臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第155號
原 告 徐南淵
訴訟代理人 徐家福律師
被 告 徐南洲
徐南瀛
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106 年4 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示之比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造為兄弟關係，坐落臺北市○○區○○段0 ○ 段00地號土地，及其上之同段248 建號建物即門牌號碼臺北 市○○區○○街000 號6 樓房屋（面積、權利範圍等均詳如 附表一所示，以下分稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭不動 產）為兩造所共有。系爭不動產並無不能分割或契約定有不 能分割期限情事，惟兩造無法協議分割。又系爭建物為8 層 樓鋼筋混凝土造建物中之第6 層，對外僅有一出入口，顯不 適於原物分配，系爭土地則為系爭建物之基地，亦無從與建 物分離單獨為分割；另如將系爭不動產原物分配予部分共有 人，則受分配者對於未受分配或未能按其應有部分受分配者 需以金錢補償，而各共有人對於金錢補償之標準不易取得共 識，且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人；如採變 價分割方式，基於市場之自由競爭，可使系爭不動產之市場 價值極大化，對於共有人而言自屬有利。為此，爰依民法第 823 條、第824 條第2 項規定提起本件訴訟等語。並聲明： 兩造共有如附表一所示之系爭不動產准予變價分割，所得價 金按附表二所示之比例分配之。
二、被告則以：系爭不動產是父母留下來的，希望能由被告買下 來維持共有，但本件估價報告書認定之系爭不動產價值偏高 ，如需補償原告，應以每坪單價400,000 元計算等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割 之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命 為分配，民法第823 條第1 項、第824 條第2 項分別定有明 文。經查，兩造係於100 年12月9 日因繼承共有系爭不動產 ，權利範圍如附表一所示，系爭建物則係於78年6 月29日建
築完成，為8 層樓建物中之第6 層，有系爭建物之105 年全 期房屋稅繳納證明書、系爭土地及建物之登記第一類謄本等 在卷足稽（見司北調卷第11頁、本院卷第63至65頁），復為 兩造所不爭執，堪信為真實。又兩造均稱就系爭不動產並未 定有不分割之期限（見本院卷第61頁反面），依系爭不動產 之使用目的亦無不能分割之情況。且兩造經本院調解不成立 （見司北調卷第23頁），足見共有人對於系爭不動產之分割 方法不能達成協議，是原告請求裁判分割，自屬有據。 ㈡又分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求 ，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難 時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一 部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人 。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第2 項、 第3 項分別定有明文。而共有人請求分割共有物，應由法院 依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘 束（最高法院49年台上第2569號判例參照）；並斟酌當事人 之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公 平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。 經查：
⒈系爭建物為8 層樓建物中之第6 層，出入僅有1 門戶，有兩 造不爭執之系爭建物格局圖及使用現況照片在卷足稽（見本 院卷第24至36、38至40頁）；若以原物分割，勢必須劃分一 定區域維持共有或約定留供他部分出入用，而影響系爭建物 得有效使用之面積，且日後任一共有人如欲出售其分得部分 ，亦因欠缺獨立使用性而不易完成交易，此種分割方式不僅 不符合經濟效用，且損及系爭建物之完整性，勢必破壞系爭 建物使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利 用價值；而系爭土地為系爭建物之基地，性質上亦無從為原 物分配，足見系爭不動產確不宜原物分割。況兩造均稱系爭 建物目前無人居住使用，主要係供存放兩造父母遺留之物品 （見本院卷第21頁），依系爭建物使用現況觀之，兩造亦無 必須受原物分配之需求。
⒉又若將原物分配於部分共有人，則受分配者對於未受分配或 不能按其應有部分受分配者，依民法第824 條第3 項規定， 必須以金錢補償。而本院依原告之聲請送請鑑定系爭不動產 之價值，經鑑定單位考量影響不動產價格之政策、經濟、市 場面等一般因素，暨系爭不動產所在之臺北市松山區位置、 地理形勢、土地及建物利用情形、公共設施及交通運輸概況
、重大公共建設、未來發展趨勢等區域因素，再審酌系爭不 動產之土地及建物個別條件等各項因素後，依比較法估算系 爭不動產每坪單價為501,954 元，再依收益法估算，並綜合 檢討後，估定系爭不動產之總價為21,639,000元（價格日期 為105 年11月1 日），有估價報告書附卷可參（見外放台新 不動產估價師事務所估價報告書），應足採為系爭不動產補 償分割價值計算之依據。原告對於上開鑑定價值雖無意見， 惟主張應變價分割，而無受原物分配之意願；被告雖曾表示 願受原物分配並以金錢補償原告，惟認鑑價金額過高，應以 每坪400,000 元計算補償金額（見本院卷第61頁反面）。被 告所稱願補償之具體金額，既與系爭不動產之價值差異甚鉅 ，足見系爭不動產倘採補償分割方式，即將原物分配於被告 ，並由被告以金錢補償原告，亦有困難，且徒生兩造間紛爭 ，當非妥適。
⒊另參酌系爭不動產鄰近八德路，半徑1000公尺以內有捷運站 、鄰里公園、國民中小學等公共設施，系爭建物屋況尚屬良 好（見外放估價報告書第13至20頁）；如以變價分割方式， 除可避免前述原物分割及補償分割之失，經良性公平競價結 果，亦可使兩造獲取符合通常買賣交易水準之變價利益，對 於共有人而言，顯較有利。此外，兩造亦得依其對共有物之 利用情形、在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係， 暨評估自身之資力等各項，決定是否參與競標或行使共有人 優先承買之權利，以單獨取得共有物之所有權。本院審酌上 開各情，認系爭不動產應採變價分割最為妥當，並符合公平 原則。
四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項規定請求分割系爭不 動產，為有理由，應予准許，並審酌系爭不動產之使用目的 及經濟效益，認應予變價分割，將變價後所得價金依兩造應 有部分即兩造各三分之一之比例分配，爰判決如主文第1 項 所示。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論駁 之必要，併予敘明。
六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。 分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起 本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然 ，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事 人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，命兩造依其應有部
分比例分擔訴訟費用。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第四庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 簡素惠
附表一：
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│土地標示 │
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│編│土地坐落 │地目│土地面積（│權利範圍 │
│號│ │ │平方公尺）│ │
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│1 │臺北市松山區寶│建 │171 │徐南淵：30000 分之1250 │
│ │清段6 小段55地│ │ │徐南洲：30000 分之1250 │
│ │號 │ │ │徐南瀛：30000 分之1250 │
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│建物標示 │
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│編│建號│坐落地號│建物門牌│層數│建物面積( 平方│權利範圍 │
│號│ │ │ │層次│公尺) │ │
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│1 │248 │臺北市松│臺北市松│8 層│總面積：108.89│徐南淵：3 分之1 │
│ │ │山區寶清│山區松河│6 層│陽台：12.27 │徐南洲：3 分之1 │
│ │ │段6 小段│街264 號│ │露台：2.03 │徐南瀛：3 分之1 │
│ │ │55地號 │6 樓 │ │ │ │
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附表二：
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│編號│姓名 │應有部分比例 │
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│ 1 │徐南淵│ 3分之1 │
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│ 2 │徐南洲│ 3分之1 │
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│ 3 │徐南瀛│ 3分之1 │
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