臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第64號
原 告 洪家慶
訴訟代理人 鍾儀婷律師
複代理人 游巧婷
張繼政
被 告 林阿蘭
訴訟代理人 邱六郎律師
謝有錫
被 告 謝雄信
謝芷菱
兼 法 定
代 理 人 謝武宏
張美容
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年4 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林阿蘭、謝雄信、謝芷菱、謝武宏及張美容應自門牌號碼桃園市○○區○○○路○○○○號二樓房屋遷出，並將該房屋返還予原告。
被告林阿蘭應給付原告新臺幣肆仟貳佰伍拾元及自民國一百零五年一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告林阿蘭應自民國一百零四年八月二十六日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟壹佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾捌萬壹仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹仟肆佰元為被告林阿蘭供擔保後，得假執行。但被告林阿蘭如以新臺幣肆仟貳佰伍拾元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於各期到期後，原告每期以新臺幣壹仟玖佰元為被告林阿蘭供擔保後，得假執行。但被告林阿蘭如以已到期部分全額，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明
文。經查，本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告林阿蘭應自 門牌號碼桃園市○○區○○○路00○0 號2 樓房屋遷出，並 返還予原告；㈡被告林阿蘭應給付原告新臺幣（下同）65,3 97元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算 之利息；㈢被告林阿蘭應自民國104 年8 月26日起至遷讓交 屋日止，按月給付原告5,100 元；㈣原告願供擔保，請准宣 告假執行（見本院卷一第3 頁）。嗣後原告於105 年7 月12 日追加現占有人謝武宏、謝雄信、張美容及謝芷菱為被告， 並變更第1 項聲明為：被告林阿蘭、謝武宏、謝雄信、張美 容、謝芷菱應自門牌號碼桃園市○○區○○○路00○0 號2 樓房屋遷出，並將房屋返還予原告（見本院卷一第141 頁） 。核原告所為上開訴之追加，基於主張被告無權占有上開房 屋之同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。二、本件被告謝武宏、謝雄信、張美容、謝芷菱均未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰 依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠原告自103 年7 月31日起為門牌號碼桃園市○○區○○○路 00○0 號2 樓之房屋，暨基地同市○○區○○段000 地號、 面積2,303 平方公尺，應有部份160/10000 （下稱系爭房地 ）之所有權人。系爭房地於103 年3 月17日由被告林阿蘭信 託登記予訴外人張國文，再由張國文依其與被告林阿蘭所簽 訂之系爭房地信託契約書中「信託主要條款」第6 項於同年 月31日將系爭房地出賣予原告，自屬有權處分。惟被告林阿 蘭及其子即被告謝武宏、謝雄信、其媳婦即被告張美容及其 孫女即被告謝芷菱未經原告同意，無權占有系爭房地，原告 於104 年12月18日以楊梅郵局第836 號存證信函通知被告， 限於104 年8 月25日前遷出，惟被告迄今仍未遷出，持續無 權占有使用至今。原告既未同意被告使用系爭房地，被告占 有使用並無任何合法權源，自屬無權占有，原告自得本於所 有權人之地位，爰依民法第767 條規定，請求被告自系爭房 地遷出，並返還予原告。又被告林阿蘭既未支付任何對價予 原告而持續無權占有使用系爭房屋，被告林阿蘭受有相當租 金之利益，原告因而受有相當租金之損害，原告得依不當得 利之法律關係，請求被告林阿蘭給付相當於租金之利益，查 系爭房屋附近交通便利，生活機能完善，審酌此情狀，認系 爭房屋之租金以建物及土地申報總價之年息10% 計算，應屬 合理。系爭房地之現值依桃園市政府地方稅務局楊梅分局地 價稅及房屋稅繳款書所載合計為612,052 元（見本院卷第14
