臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1029號
原 告 葉玉秀
張佩鳳
共 同
訴訟代理人 洪榮彬律師
陳麗玲律師
被 告 環中音樂季社區管理委員會
法定代理人 林宗逸
訴訟代理人 簡嘉宏
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院
於民國106年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告於民國一百零五年四月十六日召開之環中音樂季社區第十二屆第二次區分所有權人會議之決議關於提案五修訂社區規約第十條第四款之決議應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告張佩鳳、葉玉秀分別為桃園市○○區○○○路000 號 1 樓及204 號1 樓之區分所有權人，被告則為桃園市中壢 區環中音樂季社區之管理委員會。被告前於民國105 年4 月16日召開第12屆第2 次區分所有權人會議（下稱系爭會 議），依該次區分所有權人會議紀錄，於第五提案：「管 理費收費標準討論案」中，修正社區規約第10條第4 款， 由原條文「管理費以足敷第11條第2 款開支為原則，管理 費依權狀坪數二樓以上每坪四十元，一樓及地下室壹層、 店鋪、餐廳每坪二十元。. . . 」，修訂更正通過為：「 管理費以足敷第11條第2 款開支為原則，管理費依權狀坪 數二樓以上及一樓及地下室壹層、店鋪、餐廳，每坪均為 均一價四十元。. . . 」（下稱系爭議案），本項決議致 使原告等人每月繳納之管理費倍增，對原告等人權益影響 甚鉅，被告社區共計406 戶，屬於「一樓及地下室壹層、 店鋪、餐廳」之住戶僅20戶，而二樓以上住戶則有386 戶 ，足見該規約之決議無非藉詞要求提高原告等人之管理費 收費標準，而同次會議決議第三案調整社區全區之汽、機 車位清潔費卻遭否決，顯然係以損害原告為主要目的，而 有違反民法第148 條之情事。再者，系爭規約之修正，不 顧當時全體住戶與建商簽訂買賣契約時業已確認「一樓及 地下室壹層、店鋪、餐廳住戶」與「二樓以上一般住戶」
兩者間因使用電梯比例不同，且一樓之騎樓面積已經歸納 為約定共用，但亦計入管理費計算面積等事由而有不同之 管理費計算標準，顯然係用多數決之方式，濫用多數暴利 ，而有權利濫用及違反誠信原則之情事，系爭規約修訂之 決議，自屬無效。
（二）退步言，依公寓大廈管理條例第31條之規定，區分所有權 人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三 分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席， 以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數 區分所有權四分之三以上之同意行之。社區規約第3 條第 9 款亦有相同之約定。然該次會議僅有406 住戶中之209 戶出席，並未達「區分所有權人三分之二以上及其區分所 有權比例合計三分之二以上出席」之規定，任意修訂社區 規約自於法未合。至該次區分所有權會議紀錄雖以出席住 戶209 戶已達公寓大廈管理條例第32條規定區分所有權人 五分之一（即82戶）之法定出席門檻，然該條規定需第一 次召集區分所有權人會議時，因未符合公寓大廈管理條例 第31條規定，即未達區分所有權人三分之二以上及區分所 有權比例合計三分之二以上出席，始得就「同一議案」重 新召集會議，並依同法第32條之規定，以區分所有權人三 人並五分之一以上及區分所有權比例合計五分之一以上為 法定出席人數，然原告均未收到被告發給之第一次會議出 席狀況之會議紀錄，更未曾公告，程序上顯不合法。再者 ，縱本次會議符合第32條規定之開議法定人數，然其出席 人數暨表決數仍須符合「以出席人數過半數及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決議 」之要件，依本次會議紀錄之記載，其決議表決數僅有「 同意票109 票」之記載，人數上雖符合209 戶之二分之一 ，然未同時記列該同意之109 戶之區分所有權比例是否符 合「出席人數區分所有權比例之半數」，是本次區分所有 權大會之召集程序及表決方法，違反公寓大廈管理條例第 31條、第32條之規定，原告自得依法訴請撤銷。（三）並聲明如下：先位聲明：確認系爭會議決議之系爭議案無 效；備位聲明：系爭會議之系爭決議應予撤銷。二、被告則以：
