臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第391號
原 告 劉永濟
訴訟代理人 胡倉豪律師
被 告 徐阿國
訴訟代理人 郭啟榮律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年4 月20日
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號Ａ、第一層面積七十一平方公尺、第二層面積七○平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。被告應自民國一○六年四月二十一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟參佰陸拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾陸萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣伍佰捌拾陸萬壹仟柒佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原 告原起訴聲明「㈠被告應將其所有坐落桃園市○○區○○段 ○○○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上之建物（門 牌號碼：桃園市○○區○○路000 號）拆除，並將前開占用 土地騰空返還予原告」，嗣於民國106 年3 月20日具狀變更 上揭聲明為「被告應將其所有坐落系爭土地上如附圖（即桃 園市桃園地政事務所收件日期文號：105 年11月24日桃測法 字第047500號、複丈日期：106 年1 月16日之土地複丈成果 圖）所示編號Ａ、第一層面積71平方公尺、第二層面積70平 方公尺之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告。」（ 見本院卷第64頁），核前開聲明之變更僅係依桃園市桃園地 政事務所測量結果所為補充，非屬訴之變更或追加，揆諸前 揭規定，應予准許，先為敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
原告為系爭土地所有權人，而被告所有門牌號碼桃園市○○ 區○○路000 號房屋，無權占用系爭土地如附圖編號Ａ所示 部分迄今，爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求
被告拆除系爭土地上如附圖編號Ａ 所示地上物，並將該部 分土地騰空返還原告；另被告無權占用系爭土地，致原告受 有相當於租金不當得利之損害，是併依民法第179 條規定， 請求被告返還自起訴狀繕本送達翌日前五年，以每坪租金約 新台幣（下同）1640元計算占用面積之不當得利，共312 萬 5460元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付原告相當於 租金之不當得利5 萬2091元等語。並聲明：㈠被告應將其所 有坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ、第一層面積71平方公 尺、第二層面積70平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地騰 空返還予原告。
㈡被告應給付原告312 萬5460元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並應自起訴狀 繕本送達翌日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告 5 萬2091元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠被告前於93年8 月間因拍賣取得坐落桃園市○○區○○段○ ○○○○段000000○00000 地號土地，暨坐落其上同段699 號及同段2349號建號即門牌號碼桃園市○○區○○路000 號 建物（下稱和平路147 號建物），附圖編號Ａ所示地上物係 與和平路147 號建物併同點交，原告提起本件訴訟前之長達 12年期間，均無人主張權利，可證被告就附圖編號Ａ所示地 上物占用系爭土地部分，已合法取得使用權。
㈡再者，原告前向被告承租和平路147 號建物，附圖編號Ａ所 示地上物併同交予原告使用，於原告返還該和平路147 號建 物租賃標的物前，係屬直接占有人，並無權向間接占用人之 被告請求拆除如附圖編號Ａ所示地上物，遑論原告於承租和 平路147 號建物時，已明知和平路147 號建物有占用系爭土 地之情，參以系爭土地為袋地，在無任何開發使用計畫下， 原告仍買受系爭土地，復訴請被告拆屋還地，顯有權利濫用 之情。
㈢又系爭土地係屬袋地，未臨建築線，除充當臨地建築之法定 空地外，並無任何經濟效益，原告逕以仲介租金建議資料， 作為占用系爭土地不當得利請求之依據，請求數額，要嫌無 據。甚且，原告係自105 年1 月30日起方登記取得系爭土地 ，逾上開期間之不當得利請求，亦無理由。
㈣又兩造前就和平路147 號建物，曾有簽訂租賃契約，原告現 尚積欠被告105 年4 月至同年10月間、每月1 萬4000元、共 計9 萬8000元之租金。又原告於105 年11月3 日租賃期間屆 滿後，仍持續由占有使用該和平路147 號建物，依雙方租賃 契約約定，原告應併給付105 年11月3 日至106 年3 月4 日
