象自由之 意思，是該條文應非強制締（續）約之約定，據此，原告仍 應保有於約滿後是否續約或另締約之權利。再者，縱認該規 定係為優先承租權之約定，查被告雖未有違約情事，業經本 院認定如上，且原告於104年2月5日以東農產字第104000049 5號函文通知被告：「...緣本場與貴公司（即被告）簽訂 農作物委託經營契約案，業經輔導會核示⑴有關改善景觀綠 美化經營部份與輔導會事業目的不符、⑵興建馬廄建物，建 造執照未以本場名義為起造人等缺失、⑶本委營案不符續約 要件，合約到期後重新辦理招標，相關設施請拆除恢復原貌 ，先予敘明。經查貴公司、花蓮縣政府與本場參方簽訂委 託經營契約將於105年7月14日到期...」等內容（見本院卷 第321頁），及於104年6月30日以東農產字第1040002928號 函文通知被告：「...本案本場與貴公司、花蓮縣政府等 貴我三方簽訂土地委託經營契約邇日業經輔導會函示契約內 容前後矛盾、經營項目不符事業目的等缺失，核示俟契約屆 滿後不再續約，土地回收重新辦理招標...」等內容（見本 院卷第322頁），惟原告既已向被告明示於系爭契約屆滿即 105年7月14日後不再續約，且上開函文內容僅為原告於104 年間引述輔導會之核示內容，並未確定未來即會再將系爭土 地招標出租他人，且原告亦陳稱無將系爭土地再辦理委託經 營第三人之意等語（見本院卷第153頁），又被告亦未舉證 證明原告現確有再辦理出租系爭土地之情，是出租人即原告 既未有繼續出租之行為，承租人即被告應即無主張優先承租 之權利。
至於被告另陳稱原告曾於101年9月17日以花農產字第101000 2137號函通知被告稱「...又羅福耀與吳春生兩占用戶請 膺續依貴、我及花蓮縣政府三方所定契約書第四條規定負責 排除，本場將辦理排除情形列為續約與否之必要條件」等語 （見本院卷第137頁），被告基於續約誘因而出資排除該占 用戶，惟原告卻以契約屆期為由未續約，已違誠實信用原則 云云，然查，該函文既載明請被告依系爭契約第4條規定辦 理排除占用戶事宜，且當時為101年9月間，仍在契約委託經 營期間內，被告本即有依約排除非法占用之義務，就原告當 時立場而言，此涉及其是否未來仍欲與被告續約之重要參考 要件，要求尚屬合理，惟並不因而反推原告即有須與被告續 約之義務，是否續約仍應考量系爭契約屆滿後，兩造之締約 意願、先前履約情形及續約條件等，是故，被告此部主張， 即屬無理。
承上，系爭契約第19條應非強制續約之規定，原告於系爭契 約於105年7月14日期滿後自無強制與被告續約之義務。 ⑶據上，系爭契約既已於期滿且原告並無續約之意思，兩造間 租賃關係即已消滅，又被告未能舉證證明其有其他占有系爭 土地之合法權源，故其即應將租賃物即系爭土地返還原告， 是原告依民法第767條第1項前段及系爭契約第18條第2項規 定，請求被告將系爭土地上如附圖所示斜線部分之所有地上 物（即附圖所載各地號使用面積清冊所示管理室、馬廄、水 塔及貨櫃、家禽區、植被、水池、木橋、種植區等地上物） 清除，並將系爭土地騰空返還予原告，自屬有理由。 ㈡原告得否請求相當於租金利益之不當得利，若可，金額為何 ？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第6195號判例意旨參照）。又土地所有人固得依 不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之 損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地 之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及 所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達 申報地價年息10%之最高額（最高法院88年度台上字第3331 號判決意旨參照）。
2.查被告自105年7月15日起即為無權占用系爭土地，已如前述
，又系爭土地坐落花蓮縣吉安鄉海濱段及光中段，臨近有台 193縣道，交通尚堪便利，亦緊鄰花蓮光華樂活創意園區。 另系爭土地四周為農地，一部分靠河川、海邊等，有本院勘 驗筆錄、現場照片、被告提供之系爭土地開發前後照片、原 告提出之地圖資料等附卷可佐（見本院卷第202至216頁、第 280至281頁）。本院審酌上情，並參以被告陳稱其並無將系 爭土地供營利使用，僅於其上興建景觀設施及農作物種植等 節，及系爭契約約定被告之使用系爭土地方式及委託經營目 的，及兩造於訂立系爭契約時應已就系爭土地之位置、工商 業繁榮之程度及承租人利用土地所得利益等綜合考量計算出 系爭土地經營權利金即租金之約定每月為12,356元（依系爭 契約第13條約定，計算式：每年148,270元÷12個月＝ 12,356元，小數點後位四捨五入）等情，認原告損失者，既 為相當於租金之損害金額，則以系爭契約兩造約定之權利金 每月金額作為原告因被告使用系爭土地所受相當於租金之損 害金額，較為妥適，從而，原告依上開規定及說明，自得請 求被告自105年7月15日起至返還系爭土地予原告之日止，按 月給付相當於不當得利之租金12,356元。 ㈢原告得否請求懲罰性違約金？若可，金額為何？ 1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第
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