臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第75號
原 告 盛劉秀滿
訴訟代理人 李金澤律師
被 告 楊許桃
訴訟代理人 楊澄祥
被 告 楊吉春
楊吉成
共 同
訴訟代理人 江松鶴律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年4 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告楊吉春、楊吉成應將坐落桃園市○○區○○段○○○○地號土地上如附圖編號一四六二（一）所示（面積三十二平方公尺）、編號一四六二（二）所示（面積二十三平方公尺）、編號一四六二（六）所示（面積六十九平方公尺）部分所示之地上物拆除後，將上開土地返還原告。
被告楊吉春應自民國一百零四年二月十四日起、被告楊吉成自民國一百零四年二月十五日起，均至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣參佰柒拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊吉春、楊吉成負擔百分之二十六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直 轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三 七五減租條例第26條固定有明文。經查，坐落桃園市○○區 ○○段0000地號土地（下稱系爭土地）重劃前為新坡段新坡 小段353-2 地號，有系爭土地之登記謄本可證（見本院104 年度壢簡字第234 號案卷，下稱壢簡卷第7 頁）。而系爭土 地之地目為「建」，並非耕地，亦有被告楊吉春、楊吉成提 出之桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書在卷為憑（見壢簡 卷第70頁），且系爭土地亦未作耕作使用，其上僅有門牌為 桃園市○○區○○村00鄰00○00號等房屋，亦經本院於民國
104 年6 月12日履勘現場時製有勘驗筆錄可稽（見壢簡卷第 79-81 頁），是本件並非耕地租佃爭執，原告未經耕地租佃 委員會之調解，逕向本院起訴，尚無違誤，先予敘明。二、本件被告楊許桃經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原 告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為原告所有，然被告楊許桃所有如附圖 所示9 、10、13、16、18之建物（即門牌號碼為桃園市○○ 區○○里00鄰○○00號房屋，下稱21號房屋）；被告楊吉春 、楊吉成所有如附圖所示1 、2 、6 之建物（即門牌號碼為 桃園市○○區○○里00鄰○○00號房屋，下稱23號房屋）， 均無合法權源，占用系爭土地。系爭土地原係原告之父於日 據時期所設工廠用地，臺灣光復後，工廠雇用之佃農占用工 廠農地建屋，及至土地放領後取得放領土地耕作，然仍占用 系爭土地建物居住，迄今數10年未繳付地租，原告業已依法 終止租約，爰依民法第767 條規定，請求被告拆除系爭地上 物，並將該部分土地交還原告。又被告無使用權源，擅自占 有系爭土地之特定部分為使用收益，為無法律上之原因而受 有利益，致原告不能使用土地以獲取利益受有損害，原告得 依民法第179 條規定請求被告楊許桃及楊吉春、楊吉成返還 相當於租金之利益即自99年1 月1 日起至103 年12月31日止 ，5 年相當於租金之不當得利新臺幣（下同）10萬9,440 元 及4 萬4,640 元，並按月給付原告1,824 元、740 元等語。 並聲明：⑴被告楊許桃應將坐落於系爭土地上如附圖所示9 、10、13、16、18之建物拆除，並將上開土地返還與原告。 ⑵被告楊吉春、楊吉成應將坐落於系爭土地上如附圖所示1 、2 、6 之建物拆除，並將上開土地返還於原告。⑶被告楊 許桃應給付原告10萬9,440 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌 日起，至返還第一項之土地之日止，按月給付原告1,824 元 。⑷被告楊吉春、楊吉成應給付原告4 萬4,640 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並 自起訴狀繕本送達翌日起，至返還第二項之土地之日止，按 月給付原告744 元。
二、被告楊許桃未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為 陳述略謂：21號房屋係前人所興建並翻修，目前有4 戶親戚 居住，非僅被告楊許桃一家居住，被告楊許桃一家實際居住 之面積約為10幾坪而已等語置辯。
三、被告楊吉春、楊吉成則以：被告之被繼承人楊再興於42年6
月間與訴外人劉頓雲等4 人定有三七五租賃契約，原告既係 因繼承取得系爭土地所有權，該租賃契約對於原告應繼續存 在。且原告未先行催告被告給付租金，即逕為終止租約，亦 不生合法終止之效力，故被告並非無權占有等語置辯，並聲 明：原告之訴駁回。
四、原告主張其為系爭土地之所有人，被告楊許桃為21號房屋之 納稅義務人，被告楊吉春、楊吉成為23號房屋之納稅義務人 ；21號、23號房屋均為未辦保存登記之建物等情，業據提出 土地登記第二類謄本為證（見本院104 年度壢簡字第234 號 卷第7 頁），且經本院依職權調取21號、23號房屋之稅籍證 明書到院供參（見同上卷第21至23頁），並經本院會同桃園 市中壢地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及土 地複丈成果圖等件在卷可憑（見同上卷第81頁、第88頁）， 復為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、原告另主張被告所有之系爭地上物無權占有系爭土地，應拆 除系爭地上物並返還土地等情，則為被告所否認，並以前揭 情詞置辯。是本件主要爭點厥為：（一）系爭土地上附圖所 示編號9 、10、13、16、18建物之事實上處分權是否屬於被 告楊許桃？被告楊許桃是否有拆除之權限？（二）被告楊吉 春、楊吉成占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據民法 第767 條第1 項之規定請求被告拆除23號房屋並返還土地， 有無理由？（三）原告依民法第179 條之規定，請求被告給 付之不當得利損害金是否有理由？如有理由，其得請求金額 若干？茲分別論述如下：