頁至15頁），則被告林阿蘭自103 年8 月1 日起至104 年8 月25日止之不當得利為65,397元【計算式：612052元×10% ×1 年＝61,205元（103 年8 月1 日起至104 年7 月31日止 ，計1 年）；61205 ×25/365＝4192元（104 年8 月1 日起 至104 年8 月25日止，計25天）；61205 元＋4192元＝ 65397 元】。此外，自104 年8 月26日起至遷讓房屋之日止 ，被告應按月給付原告相當於租金之不當得利5,100 元（計 算式612,052 元×10% ÷12＝5,100 元）。 ㈡並聲明：1.被告林阿蘭、謝武宏、謝雄信、張美容、謝芷菱 應自系爭房屋遷出，並將房屋返還予原告；2.被告林阿蘭應 給付原告65,397元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 按年息5%計算之利息；3.被告林阿蘭應自104 年8 月26日起 至遷讓交屋日止，按月給付原告5,100 元；4.原告願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告林阿蘭答辯：原告與訴外人張國文間，就其所有系爭房 地於103 年5 月14日所訂立之「不動產買賣契約書」，乃張 國文擅自所為，對其不生效力。被告林阿蘭並未透過張國文 仲介向訴外人洪瓏祐借款750 萬元。且張國文所謂經其仲介 向洪瓏祐借款，卻從未舉證據證明所指借款之經過，自不足 採信。且被告林阿蘭僅向訴外人劉鴻儒借款，依其指示將系 爭房屋設定抵押予陳思銘。又訴外人劉鴻儒於另案在龜山警 分局偵查隊調查中稱，系爭房地因謝天宋（即謝有錫）稱房 子快被債權人查封，才幫他清償700 萬元，加上代書費及房 屋過戶一些規費約40多萬元，才變成房子部分是750 萬元。 謝天宋將房子過到渠指定名下後，房子還是謝天宋在使用， 所以渠每月收他租金加利息為15萬元等語，可知訴外人張國 文主張受被告林阿蘭「信託」以其名義出售系爭房地予原告 ，係張國文所杜撰。是以，被告林阿蘭所有系爭房地，係劉 鴻儒為主謀，串通張國文及代書陳瑞德，虛立「信託契約書 」，記載「信託財產之管理或處分」。而張國文即據上開信 託契約書，將被告林阿蘭所有之系爭房地，擅自以買賣為原 因，委由代書將系爭房地所有權移轉登記至原告名義。據劉 鴻儒上揭供述，實則劉鴻儒為保障其對被告之700 萬元之貸 款，在其指示將系爭房地過戶至原告名義，作為保證，殊無 所謂買賣之事實。縱認信託契約書實在，然依上揭信託契約 之約定條款，受託人張國文縱使為行使信託財產之管理，然 其管理方法亦應與委託人即被告林阿蘭，另行有具體之約定 方法為管理。詎受託人張國文持信託契約書指稱被告林阿蘭 信託將系爭房地出售云云，但始終未能舉證說明之，自無可
採。且該「買賣契約書」之當事人，買方為洪家慶出賣人為 張國文，整份契約書毫無被告林阿蘭簽名之事實，自對被告 林阿蘭不生效力。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如為被告不 利之判決，准予提供擔保免為假執行。
㈡被告謝武宏、謝雄信、張美容、謝芷菱並未提出書狀，亦未 於言詞辯論期日到場為聲明、陳述。
三、本件不爭執事項：
㈠系爭房地於103 年7 月31日以買賣為原因移轉登記予原告（ 見本院卷一第39頁至第48頁）。
㈡被告林阿蘭、謝武宏、謝雄信、張美容、謝芷菱居住於系爭 房地內（見本院104年度司執字第57508號卷〈下稱司執卷〉 56 頁、本院卷一第27頁）。
㈢訴外人謝有錫（原名謝天宋，即被告林阿蘭之前夫）與原告 就系爭房屋簽訂租賃契約，並於103 年8 月14日前往民間公 證人蔡佳燕事務所作成103 年度桃院民公佳字第0688號公證 書（見本院司執卷第6 頁至第12頁）。
