臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第890號
原 告 戴明德
訴訟代理人 簡長輝律師
複 代理人 盧建宏律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
複 代理人 許榮進
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，於民國106 年4 月18日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰伍拾壹萬玖仟玖佰壹拾玖元，及其中新臺幣捌拾參萬參仟伍佰肆拾肆元自民國一百零五年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣壹佰伍拾壹萬玖仟玖佰壹拾玖元，及其中新臺幣捌拾參萬參仟伍佰肆拾肆元自民國一百零五年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一百零五年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之三十八，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣伍拾壹萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣壹佰伍拾壹萬玖仟玖佰壹拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣壹萬參仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行，但被告楊碧玲以新臺幣肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之；民事訴訟
法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限 公司（下稱被告總瑩公司）簽立之「湯城世紀透天房屋預定 買賣合約書」（下稱系爭房屋合約），原告與被告楊碧玲簽 立之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地 合約）涉訟。而系爭房屋合約第22條及系爭土地合約第11條 第1 項分別約定「凡因本件買賣約定而涉訟者，雙方同意由 臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而 涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。」等 語，有各該合約在卷可稽（見本院卷第20頁、第54至55頁） 。經核原告與被告總瑩公司、被告楊碧玲間既有合意管轄之 約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本 院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 基礎事實同一、減縮或擴張應受判決事項之聲明者，不在此 限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意；以書狀撤回者，自撤回 書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民 事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款、第262 條第 1 項、第4 項定有明文。原告起訴時以張廖貴裕為共同被告 ，嗣於民國105 年11月22日具狀撤回對張廖貴裕部分之訴訟 （見本院卷第230 頁反面），並經被告張廖貴裕訴訟代理人 於105 年11月29日言詞辯論期日當庭表示同意（見本院卷第 235 頁），對被告張廖貴裕已生撤回之效力。又原告起訴時 原請求：㈠被告總瑩公司應給付原告新臺幣（下同）72萬6, 375 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。㈡被告總瑩公司、張廖貴裕、 楊碧玲應各給付原告125 萬316 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢原告願供擔 保，請准宣告假執行。嗣於105 年11月22日具狀變更訴之聲 明為：㈠被告總瑩公司應給付原告197 萬6,691 元，及其中 129 萬316 元（按應為125 萬316 元）自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告楊碧玲 應給付原告197 萬6,691 元，及其中129 萬316 元（按應為 125 萬316 元）自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。㈢前二項請求，如任一被告已履行給 付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。㈣原告願供擔 保請准宣告假執行（見本院卷第230 頁正反面）。再於105 年11月29日具狀追加備位聲明：㈠被告總瑩公司應給付原告 85萬7,730 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105 年11月29日起
至提供桃園市政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫 泉水源日止，按日給付原告417 元。㈡被告楊碧玲應給付原 告85萬7,730 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105 年11月29日 起至提供桃園市政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之 溫泉水源日止，按日給付原告417 元。㈢前二項請求，如任 一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務 。㈣原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第236 頁反面 ）。