臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第1817號
原 告 王錫祿
鄭元盛
共 同
訴訟代理人 簡長輝律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，於民國106 年4 月19日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告王錫祿新臺幣壹佰參拾貳萬伍仟伍佰零捌元，及自民國一百零四年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告王錫祿新臺幣壹佰參拾貳萬伍仟伍佰零捌元，及自民國一百零四年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告鄭元盛新臺幣壹佰貳拾柒萬壹仟壹佰陸拾肆元，及自民國一百零四年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告鄭元盛新臺幣壹佰貳拾柒萬壹仟壹佰陸拾肆元，及自民國一百零四年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告楊碧玲應給付原告王錫祿、鄭元盛各新臺幣肆萬元，及均自民國一百零四年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告王錫祿以新臺幣肆拾肆萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣壹佰參拾貳萬伍仟伍佰零捌元為原告王錫祿預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四、五項於原告鄭元盛以新臺幣肆拾貳萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣壹佰貳拾柒萬壹仟壹佰陸拾肆元為原告鄭元盛預供擔保後，得免為假執行。本判決第七項於原告王錫祿、鄭元盛各以新臺幣壹萬參仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行，但被告楊碧玲各以新臺幣肆萬元為原告王錫祿、鄭元盛預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法 律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴 訟法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有 限公司（下稱被告總瑩公司）簽定之「湯城世紀透天房屋預 定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約），原告與被告楊碧玲 簽定之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土 地契約）涉訟。而系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第11 條第1 項分別約定「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意 由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定 而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。」 等語，有各該契約在卷可稽（見本院卷一第23、63、98、11 9 頁）。經核原告與被告總瑩公司、被告楊碧玲間既有合意 管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規 定，本院自有管轄權。
二、次按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有 下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一 者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」、「原告於 判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言 詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為 同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書 狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提 出異議者，視為同意撤回。」、「不變更訴訟標的，而補充 或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」 民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款，第262 條第1 項、第4 項，第256 條分別定有明文。
㈠查原告提起本件，原係以總瑩公司、張廖貴裕及楊碧玲為被 告，主張其等向被告總瑩公司、楊碧玲買受房屋及土地，然 被告總瑩公司有諸多違約情事，致原告王錫祿受有逾期取得 使用執照之遲延利息新臺幣（下同）15萬7,833 元、逾期交 屋之遲延利息32萬5,494 元、房屋1 樓落地鋁門之玻璃及紗
窗6,500 元、律師費4 萬元，合計52萬9,827 元之損害；另 被告總瑩公司、楊碧玲所出售之房地缺少溫泉設施，致房地 價值減損84萬5,370 元及應負以損害額50% 計算之懲罰性賠 償金42萬2,685 元，合計126 萬8,055 元。原告鄭元盛則因 被告總瑩公司之違約致受有逾期取得使用執照之遲延利息10 萬8,850 元、逾期交屋之遲延利息35萬3,078 元、律師費4 萬元，合計50萬1,928 元之損害；另被告總瑩公司、楊碧玲 所出售之房地缺少溫泉設施，致房地價值減損81萬6,829 元 及應負以損害額50% 計算之懲罰性賠償金40萬8,415 元，合 計122 萬5,244 元。而被告張廖貴裕為被告總瑩公司之負責 人，自應與被告總瑩公司負連帶賠償責任。並聲明為：「1. 被告總瑩公司應給付原告王錫祿52萬9,827 元及其中4 萬元 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。2.