㈣原告於104 年8 月19日持上開經公證之租賃契約書聲請遷讓 房屋強制執行，經本院以104 年司執字第57508 號（鳳股） 受理並執行在案。
㈤系爭房地於94年9 月26日設定本金最高限額684 萬元之抵押 權登記予桃園市龜山區農會，債務人及設定義務人均為被告 林阿蘭，目前該抵押權登記尚未塗銷（見本院卷一第39頁至 第48頁）。
㈥本院卷一第177 頁所示103 年1 月16日之印鑑證明係被告林 阿蘭親自去申請。
㈦法務部調查局105 年6 月2 日調科貳字第10503265070 號問 題文書鑑識實驗室鑑定書、內政部警政署刑事警察局105 年 8 月15日行文字第1050066877號鑑定書（見本院卷一第133 頁至第136 頁、第191 頁至第194 頁）。四、原告主張自103 年7 月31日起取得系爭房地之所有權，被告 為無權占有，爰依民法第767 條之規定，請求被告自系爭房 地遷出，並請求被告林阿蘭給付給付相當於租金之不當得利 ，為被告林阿蘭所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥 為：㈠被告占有系爭房屋有無合法之權源？原告請求被告遷 讓房屋有無理由？㈡倘認被告林阿蘭無權占有系爭房屋，則 原告得請求被告林阿蘭給付相當於租金之不當得利之金額為 何？茲分述如下：
㈠被告占有系爭房屋有無合法之權源？原告請求被告遷讓房屋 有無理由？
⒈按信託法第四條以應登記之財產為信託者，非經信託登記，
不得對抗第三人之規定，乃信託成立之後，信託財產具有獨 立性，為保護交易安全之公示制度；而土地法第四十三條所 謂登記有絕對效力，旨在保護善意之第三人，以維護交易安 全而設。將登記事項賦予絕對真實之公信力，故善意第三人 信賴登記而取得不動產所有權，即受該條規定之保護，真正 權利人不得對之主張其權利（最高法院98年度台上字第32號 民事裁判意旨可資參照）。又按信託契約之受託人在法律上 為信託財產之所有人，其就信託財產所為之一切處分行為完 全有效，倘其違反信託本旨處分信託財產，僅對委託人或受 益人負契約責任而發生債務不履行之損害賠償問題，自無不 當得利可言（最高法院89年度台上字第1525號民事裁判意旨 可參）。
⒉原告主張於103 年5 月間跟張國文洽談買賣系爭房地事宜， 以1200萬元購買系爭房地，當時有調閱系爭房地之謄本，係 因信託登記在張國文名下，自屬有權處分一節，業據原告提 出不動產買賣契約書、系爭房地土地、建物第一類登記謄本 及異動索引（見本院卷一第33頁至第36頁、第39頁至第48頁 ）在卷可稽，復經本院調閱被告林阿蘭將系爭房地信託訴外 人張國文之登記申請書及上開買賣登記申請書（見本院卷一 第17 2頁至第190頁）核閱無訛。復經證人即代書陳瑞德於 審理時證述：當初林阿蘭有跟張國文借錢，當時伊幫忙辦理 抵押登記及信託登記。伊當時是去林阿蘭位於龜山區的店， 沒有招牌，是在養殖波士頓龍蝦及螃蟹。當時有林阿蘭、謝 天宋及張國文之代表劉鴻儒在場，當時是簽借款契約書、本 票及抵押契約書，是否還有其他之文件伊不太記得，應該還 有一份信託契約書。鈞院卷一第64頁之本票及借款契約書是 當天所簽的，是林阿蘭及謝天宋親自簽名，但是印章是由伊 幫他們蓋的，指紋的部分也是他們親自蓋的。當時沒有講到 借多少錢，但有借錢之事實等語（見本院卷一第39頁至第40 頁背面），足認被告林阿蘭與訴外人謝天宋確有在借款契約 書、本票及抵押契約書上名及蓋指印，並提供相關印鑑證明 等證件資料予證人陳瑞德辦理信託登記與買賣過戶之事，再 佐以本院所調閱之信託登記申請書所附之林阿蘭103年1月16 日之印鑑證明係上給被告林阿蘭本人，益徵被告林阿蘭確有 將系爭房地信託予訴外人張國文，從而訴外人張國文為系爭 房地之登記名義人，再出售予原告，自屬有權處分。 ⒊被告林阿蘭雖否認有在借款契約書、本票上簽名，另訴外人 謝天宋則稱有簽名但未蓋手印一節（見本院卷一第139頁背 面），惟經本院將上開本票、借款契約書及不動產契約書及 被告林阿蘭、謝有錫之指紋，分別送請法務部調查局鑑定結
