臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第2268號
原 告 林大業
訴訟代理人 鄧湘全律師
複 代理人 呂嘉坤律師
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 吳日暘
複 代理人 張靖佳
姜昱全
吳維川
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國106 年4 月5 日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾萬元及自民國一百零五年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民 事訴訟法第10條第2 項定有明文。而所謂其他因不動產涉訟 ，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關 之一切事項涉訟者而言（最高法院98年度台抗字第155 號判 決參照）。查本件兩造係因就門牌號碼桃園市○○區○○路 000 號第1 、2 樓房地（下稱系爭房地）之買賣契約、居間 仲介契約涉訟，為因不動產涉訟，且不動產位在本院管轄區 域內，依首揭規定，自得由不動產所在地之法院即本院管轄 。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：㈠ 、被告應給付原告新臺幣（下同）321 萬6,000 元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈡、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4 頁）；嗣於 民國106 年4 月5 日具狀將前開聲明第1 項之請求金額更正 為210 萬元本息（見本院卷第186 頁），則原告所為屬減縮 應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許 。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告之被繼承人即訴外人林李四妹於99年6 月5 日經由被告 居間仲介，以4,568 萬元之價格向訴外人藍靜怡購買門牌號 碼為桃園市○○區○○路000 號1 、2 樓之房地（即系爭房 地) ，並辦妥所有權移轉登記（下稱第一次交易）。因林李 四妹欲購買系爭房地時，該房地係出租予萊爾富便利超商營 業，致林李四妹看屋時無法入內察看。而該次交易實際承辦 之仲介為被告員工即訴外人周煌凱，詎周煌凱未注意在藍靜 怡提供之萊爾富便利商店房屋租賃契約書內附載之建物結構 圖上，第一層室內面積框載有「地下停車場機械升降機」（ 下稱系爭升降梯）之面積。而該範圍係屬公共使用空間，縱 為土地所有權人，亦無法單獨使用，周煌凱卻未善盡善良管 理人注意及告知義務，從未曾告知系爭房地1 樓面積包含「 系爭升降梯」之公共空間，無法單獨使用權等情，顯未善盡 調查及說明義務，因藍靜怡也未曾提及上情，致林李四妹對 於交易上重要之資訊產生錯誤，以高價購買系爭房地。㈡、其後，林李四妹於102 年2 月25日經由被告公司、周煌凱居 間仲介，將系爭房地以5,500 萬元之價格出售予訴外人葉皓 ，並辦妥所有權移轉登記（下稱第二次交易），而周煌凱仍 未盡其調查義務，未向林李四妹及葉皓說明前開「系爭升降 梯占用系爭房地專有部分面積」之問題。嗣葉皓收到系爭房 地所屬之白馬中山大樓管理委員會（下稱大樓管委會）函文 通知，稱其所購買之房地1 樓部分面積乃系爭升降梯範圍加 上騎樓車道出入空間面積，係屬公共空間，不得單獨使用等 語，葉皓遂向林李四妹之繼承人即原告提起訴訟，主張減少 價金請求權，並由本院以103 年度重訴字第295 號事件（下 稱系爭另案）受理。而系爭房地於系爭另案中，經鑑定因「 系爭升降梯占用系爭房地專有部分面積」之公共空間，減損 房地價值達321 萬6,000 元，系爭另案第一審並判決認定原 告應給付葉皓283 萬5,520 元本息，嗣原告與葉皓於系爭另 案第二審審理中以210 萬元達成調解，且業已給付，則原告 因被告於上述2 次交易中均未妥善履行身為仲介應盡之調查 、報告義務，致原告受有損害210 萬元，為此，爰依民法第 544 條及不動產經紀管理條例第26條第2 項規定，請求被告 賠償損害。
㈢、聲明：⒈被告應給付原告210 萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：本件第一、二次交易固均是由被告居間仲介，惟 系爭房地於建築完成之同年（即84年）間即已出租萊爾富便