間、每月2 萬8000元，共計14萬元之違約金，果認原告不當 得利之請求有理由，請逕予以抵銷，且以該9 萬8000元之租 金債權優先抵銷等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假 執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，請准供擔保宣告免 為假執行。
三、系爭土地於105 年1 月30日以買賣為原因登記至原告名下， ，而被告於93年間拍賣取得和平路147 號建物時，該和平路 147 號建物有占用系爭土地，占用範圍如附圖編號Ａ所示， 被告另與原告於104 年11月5 日簽訂租賃契約，將和平路14 7 號建物出租予原告，租賃期間自104 年11月4 日至105 年 11月3 日，租金為每月1 萬4000元，而原告迄未給付105 年 4 月4 日至同年11月3 日間之租金共9 萬8000元之事實，為 兩造不所不爭執，有系爭土地第一類登記謄本（見本院卷第 8 頁）、本院93年4 月1 日桃院興執92年執宙字第31518 號 民事執行處通知（下稱民事執行處通知，見本院卷第25頁） 、本院93年8 月23日桃院興執92年執宙字第31518 號不動產 權利移轉證書（下稱不動產權利移轉證書，見本院卷第28頁 至第29頁）、租賃契約（見本院卷第30頁至第34頁）、現場 照片（見本院卷第47頁至第53頁）足按，且經本院會同桃園 市桃園地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄（見 本院卷第43頁至第43頁背面）及土地複丈成果圖（即附圖） 等在卷可憑，是此部分事實，堪予認定。
四、原告主張被告所有和平路147 號建物，無權占用系爭土地如 附圖編號Ａ所示部分，該附圖編號Ａ所示地上物依法應拆除 ，並將土地騰空返還原告等語，為被告所否認，並以前揭情 詞置辯，是本件厥應審究者為被告所有附圖編號Ａ所示地上 物，有無合法占用、使用系爭土地之正當權源？經查： ㈠按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨 害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前中段 分別定有明文。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實 ，有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。而以無權 占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告 於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有 ，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之 請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參 照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之 所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本件附圖編號 Ａ所示地上物坐落之系爭土地，為原告所有乙節，為兩造所 不爭執，揆諸前揭說明，被告自應就其所辯有合法占有權源
之利己事實負舉證之責。
㈡被告雖提出民事執行處通知（見本院卷第25頁）、不動產權 利移轉證書（見本院卷第28頁至第29頁），藉以證明附圖編 號Ａ所示地上物係併同和平路147 號建物一併點交云云。然 查，該民事執行處通知、不動產權利移轉證書所載拍賣、移 轉所有權之不動產標的，為桃園市○○區○○段○○○○○ 段○000000○00000 號土地，以及坐落其上之和平路147 號 建物，自始即與系爭土地無涉，遑論該民事執行處通知備註 欄已明確記載「五、第2349建號建物之基地，有部份占用鄰 地即同段第118 地號土地，佔用面積共61.68 平方公尺，使 用土地權源不明，請應買人自行注意」，已說明此次拍賣與 附圖編號Ａ所示地上物是否取得占有系爭土地之正當權源無 涉，被告逕以和平路147 號建物併同附圖編號Ａ所示地上物 點交一節，遽認附圖編號Ａ所示地上物當然取得合法占用、 使用系爭土地之正當權源，要屬無稽。被告既不能證明附圖 編號Ａ所示地上物有合法占用系爭土地之權源，原告主張被 告所有如附圖編號Ａ所示地上物，係無權占用系爭土地一情 ，要堪認定。
㈢被告雖另辯稱原告買受系爭土地前，曾向被告承租和平路14 7 號建物，明知和平路147 號建物中附圖編號Ａ所示部分， 有占用系爭土地情形仍予買受，佐以系爭土地係屬袋地，在 無任何開發使用計畫下，原告拆除附圖編號Ａ所示地上物並 無實益，而認原告提起本件訴訟，有權利濫用之情云云，然 被告上開所辯情節，均無礙原告取得系爭土地之所有權能， 原告本於買賣之法律關係，取得系爭土地所有權，自非不得 本於所有權人地位行使上開規定之物上請求權，況系爭土地 上如附圖編號Ａ所示地上物部分，本不在原有合法建物範圍 ，係屬擴建、搭蓋之違章建築，將之拆除並無悖於公共利益 ，衡以被告於拍定取得桃園市○○區○○段○○○○○段○ 000000○00000 號土地，以及和平路147 號建物前，已可由 民事執行處通知上揭備註欄所載內容，預見附圖編號Ａ所示 地上物恐未存在占有系爭土地之正當權源等節，自難謂被告 因原告正當行使權利而受損害重大，被告辯稱原告行使系爭 土地之物上請求權乃權利濫用，自不可採。至被告將和平路 147 號建物出租予原告，與和平路147 號建物中如附圖編號 Ａ所示部分有無權占用原告所有系爭土地之情，要屬二事， 被告執此辯稱原告不得拆除系爭土地上附圖編號Ａ所示地上 物，顯有誤會。