果：借款契約書原本及不動產買賣契約書原本印文均與印鑑 登記證明申請書原本印文相同，此有該局105 年6 月2 日調 科貳字第10503265070 號問題文書鑑識實驗室鑑定書（見本 院卷一第133 頁至第136 頁）；另內政部警政署刑事警察局 鑑定結果：1.本票上可資比對指紋3 枚，經比對結果均與所 附林阿蘭指紋登記卡之左拇指指紋相符；2.借款契約書上可 資比對指紋2 枚，經比對結果均與所附謝天宋（即謝有錫） 指紋登記卡之右拇指指紋相符；3.不動產買賣契約書（2 件 ），其上可資比對指紋4 枚，經比對結果均與所附謝天宋（ 即謝有錫）指紋登記卡之右拇指指紋相符；4.其餘指紋，因 紋線欠清晰、特徵點不足，無法比對等情，此有該局105 年 8 月15日行文字第1050066877號鑑定書（見本院卷一第191 頁至第194 頁），益徵被告林阿蘭否認有在上開本票、借款 契約書簽名、蓋指印，顯不足採，且倘非被告林阿蘭提供印 鑑章，豈會在上開借款契約書、不動產買賣契約書採得相符 之印文？是以足認被告林阿蘭確有提供印鑑證明等資料，供 代書陳瑞德辦理信託登記。
⒋另證人劉鴻儒於本院審理時證述：謝天宋是以借錢掛投資借 了三、四百萬元。渠介紹謝天宋跟張國文借錢，張國文借用 誰之名義及資金來源，渠並不清楚，渠只知道張國文把陳思 銘之抵押權債清償掉，轉到洪瓏祐。當初渠介紹林阿蘭要將 系爭房地轉貸時，有簽立本票及借款契約書。當時是陳代書 叫林阿蘭簽立空白買賣契約書，當時有說要把系爭房地買賣 ，因為有債務問題，有找房屋仲介去林阿蘭家簽立斡璇契約 書，因為林阿蘭開1400萬元價款過高，一直賣不掉，後來渠 找到洪家慶買，1100萬元或1200萬元。當初渠等有去做公證 租賃契約，事後渠在處理謝天宋租金都沒付之事，謝天宋有 說延到4 月1 日，渠當天去謝天宋住所，謝天宋就報警，事 後渠有去警局做筆錄去告謝天宋。當時做筆錄當下渠僅希望 刑事部分由渠一個人承擔下來，不要連累其他人等語（見本 院卷二第113 頁至第115 頁），核與證人張國文證述：原告 拿出800 萬元現金給伊，伊將750 萬元再交給洪瓏祐，另外 50萬元是辦理相關過戶之費用，且林阿蘭之貸款尚未還清， 還有400 萬元貸款，是由原告每個月繳納等語大致相符（見 本院卷二第82頁及背面），再佐以系爭房地抵押權人洪瓏祐 之抵押權於103 年8 月8 日因清償而塗銷（見本院卷一第47 頁），益徵證人張國文證述可採。且原告復提出桃園縣龜山 鄉農會放款繳款存根多紙、玉山銀行及中國信託銀行存摺交 易紀錄及清償確認書（見本院卷二第98頁至第110 頁），足 認原告確有支付價金向被告張國文購買系爭房地無訛，為系
爭房地之所有權人。
⒌又原告與被告林阿蘭之前夫謝有錫簽訂房屋租賃契約，承租 系爭房地自103年8月14日至104年8月13日，並經本院所屬民 間公證人以103年度桃院民公佳字第0688號公證書公證（見 本院司執卷第6頁至第12頁），是以上開租賃期間業已屆滿 ，訴外人謝有錫及被告占有系爭房地即無法律上依據，且被 告林阿蘭於本院104年司執字第57508號遷讓房屋強制執行程 序中稱：其前夫謝有錫並未居住於此，自94年10月31日遷入 ，現為其子謝武宏、謝雄信、其媳婦張美容及其孫女謝芷菱 居住房地內等語（見本院卷一第27頁至第28頁），被告占有 系爭房屋僅係因系爭房地移轉所有權予原告前就已經住在該 處，難認被告占有係基於與原告間成立債之關係，堪認被告 確已構成無權占有。從而原告依據民法第767條之規定，請 求被告自系爭房地遷讓並將上開房地返還予原告，自屬有據 ，應予准許。
㈡原告得請求被告林阿蘭給付相當於租金之不當得利之金額為 何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋或土 地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並 致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得 請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例 參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法 契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所 有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金 之利益，所有人則受有相當於租金之損害。次按城市地方房 屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限， 土地法第97條第1項定有明文。次按土地法第97條所稱之土 地價額係指法定地價而言；法定地價為申報地價，公有土地 以公告地價為申報地價。土地法施行法第25條、平均地權條 例施行細則第21條、土地法第148條亦分別定有明文。再按 基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及 所受利益等事項綜合判斷之（同院68年台上字第3071號判例 參照）。