系爭會議召開前，於105 年3 月27日有召開第一次會議，會 議通知已公告，如未住於社區之住戶，並有以掛號信寄送通 知，惟該次會議因僅68席住戶出席，未達法定出席人數，方 改於105 年4 月16日召開系爭會議，系爭會議之實際出席出 席人數為208 戶，區分所有權比例為0.5115，符合法定要求
之82戶及所有權比例0.2 之門檻，至系爭議案經該次出席大 會區分所有權人無記名投票，當時會議紀錄109 票同意，55 票不同意，廢票10票，超過半數出席人數104 戶而通過系爭 議案，經原告再次計算票數為111 票同意，54票不同意，惟 仍符合過半數同意。因過往之區分所有權會議，為確保住戶 投票意向不受影響，均採無記名投票，而系爭議案依「推論 」所占區分所有權比例應已符合出席人數過半之要求（即0. 5115/2＝0.25575 ）。至原告主張系爭議案以損害原告為主 要目的，實為不必要之猜測，該議案僅為公平對待所有住戶 ，依社區財務報告，104 年9 月至105 年2 月間管理費收入 為4,582,560 元，電梯保養費用為36萬元，僅佔管理費收入 7.86％，但卻享有50％管理費折扣，實屬不合理之優惠，況 原告等一樓住戶區也享受與住戶相同之服務，舉凡信件分發 、清潔等，均與一般住家相同，原告主張顯不可採等語資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張系爭會議之系爭議案違反誠信原則且屬多數暴力之 權利濫用，先位請求確認系爭議案無效。另主張系爭會議之 第一次會議並未寄發開會通知，亦未作成會議紀錄，且系爭 議案之決議採不記名投票方式，無法證明區分所有權比例已 達出席人數之二分之一，故備位請求撤銷系爭會議之系爭議 案等語，然均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件兩 造爭點厥為：( 一) 先位部分：原告請求確認系爭會議之系 爭議案無效，有無理由？( 二) 備位部分：原告請求撤銷系 爭會議之系爭議案，有無理由？茲分項析述如下：（一）先位部分：原告請求確認系爭議案無效，有無理由？ 1.按權利之行使，不得以損害他人為主要目的，為民法第148 條所明定。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應 就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因 其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使 ，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者， 非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本 內涵所必然之解釋，最高法院71年台上字第737 號判例意旨 參照。而權利濫用禁止原則作為民法誠信原則之內涵之一， 揭諸民事法之本質與核心，在於公平原則，而在處理多項權 利衝突時以比例原則調整與緩和，也就是在不同權利主體間 之權利行使時，應在最小侵害範圍內始得為之。進一步言之 ，公寓大廈間團體住民之意思形成，由區分所有權人大會為 最高意思機關，為對外一切意思形成之基礎，而立法者再針 對住民權益之「核心事項」與「非核心事項」，區分不同比
例之多數決方法，期能兼顧效率與調和公寓大廈住民間之利 益。故在立法者已經預設區分所有權會議決議形成之方法， 可作為初步調和住民間之權利衝突，司法對於依照法定程序 作成之意思（即合法權利行使與資源分配之形成）之審查密 度，應較於一般審查權利濫用之情形要寬鬆，否則無異揚棄 立法預設團體住民自治中效率之選項。操作模式上類似於憲 法審查基本權侵害之類型，應採取最寬鬆之審查標準，也就 在僅在該區分所有權會議決議結果「明顯恣意」，且社區所 得利益「極少」，而造成特定他人損害「極大」時，始得評 價為區分所有權之決議因權利濫用而無效，為本院試圖建立 之審查標準。
