臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第4745號
原 告 劉明海
訴訟代理人 李岳洋律師
李國仁律師
被 告 劉得深
上列當事人間請求返還所有物等事件，本院於民國106年4月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號四樓房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌仟柒佰陸拾肆元，及自民國一百零五年九月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零五年九月十一日起至返還主文第一項所示房屋為止，按月給付原告新臺幣捌仟貳佰壹拾陸元。訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一至三項由原告依序以新臺幣壹佰玖拾柒萬伍仟元、新臺幣參仟元、於各給付期屆至時以新臺幣參仟元為被告供擔保後得假執行。但被告依序以新臺幣伍佰玖拾貳萬貳仟肆佰元、新臺幣捌仟柒佰陸拾肆元、於各給付期屆至時以新臺幣捌仟貳佰壹拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號1至4樓房屋 及坐落之同區華江段二小段570地號土地，原為原告父親劉得 沐及其小弟劉得亮共有，被告為劉得沐之大弟。劉得沐前於民 國92年7月18日死亡，繼承人中除長女劉瑞卿外，包括原告在 內之其餘子女皆拋棄繼承。劉瑞卿於繼承上開房地後，因分割 而單獨取得上開49號2樓及4樓房地所有權。嗣劉瑞卿於104年 間死亡，其繼承人即女兒劉翌萱欲出售遺產中之上開49號4樓 房屋（下稱系爭房屋）及上開土地應有部分4分之1（下與系爭 房屋合稱為系爭房地），原告遂向劉翌萱購買系爭房地，繼於 105年4月間支付現金新臺幣（下同）100萬元；於105年6月間 以抵押系爭房地所貸得之639萬元作為價金給付劉翌萱，並已 登記取得系爭房地所有權。然系爭房屋為被告無權占有，獲有 相當於租金即以系爭土地按申報地價10％計算，自原告於105 年6月23日登記為系爭房地所有權人起至同年7月25日止共新臺 幣（下同）8764元；自起訴狀繕本送達翌日起至被告遷讓返還 系爭房屋為止，按月為8216元之利益，致原告受有損害，爰依 民法第767條第1項、第179條規定提起本訴等語。並聲明：㈠ 被告應將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告8764元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭房屋為止，按 月給付原告8216元。㈢願供擔保為假執行。被告則以：被告於60年起即居住在系爭房屋迄今，其原因係劉 得沐於70年向被告借得500餘萬元，並書立借據及簽發支票予 被告，復言明系爭房屋要給被告住，即以系爭房地抵償債務。 劉得沐原已交付系爭房地所有權狀予被告辦理移轉登記，被告 念在兄弟情誼而將上開權狀退還，囑劉得沐有錢時將欠款清償 即可，而未辦理移轉登記。劉得沐過世前有交代系爭房地是給 被告抵債用，原告亦明知劉得沐有借款，始拋棄繼承。而劉瑞 卿過世前，被告曾向劉瑞卿提起上開債務之事，劉瑞卿向被告 表示因無錢可還而續以系爭房地抵債而給被告居住，待有錢時 再與被告協調如何還款，被告自屬有權占有系爭房屋。原告自 小居住在系爭房屋同棟公寓之二樓迄今，明知被告長期居住在 系爭房屋，原告支付與劉翌萱之價金，於匯入後3日即提領完 畢，顯可疑僅係原告作為交易證明之用，其二人間就系爭房地 之買賣實為計劃取回系爭房屋所為等語置辯。並聲明：㈠原告 之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。查原告之父劉得沐乃系爭房屋所在4層公寓及坐落基地共有人 之一，劉得沐於92年7月18日死亡後，繼承人中除長女劉瑞卿 外，包括原告在內之其餘子女皆拋棄繼承。劉瑞卿繼承上開房 地後，因分割而取得系爭房地所有權。嗣劉瑞卿於104年間死 亡，其女劉翌萱辦理系爭房地之繼承登記後，原告於105年6月 23日以買賣為原因而登記取得系爭房地所有權，有土地、建物 登記謄本、土地、建築改良物登記簿、異動索引表在卷可證（ 見本院卷第19至40頁），復經本院調取本院92年度繼字第808 號拋棄繼承案卷核閱屬實。而被告陳稱其自60年起即居住在系 爭房地迄今一節，為原告所不爭執，均堪信為真。按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法 第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意 旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人 外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之 人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之 推定力。被告固辯稱原告交付與劉翌萱之系爭房地買賣價金， 於匯入後隨遭提領，其交易顯屬可疑等語。然查，原告自105 年6月23日起登記為系爭房地之所有權人，已如前述，則依上 規定及說明，原告為系爭房地所有權人之登記既未經塗銷，原 告仍可本於登記所生推定力而行使系爭房地所有權。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 法第767條第1項前段定有明文。又所有權人以無權占有為原因 ，請求占有人返還不動產者，占有人以非無權占有為抗辯者，
占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。被告辯 稱劉得沐於70年向被告借款500餘萬元未償，劉得沐生前言明 要將系爭房屋要給被告住，即以系爭房地抵償債務，被告自屬 有權占有系爭房屋等語，並提出借據、支票為證（見本院卷第 43至47頁），惟原告否認之。證人劉得亮雖證稱上開借據署名 之「劉得沐」為劉得沐的字等語，然亦證稱被告與劉得沐間先 前借貸之事伊不知道，是本件起訴後才聽被告說的（見本院卷 第65頁），則證人所知劉得沐對被告所負債務內容，既係聽聞 自被告，因而上開借據是否即被告所指以系爭房地抵償之債務 ，憑上開證詞即難確認。縱認被告舉上開借據、支票確為被告 所辯劉得沐向被告所借款項，迄今未還而以系爭房地抵償一節 為真，惟劉得沐將所有權狀拿給被告以辦理登記時，被告退還 給劉得沐，跟劉得沐說等他生意做起來把錢返還即可，經被告 自承在卷等語（見本院卷第54頁反面），可認被告並無以系爭 房地所有權之移轉而抵償債務。次查，證人劉得亮證稱：劉得 沐在向被告借錢之前就已經讓被告住在系爭房屋等語（見本院 卷第65頁）。而被告復以書狀陳稱於劉瑞卿在世時，曾向其提 及劉得沐積欠之債務，劉瑞卿表示因無錢可還而續以系爭房地 抵債而給被告居住，待有錢時再與被告協調如何還款等語，可 認被告早在借款與劉得沐前，即居住在系爭房屋。在劉得沐欠 款未還後，被告仍續向劉得沐之繼承人即劉瑞卿追償債務，可 見被告並無就系爭房屋之占有使用抵充債務之意，難認被告就 系爭房屋之占有存有對價，自屬無償使用，其本質應屬使用借 貸。而使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係 （最高法院49年台上字第381號判例要旨參照）。原告既已拋 棄對劉得沐之繼承，已如前述，又非劉瑞卿之繼承人，自無從 繼受劉得沐、劉瑞卿與被告間成立之使用借貸契約，而被告又 未提出其他占有系爭房屋之合法權源，自難認有權占有系爭房 屋。則原告依上規定，請求被告遷讓返還系爭房地，應屬有據 。
