臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第136號
原 告 馬渟容（原名馬如欣）
訴訟代理人 劉德壽律師
被 告 陳宗聖
訴訟代理人 鍾儀婷律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國106 年4 月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。原告原起訴請求被告應給付 新臺幣（下同）145 萬1,760 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，嗣於民國105 年9 月26日本院準備程序期日變更訴之聲明如後述，核屬擴 張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：被告於104 年7 月8 日，購買伊所有坐落桃園市 ○鎮區○○段000 地號土地應有部分10000 分之165 ，及其 上同段1917建號即門牌號碼桃園市○鎮區○○○路000 號建 物（下稱系爭房地），兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），約定買賣價金為1,350 萬元。伊已於同年 8 月12日將系爭房地所有權移轉登記予被告，並於同年10月 29日點交完畢。被告僅給付買賣價金1,104 萬8,240 元，迄 今尚有245 萬1,760 元未給付。爰依民法第345 條及第367 條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告24 5 萬1,760 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊於104 年7 月3 日簽立系爭房地要約書時，已 交付200 萬元予訴外人即系爭房地仲介邑承不動產有限公司 （下稱邑承公司）負責人吳冠賢，並於兩造簽立系爭買賣契 約時，將前開款項充作系爭房地價金頭期款，又伊於同年8 月13日代償原告抵押貸款573 萬231 元，繼於同年8 月18日 匯款408 萬9,769 元至原告指定之帳戶，並交付票面金額10 0 萬元之支票予原告，再扣除伊代墊原告應支付之土地增值 稅9 萬1,379 元、地價稅580 元及房屋稅1,281 元後，尚有 尾款45萬1,760 元，伊已於同年9 月底以現金如數交付吳冠
賢，故本件買賣價金業已履行完畢。另伊於同年10月29日， 委託訴外人即伊父親陳兆鈿會同原告、吳冠賢及訴外人即辦 理系爭房地事宜之地政士李道明進行點交事宜，並當場確認 系爭房地價金及所有相關費用均已全數結清，再由原告與陳 兆鈿在系爭買賣契約收付款明細備忘錄及服務收費明細表簽 名確認。而原告與吳冠賢間就吳冠賢所收取之價金為另外之 約定，與伊無涉等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之 聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於104 年7 月8 日簽立系爭買賣契約，約定原告出賣系 爭房地予被告，買賣價金為1,350 萬元。
㈡原告已於104 年8 月12日將系爭房地所有權移轉登記予被告 ，兩造並於同年10月29日點交完畢。
㈢被告已於104 年8 月10日代墊原告應支付之土地增值稅9萬1 ,379元、地價稅580 元及房屋稅1,281 元；於同年月13日代 償原告系爭房地貸款573 萬231 元；於同年月18日匯款408 萬9,769 元至原告指定之帳戶、交付票面金額100 萬元之支 票予原告，且已兌現、交付仲介費13萬5,000 元，共計1,10 4 萬8,240 元。