核原告上開訴之變更，係屬基於相同契約關係所為之請 求及擴張、減縮應受判決事項之聲明，且請求基礎事實同一 ，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告與被告總瑩公司、楊碧玲於100 年12月25日分別簽立系 爭房屋合約及系爭土地合約（以下合稱系爭房地合約），購 買湯城世紀建案戊區編號H 棟6 號房屋及坐落基地之應有部 分（以下合稱系爭房地），約定總價款為612 萬元，原告已 繳付全部價金，被告則於104 年10月1 日通知原告進行交屋 ，然被告有諸多違約情事，為此，請求被告賠償如下損害： ⒈逾期取得使用執照之遲延利息21萬5,450 元： 被告總瑩公司遲至103 年10月22日始取得使用執照，而原告 於102 年10月15日為止，已繳房地價款為139 萬元，累計至 104 年4 月22日為止，已繳房地價款共計585 萬元，依內政 部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 （下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事項第12條第2 項記載，被告總瑩公司應給付原告之遲延利息為21萬5,450 元【計算式：1,390,000 ×5/10000 ×310 （102 年12月16 日至103 年10月21日）＝215,450 】。又系爭房屋合約第10 條第2 項雖約定遲延利息係以房屋價款萬分之5 為計算基準 ，然上開約定為定型化條款，且已違反前揭第12條第2 項約 定，應為無效。
⒉逾期進行交屋之遲延利息47萬925 元：
系爭房屋於103 年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契約 第14條第2 項前段約定，被告至遲應於104 年4 月22日通知 原告交屋，然被告迄至104 年10月1 日始通知被告進行交屋 ，並於105 年1 月18日完成交屋。原告至104 年4 月22日止 已繳付房地價款為585 萬元，依「預售屋買賣契約範本」之 應記載事項第15條第1 項第4 款之約定計算被告總瑩公司因 逾期進行交屋應給付之遲延利息為47萬925 元【計算式：5, 850,000 ×5/10000 ×161 （104 年4 月23日至104 年9 月
30日）＝470,925 】。
⒊律師費4 萬元：
原告依系爭房屋合約第22條前段及系爭土地合約第11條第1 項之約定，自得請求被告賠償原告因本件訴訟所支出之律師 費用4 萬元。而本件遲延之債務不履行責任固源自被告總瑩 公司，然系爭房屋合約與系爭土地合約具有連帶性及不可分 性，任何一部分違約，視同被告總瑩公司及被告楊碧玲均違 約，故雖僅系爭土地合約第11條第1 項約定就敗訴一方需負 擔律師費，惟此部分仍有協同債務及不真正連帶債務之適用 ，故被告2 人均有賠償原告就本件訴訟所支出之律師費4 萬 元之義務。
⒋缺少溫泉設施之房屋價值減損83萬3,544 元： 被告總瑩公司為銷售本件建案於廣告文宣中載有「發現溫泉 ！養生不用上山下海」、「就在市區地段，北臺灣最珍貴的 溫泉，可以養生、可以享受…」、「湯城世紀首創南洋風尚 露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天 天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。別讓舒服的溫泉 洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M 美人湯 ，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈受專業溫泉加熱器」等 語，被告既以上開廣告內容誘發消費者預購房屋之動機，原 告復因此而與被告簽訂系爭房地合約，被告自應就廣告內容 所載之溫泉設施負給付義務，然自被告交屋迄今，均未提供 溫泉予原告使用，足見系爭房屋顯不具契約預定之效用。雖 現況已完成抽水馬達配置，然仍應依溫泉法及相關規定，經 主管機關核發開發完成證明，並取得經營許可或溫泉標章後 ，水權始生效力，而被告目前既尚未達成取得經營許可或溫 泉標章之水權生效要件，被告自尚不得提供溫泉予住戶。況 被告既已將「戶戶溫泉到府」等內容納入系爭房地合約內， 於交屋時自應交付具備合約預定效用之不動產予原告；若被 告認尚未能交付具合約預定效用之溫泉設備予原告，自應延 後通知交屋時間，既被告未因尚不得提供溫泉設備因素而延 後交屋，又豈能於收取全部買賣價金辦理交屋後，又主張得 延後交付溫泉設備予住戶。同一建案戊區於另案訴訟中業經 估價師鑑定若無溫泉設施，應減價13.62%。是被告應依民法 第354 條規定負物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359 條 規定請求減少價金，並依民法第179 條規定請求被告總瑩公 司返還系爭房地缺少溫泉設施之價值減損83萬3,544 元（計 算式：6,120,000×0.1362＝833,544）。 ⒌懲罰性賠償金41萬6,772 元：
被告總瑩公司有前揭違反公平交易法第21條第1 項及消費者
保護法第22條等保護他人之法律，致原告受有損害，已如前 述，被告總瑩公司依民法第184 條第2 項前段規定自應對原 告負損害賠償責任。被告楊碧玲雖為自然人，然其提供土地 與被告總瑩公司合建本件建案，就系爭房屋之推案過程自有 所悉，且其提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通市 場上，具有客觀之競爭力，被告楊碧玲自屬公平交易法所定 之「事業」而有公平交易法相關規定之適用。又被告楊碧玲 為系爭土地之所有權人，委託被告總瑩公司處理系爭土地買 賣及銷售事宜，並代為簽立買賣契約，被告楊碧玲對系爭房 屋有廣告不實之情，亦應知之甚詳。為此，爰依民法第184 條第2 項前段、第185 條前段規定、公平交易法第31條、第 32條規定，請求酌定被告應賠償損害額0.5 倍之懲罰性賠償 金即41萬6,772 元（計算式：833,544×0.5＝416,772）。 ⒍承上，被告總瑩公司、楊碧玲合計應給付原告197 萬6,691 元（計算式：215,450 ＋470,925 ＋40,000＋833,544 ＋41 6,772＝1,976,691），且就上開賠償應負不真正連帶債務責 任。前開請求中除遲延利息68萬6,375元（計算式：215,450 ＋470,925 ＝686,375 ）外，其餘部分並請求法定遲延利息 。