2.本件被告抗辯調整一樓、地下室壹層、店鋪、餐廳住戶之管 理費乃因最初定價方式之折價之不公平，凸顯在電梯維修比 例費用與管理費收入之不對等，已初步釋明其係利用系爭決 議消弭多年來定價不合理之缺失，雖然未進一步以扣減電梯 維護費用，將利用電梯之差異作為管理費用計算之區別標準 ，因利基點在於社區管理費用收取之公平性，難認有明顯恣 意或以損害一樓區住戶為目的之情形。況社區管理費用之定 價標準，客觀上欲將各住戶間實際使用公用資源或利用公共 空間之機會與頻率數據化，進一步分別訂出差別費率有其困 難，僅得以相對性之公平觀點審視之，因此，在判定本件被 告是否「明顯恣意」時，應一併考量所謂「公平」之管理用 費達成之成本過高與不經濟，故不宜以被告未就「利用電梯 」差別提出計算方式，或客觀上評斷店面區與住戶區實際上 使用、接近利用公共資源之多寡，而推認該決議為權利濫用 ，在該系爭決議內容未違反任何法令或主管機關函釋之前提 下，系爭議案應有效存在。
（二）備位部分：原告請求撤銷系爭會議之系爭議案，有無理由 ？
1.按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明 開會內容，通知各區分所有權人；但有急迫情事須召開臨時 會者，得以公告為之，公告期間不得少於2日；管理委員之 選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時 動議提出，公寓大廈管理條例第30條第1項、第2項亦有明文 。公寓大廈管理條例第30條第1 項之立法目的在於使各區分 所有權人充分了解開會事由、日期、地點，由區分所有權人 得以決定是否出席該次區分所有權人會議。環中音樂季社區 住戶規約第3 條第2 項亦規定：「區分所有權人會議，應由 召集人於開會前10日以書面載明開會內容。但有急迫情事須 召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於2 日
。」，至開會之書面通知，應以何種方式為之，前揭規定並 無明文，解釋上，固不拘泥於何種方式，惟仍以開會通知達 到各區分所有權人之支配範圍，而置於該區分所有權人隨時 可了解其內容之客觀狀態為必要，始符合通知之旨趣。 2.被告抗辯其於105 年3 月27日之第一次會議有確實寄出開會 通知並有公告，已符合書面通知要件云云。查時任主任委員 即證人賴宣林於審理時證稱：伊是在104 年6 月1 日至105 年5 月31日擔任社區主任委員，第12屆區分所有權人會議開 過兩次，第一次流會，第二次才開成，第一次開會通知（3 月27日）有兩份，因為伊是配偶擔任主委，不是區分所有權 人，不能擔任召集人，才又於105 年3 月12日請監察委員林 家慶擔任召集人，這兩次開會通知都有在電梯及社區入口布 告欄張貼，如果未住在社區之住戶，另有投遞信箱等語（見 本院卷第154 至155 頁），被告之法定代理人則稱：因為原 告在社區內有信箱，所以沒有寄掛號給原告等語（見本院卷 第156 頁），復稱：該次會議如何通知伊不確定等語（見本 院卷第203 頁反面），而原告等人並未實際住在環中音樂記 社區，原告對此不爭執（見本院卷第203 頁反面），惟有關 開會書面通知之方式，應以該通知到達各區分所有權人之支 配範圍，而置於該區分所有權人隨時可了解其內容之客觀狀 態，始符合通知之旨趣，已如前述；如區分所有權人實際上 係居住在系爭社區，被告逕將該開會通知投遞至各區分所有 權人之信箱內，則該區分所有權人固已處於隨時可了解開會 通知內容之客觀狀態，但如區分所有權人實際上未居住在系 爭社區，則被告上述之送達方式，即難認已使實際上未居住 於系爭社區之區分所有權人，處於隨時可了解開會通知內容 之客觀狀態。故被告明知原告未實際住於社區內，卻仍未區 分上開情形，主張開會通知已經公告或置於原告之信箱即發 生通知之效力，尚不可採。
3.綜上，原告於系爭會議開會時，為反對之投票表示，復於10 5 年6 月20日提起本件訴訟，距系爭會議開會時間（105 年 4 月16日），未逾3 個月，核與民法第56條第1 項之規定相 符，是被原告備位聲明訴請撤銷系爭會議之系爭議案，即無 不合。
四、綜上所述，原告葉玉秀、張佩鳳先位聲明主張確認系爭議案 無效，為無理由，至備位聲明請求撤銷系爭會議之系爭議案 ，為有理由，應予准許。
五、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結 果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
六、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 黃裕民
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 1 日
書記官 王念珩