利商店使用，迄99年間、102 年間被告銷售系爭房地時，已 調閱當時之建物測量成果圖，而系爭升降梯並未顯示在該官 方資料圖說中，且衡諸常情，公設停車位不應出現在專有部 分。而在辦理室內裝修許可時，若有汽車升降機存在，原則 上應不會受許可。則被告於銷售系爭房地時，既已調閱官方 成果圖並對照當時營業中之店面現況，確實無法查知有系爭 升降梯存在，應認就本件第一次、第二次交易之不動產買賣 ，被告實已恪盡調查義務。另原告雖指稱系爭升降梯為公共 空間性質，系爭房地買受者並無單獨使用權云云，惟專有部 分倘未約定共用，區分所有權人即應享有單獨使用權，大樓 管委會既無法提出相關約定書，則原告主張該空間不得單獨 使用，實有誤會。再者，竣工圖等相關圖說，一般仲介業者 並無法申請取得，而是需由建物所有權人申請。故於第一次 交易時，被告無法擅自調閱竣工圖，而第二次交易由林李四 妹將系爭房地出售葉皓時，倘林李四妹未申請竣工圖，則被 告仍無法獲知系爭升降梯存在之現況，就原告對葉皓應負之 無過失瑕疵擔保損害賠償責任，原告豈可轉嫁由被告負責等 語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁 回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告之被繼承人林李四妹於99年6 月5 日經由被告居間仲介 ，以4,568 萬元之價格向藍靜怡購買門牌號碼為桃園市○○ 區○○路000 號1 、2 樓之房地（即系爭房地）。嗣於102 年2 月25日，復經被告居間仲介，以5,500 萬元之價格出售 予葉皓（見本院卷第11頁至第64頁不動產買賣契約書）。㈡、原告係林李四妹之唯一繼承人。
㈢、系爭房地確有「公共使用之系爭升降梯占用系爭房地登記之 專有部分面積」之情事存在（見本院卷第185 頁背面）。㈣、原告因「系爭升降梯占用系爭房地登記之專有部分面積」之 情事，遭葉皓起訴請求減少價金，由本院以103 年度重訴字 第295 號返還價金事件受理，嗣經訴外人順裕不動產估價師 事務所鑑定上開情事減損房屋價值321 萬6,000 元，系爭另 案第一審判決命原告給付葉皓283 萬5,520 元本息。後原告 與葉皓於系爭另案第二審審理中，於105 年12月22日以210 萬元調解成立，原告業已清償210 萬元完畢（見本院卷第68 -95 頁不動產估價報告書、第112-114 頁本院103 年度重訴 字第295 號判決、第146-147 頁臺灣高等法院調解筆錄）。四、至原告主張被告居間仲介業務行使存有疏失，應依民法第54 4 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，賠償原告 給付予葉皓之210 萬元，則為被告所否認，並以前詞置辯，
經查：
㈠、按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為 所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535 條、第 544 條分別定有明文。次按仲介業務，係指從事不動產買賣 、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第 4 條第5 款定有明文。又稱居間者，謂當事人約定，一方為 他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約 ；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第 565 條、第567 條亦規定甚明。又依不動產經紀業管理條例 第22條第1 項第5 款、第3 項、第23條第1 項、第24條第1 項規定，經紀房屋仲介之相關人員有向買受人解說買賣標的 不動產之義務。仲介業之業務，因涉及房地買賣之專業知識 ，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付仲介業 者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事之業務 盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務（最 高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。而經紀業因 經紀人員執行仲介業務之故意或過失，致交易當事人受損害 者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，此亦為不動產 經紀業管理條例第26條第2 項所明定。
㈡、查本件第一次、第二次交易均是由被告擔任仲介而居間出售 系爭房地，且被告係以居間為營業，並因上開交易而領取居 間報酬等情，為被告所無異詞（見本院卷第118 頁），故依 上開說明，被告就涉及系爭房地買賣之專業知識及買賣雙方 訂約事項，即應盡善良管理人之注意義務，換言之，其有就 系爭房地交易約定事項有關之標的狀況詳為調查，並向買賣 雙方解說之義務存在。再者，依照第一次交易買賣契約書所 附之標的物現況說明書、第二次交易買賣契約書所附之建物 現況確認表所示（見本院卷第21頁、第37頁），其中標的「 現況是否有被他人占用之情形」，均已被列明為應予說明之 不動產現況之一，顯見於個案交易中，買受人購得之不動產 專有部分是否確能由買受人獨立、排他使用；抑或有遭他人 占用之情事，當屬至關重要之交易資訊，甚至將影響承購意 願、價金計算等，則被告身為專業仲介，自有詳加查明此一 占用現況，並對買賣雙方詳盡說明之責。此外，上開記載於 標的物現況說明書上之內容，亦構成買賣雙方之訂約事項， 則由此而論，被告亦有就該等事項詳為調查、說明之義務， 至為灼然。