㈡又被告所出賣之系爭房屋為住宅，而非一般事務所，是被告 迄今仍不得提供溫泉予原告在內之「社區住宅之住戶」使用 ，則系爭房屋自不具契約預定效用。退步言之，倘認被告自 105 年10月14日起就系爭溫泉因增加得提供「一般事務所」 使用，而已取得合法水權得供應系爭房屋使用，原告亦得依 民法第227 條規定請求遲延之損害，金額則得援引預售屋買 賣契約範本之應記載事項第15條第1 項第4 款規定計算因被 告遲延提供溫泉之損害金額13萬1,355 元【計算式： 833,54 4×5/10000 ×315105（年1 月19日至105 年11月29 日）＝131,355 】，加計上開逾期取得使用執照之遲延利息 21萬5, 450元、逾期進行交屋之遲延利息47萬925 元及被告 應負擔原告給付之律師費4 萬元，以上合計原告請求被告給 付之金額為85萬7,730 元（計算式：131,355 ＋215,450 ＋ 470,925 ＋40,000＝857,730 ）。此外，被告迄未提供溫泉 予原告使用，則原告應得請求被告自105 年11月29日起至提 供溫泉日止，按日給付遲延損害417 元（計算式：833,544 ×5/10000 ＝417 ）。
㈢並聲明：
⒈先位部分：
⑴被告總瑩公司應給付原告197 萬6,691 元，及其中129 萬 316 元自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵被告楊碧玲應給付原告197 萬6,691 元，及其中129萬316 元自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑶前二項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付 範圍內，免給付義務。
⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位部分：
⑴被告總瑩公司應給付原告85萬7,730 元，及其中4 萬元自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，並自105 年11月29日起至提供桃園市政府105 年10 月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止，按日給付原 告417 元。
⑵被告楊碧玲應給付原告85萬7,730 元，及其中4 萬元自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，並自105 年11月29日起至提供桃園市政府105 年10月 14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止，按日給付原告 417 元。
⑶前二項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付 範圍內，免給付義務。
⑷原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠逾期取得使用執照之遲延利息部分：
系爭房屋合約與系爭土地合約本質上屬兩個不同之獨立契約 ，僅為避免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一 同履行一同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土 地及房屋訂立於同一契約內，與本件之系爭房屋合約及系爭 土地合約係分別訂立之基本關係已有不同，不應強行適用。 況系爭土地之出賣人為被告楊碧玲，為自然人，非消費者保 護法所規範之企業經營者，則就消費者保護法及應記載事項 對被告楊碧玲之部分即無適用餘地。而系爭房屋合約第10條 第2 項已符合「預售屋買賣契約範本」之應記載事項之意旨 ，亦符合實際上簽約情形，原告主張被告契約之記載違反「 預售屋買賣契約範本」云云，顯係未考慮本件為兩個獨立契 約所生之誤解，故原告於103 年10月22日前所繳納之款項均 為土地款項，並無房屋款項，而系爭房屋合約係約定以「已 繳房屋價款」計算逾期遲延利息，被告自毋須支付利息。又 原告計算遲延利息應以被告遲延即102 年10月16日時已繳納 之款項為計算，非以被告取得使用執照日時原告所繳納之款 項為計算基礎。縱認被告應給付遲延利息，亦因被告於工程
期間大雨及颱風共計48日，屬系爭房屋合約第10條第1項第3 款約定之屬不可抗力之事由，不能算入遲延期間，而應以系 爭房屋價款佔總價款之比例即40%（2,440,000÷6,120,000 ）計算及審酌系爭房屋合約第10條第1 項被告可扣除之天數 合計262 日，據以計算遲延利息，始符公允。 ㈡逾期交屋之遲延利息部分：
依系爭房屋合約第14條第2 項第3 款約定，原告應繳清期款 ，如未繳清期款，被告就交屋部分不生遲延責任，然原告於 104 年10月1 日始繳清土地部分之第19、21、23、24、26各 期期款，則在此之前被告自不負通知交屋遲延之責任，是被 告並無任何遲延通知。又系爭房屋合約雖漏未就逾期通知交 屋約定法律效果，然審酌系爭房屋契約第10條第2 項及第21 條第1 項後段係記載「房屋」價款或「房屋」總價字樣，顯 見兩造對系爭房地合約係區分土地及房屋兩部分，故此部分 通知交屋遲延部分，亦僅能以「已繳房屋價款」計算遲延利 息，始符合兩造訂約真意。
㈢律師費部分：
本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連 帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負 擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭 土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件 原告係以一訴起訴2 個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之 律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費即1/2 。且原告得 請求之律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂定。 ㈣缺少溫泉設施之價值減損部分：