（一）系爭土地附圖所示編號9 、10、13、16、18建物之事實上 處分權是否屬於被告楊許桃？被告楊許桃是否有拆除之權 限？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項前段定有明文。而拆屋還地之訴， 應以對土地上之地上物有拆除權能之人為被告，而有拆除 權能之人，不以所有權之人為限，尚包括事實上處分權人 在內。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有規定。原告主張 21號房屋之事實上處分權屬於被告楊許桃乙節，為被告楊 許桃所否認，揆諸上揭舉證責任分配原則之說明，自應由 原告就此有利於己之事實負舉證責任。
2、經查，原告主張被告楊許桃為附圖所示編號9 、10、13、 16、18建物之事實上處分權人，固以21號房屋稅籍證明書 （見壢簡卷第21頁）為證，然附圖編號9 建物為1 至3 樓 之加強磚造（面積29平方公尺）、編號10建物為磚造平房
（面積59平方公尺）、編號13建物為1 至2 樓加強磚造3 樓鐵皮屋（面積59平方公尺）、編號16建物為磚造平房（ 面積95平方公尺）、編號18建物為鐵皮屋（面積為5 平方 公尺），上開建物面積合計為247 平方公尺（約為74.717 5 坪），此有複丈成果圖在卷可佐（如附圖）。惟被告楊 許桃名下21號房屋為2 樓之加強磚造房屋，面積僅有63.1 0 平方公尺（約為19.08775坪），此亦有該屋之稅籍證明 在卷為憑（見壢簡卷第21頁），核與被告楊許桃之訴訟代 理人到院自陳21號房屋約近百坪、共有4 戶親戚居住，渠 等一家占用21號房屋之面積約為10幾坪大致相符，堪可採 信。參以被告楊許桃名下之21號房屋與附圖所示編號9 、 10、13、16、18建物之構造、層次、面積均不相同，難認 稅籍證明書所載之21號房屋即為附圖所示之編號9 、10、 13、16、18建物。原告徒以稅籍證明書所載納稅義務人為 被告楊許桃，即認被告楊許桃為附圖所示編號9 、10、13 、16、18建物之事實上處分權人，洵屬無理，而原告未提 出其他證據以供本院調查，被告楊許桃有拆除附圖所示編 號9 、10、13、16、18建物之權能。是原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告楊許桃拆除系爭土地上如附圖 所示編號9 、10、13、16、18建物，並將所占用之土地返 還與原告及全體共有人，為無理由。
（二）被告楊吉春、楊吉成占用系爭土地是否具有正當權源？原 告依據民法第767 條第1 項之規定請求被告拆除23號房屋 並返還土地，有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按以無權占有為 原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其 土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第 1169號判決參照）。原告為系爭土地之所有人一節，有系 爭土地登記謄本在卷可稽，被告楊吉春、楊吉成既不爭執 23號房屋坐落之系爭土地非其所有，僅以其占有為有權占 有為抗辯，自應由被告楊吉春、楊吉成就占用系爭土地之 合法權源，負證明之責。
2、按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土 地法及其他法律之規定。耕地三七五減租條例第1 條定有 明文。又耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地 租使用他人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明 文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地
及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者， 既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。倘 成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租 人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕 地三七五減租條例之適用（最高法院88年台上字第1 號判 例、91年度台上字第2628號判決意旨參照）。 3、查系爭土地之地目自42年迄今均為建地，有桃園縣私有耕 地租賃契約更正通知書等件在卷足參（見壢簡卷第70頁） ，系爭土地既於簽定耕地租約時迄今，地目均為建地，明 顯與耕地租用契約有別。準此，兩造間就系爭土地之租賃 關係，顯非耕地三七五減租條例第1 條規定所稱之耕地租 佃，自無耕地三七五減租條例規定之適用，應依民法關於 租賃之規定。
4、又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未 定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之 習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。 又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 民法第450 條第1 、2 項及第451 條定有明文。查系爭土 地自始即為建地，應適用民法關於租賃之規定，已如前述 。又系爭土地之租約未見租期之約定，應為不定期租賃契 約，而系爭土地之出租人並未要求返還，仍由被告及被告 之被繼承人楊得繼續為該租賃物之使用收益，原告應繼受 系爭土地此不定期租賃契約之效力。惟原告嗣於起訴時以 書狀為終止租約之意思表示，並分別於104 年2 月2 日送 達於被告楊吉春、104 年2 月14日送達於被告楊吉成（見 壢簡卷第33-34 頁），堪認兩造間就系爭土地之租賃關係 於104 年2 月14日已告終止。