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。而請求返還不當得利，係以無法律 上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若 干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照） 。又請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起 之，民事訴訟法第246條定有明文。查：
㈠被告無權占有系爭房屋，依上規定及說明，自受有相當於租金 之利益，致原告受有損害，且迄今並無返還系爭房屋之意，顯
有繼續占用之虞，原告自有預為請求之必要。
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又該條所謂土地 及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管 直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條 亦有明文。次按，臺北市政府地政局建置之建築物價額試算， 係以地價調查估計規則之建物現值計算公式所建立。按地價調 查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作 業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地 政機關定之，土地法施行法第40條定有明文。而地價調查估計 規則第1條已說明該規則係依土地法施行法第40條規定所制定 ，則臺北市政府地政局以地價調查估計規則中建物現值計算公 式所建置之建物現值試算結果，自可充作地政機關依土地法施 行法第25條規定估定之價額。另法定地價，依土地法第148 條 規定，係土地所有權人依該法所申報之地價。在平均地權條例 施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新 規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價而言，未於該期 間內申報者，則應以公告地價之80％為其申報之地價，該條例 第16條定有明文。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為 基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台 上字第3071號判例要旨參照）。查系爭房地緊鄰萬板大橋及環 河南北快速道路間，位處住宅區，附近有第一家禽批發市場， 有電子地圖附卷供參（見本院卷第104至105頁），可認系爭房 屋周遭區域之生活及交通機能尚稱便利，則系爭房屋之租金以 不超過建物及土地申報總價之年息8％，始謂合理。次查，系 爭房屋層次面積為89平方公尺，附屬建物之陽台面積為5.4平 方公尺，共94.4平方公尺，為鋼筋混凝土造，距61年4月7日建 築完成迄今，約歷有45年，按上開建築物價額試算結果，系爭 房屋現值為75萬126元，有建物登記謄本及試算結果頁面在卷 可參（見本院卷第19、106頁）；系爭房屋坐落基地共105平方 公尺，於105年之公告地價為每平方公尺4萬7600元，有土地登 記謄本、臺北市地價查詢多功能服務系統查詢畫面在卷可據（ 見本院卷第21、107頁），法定地價即申報地價為3萬8080元（ 計算式：47600×80％＝38080），原告就上開基地應有部分4 分之1每年申報總價為99萬9600元（計算式：105平方公尺×3 萬8080元×4分之1＝999600）。綜上，系爭房地申報總價合計 為174萬9726元（計算式：750126＋999600＝0000000），以年 息8％計算，依上規定，系爭房屋之每月租金不得超過1萬1665 元（計算式：0000000×8％÷12＝11665，元以下四捨五入）
。
則原告請求自其於105年6月23日登記為系爭房地所有權人起至 同年7月25日止共33天，被告給付相當租金之不當得利8764元 ；自起訴狀繕本送達翌日即105年9月11日（上開繕本於105年8 月31日寄存送達被告，有送達證書存卷可參【見調字卷第15頁 】，依民事訴訟法第138條第2項規定於同年9月10日生送達效 力）起至被告遷讓返還系爭房屋為止，按月依8216元計算之不 當得利，因不超過上開租金限額，應屬適當。至被告於105年5 月5日提出書狀陳稱就劉得沐積欠伊之借款，原告及其家屬多 方規避，伊依民法第179條、第184條規定請求原告返還等語， 已在本件言詞辯論終結後，本院無從審究，附此敘明。綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房 屋遷讓返還原告，並依民法第179條之規定，請求被告給付原 告8764元及起訴狀繕本送達翌日即105年9月11日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息，合於民法第229條第2項、第233條第 1項前段、第203條規定，暨自105年9月11日起至返還系爭房屋 為止，按月給付原告8216元，為有理由。又兩造陳明願供擔保 以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於規定，爰 各酌定相當之擔保金額予以宣告。
本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所 提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一詳予論駁，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 羅立德
法 官 李陸華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
書記官 莊國辰