被告總瑩公司已領有水權狀、完成溫泉開發，且向桃園市政 府申請變更得作為系爭基地住戶使用，是被告總瑩公司確實 得提供溫泉水給原告使用。而系爭溫泉設備屬公共設施之一 部分，須點交予管理委員會後使能使用，然目前建案基地因 住戶人數未達標準，尚未成立管理委員會，故無法將公共設 施點交予住戶使用，是系爭房地並無原告所指之瑕疵存在。 且因本建案屬單一建照分期開發，並分期請領使用執照，被 告亦在原告簽訂系爭房地合約時，為因應後續工程需要，請 住戶簽立授權書及分管契約書，其上均有載明並告知買方上 開分期開發情事，被告並無任何隱瞞，故被告日後開發完成 後即可將溫泉設備交予管理委員會，原告即可使用溫泉設備 ，此部分自不能謂為瑕疵。另他案之鑑定報告前提為「於提 供戶溫泉到府建案住宅若無提供該等設施」，已與本件事實 確有溫泉設施不符，僅暫時因故尚未提供溫泉水而已，故該 鑑定報告自不可採。縱認本件被告所給付之系爭溫泉設備有
瑕疵，惟該部分瑕疵僅存在於房屋，且兩造間就房屋、土地 乃分別訂立契約，價金亦個別約定，於計算價值減損時，自 僅能依據房屋之價值計算之，不得將土地價款納入計算。是 以系爭房屋價款為244 萬元，依鑑定報告記載如無溫泉設施 應進行減價修正13.62%，故溫泉設施之價值應為33萬2,328 元（計算式：2,440,000×0.1362＝332,328）。被告楊碧玲 出售予原告之土地既無瑕疵，則原告主張被告楊碧玲應給付 系爭房屋因缺少溫泉設施致價值減損即失所據。 ㈤懲罰性賠償金部分：
公平交易法之懲罰性損害賠償前提為出賣人有侵權行為，然 本件被告並無侵權行為，原告應就其因系爭房地合約受有如 何之損害負舉證之責。況公平交易法第21條所規範者為事業 間之廣告不實所造成之不公平競爭行為，非屬消費者即原告 所得主張，原告主張被告違反公平交易法，請求懲罰性損害 賠償即有違誤。
㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第269 頁反面）： ㈠原告於100 年12月25日與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽訂系 爭房屋合約、系爭土地合約，買受坐落桃園市○○區○○段 0 地號土地上之「湯城世紀」戊區編號H 棟6 樓房屋，總價 為612 萬元。
㈡依系爭房屋合約第10條第1 項約定，系爭房屋本預定於102 年12月15日完工並取得使用執照，惟被告總瑩公司逾期未取 得使用執照，遲至103 年10月22日始取得使用執照。 ㈢原告於102 年10月15日為止，已繳之系爭房地之價款為139 萬元。
㈣被告總瑩公司本應於104 年4 月22日通知原告進行交屋，然 被告總瑩公司遲至104 年10月1 日始通知原告進行交屋。 ㈤原告於104 年4 月22日為止，已繳之系爭房地之價款為585 萬元。
㈥原告因本件訴訟已支付律師費4 萬元。
四、原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償逾期取得使用執照 之遲延利息21萬5,450元、逾期進行交屋之遲延利息47萬925 元、律師費4 萬元，並返還系爭房屋缺少溫泉設施之價值減 損83萬3,544 元及給付懲罰性賠償金41萬6,772 元，且被告 2 人應負不真正連帶責任等節，為被告2 人所否認，並以前 揭情詞置辯。經查：
㈠被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房地合約之履行及不履行，均 應負不真正連帶責任：
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照） ，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情 事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其 個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。系爭房屋合約 第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有 同等效力，並與『土地預定買賣合約書』（即系爭土地合約 ）具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任 何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除 」、系爭土地合約第12條第1 項亦約定：「本約之附件視為 本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之 買方所訂『房屋預定買賣合約書』（即系爭房屋合約）具連 帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部 份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」，有 系爭房屋合約、系爭土地合約各1 件在卷足憑（見本院卷第 20至21頁、第55頁），足見兩造於締約時已約定系爭房屋與 土地間具有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給 付，不能達契約之目的，系爭房屋合約、系爭土地合約屬聯 立契約，具有連帶不可分性。
⒉按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之 發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人 為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年 度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告與被告總瑩公司 、楊碧玲分別簽定系爭房屋合約及系爭土地合約，該等契約 之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房 屋契約第22條前段、系爭土地契約第12條第1 項約定，此2 份契約「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時 生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2 份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取得系爭房 屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2 份 聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履 行義務上，有明顯之牽連關係。換言之，被告2 人對原告應 負系爭房屋合約、土地合約所約定之全部給付義務，被告中 1 人之違約，均可視為另一被告違約，被告2 人間就系爭房 屋、土地之履行，應屬不真正連帶債務責任，不履約之違約 責任亦然。
