返還價金等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,105年度,2439號
TPDV,105,訴,2439,20170524,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2439號
原　　　告　張長德
訴訟代理人　林鳳秋律師
複　代理人　郭思嫻律師
　　　　　　許佩霖律師
被　　　告　張競方（即張俊仙之繼承人）
訴訟代理人　許俊明律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國一○六年五月十
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴時之被告張俊仙於原告起訴後民國一○五年五 月十七日死亡，被告聲明由其繼承人張競方承受訴訟，有被 告提出之繼承系統表及渠等戶籍謄本（見本院卷一第一○六 頁至第一○九頁）為證，核無不合，應予准許。二、原告起訴主張：伊於一○四年十月十七日以總價新台幣（下 同）四千三百八十八萬元（房屋及土地價金之比例分別為百 分之十一及百分之八十九），買受被告所有門牌號碼台北市 ○○區○○路○○○巷○○號六樓房屋及坐落之同市區○○ 段○○段○○○地號土地應有部分（下稱系爭房地），並已 依約於一○四年十月二十三日、同年十一月十六日、同年月 二十七日分三次給付被告全部價金，被告亦於同年月二十八 日將系爭房地交付伊；詎伊於第二次付款前，經由報載及偶 然獲知台北市議會總質詢台北市有十六處「土壤液化警戒區 」促市府公開透明，乃向議員查詢並取得台北市液化潛勢區 及圖，經比對始得知系爭房地位於「高度液化潛勢區」。依 據新聞報導指出第一季實價資訊，因土壤液化公告之衝擊， 系爭房地坐落之中山區房價跌落達二成，可知建物之基地坐 落在「高度液化潛勢區」，不論該建物有危險瑕疵與否，均 會造成該建物經濟性之價值減損、影響市場價格，即如同凶 宅之價值被貶損，雖有無靈異發生無從證實，卻因先有缺點 因素，而導致各種負面效果，故屬「物之瑕疵」；且被告就 系爭房地坐落土壤液化潛勢區情形，於簽約前並未告知，致 伊資訊不足，無從選擇其他非位於土壤液化潛勢區之房地， 其意思自主權顯然受侵害，並因該房屋位於土壤液化潛勢區 價格貶損受有損害，更證明被告有不完全給付之債務不履行 情事；再者，系爭房地位於土壤「高度液化潛勢區」，並有 致土壤高度液化之危險，而造成系爭房地因土壤高度液化致



價值減損或不完全給付之情事，並非如被告抗辯所稱僅為一 房地產公司專案內容之情形。是伊得依民法第三百五十四條 第一項前段、第三百五十九條物之價值減損瑕疵擔保責任之 規定及同法第二百二十七條不完全給付損害賠償責任之規定 ，請求被告減少價值或賠償伊價格損害。爰依民法第一百七 十九條減少價金後給付不當得利及同法第二百二十七條、第 二百二十六條不完全給付致給付不能損害賠償等規定提起本 訴，並聲明：被告應給付原告一百三十二萬元，及自起訴狀 繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
三、被告則以：原告主張系爭房地位於高度液化潛勢區係屬價值 瑕疵，無非係以新聞報導為據，惟細究關於台灣金聯資產公 司之新聞報導，僅係該公司銷售不動產之專案內容，不足證 明系爭房地位於高度液化潛勢區即有價值瑕疵，另工商時報 記者方明採訪優美地產企研室召集人葉立敏之新聞報導，經 原告聲請傳喚該二人到庭作證，可知該二人並未領有中華民 國不動產估價師之專技高考證照，且非專司於不動產鑑價業 務，且該二人證稱新聞報導之內容係觀察一○五年第一季實 價資訊，但就統計資料之樣本數量及分析研究方法俱未說明 ，故無法證明系爭房地坐落高度液化潛勢區將致系爭房地價 值減損或不完全給付，況兩造訂立本件不動產買賣契約，並 未特別約定系爭房地坐落之土地不得位於高度液化潛勢區， 伊無未依債之本旨提出給付，亦不構成不完全給付之債務不 履行，是以系爭房地位於高度液化潛勢區，非屬物之瑕疵， 亦不構成不完全給付。