⒉原告主張被告林阿蘭應自103年8月1日起至104年8月25日按 月給付原告不當得利之65,397元等語。經查，民法第450條 第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係原則上於租期屆 滿時消滅。解釋上固包括承租人本人、家屬、受僱人或其他 社會倫理上認許得由承租人允為使用收益之第三人在內，是
以原告既與訴外人謝有錫簽訂上開租賃契約，租賃期間自10 3年8月14日至104年8月13日，是以承租人謝有錫於承租期間 交由其家屬即被告為使用收益，即非法所不許，系爭房屋係 於103年7月31日所有權移轉登記予原告，是以原告僅得請求 租賃期間外之103年8月1日起至同年8月13日、104年8月14日 起至同年月25日間之不當得利。又原告提出系爭房地位在桃 園市龜山區大湖一路與文三三街口之照片6 張（見本院卷一 第25頁），鄰近大湖國小，再參以原告與訴外人謝有錫所訂 上開租賃契約之每月租金為10,000元等情，是以土地法所定 租金標準之中間值計算，始屬衡平；又系爭房地基地104 年 當期申報地價為每平方公尺13,840元，面積為2303平方公尺 ，應有部分10000 分之160 （見本院卷一第39頁），系爭房 屋104 年課稅總現值為271,800 元，是原告依法若請求被告 林阿蘭每月給付14,413元〔計算式：（13840 160/10000 2303＋271,800 ）5 ％12＝14,413，元以下四捨五入 〕，應屬有據。今原告於此範圍內僅請求自104 年8 月26日 起每月5,100 元，核無不合。是以，原告得請求103 年8 月 1 日起至同年8 月13日、104 年8 月14日起至同年月25日間 ，共25日之不當得利為4,250 元（計算式：51002 5/30＝ 4250），為有理由，逾此範圍之請求，則不應准許。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229 條第 2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者， 仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為5%，同法第233 條第1 項、第20 3條，亦分別定有明文。查本件原告對於被告林阿蘭之不當 得利損害賠償請求權，係屬於給付未有確定期限之金錢債權 。從而，原告請求自起訴狀繕本送達被告林阿蘭，並對被告 林阿蘭生催告之效力，被告林阿蘭自受催告時起，始負遲延 責任，則原告請求被告林阿蘭應給付自起訴狀繕本送達翌日 即105 年1 月16日起（見本院卷一第19頁），至清償日止， 按年息5%計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告主張依物上請求權、不當得利之法律關係， 請求被告返還系爭房屋及請求被告林阿蘭相當於租金之不當 得利，為一部有理由、一部無理由，應分別准駁如主文所示 。末兩造分別聲請宣告或免為假執行，爰就原告勝訴部分， 分別酌定擔保金，至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗 ，應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事 訴訟法第385 條第1 項、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
民事第三庭 法 官 姚重珍
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 藍盡忠