㈢、惟查，證人即負責本件第一次、第二次交易之被告仲介人員 周煌凱於本院審理中證稱：本件第一次、第二次交易是由我 仲介之買賣，第一次交易我是銷售業務，與買方林李四妹接 觸，第二次交易我是開發業務，會跟社區大樓管理員詢問標 的是否為凶宅，跟地政機關調測量成果圖或地籍圖。一般的 調查流程不會調閱竣工圖，當時沒有想到要調閱。第一次交 易買賣前，我們有到系爭房地現場看過，但只能看外觀，因 為系爭房地是在萊爾富便利超商承租當中，進去只能進到如 同一般消費者可進入的範圍。買賣前有到地下室看過，但沒 有看到系爭升降梯，也沒有注意升降梯的問題。我本人不知 道買賣標的有包含系爭升降梯所在的位置。第二次銷售時在 系爭房地現場，我沒有無聽過萊爾富便利超商的人說地下室 有汽車升降梯的事，我也沒有詢問過萊爾富便利超商的人就 地下室的使用情況等語（見本院卷第173 頁背面至第178 頁 ）。顯見證人身為本件2 次交易之仲介人員，並未就系爭房 地專有部分有無遭他人實際占用之狀況以書面蒐集資料，亦 或詢問大樓管委會和實際承租、使用系爭房地之萊爾富便利 超商，而就系爭房地存有「系爭升降梯占用專有部分面積」 之問題，即未能提前發現，並向買賣雙方於締約前予以說明 ，而本件在第一次交易買賣契約書所附之標的物現況說明書 、第二次交易買賣契約書所附之建物現況確認表內，其中就 標的「現況是否有租賃或被他人占用之情形」此一欄位，更 係勾選「否」（見本院卷第21頁、第37頁），益徵本件於兩 次交易進行過程中，均無人查悉「系爭升降梯占用系爭房地 專有部分面積」之情節。而系爭房地有前述情節存在，並經 順裕不動產估價師事務所鑑定因而減損房屋價值321 萬6,00 0 元（見上開不爭執事項㈣），足認此一現況確屬系爭房地 之瑕疵至明。詎被告卻疏未調查、注意此一情事，則其於本 件交易仲介之過程中，確有過失，應屬無疑。
㈣、被告固抗辯其因無法調閱竣工圖，故無法調查上開「系爭升 降梯占用專有部分面積」之現況云云，惟查，上開情事本可 能藉由詢問大樓管委會、實際上使用系爭房地之萊爾富便利 超商或系爭房地賣方藍靜怡而得知，證人周煌凱卻未進行相 關調查。甚者，觀諸第一次交易買賣契約後附之藍靜怡與萊 爾富便利超商所訂於租賃契約書（見本院卷第24-28 頁）， 於租約書所附之建物現況結構測量圖中，即可見有「地下停 車場機械升降機」之範圍標示於圖上（見本院卷第26頁背面 ），而被告從事仲介業務，本具備涉及買賣房地之專業知識 ，竟對此標示毫無敏感度，亦未就此為任何探查、詢問，其 未盡善良管理人之注意義務，誠無疑義，自不能僅以其無權
調閱竣工圖為由，即得免責。況且，被告為知名仲介營業公 司，又有代書、地政士等專業人員於業務往來上相互配合， 對於交易房地之資訊相較於一般消費者，自處於優勢之地位 ，且消費者將買賣房地之相關事項委託於仲介業者，並給付 相當之報酬或服務費，自然對於仲介業者所提供之資訊有相 當之信賴，且於不動產經紀業管理條例第24條之2 業已明定 仲介業者應盡之義務，是仲介業者本應就交易標的之必要資 訊及瑕疵負調查之責，並應據實告知消費者，當不應將房屋 存有瑕疵之風險，率而轉嫁予信賴仲介業者之買賣雙方，是 被告上開所辯，容無足取。
㈤、是以，於第一次、第二次交易中，被告執行仲介業務之經紀 人員確有過失未詳加調查系爭房地交易資訊之情事，並因而 導致系爭房地於第二次交易出售後，原告受有應賠償葉皓21 0 萬元之損害（見上開不爭執事項㈣），則原告身為林李四 妹之繼承人（見上開不爭執事項㈡），就其所受之實害，主 張依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規 定，請求被告負賠償責任，自屬有據，應予准許。至被告遲 於106 年4 月5 日本件言詞辯論終結後，始於106 年4 月17 日以民事陳述意見狀提出之其餘抗辯，既為本件言詞辯論終 結後始提出，顯屬逾時，並非本院應審酌之事項，併予敘明 。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。本件損害賠償之債，屬無確定期限者 ，兩造亦無約定利率；又係以支付金錢為標的，則依上揭法 律規定，被告應於受催告時起負法定遲延利息。再本件民事 起訴狀繕本係於105 年1 月19日送達被告，有本院送達證書 1 紙在卷可稽（見本院卷第105 頁），已生催告效力，則原 告併請求自起訴狀繕本送達翌日即105 年1 月20日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬於法有據。六、綜上所述，被告執行仲介業務之經紀人員，確有於系爭房地 之交易中過失未調查標的重要交易資訊之情事，則原告依民 法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請 求被告給付210 萬元，及自105 年1 月20日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造均
陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核並無不 合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 5 月 4 日
民事第二庭法 官 蔡牧容
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 4 日
書記官 陳玉芬
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