臺灣臺南地方法院民事判決 105年度簡上字第265號
上 訴 人
即 原 告 魯文斌
被 上訴 人
即 被 告 林敏光
上列當事人間請求確認租賃契約不存在事件，上訴人對於民國10
5年10月27日本院臺南簡易庭105年度南簡字第1140號第一審簡易
判決提起上訴，經本院合議庭於106年4月26日言詞辯論終結，茲
判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益，有最高法院52年度台上字第1240號判 例意旨可資參照。本件上訴人主張兩造間於民國105年7月4 日就臺南市○區○○里00鄰○○街00巷00號6樓房屋【即臺 南市○區○○段000地號土地、同段2498建號建物、總面積 89.17平方公尺、陽台9.86平方公尺、1786/100000共有2286 .21平方公尺、共有部分1225.37平方公尺、門廊10.48平方 公尺、B1停車位68號（105年7月4日至11月30日期間暫停另 合法停車位）（同基地），下稱系爭房屋】訂立之租賃契約 不存在，為被上訴人所否認，則兩造間對於系爭房屋之租賃 關係存否不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之不安 狀態存在，且此不安狀態得以確認判決除去之，上訴人提起 本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，應予准許。貳、實體部分：
一、上訴人即原告起訴主張：
㈠兩造於105年7月4日簽訂租賃契約，約定被上訴人向上訴人 承租系爭房屋，租期自105年7月1日起至109年6月30日止， 租金每月新臺幣（下同）14,500元（下稱系爭租約)。詎被 上訴人於簽訂系爭租約時，以上訴人年事已高為由，幫其代 寫租賃契約，卻於簽約完畢後，以偷天換日之手法，佯稱欲 在上訴人原持有租約封面加註「甲方所有」文字，趁機將被
上訴人所持有之租約與之調換並交還上訴人，然被上訴人事 先在該調換之租約第7條及第14條加註原租約未約定文字， 上訴人查覺後要求重立租約，竟遭被上訴人拒絕。且被上訴 人在簽約時約定應於105年7月5日一次支付3個月房租及2個 月押金共65,000元予上訴人，然被上訴人未依約定一次繳清 ，僅於當日匯款1萬元予上訴人，上訴人當日即已告知被上 訴人不將系爭房屋出租予被上訴人，會退還1萬元予被上訴 人，且請被上訴人返還系爭房屋鑰匙及租約，被上訴人隔天 雖把錢匯入，惟兩造系爭租約已於105年7月5日終止。當中 被上訴人又佯稱因搬家之故需使用地下室，趁機霸佔上訴人 友人之45號停車位，直到8月6日才把車子移走，又拒不歸還 地下室遙控器等情，爰依民法租賃法律關係，求為判命確認 被上訴人就系爭房屋簽訂自105年7月1日起至109年6月30日 止之租賃關係不存在等語。
二、被上訴人則以：
㈠兩造於105年7月4日簽訂系爭租約當日，已約定上訴人應齊 備系爭房屋之第一類登記土地及建物謄本、大樓規約及車位 所有（或使用權）文件，惟上訴人並未準備，且僅攜帶房仲 為其分析物件表及自購「最新房屋租賃契約書」，而不同意 使用其所準備內政部105年6月修正租賃定型化契約，其當日 因而偕同上訴人至臺南地政事務所申請確認契約標的物為真 。為免上訴人首次收取6個月房租後即將系爭房屋轉賣他人 ，產生租金未隨房地移轉新房東之情形，兩造約定第一次先 付3個月租金36,000元【計算式：10,000元（因從105年7月4 日起算）＋13,000×2＝36,000元】，及2個月含車位押租金 29,000元【計算式：（房屋押租金13,000元×2）＋（車位 押租金1,500×2）＝29,000元】，租金與押租金合計共 65,000元於105年7月5日匯入上訴人堅持口頭通知不附存摺 影本之郵局帳戶內，其為避免口傳郵局帳戶號碼有誤，於 105年7月5日先匯款1萬元給上訴人為測試，並電話向上訴人 確認收受後，餘款則於隔日分26,000元及29,000元2筆款項 匯予上訴人，而上訴人於105年7月5日雖曾對其未一次匯款 65,000元之事感到不滿，但並未稱要依此終止兩造系爭租約 ，僅告知若隔天匯款則要每年漲房租之要求，且稱其偷改契 約，系爭租約未經公證無效，已經其回絕上訴人簽約後逐年 漲房租之請求，且告知公證非租賃契約有效無效之必要條件 ，上訴人恐係因漲價不成，因而生氣而想片面解除兩造系爭 租約，才衍生這許多不快。
㈡兩造於簽訂系爭租約時，因上訴人不同意使用內政部105年6 月修正之租賃定型化契約，雙方使用上訴人所準備之「最新
房屋租賃契約書」，並同意由其代筆謄寫，系爭租約第7條 、第14條係嚴重違反民法契約公平，第15條印花稅3個字刪 除無用部分，均係參照內政部前揭定型化契約範本精神所為 ，未在修改文字部分捺手印，係避免文字遭手印遮蔽，修改 當時均已向上訴人說明，並區分甲、乙兩方各執一份，經雙 方同意才於系爭租約後方簽名蓋手印，上訴人稱其有趁機調 換上訴人手中租賃契約並另行在租約第7條、第14條加註文 字，並非事實。
㈢上訴人於訂約後，自105年8月1日起即未依約履行，在同年 12月1日前代尋同大樓合法停車位之約定，於同年12月1日後 亦拒不讓其使用68號車位，使其租用距系爭房屋150公尺遠 之停車位，且月增停車費用300元。而上訴人主張有權於簽 約後，每年調漲房租，經其拒絕後，便採取契約遲延給付、 電話恐嚇收回鎖匙及遙控器，否則更換房屋鎖匙、告知契約 未公證無效、張貼妨害名譽紙張、報警、訴請「確認契約不 存在之訴」等手段，實已違反公平、誠信及公序良俗原則， 以上均證明系爭租約租賃關係仍持續有效等語置辯。三、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決 廢棄。㈡確認被上訴人就系爭房屋簽訂自105年7月1日起至1 09年6月30日止之租賃關係不存在。被上訴人則求為判決駁 回上訴。
