臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第910號
原 告 王世嵩
王馨平
共 同
訴訟代理人 陳正芳律師
被 告 楊詩音即星光餐飲店
訴訟代理人 何紫瀅律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年4月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○○○地號土地上同段一四二一建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路○段○○○○○號房屋遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告共有臺南市○○區○○段000000地號土地及 其上同段1421建號房屋（下稱系爭房地），並於民國105年2 月18日與訴外人蘇麗莉、王昱凱共同出租系爭房地予訴外人 林碧琴，租賃期間自105年2月18日起至105年4月17日止，訂 有租賃契約書為據（下稱105年2月18日租約）。嗣租賃期限 屆滿，且林碧琴違法使用系爭房地以經營「帝王花KTV」， 原告無意續租，即函催林碧琴返還，詎林碧琴拒不返還，並 將系爭房地交予被告使用，是被告無權占用系爭房地；縱認 兩造間就系爭房地存有租賃關係，原告亦已以被告違法使用 系爭房地而終止之，爰依民法第767條第1項之規定，提起本 件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示，並願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：林碧琴自94年起即向原告王世嵩承租系爭房地以 經營視聽歌唱業，期間若因經營團隊人事變動、須變更營業 登記，即會先合意終止租約，由林碧琴出面以相同租賃條件 簽立短期租約，待營業登記變更程序完備後，再改由登記名 義人承租，此為雙方共識（林碧琴及其經營團隊，下稱帝王 花KTV經營團隊）。原告與帝王花KTV經營團隊於104年6月26 日訂有租賃期間自104年6月26日至112年1月31日之租賃契約 （下稱104年6月26日租約，由訴外人林俊良出名承租），嗣 於105年2月間帝王花KTV經營團隊欲變更負責人為被告，始 由林碧琴與原告訂立105年2月18日租約以為過渡，然雙方均 預期105年2月18日租約期限屆滿後，仍與以104年6月26日租
約相同之租賃條件，成立租賃關係。又帝王花KTV經營團隊 自94年起承租系爭房地，均係經營視聽歌唱業，為原告所知 悉，原告以此為由終止租賃關係，為權利濫用、違反禁反言 及誠實信用原則等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷一第213至214頁、卷二第3至4頁 ）：
㈠原告為臺南市○○區○○段000000地號土地之共有人（原告 王世嵩應有部分822/2,000；原告王馨平應有部分389/2,000 ）。
㈡原告為臺南市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：台南 市○○區○○○路0段000號）之共有人（原告王世嵩應有部 分1/2；原告王馨平應有部分1/2）；該建物為林碧琴出資興 建，約定登記在原告名下。
㈢原告王世嵩、蘇麗莉與林碧琴就系爭房地，於95年1月3日簽 訂租賃契約，租賃期間：94年2月1日至104年1月31日（見本 院卷一第45至48頁）。
㈣原告與訴外人蕭國樑（即帝王花餐飲店）就系爭房地，於 104年1月22日簽訂租賃契約，租賃期間：104年2月1日至112 年1月31日，由林碧琴擔任蕭國樑之連帶保證人（即本院卷 一第77至79頁，下稱104年2月1日租約）。 ㈤原告與林碧琴就系爭房地，於104年4月29日簽訂租賃契約， 租賃期間：104年4月29日至104年6月28日（見本院卷一第49 至50頁反面）。