㈣吳冠賢確實有簽發票面金額145 萬1,760 元之本票予原告。 ㈤原告與吳冠賢於104 年10月1 日簽立協議書。四、原告主張被告於104 年7 月3 日交付頭期款（含定金）予吳 冠賢時，兩造並未簽立系爭買賣契約，吳冠賢並無價金受領 權限，是被告此部分給付不生清償效力，且被告並未給付尾 款45萬1,760 元，原告自得請求被告給付買賣價金245 萬1, 760 元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭 點厥為：㈠被告是否交付買賣餘款245 萬1,760 元予吳冠賢 ？㈡如是，該款項是否已生清償效力？茲分述如下： ㈠被告是否交付買賣餘款245 萬1,760 元予吳冠賢？ 被告辯稱其已將買賣餘款245 萬1,760 元交付吳冠賢等語， 為原告所否認。然查，觀諸被告所提出之要約書（下稱系爭 要約書）第1 條所載不動產買賣標的即為系爭房地，而第2 條則約定：承購總價款新臺幣1,350 萬元，第一期頭期款（ 含定金）200 萬元等語，並載有「當場收現金200 萬元吳冠 賢104.7.3 」等文字，此有系爭要約書在卷可按（見本院卷 第72頁），且證人吳冠賢於本院審理時及臺灣桃園地方法院 檢察署105 年度偵字第7291號詐欺案件（下稱另案）偵查均 陳稱：被告有交付伊200 萬元，後續尾款68萬元，其中18萬 元係用來支付稅金及相關代辦費用，伊與原告有講好最後再
做款項確認等語（見本院卷第158 頁反面至第159 頁反面及 105 年度偵字第7291號偵查卷，下稱偵查卷，第145 頁）， 衡諸常情，吳冠賢因收受上開買賣價金，須對原告或被告負 擔相關之義務，苟非有此情事，其當無捏造事實自陷於不利 之理，是被告辯稱已將買賣價金268 萬元以現金方式交付吳 冠賢（扣除代墊原告應支付之土地增值稅9 萬1,379 元、地 價稅580 元、房屋稅1,281 元及仲介費13萬5,000 元，即為 原告請求之尾款245 萬1,760 元），應屬可採。 ㈡如是，該款項是否已生清償效力？
⒈按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受 領者，債之關係消滅，民法第309 條第1 項定有明文。經查 ，系爭買賣契約係於104 年7 月8 日簽訂，然依系爭要約書 之記載，被告於系爭買賣契約成立前之104 年7 月3 日即交 付吳冠賢200 萬元，斯時兩造間債之關係既未發生，被告復 未提出任何吳冠賢係有受領權人之證明，固難認該等款項於 105 年7 月3 日已生清償系爭買賣價金之效力。然按向第三 人為清償，經其受領者，經債權人承認或受領人於受領後取 得其債權者，有清償之效力，民法第310 條第1 款亦有明定 。查李道明於另案偵查中陳稱：簽約當時，合約書上有載明 頭期款，也就是簽約款135 萬元，該款項由吳冠賢跟被告之 父陳兆鈿收取後，轉交原告，所以伊不清楚交付確切時間， 但伊在辦理房屋過戶，向原告索取不動產權狀時，有詢問原 告是否有收到前開款項，原告稱有收到，並交付伊權狀、印 鑑證明、印鑑章等辦理過戶手續，因此伊認為簽約款確已收 到，而被告向華南銀行為一般房屋貸款982 萬元及裝潢貸款 100 萬元，共1,082 萬元，其中982 萬元先清償原告原有房 屋貸款570 餘萬元，餘款由吳冠賢代理匯款至原告帳戶，伊 另有轉交原告100 萬元支票。至尾款133 萬元部分，伊於點 交時，聽到吳冠賢向原告稱「借我用幾天，過幾天還妳」， 伊很驚訝，但不知原告與吳冠賢交情如何，也不便介入，後 來伊有和原告說「後面尾款的事，妳和吳冠賢私下處理」， 原告也表示同意，於是伊在合約書後記載「雙方房屋屋況及 費用結清完成，完成交屋手續」等字，並請買賣雙方簽名， 完成交屋等語（見偵查卷第111 頁及第112 頁）。參以系爭 買賣契約收付款明細備忘錄確有記載「雙方房屋屋況及費用 結清完成，完成交屋手續」等語，並有原告及被告代理人陳 兆鈿在旁簽名確認，此有系爭買賣契約所附之收付款明細備 忘錄在卷可按（見本院卷第7 頁），陳兆鈿亦於另案偵查中 陳述：伊與原告在收付款明細備忘欄簽名係表示原告所應支 付管理費及水電費等費用及買方應支付之價金均已付清，並
完成交屋手續等語（見偵查卷第144 頁），互核相符，足見 李道明確實會同原告及陳兆鈿於交屋當時結算價金及所有相 關費用，並向原告確認被告業已如數給付價金無訛後，方請 原告在前開收付款明細備忘錄上簽名。