四、本件於準備程序經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定 ，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項：
1、兩造於105年7月4日簽訂租賃契約，約定被上訴人向上訴人 承租系爭房屋，租賃期間自105年7月1日起至109年6月30日 止，租金（含平面車位）每月為14,500元（第1個月為1萬元 ），管理費每月800元，自行繳交管理委員會，租金應於每 月5日以前繳納，首次繳3個月，爾後每次應繳1個月份，被 上訴人不得藉詞拖延，被上訴人並應於訂約時，交予上訴人 29,000元作為押租保證金。
2、系爭租約第7條及第14條之增刪文字部分，未經上訴人及被 上訴人在其上捺印指紋。
3、被上訴人已於105年7月5日匯款1萬元、同年月6日匯款26,00 0元及29,000元至上訴人所有之臺南西華郵局帳戶內（帳號 ：00311750288166）。
4、被上訴人至今並未積欠上訴人租金。
㈡兩造爭執事項：
兩造系爭租約是否業經上訴人於105年7月5日所終止？五、本院得心證之理由：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。而租賃契約 為諾成契約，一造約明以某物租予相對人使用，其相對人約 明支付租金，即生效力，不以租賃物之同時交付或租金之交 付為其必要，亦不以押金之交付為其成立要件，有最高法院 33年度上字第637號判例意旨可資參照。另按承租人應依約 定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定 相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為 支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總 額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其 租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時 ，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項 已分別明訂。又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金 抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第 3款亦已訂明。經查：
⒈本件上訴人於105年7月4日與被上訴人簽訂系爭租約時，已 約定被上訴人應於105年7月5日前給付其前3個月之租金36,0 00元及押租金29,000元，其後租金則按月於每月5日以前繳 納，而被上訴人卻僅於105年7月5日給付其租金1萬元，其餘 租金26,000元及押租金29,000元，則均遲至隔日給付一節， 雖據上訴人提出系爭租約及上訴人郵局存摺影本為證，且為 被上訴人所不爭。然房屋租賃契約為諾成契約之一種，僅需 契約雙方當事人就出租之標的及應給付之租金達成協議即已 合法成立，並不以有無實際交付出租之標的物、租金或押租 金甚或公證為必要，而本件觀諸兩造於105年7月4日所簽訂 之系爭租約，其內已就該租約成立之必要之點均已約明，是 兩造租賃契約於簽約當時應即合法成立，不因被上訴人有無 在簽約隔日即將約定首期應付租金及押租金全數給付完畢及 公證而有不同。
⒉上訴人雖主張稱：因被上訴人於105年7月5日未依約定將首 期應給付之租金36,000元及押租金29,000元全數給付完畢， 而僅給付其1萬元租金，其已於當日通知被上訴人終止兩造 系爭租約云云。然上訴人主張其於105年7月5日曾告知被上 訴人終止兩造系爭租約一情，已為被上訴人所否認；縱上訴 人所述前揭事實為真，惟依前揭法條之規定，可知出租人非 因承租人積欠租金總額達2個月租額，租金始期先收者，並 應於遲延給付逾2個月時，且於定相當期限催告後，不得終 止房屋租賃契約。查本件上訴人於105年7月4日與被上訴人 簽訂系爭租約後，隔日於被上訴人遲延給付租金及押租金未 逾2個月，且上訴人亦未定相當期限催告被上訴人給付之情
況下，即終止兩造系爭租約，則上訴人於105年7月5日終止 系爭租約之行為，自不合法，兩造系爭租約至今應仍合法存 在。
六、綜上所述，兩造於105年7月4日所簽訂之系爭租約已於簽約 當日合法成立；而上訴人主張因被上訴人未於105年7月5日 依系爭租約之約定於該日將首期租金36,000元及押租金29,0 00元給付完畢，其已於同日終止兩造系爭租約等情，並不可 採，兩造系爭租約至今仍合法存在等情，已如前述，則上訴 人請求確認被上訴人就系爭房屋簽訂自105年7月1日起至109 年6月30日止之租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。原 審據此駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，至上訴人所指被上訴人有無偷改、調換 系爭租約、趁機霸佔上訴人友人45號停車位，及拒不歸還地 下室遙控器等事實，概與上訴人主張其是否因被上訴人未於 105年7月5日繳清租金、押租金，而以之為由於同日終止系 爭租約之事實無涉，無依上訴人請求傳訊證人即四維國宅警 衛鄭永茂、鄰居晏太太、晏錦文及查詢591租屋網105年6月 23日租房公告之必要，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 5 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 李昆南
法 官 王參和
法 官 劉秀君
以上係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 盧昱蓁