㈡原告請求被告給付之項目及金額有無理由，分述如下： ⒈逾期取得使用執照之遲延利息21萬5,450 元： ⑴按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同 類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管 機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之 公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得 記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關 公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之 內容」，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17 條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。 ⑵查系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告總瑩公 司直至103 年10月22日始取得使用執照，此為兩造所不爭執 。而系爭房屋合約第21條第1 款約定：「一、賣方違反第10 條第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約… 並應同時賠償房屋總價款15% 之違約金，但該賠償之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限」、系爭土地合約第8 條 約定：「…倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若 逾期6 個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約 …並應同時賠償房地總價款15% 之違約金，但該賠償之金額 超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷第20頁 、第53頁），對照系爭房地合約條款與內政部「預售屋買賣 契約範本」之應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣方違 反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本 契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將 買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還 ，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之違約 金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 」，可知系爭房屋合約就約定賣方違約時之違約金是以「房 屋總價款」之15% 計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已 繳價款為限，應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取得 期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳 價款者，以已繳價款為限。系爭土地合約就賣方違約時之違 約金約定則與應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋合 約顯然違反應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定 房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定， 其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地 主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登 記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在
於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16 款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅 字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出 售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消 費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興 建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分 。參諸上開各情，應認系爭房屋合約以「房屋總價款」作為 計算基礎之約定，已與內政部公告之「預售屋買賣契約範本 」規定不符，該約定無效，應逕適用「預售屋買賣契約範本 」之規定，即以「已繳房地價款」計算遲延利息。 ⑶依上開約定，被告總瑩公司原應於102 年12月15日取得使用 執照，但被告總瑩公司卻遲至103 年10月22日始為取得，總 計逾期310 日，而原告於此之前先於102 年12月15日為止， 繳房地價款139 萬元等情，有客戶繳納明細表在卷可佐（見 本院卷第246 頁），復為兩造所不爭執，則依上開規定，認 原告得請求之遲延利息為21萬5,450元（計算式：1,390,000 ×5/10000×310〈102年12月16日至103年10月21日〉＝215, 450 ）。