㈥原告與林俊良（即太陽花餐飲店）就系爭房地，於104年6月 26日簽訂租賃契約，租賃期間：104年6月26日至112年1月31 日，由林碧琴擔任林俊良之連帶保證人（即104年6月26日租 約，見本院卷第51至52頁反面）。林俊良已交付面額均新臺 幣（下同）27萬元之遠期支票（按月給付）21張予原告，總 金額為567萬元，原告於105年4月20日以台南興華街郵局存 證號碼40號存證信函寄回該21張支票，並由林俊良受領。嗣 該契約雙方當事人於105年2月18日合意終止租賃契約（見本 院卷一第53頁）。
㈦原告及蘇麗莉、王昱凱，與林碧琴就系爭房地，於105年2月 18日簽訂租賃契約，租賃期間：105年2月18日至105年4月17 日（即105年2月18日租約，見本院卷一第13至18頁）。 ㈧原告、蘇麗莉、王昱凱於105年4月19日，以台南興華街郵局 存證號碼39號，發函予林碧琴表明不再續租，並請求林碧琴 返還系爭房地。該存證信函於105年4月21日由林碧琴收受（ 見本院卷一第19至21頁）。
㈨被告於105年4月29日，以台南興華街郵局存證號碼85號存證
信函寄交「105年5月份租金支票一紙」（支票號碼AE000000 0號、面額27萬元）予原告。
㈩原告王世嵩於105年5月2日，以台南興華街郵局存證號碼99 號，寄還前開支票予被告。
系爭房地現由被告及蕭國樑共同占有、使用中，作為經營「 帝王花KTV」使用。
系爭房地自94年間起即作為經營「帝王花KTV」使用，而於 100年間起迄今，屢遭臺南市政府裁罰；臺南市政府並於104 年12月31日以府都管字第1041273710號，函請臺灣臺南地方 法院檢察署檢察官偵辦。檢察官認原告王世嵩違反都市計畫 法而以105年度偵字第17833號聲請以簡易判決處刑，經本院 以106年度簡字第588號判決：「王世嵩犯都市計畫法第80條 之不遵令停止使用及恢復原狀罪，處有期徒刑2月，如易科 罰金，以新臺幣1,000元折算1日」。
原告與被告就系爭房地，未有書面租賃契約。四、兩造爭執事項：
㈠105年2月18日租約期限屆滿後，兩造間就系爭房地有無租賃 之合意？
㈡如有，原告可否終止該租賃關係，請求被告返還系爭房地？五、得心證之理由：
㈠105年2月18日租約期限屆滿後，兩造間就系爭房地有無租賃 之合意？
按契約當事人約定雙方所為之某法律行為須用一定之方式， 有以保全證據為目的者，亦有以法律行為須待方式完成始生 效力者。前者，當事人之意思係以保全證據為目的，並非法 律行為之生效要件，自不得因未以一定之方式為之，而否定 其效力；後者則係法律行為之生效要件，如未以一定之方式 為之，法律行為之效力尚無從發生，二者迴然有別（最高法 院95年度台上字第2789號判決意旨參照）。而究係以保全證 據為目的，抑或為契約生效之要式要求，所須探究者，乃當 事人簽訂契約之真意；又契約真意之解釋，端在探求表意人 為意思表示之目的，及法律行為之和諧性，解釋契約尤需斟 酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。經查： ⒈原告自94年2月1日起，即陸續出租系爭房地予林碧琴（租 期：94年2月1日至104年1月31日）、蕭國樑（租期：104 年2月1日至112年1月31日；業於104年4月28日合意終止） 、林碧琴（租期：104年4月29日至104年6月25日）、林俊 良（租期：104年6月26日至112年1月31日；業於105年2月 18日合意終止）、林碧琴（租期：105年2月18日至105年4 月17日），供其等經營帝王花KTV；而自100年間起迄今，