又原告並未舉證證明系爭房地坐落高 度液化潛勢區就有致個別建築基地土壤高度液化之危險，依 經濟部中央地質調查所函復，土壤液化潛勢查詢系統相關圖 資之使用說明，業已記載其圖資提供國土規劃及防災規劃或 重大工程選址參考、對個別基地之土壤液化潛勢等級為初步 評估結果，僅供參考，可知系爭房地縱使位於高度液化潛勢 區，亦不代表個別基地確有土壤液化之危險，依本件房地申 請核發建築執照所附之「台北市○○區○○段○○段○○○ 地號地質鑽探工程報告書」，就該基地之工程地質綜合評估 為「不會液化」，可知系爭房地所在土地並無土壤液化之危 險至明；再者，土壤液化係指地表下二十公尺範圍內，飽和 含水的細砂土層，在強烈地震時暫時從固體變成液體狀態失 去部分承載力，重的結構物如房屋會下陷或傾斜，輕的例如 地下貯存槽和管道會上浮，產生一定程度損壞，然房屋的樑 柱一般不會被破壞，不會對人造成重大傷害，液化後房屋可 扶正及修復繼續使用，是以縱使系爭房地是落在高度液化潛



勢區的房屋，但該房地當初申請建照時均依建築法規，進行 地下地質探勘、液化潛勢評估並納入抗液化設計中，當強烈 地震時地基就算液化，房屋也可以抵抗液化而不會造成災害 。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之 判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
四、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第九二頁至第九三頁）： ㈠原告曾於一○四年十月十七日以總價四千三百八十八萬元（ 房屋及土地價金比例為百分之十一及百分之八十九），買受 被告所有系爭房地（見本院卷㈠第一○頁至第一三頁）。 ㈡原告已依約於一○四年十月二十三日、同年十一月十六日、 同年月二十七日分三次給付全部價金完畢，被告已於一○四 年十一月二十八日將系爭房地交付原告。
㈢原告於一○四年十一月四日經由報載（見本院卷㈠第二三頁 ）及向市議員查詢得知系爭房地坐落之區域為「高度液化潛 勢區」，乃於同年月二十五日以系爭房地坐落「高度液化潛 勢區」出具保留百分之五價款通知書（見本院卷㈠第二○頁 ）予被告。
㈣經濟部中央地質調查所一○五年三月十四日在網站公告「土 壤液化潛勢查詢系統」，經查詢系爭房地所坐落之區域為「 高度液化潛勢區」（見本院卷㈠第七二頁）。
五、惟原告主張系爭房地位在「高度液化潛勢區」不論將來是否 有危險發生，均將造成該房地經濟性之價值減損而影響市場 價格，屬物之價值減損之瑕疵，且被告於簽約前未告知，並 有不完全給付之情事，再者，該房地位在「高度液化潛勢區 」，有致土壤高度液化之危險，而致系爭房地有價值減損或 不完全給付之情事，故其得依民法第三百五十九條規定請求 減少價金及依同法第二百二十七條規定請求不完全給付之損 害賠償等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件 兩造間之爭點在於：㈠系爭房地位在「高度液化潛勢區」， 是否有致該房地價值減損或不完全給付之情事？㈡系爭房地 位在「高度液化潛勢區」，是否有致該區域土壤高度液化之 危險？㈢原告主張其受有系爭房地價值減損或不完全給付之 損害一百三十二萬元，有無理由？經查：
㈠系爭房地位在「高度液化潛勢區」，並無致系爭房地價值減 損或不完全給付之情事：
⒈原告主張系爭房地位在「高度液化潛勢區」一節，固為兩造 所不爭執，惟原告主張該房地位在「高度液化潛勢區」不論 將來是否有危險發生，均將造成該房地經濟性之價值減損而 影響市場價格等情，則為被告所否認，雖原告就此已提出新 聞報導兩件為證。惟原告提出關於台灣金聯資產公司計畫推