五、原告另依民法第179 條之規定，請求被告給付相當於租金之 不當得利損害，為被告以前揭情詞置辯。經查：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179 條、第181 條但書分別定有明文。又依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受 有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告所有如附圖編 號Ａ所示地上物，無權占用原告所有系爭土地，受有相當於 租金之不當得利，致原告受有損害，揆諸前揭說明，自得依 法請求相當於租金之不當得利，惟本件原告係於105 年1 月 30日方因買賣取得系爭土地之所有權，於105 年1 月30日前 ，對系爭土地並無使用、支配之相關權能，難謂有何因附圖 編號Ａ所示地上物占用系爭土地而受損害之情，是原告所得 請求不當得利期間，應自105 年1 月30日起算，原告請求10 5 年1 月30日前相當於租金不當得利部分，要無憑據。 ㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。而依土地法施 行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地 價而言。再依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法 所定申報之地價為法定地價。另依土地法第105 條規定，同 法第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋 均準用之。基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報 地價年息百分之十為限。至於，相當於租金不當得利之酌定 ，除以租約約定之租金數額為審酌標準外，並應斟酌該土地 之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之經濟價值 及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。 ㈢系爭土地105 年之申報地價為每平方公尺1 萬8128元，有地 價第一類謄本在卷可稽（見本院卷第17頁），審酌系爭土地 多為住家，與桃園市桃園區中山路、永安路與民族路等路段 ，尚屬鄰近，有現場照片數張、網路地圖在卷足憑（見本院 卷第47頁至第53頁、第66-1頁），以系爭土地之經濟利用價 值、工商業繁榮之程度、經濟價值及被告所受利益，及現今 社會經濟發展狀況等情狀，認系爭土地應按申報地價年息5 ％計算相當於租金之不當得利為適當，逾此部分，不應准許 。原告所提出桃園有巢氏不動產仲介公司之租金估價，係以 公告現值作為租金估算之依據，自無可採。
㈣查被告無權占用系爭土地之面積為71平方公尺【以附圖編號 Ａ所示地上物第一層面積計算】，以原告取得系爭土地後之 105 年申報地價按年息5 ％計算，原告所得請求每月相當租
金之不當得利數額為5363元【計算式：18,128715 ％ 12＝5,363 ，元以下四捨五入】，本件原告訴請被告給付自 105 年1 月30日起，至騰空返還系爭土地止，按月以5363元 計算相當於租金之不當得利為有理由，應予准許。 ㈤末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 即各得以其債務，與他方之債務，主張互相抵銷。本件原告 得訴請被告給付自105 年1 月30日起，按月以5363元計算相 當於租金之不當得利，業如前述，而原告對被告負有種類相 同、清償期業已屆至之債務即租賃契約之租金債權共9 萬 8000元一情，為原告所不否認，揆諸前揭說明，被告主張以 該租金債權抵銷，應屬有據。查原告所得請求相當於租金之 不當得利，自105 年1 月30日起迄本院106 年4 月20日言詞 辯論終結日止，核均屬業已發生之確定債權，此期間原告所 得請求被告返還之不當得利數額，共計為7 萬9015元【計算 式：5363（14＋22／30）＝79,015，元以下四捨五入】， 是原告請求7 萬9015元不當得利損害部分，為9 萬8000元之 租金債務所抵銷，是此部分請求，要屬無據。
㈥從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告就其所有附 圖編號Ａ所示地上物占用系爭土地部分，自言詞辯論終結翌 日起即106 年4 月21日起至騰空返還系爭土地之日止，按月 給付相當於租金之不當得利5363元部分，為有理由，應予准 許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請 求被告將系爭土地上如附圖編號Ａ所示地上物拆除，將該部 分土地返還原告，復依不當得利之規定，請求自言詞辯論終 結之日即106 年4 月21日起至騰空返還附圖編號Ａ所示土地 之日止，按月給付原告5363元為有理由，應予准許，逾此部 分，則無理由，不應准許。又兩造陳明願供擔保為假執行及 免於假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
書記官 黃敏維