⑷被告則辯以：工程期間共計有48日為人力不可抗力之日數予 以扣除，且原告就減少貸款之金額遲至104年3月26日始繳納 ，有遲延給付，故主張扣抵遲延之155 日云云。惟系爭房屋 合約第10條第1 項第3 款雖約定因天災地變等人力不可抗力 之事由，致被告總瑩公司不能施工者，完工期日應加計上開 影響期間，然被告總瑩公司就施工期間有何人力不可抗力之 事由，僅提出96年至103 年間桃園氣象站每日雨量資料列印 本為據（見本院卷第177 至180 頁），惟依上開約定條款， 必須有因天災致被告總瑩公司不能施工者，該期間方須扣除 ，縱認被告總瑩公司施工期間，部分日數有如被告總瑩公司 所提颱風或雨量達大雨或大豪雨程度之情事，但前揭天災於 臺灣各地影響並非一致，是否確已造成不能施工，未見被告 總瑩公司舉證以實其說，自難僅以上開資料，即認被告總瑩 公司上開不可抗力事由之抗辯係屬可採。
⑸按「民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成 就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款， 倘當事人非以之決定法律行為效力之發生或消滅，僅以之為 既存債務履行之期限者，則屬清償期之約定。系爭契約約定 上訴人應於核發使用執照日起第30天給付第6 期款等語，乃 就既存債務之清償期為約定，原審謂該約定為停止條件，已 有可議。次查給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給 付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
而債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定 相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約， 此觀民法第229 條第2 項前段及第254 條之規定自明。兩 造係約定上訴人應於核發使用執照日起第30天給付第6 期款 ，該項給付並未約定確定之履行期限，自屬不確定期限之債 務。」，有最高法院102 年度台上字第1558判決存卷可佐（ 見本院卷第293 頁）。又按給付有確定期限者，債務人自期 限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債 權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起， 負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送 達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力 。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任 。民法第229 條定有明文。又被告雖另辯稱：依原告曾於 102 年10月6 日簽訂之「減少貸款切結書」（下稱系爭切結 書）所載：「原告減少承購之銀行貸款金額為228 萬元，並 保證於取得使用執照時以現金乙次給付與被告總瑩公司，絕 不藉故拖延，逾期則依違約論」等語，顯見貸款付款條件業 已變更，排除契約約定之適用，而系爭切結書內之「使用執 照取得」為條件成就之時，被告總瑩公司係於103 年10月22 日取得使用執照，條件已成就，屬定期債務，此時起原告即 已違約，且原告遲至104 年3 月26日始依系爭切結書繳納減 少貸款之金額，總計遲延155 日，可見原告未依系爭切結書 履行，亦屬違約，是依上開約定，不論如何，原告均同意負 責。故此部分天數應準用系爭房屋合約第10條第1 項第1 款 約定准予延展期日，而主張逾期交屋部分應扣抵155 日。如 認不得準用上開約定予以展延，被告得依民法第264 條規定 主張同時履行抗辯，在原告尚未給付貸款價金前，被告不負 遲延責任云云，並提出系爭切結書影本1 份相佐（見本院卷 第245 頁）。就此原告主張：系爭切結書之約定屬不定期限 之債務，不管條件或期限，均應經過被告催告伊後，伊始負 遲延之責任，伊均按被告所寄發之繳款單，按期繳納等語， 並有繳款通知及客戶繳款明細表各1 份在卷足證（見本院卷 第71頁、第246 頁第247 頁）。經查，本件系爭切結書約定 原告保證於取得使用執照時以現金乙次給付與被告總瑩公司 ，而被告總瑩公司何時取得使用執照，並非確定之時間，是 該項給付之約定，並未約定確定之履行期限，自屬不確定期 限之債務，依前揭民法第229 條第2 項，債務人於債權人得 請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延 責任之規定，原告應自被告催告時起，負遲延責任。而原告 主張：「（法官：原告有無收到被告在繳款單或另外之通知
表示使用執照已經拿到必須一次繳納228 萬元？）我們收到 的通知單要求繳付使用執照當期的費用，並沒有要求繳納其 他費用。」等語，且被告訴訟代理人於言詞辯論期日亦表示 ：「（
法官：被告在取得使用執照有特別通知原告已經取得執照嗎 ？有，資料以平信寄出，我們沒有留存。（法官；是否在繳 款單上特別註明使用執照已經拿到，必須要一次以現金將 228 萬元給付完畢嗎？）我們也不清楚。因為現在也沒有資 料。」等語，顯示被告就此不確定期限之債務未能舉證已經 催告之程序，自無從認其抗辯為有理由。
⒉逾期交屋之遲延利息47萬925 元：
⑴系爭房屋合約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期間未完 工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予 買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方 同意依第25條第1款違約之規定辦理。」、第14條第2項約定 ：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋； 於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工 所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第16條房屋之瑕疵或未 盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應 付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」等語（
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