案七十六戶之新聞報導（見本院卷㈠第二三頁），不過係該 公司預期買方可能「受到土壤液化區公布的影響」，故減少 推案量之相關新聞報導，縱然該公司認為土壤液化區之公布 ，可能影響買方進場或出價意願，一時減量推案，亦不過該 公司為避免特定區域房地價格，受到短期心理因素影響所為 之商業策略考量，顯然該公司認此短期心理因素影響消失後 ，適當時機得再以正常價格推出該特定區域建案之房地，自 不能以此短期市場價格之波動，推論位在「高度液化潛勢區 」建案之房地，均有買賣標的物價值減少之瑕疵存在。另提 出工商時報記者方明採訪優美地產企研室召集人葉立敏之新 聞報導，固有「觀察今年第一季實價資訊..其中交易量最大 的中山區因受土壤液化衝擊，房價下跌二成最多..」等語之 記載，惟該報導第三段、末段並分別指出：「...今年第1季 中山區房價下修最大，主要受到2 月14日行政院公布『土壤 液化潛勢查詢』結果衝擊..引發買方恐慌」、「..今年首季 北市買賣移轉棟數..相較去年同期..量縮近4成，但5月起買 氣明顯回溫，因政治不確定性因素消除，土壤液化疑慮也較 為淡化，第2 季量能可望逐步增溫..」等語（見本院卷㈠第 七四頁），足見該報導所指中山區第一季房價下跌較北市其 他行政區為深，係指因政府公布「土壤液化潛勢查詢」系統 ，買方因此受短期心理因素影響，致公布為高度液化潛勢區 之中山區房價跌幅較深，且造成房價下跌之因素，並非僅有 政府公布「土壤液化潛勢查詢」單一原因，尚有「政治不確 定性因素」等原因；核與證人即該報導撰文記者方明到庭證 稱：「（該段報導的內容..表示因為房地位於土壤液化潛勢 區查詢的中高度潛勢區，而造成中山區房價下跌）這是原因 之一吧」等語（見本院卷㈠第二二九頁），及另證人即受採 訪之優美地產企研室召集人葉立敏到庭證稱：「去年（指一 ○五年）開始全台的房價都在往下，這不只是土壤液化的現 象造成的，只是當時買氣會有短期的衝擊，因為買方會惶恐 ..我所做的研究都是當時行政院公告的資訊..我對土壤液化 的了解都是根據當時政府公告的訊息。我個人是覺得短期內 交易量和價格都受到衝擊，但是時間久了，大家也都忘了， 現在也沒有人再提土壤液化的問題，所以現在的房價已經跟 土壤液化沒有直接關係..（去年的房價中山區）有下跌，但 是全台灣都有下跌，臺北市每個區域都有下跌..應該沒有（ 上漲的區域）..（臺北市中山區..第一季房價下跌）會有（ 受到土壤液化公布以外的）其他原因（而下跌），所以我報 導裡是講主要的原因是這個，但是每個物件的狀況不同，所 以一定還有各自的原因」等語（見本院卷㈡第二八○頁至第



二八四頁）相符。足徵位在「高度液化潛勢區」建案之房地 ，縱有價格下跌之現象發生，亦係因行政院公布「土壤液化 潛勢查詢」系統，所引發之短期買方心理因素所造成，並非 該房地位在「高度液化潛勢區」所致，換言之，該區域內房 地縱然發生價格下跌之現象，應係買方恐慌心理所造成的短 期價格波動，終將隨上開潛勢區查詢系統公布時間久暫而漸 次消失，是以系爭房地縱然位在「高度液化潛勢區」，亦無 致該區域房地價格發生不可逆下跌之情事，故原告主張系爭 房地位在「高度液化潛勢區」不論將來是否有危險發生，均 將造成該房地經濟性之價值減損而影響市場價格云云，並不 足採，不能據此推論系爭房地有何價值減少之瑕疵存在。 ⒉又原告主張被告於簽約前未告知系爭房地位在「高度液化潛 勢區」，顯有不完全給付之債務不履行情事等語。惟系爭房 地縱然位在「高度液化潛勢區」，亦無致該區域房地價格有 不可逆下跌之情事發生，該一時性價格下跌現象之發生，係 行政院公布「土壤液化潛勢查詢」系統而引發短期買方恐慌 心理因素所造成，並非因該房地位在「高度液化潛勢區」所 致等情，已如前述，且兩造間系爭房地買賣契約係於一○四 年十月十七日所簽訂，當時並無約定應就系爭房地是否位在 土壤液化潛勢區為查詢，而係原告於簽約後始經由報載及向 市議員查詢，再以行政院於一○五年二月公布之「土壤液化 潛勢查詢」系統，查詢始確認系爭房地位在「高度液化潛勢 區」等情，亦如前述，並有原告提出之系爭房地買賣契約書 （見本院卷㈠第十頁至第十八頁）在卷可佐，足見被告依約 交付系爭房地，既無未依債之本旨給付而不完全給付之情事 ，亦無於簽約前已知系爭房地位在「高度液化潛勢區」卻未 告知原告，而有可歸責於被告之不完全給付債務不履行情事 ，是以原告主張被告就系爭房地位在「高度液化潛勢區」， 並有不完全給付之債務不履行情事云云，亦不足採。 ㈡系爭房地位在「高度液化潛勢區」，並無土壤高度液化之危 險，亦無致系爭房地有價值減損或不完全給付之情事： ⒈原告另主張系爭房地位在「高度液化潛勢區」，並有土壤高 度液化之危險，而致系爭房地價值減損或不完全給付之情事 。惟行政院所屬經濟部中央地質調查所公布「土壤液化潛勢 查詢」系統之意義為何？公告為「高度液化潛勢區」之土壤 ，是否有致土壤液化之危險？等情，業經本院依原告聲請函 詢該所，據復說明欄謂：「二、本所『土壤液化潛勢查詢系 統』公開土壤液化潛勢圖資，係基於保障民眾『知』的權利 ..目前公開之圖資因限於既有地質鑽探資料密度的因素，屬 於『初級』的精度，對個別基地之土壤液化潛勢等級為初步



評估結果，僅供參考..三、..『初級』精度潛勢圖另一目的 是作為中級精度潛勢圖進一步調查的基礎..由地方政府調查 建置..初級和中級精度圖資皆屬於區域性圖資，皆不適宜直 接用於斷定個別建築基地之土壤液化潛勢..四、土壤液化潛 勢圖資精度之意義..㈠..土壤液化初級精度潛勢圖，屬於中 央建置的第一級的圖資，為全國性、大範圍的評估結果，屬 於解析度較低、涵蓋範圍較大的圖資，適用於瞭解區域性土 壤液化潛勢區的可能分布範圍，適用於國土規劃或防災規劃 之參考。㈡第二級圖資則由地方政府調查建置，為較精細的 土壤液化潛勢圖資，以做為都市防災、都市更新規劃之應用 。㈢第三級則是工程個案的調查，由建築開發業者採用基地 內實際的鑽探資料進行分析，作為工程抗土壤液化設計的依 據，此亦為個別建築基地土壤液化潛勢斷定之方法」等語， 有該所一○五年十月二十七日經地工字第一○五○○○六○ 三一○號函（見本院卷㈠第二二二頁至第二二三頁）在卷可 佐。足見原告依上開「土壤液化潛勢查詢」系統查詢得知系 爭土地位在「高度液化潛勢區」之圖資，不過為初級精度潛 勢圖資，對個別基地之土壤液化潛勢等級為初步評估結果， 僅供參考，不適宜直接用於斷定個別建築基地之土壤液化潛 勢，自不能據此推論依該查詢系統查得位在「高度液化潛勢 區」土壤即有高度液化之危險，是以斷定個別建築基地土壤 液化潛勢之方法，仍應依建築開發業者採用基地內實際的鑽 探資料進行分析之第三級工程個案調查為據。
⒉查系爭房地坐落之台北市○○區○○段○○段○○○地號建 築基地於該房地建築執照申請前，曾於九十四年四月間委託 訴外人耀泰工程有限公司（下稱耀泰公司）及耀泰應用地質 技師事務所許聯峰應用地質技師（技執字第001016號）進行 地質鑽探工程，作成該地號土地地質鑽探工程報告書後，於 同年五月四日向台北市政府工務局提出建造執照申請，已經 該局於同年十月四日審查許可而發給建造執照在案等情，業 據被告提出上開地質鑽探工程報告書及系爭房地九四建字第 ○四八一號建造執照存根附表（見本院卷㈠第一一二頁至第 二○八頁、卷㈡第二九○頁至第二九一頁）在卷可稽。依該 地質鑽探工程報告書記載：「..第二章...本工程共鑽探3孔 ，總深度計105公尺..第十章...⒈依現場鑽探所得資料結果 顯示，本基地..可概分為九個層次..⒉..本基地地下水位約 位於地表下3.50公尺處..⒊依支承力公式，計算本基地土層 之極限承載力為82.3T/㎡，取3 位安全係數，求得容許承載 力為27.4T/㎡..⒋設基礎尺寸為18m×80m..⒌依分析結果， 本案擋土設施貫入深度為5.00公尺。開挖底面抵抗隆起的安



全係數為2.60，大於規定之1.2。抵抗砂湧的安全係數為2.1 4，大於規定之1.50 ，開挖底面不會發生隆起及砂湧的現象 ..⒍依分析結果顯示，本基地土層於大地震時，不會發生土 壤液化現象」等語（見本院卷㈠第一一七頁、第一六六頁至 第一六七頁），足見系爭房地雖位在「高度液化潛勢區」， 但於申請建築執照興建系爭房地所在大樓前，曾委託耀泰公 司及合格之應用地質技師依建築開發基地內實際鑽探資料進 行分析，作成第三級工程個案地質鑽探工程報告書，並無原 告主張之將發生土壤高度液化之危險，是以系爭房地並無價 值減損或不完全給付之情事。