⒉原告固主張前開收付款明細備忘錄所載「費用結清完成」僅 係指塗銷服務費用及稅金部分已結清，並非指被告就價金已 履行完畢等語，惟細譯收付款明細備忘錄表格內原記載「期 別」、「付款日期」、「現金或匯款額」、「票據」及「收 款人」等制式文字，以利買賣雙方於表格內填寫實際款項名 稱、付款日期及金額，再由受款人在旁簽名確認，表格內末 端亦載有「本件買賣業經雙方於民國＿年＿月＿日辦妥付清 尾款及點交手續」等文字，有前揭收付款明細備忘錄附卷可 按，可認買賣雙方於收付款明細備忘錄上填載之文字係用來 作為實際價金結算及交屋之主要憑據，而服務收費明細表上 則記載代辦費用及代墊費用之項目、金額及總額，有服務費 用明細表附卷可參（見本院卷第71頁），故李道明在收付款 明細備忘錄及服務收費明細表上均記載「雙方房屋屋況及費 用結清完成，完成交屋手續」等語，再請原告及陳兆鈿簽名 ，即是向原告及陳兆鈿確認本件買賣價金及相關費用均已全 數給付完畢，並無欠款之情事，揆諸前開規定，被告所交付 吳冠賢245 萬1,760 元，斯時為債權人即原告承認，已生清 償效力，原告自不得再據以向被告為任何請求。況一般房屋 買賣價金有無給付完畢乃重要事項，且系爭買賣契約第3 條 第2 項及第7 條第1 項分別記載：買方（即被告）申請貸款 ，應依第4 條約定辦理，並於貸款核撥時代償賣方（即原告 ）抵押貸款，餘款俟辦妥抵押權塗銷登記後給付並辦理交屋 手續；雙方同意產權移轉登記辦理完竣、塗銷原抵押權且買 方付清尾款時，依地政士通知期日辦理點交手續等文字，有 系爭買賣契約在卷可按（見本院卷第4 頁及第5 頁），即係 本件交屋及尾款同時履行之約定，衡諸常情，簽約者就相關 書面資料均會仔細閱覽後始會簽名，豈有主觀上不知在收付 款明細備忘錄上記載「結清」即係表示價金已全數給付完畢 ，即簽名確認之理。再李道明稱於其點交房屋時，聽聞吳冠 賢向原告借錢一事，隨即向原告表示尾款由原告自行與被告 處理，原告亦表示同意。本院參酌原告與吳冠賢、邑承公司 於104 年10月1 日復簽立之協議書1 紙（下稱系爭協議書） 記載：以上約定10 / 15 入款100 萬元，其餘尾款月底前10 /3 1補足剩餘尾款451,760 元……等文字（見本院卷第41頁 ），並由吳冠賢於105 年10月29日簽立同額之本票擔保支付 （見本院卷第42頁），此為原告所不爭執，足認李道明前開
所稱原告與吳冠賢將被告所交付之價金另為借貸之約定，應 可採信，顯見原告當時已將被告所交付予吳冠賢之價金借貸 與吳冠賢無訛。否則吳冠賢僅係系爭房地買賣之仲介人，並 非立於買受人之地位，且其獲得之利益僅仲介費用13萬5,00 0 元，衡情並無擔保交付尾款之義務，殊難想像其在無與原 告有借貸或其他約定下，願簽發本票擔保本件買賣價金之支 付。
⒊原告雖主張吳冠賢係代理被告與原告簽訂系爭協議書，且為 擔保被告如期付款，而以其個人名義簽發上開本票等語，然 觀諸系爭協議書之內容，乙方當事人為「吳冠賢、邑承公司 」，其上復無任何吳冠賢以代理之旨，代理被告與原告達成 協議之記載，當係約定以吳冠賢、邑承公司為給付義務人， 且吳冠賢亦證稱：協議書所載之100 萬元及45萬1,760 元均 係其要給原告的錢等語（見本院卷第159 頁反面），難謂該 協議書為兩造就尾款給付之約定。又原告於105 年10月29日 收受吳冠賢所簽發之上開本票，並於代書李道明與其確認尾 款由其與吳冠賢私下處理時，為同意之表示，又於系爭買賣 契約書收付款明細備忘錄，簽名肯認「雙方房屋屋況及費用 結清完成，完成交屋手續」，原告既已確認房屋費用已結清 ，其對出賣人即被告當無權利可資行使，何來吳冠賢擔保被 告支付尾款而簽發上開本票之可能，是原告此部分之主張， 非可採信。
⒋從而，被告給付吳冠賢245 萬1,760 元既已生清償效力，加 計如前所述被告已履行之價金1,104 萬8,240 元，合計1,35 0 萬元（計算式：2,451,760+11,048,240），堪認被告已如 數履行本件買賣價金完畢，故原告請求被告給付245 萬1,76 0 元，要屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第345 條及第367 條之規定，請求被 告給付買賣價金餘款245 萬1,760 元及法定遲延利息，為無 理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請即無所 附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及證據，核與判決之 結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 曾家貽
法 官 程欣儀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
書記官 張詠芳
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