5、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。本件原 告為系爭土地之所有人，且被告楊吉春、楊吉成不能證明 其有正當使用系爭土地之權源，自負有排除侵害、返還土 地之責，是原告依前開規定訴請被告楊吉春、楊吉成將系 爭土地如附圖所示1 、2 、6 部分之地上物拆除，並將占 用系爭土地之部分返還原告，自屬有據，應予准許。（三）原告依民法第179 條之規定，請求被告楊吉春、楊吉成給 付之不當得利損害金是否有理由？如有理由，其得請求金 額若干？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法 第179 條、第181 條但書分別定有明文。又依不當得利之 法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致 他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對 方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權 占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之 觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查 原告與被告楊吉春、楊吉成間就系爭土地之租賃契約經原 告終止，則上開租賃契約於經原告終止前屬被告楊吉春、 楊吉成占有使用系爭土地之法律上原因，故原告主張被告 楊吉春、楊吉成於102 年4 月9 日起至103 年12月31日間 無權占有系爭土地，致原告受有損害，應給付相當於租金 之不當得利云云，即屬無據。
2、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。而依土 地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係 指法定地價而言。再依土地法第148 條規定，土地所有權 人依土地法所定申報之地價為法定地價。另依土地法第10 5 條規定，同法第97條、第99條及第101 條之規定，於租 用基地建築房屋均準用之。基此，城市地方建築基地之租 金，應以土地申報地價年息百分之十為限。相當於租金不 當得利之酌定，除以租約約定之租金數額為審酌標準外， 並應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 該土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定。查原告與被告楊吉春、楊吉成間就系爭土地 之租賃契約自104 年2 月14日起因原告終止而消滅，則被 告楊吉春、楊吉成占有使用系爭土地即無法律上之原因， 致原告受有損害，故原告依民法第179 條之規定，請求被 告楊吉春、楊吉成自租約終止日起至返還系爭土地之日止 ，給付相當於租金之不當得利，應屬有據。再查，前揭桃 園縣私有耕地租賃契約更正通知書（見壢簡卷第70頁）， 並未記載租賃契約之租金，兩造對於租金若干一節亦未舉 證以實其說，是本件相當於不當得利租金之土地價額之計 算，應以土地申報地價為準。而系爭土地於102 年間之申 報地價為每平方公尺1,200 元，有土地登記第二類謄本在 卷可稽（見壢簡卷第7 頁）。審酌系爭土地附近無公車站 、學校，多為農地，距便利商店約500 公尺等節，有履勘 筆錄在卷足憑（見壢簡卷第81頁），以系爭土地之經濟利 用價值、工商業繁榮之程度、經濟價值及被告楊吉春、楊 吉成所受利益等一切情狀，及現今社會經濟發展狀況，認
系爭土地應按申報地價年息3%計算相當於租金之不當得利 為適當，逾此部分，不應准許。從而，原告依據不當得利 之法律關係，請求被告楊吉春、楊吉成就其所有之系爭23 號建物占用系爭土地部分，被告楊吉春自104 年2 月14日 起、被告楊吉成自104 年2 月15日起，均至返還系爭土地 之日止，按月給付原告372 元（計算如附表所示），為有 理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回 。
3、至原告未舉證證明被告楊許桃為系爭土地上附圖所示編號 9 、10、13、16、18建物之事實上處分權人，業如前述， 其依不當得利之法律關係，請求被告楊許桃給付相當於租 金之不當得利，即屬無據。
六、綜上所述，被告楊吉春、楊吉成之系爭地上物無權占有系爭 土地，原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求如主文 第1 項所示，於法有據，應予准許。又被告楊吉春、楊吉成 於租約終止後無權占有系爭土地上而受有租金之不當得利， 致原告受有損害，故原告依民法第179 條之規定請求被告楊 吉春104 年2 月14日起、被告楊吉成自104 年2 月15日起， 按月給付原告372 元，應予准許，原告逾此範圍之請求則屬 無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 5 月 1 日
民事第二庭 法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
書記官 許婉茹
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│附表： 105 年度訴字第75號│
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│占用系爭土地面積 │不當得利之計算 │備 註 │
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│被告楊吉春、楊吉成占用系│ 124 ㎡×1,200 元×3%÷12月＝372 元 │系爭土地申報地價： │
│爭土地如附圖所示編號1 、│ 被告楊吉春、楊吉成應按月給付原告372 元 │102 年1 月起迄今平方│
│2 、6 部分（32㎡＋23㎡＋│ │公尺1,200元 │
│69㎡＝124 ㎡） │ │ │
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