原告屢遭臺南市政府以系爭房地使用違反都市計畫法為由 裁罰在案；又兩造間就系爭房地現無書面租賃契約，然被 告占有系爭房地仍作為經營帝王花KTV使用等情，為兩造 所不爭執（見不爭執事項㈢㈣㈤㈥㈦），堪認原告自 94年起即係出租系爭房地予帝王花KTV經營團隊，供其經 營視聽歌唱業即帝王花KTV使用，且被告為帝王花KTV經營 團隊成員，合先敘明。至被告雖辯稱原告與蕭國樑並未合 意終止104年2月1日租約，並否認原告與蕭國樑所簽立「 終止租賃契約書」之真正（見本院卷一第187頁，內容略 為：原告與帝王花餐飲店負責人蕭國樑同意自104年4月28 日起，終止租賃關係），然徵諸前引文書與104年2月1日 租約上「蕭國樑」之簽名筆跡，兩者結構佈局、態勢神韻 ，以及書寫習慣如起筆、收筆、筆力、筆速、連筆、筆序 等筆劃細部特徵大抵相合；且原告與林碧琴旋於104年4月 29日就系爭房地簽立租賃契約（見不爭執事項㈤），租期 連續不中斷，亦合於被告前開所陳，是104年2月1日租約 業於104年4月28日合意終止乙節，洵堪認定。 ⒉觀諸前引書面租賃契約均載有第2條租賃期限約定：「（ 租賃期限）期滿不再續約，但經訂立書面契約同意續約者 ，不在此限」、第5條第4項後段約定：「若有轉租情事宜 經甲方同意至另訂立書面租賃契約」（見本院卷一第45、 46、49、51、51反、54、77、77反頁）；而證人林碧琴亦 到庭結證稱：帝王花KTV經營團隊自94年起，即向原告承 租系爭房地經營視聽歌唱業，如果負責人有變動，就由伊 出面承租簽立短期租賃契約，十幾年來都是這樣處理，這 是因為怕彼此之間的權利義務關係會有空窗期，所以才會 簽立短期租賃契約，但過渡期間並不會取回已交付的租金 支票等語明確（見本院卷一第234至236頁），是斟酌前開 契約文義、其等歷次締約經過及目的，堪認原告與帝王花 KTV經營團隊就彼此間之租賃權義關係，均有形諸文字並 專以此為據之意。
⒊況依前引書面租賃契約第5條第4項前段有關承租人變更營 業負責人之處理，均已明訂：「乙方使用土地及其地上房 屋為營業，如其營業負責人非乙方或期間內營業負責人有 變更時，應以書面通知甲方」（見本院卷一第46、49、51 反、54、77反頁），亦即帝王花KTV經營團隊如有變更營 業負責人之需求，僅須書面通知原告即可，無須另定短期 租賃契約甚至辦理公證，益見系爭房地租賃契約書面之簽 訂，應非僅為保全證據之用，更有當事人約定待該方式完 成始生效力之性質。
⒋又兩造間（含原告與帝王花KTV經營團隊）未完成書面租 賃契約之簽訂乙節，乃兩造所不爭，自難認兩造於105年2 月18日租約期滿後，有以與104年6月26日租約相同之租賃 條件，繼續成立租賃關係之合意。
⒌被告雖以原告於104年6月26日租約終止後，仍繼續收取林 俊良所交付之租金至105年4月（見不爭執事項㈥㈨㈩）， 104年6月26日租約仍繼續存在等情詞置辯。然林俊良所交 付之租金支票21紙，係由廷璋企業有限公司發票，林碧琴 、蕭國樑即帝王花餐飲店、林俊良即太陽花餐飲店背書（ 見本院卷一第80至93頁），固可推認係帝王花KTV經營團 隊為支付系爭房地租金所簽發、背書。惟原告於104年6月 26日租約終止後，繼續按月兌領租金支票至105年4月，乃 係基於其與林碧琴（同為帝王花KTV經營團隊成員）所簽 訂105年2月18日租約，尚難以此遽認104年6月26日租約繼 續存在，或兩造有以與104年6月26日租約相同之租賃條件 成立新約，被告前開辯詞，即不可採。
⒍承上各節，105年2月18日租約期限屆滿後，兩造間就系爭 房地並無租賃之合意，從而，被告占有系爭房地為無正當 權源，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告返還之 ，洵屬有據。
㈡如有，原告可否終止該租賃關係，訴請被告返還系爭房地？ 105年2月18日租約期限屆滿後，兩造間就系爭房地既無租賃 之合意，本院即無須審認原告可否終止該租賃契約，附此敘 明。
六、綜上所述，被告無權占有系爭房地，原告本於所有權人之地 位，依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓房屋，為有 理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
民事第二庭法 官 楊雅萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 吳昕韋
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