⒊雖原告主張經濟部中央地質調查所以及台北市政府於製作土 壤液化潛勢資料時，均會採用比「設計考量地震」五級震度 更高標準之五至六級震度作為評估，而被告提出之上揭地質 鑽探工程報告書，僅使用「0.23g」 評估，未同時以設計考 量地震「0.24g」及最大考量地震「0.32g」評估，其結論所 指「大地震時不會發生土壤液化」顯屬錯誤，故有再送公正 單位驗算之必要等語。惟按內政部發布之「建築物基礎構造 設計規範」第十章10.2條規定：「土壤液化評估所採用之設 計地震應依工程之重要性、基地之地質特性及地震資料以機 率法決定之，或參考內政部『建築物耐震設計規範與解說』 之震區加速度值選取適合該工程使用之設計值」等語；再依 上開規範第二章【解說】第一段明文：「依內政部之『建築 物耐震設計規範與解說』，台灣地區之震區原劃分為四區， 但經民國88年9 月21日集集大地震造成房屋倒塌及重大傷亡 之災難後，內政部營建署已發佈命令重新調整震區，分為地 震甲區與地震乙區，如圖-解2.4-1所示，二震區之工址水平 加速度係數分為0.33與0.23。各震區所包括之行政區範圍詳 列於該規範中，位於各震區之建築物及基礎均須依『建築構 造編』之規定進行耐震設計」等語及上開「圖-解2.4-1」所 示包括台北市在內之「地震乙區」水平加速度係數為「0.23 g」 （見本院卷㈡第二六三頁至第二六四頁）觀之。足見被 告提出之上揭地質鑽探工程報告書，以系爭房地坐落台北市 位在「地震乙區」對應水平加速度係數為「0.23g」 供工程 分析使用，作成「本基地土層於大地震時，不會發生土壤液 化現象」等語之結論，係參考上開內政部發布之「建築物耐 震設計規範與解說」之震區加速度值選取適合該工程使用之 設計值，核與首開內政部發布之「建築物基礎構造設計規範 」內容相符，且水平加速度係數「0.23g」 之設計值，已相 當於五級地震震度，為原告所是認，並有原告提出之交通部 中央氣象局地震震度分級表（見本院卷㈡第三○六頁，1g=9



80gal ）在卷可參，足徵該地質鑽探工程報告書以水平加速 度係數「0.23 g」為設計值，其標準並無偏低之情形，自無 原告主張之被告提出地質鑽探工程報告書，僅使用「0.23 g 」評估，其結論顯屬錯誤之情事，則原告聲請應同時以設計 考量地震「0.24g」及最大考量地震「0.32g」再送第三人評 估驗算，既與上開內政部發布之「建築物耐震設計規範與解 說」、「建築物基礎構造設計規範」不符，自無再依其聲請 增加標準送第三人評估驗算之必要。
㈢綜上，系爭房地並無價值減少之瑕疵或不完全給付之情事存 在等情，已如前述，原告聲請本院將被告提出之上揭地質鑽 探工程報告書，再送台北市土木技師公會或中華民國土木技 師公會全國聯合會進行驗算，核無必要，另就原告主張其是 否受有系爭房地價值減損或不完全給付之損害一百三十二萬 元一節，亦無再予審究之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張系爭房地位在「高度液化潛勢區」不論 將來是否有危險發生，均有價值減少之瑕疵存在，並有不完 全給付之情事，且該房地位在「高度液化潛勢區」，有致土 壤高度液化之危險，而致該房地價值減損或有不完全給付之 情事云云，均不足採；被告抗辯系爭房地並無價值減少之瑕 疵或不完全給付之情事等語，則堪採信。從而，原告依民法 第一百七十九條減少價金後給付不當得利及同法第二百二十 七條、第二百二十六條不完全給付致給付不能應損害賠償等 規定之法律關係，訴請被告給付其一百三十二萬元及其法定 遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
民事第一庭 法 官 劉台安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
書記官 吳芳玉