被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲應連帶給付原告 王錫祿126 萬8,055 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告總瑩公司應給付 原告鄭元盛50萬1,928 元及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。4.被告總瑩公 司、張廖貴裕、楊碧玲應連帶給付原告鄭元盛122 萬5,244 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。5.原告願供擔保請准宣告假執行。」。 ㈡原告先於民國105 年5 月12日具狀請求被告總瑩公司應給付 原告王錫祿受有逾期取得使用執照之遲延利息15萬7,325 元 、逾期交屋之遲延利息32萬3,400 元，其餘請求不變，合計 52萬7,225 元之損害；另被告總瑩公司、楊碧玲所出售之房 地缺少溫泉設施，應賠償房地價值減損及懲罰性賠償金共12 6 萬8,055 元。另被告總瑩公司應給付原告鄭元盛受有逾期 取得使用執照之遲延利息10萬8,500 元、逾期交屋之遲延利 息34萬8,550 元，其餘請求不變，合計49萬7,050 元之損害 ；另被告總瑩公司、楊碧玲所出售之房地缺少溫泉設施，應 賠償房地價值減損及懲罰性賠償金共122 萬5,244 元。並聲 明：「1.被告總瑩公司應給付原告王錫祿52萬7,225 元及其 中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。2.被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲應各給 付原告王錫祿126 萬8,055 元及自起訴狀繕本送達被告翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。如其中一被告已 履行給付，他被告於其給付範圍內，免給付義務。3.被告總 瑩公司應給付原告鄭元盛49萬7,050 元及其中4 萬元自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 4.被告總瑩公司、張廖貴裕、楊碧玲應各給付原告鄭元盛12
2 萬5,244 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。如其中一被告已履行給付，他被 告於其給付範圍內，免給付義務。5.原告願供擔保請准宣告 假執行。」（見本院卷二第5 頁）。
㈢原告王錫祿嗣於105 年6 月13日言詞辯論期日以言詞撤回房 屋1 樓落地鋁門之玻璃及紗窗6,500 元之請求（見本院卷二 第27頁背面）；原告又於105 年12月2 日具狀變更其聲明為 如下列聲明欄所示（見本院卷二第53-54 頁），並撤回對被 告張廖貴裕之起訴。經核上開關於訴之聲明之迭次變更係就 損害賠償之範圍而為，所具事實理由均係被告總瑩公司、楊 碧玲出售系爭房地致原告受有損害，係基於同一基礎事實， 且僅係擴張、減縮應受判決之聲明；或係因應連帶賠償責任 、不真正連帶責任所為聲明之變更，亦未變更訴訟標的，僅 為更正法律上之陳述；另撤回對被告張廖貴裕之部分被告張 廖貴裕自原告撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者， 視為同意撤回。上開撤回業已生效，以下均不再贅述，合先 敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告王錫祿、鄭元盛分別於101 年3 月26日、同年4 月14日 與被告總瑩公司、楊碧玲各簽定系爭房屋契約及系爭土地契 約，各別購買坐落桃園市○○區○○段0 地號土地上之「湯 城世紀」建案戊區編號H 棟9 號房屋、G 棟13號房屋及其所 坐落基地之應有部分（下分別稱系爭H9房地、系爭G13 房地 ），系爭H9房地、系爭G13 房地之契約總價分別為630 萬元 、601 萬元，原告業已繳付價金，被告則分別於104 年8 月 17日、同年9 月4 日交付系爭H9、G13 房地予原告。 ㈡先位之訴部分：
⒈系爭H9、G13 房地依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定 ，應於102 年12月15完工並取得使用執照，惟被告總瑩公 司遲至103 年10月22日始取得使用執照，原告自得依內政 部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」之應記載事項第12條第2 項請求被告總瑩公司給付原告 依已繳房地價款萬分之5 單利計算之遲延利息，故被告總 瑩公司應分別給付原告王錫祿、鄭元盛逾期取得使用執照 之遲延利息15萬7,325 元、10萬8,500 元。 ⒉依系爭房屋契約第14條第2 項前段約定，被告總瑩公司應 於領得使用執照6 個月內（即104 年4 月22日）通知原告 交屋，然被告總瑩公司遲至104 年8 月7 日始通知原告交 屋，原告自得依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應
記載及不得記載事項」之應記載事項第15條第1 項第4 款 請求被告總瑩公司給付每逾1 日按原告已繳房地價款萬分 之5 單利計算之遲延利息，故被告總瑩公司應分別給付原 告王錫祿、鄭元盛逾期交屋之遲延利息32萬3,400 元、34 萬8,550 元。
⒊依系爭土地契約第11條第1 項約定，若因本件買賣涉訟， 敗訴之一方應負擔他方律師費，而原告因本件訴訟業已各 支付律師費4 萬元，被告楊碧玲自應負擔原告律師費各4 萬元。而系爭房屋契約第22條前段既約定與系爭土地契約 有連帶不可分性應共同履行，故被告總瑩公司亦應負擔上 開律師費用。
⒋又被告為銷售系爭房地之建案，於廣告文宣中載有「發現 溫泉！養生不用上山下海」、「就在市區地段，北臺灣最 珍貴的溫泉，可以養生、可以享受…」、「湯臣世紀」首 創南洋風尚露天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必 出遠門就能天天養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。 別讓舒服的溫泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自 地底1125M 美人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈送 專業溫泉加熱器。」等語，被告既以上開廣告內容誘發消 費者預購系爭房地，原告並因此與被告簽定系爭房地契約 ，被告自應就上開廣告內容所載之溫泉設施負給付義務， 然被告自交屋迄今，均未提供溫泉予原告使用，系爭房地 顯不具契約預定之效用，被告自應依民法第354 條規定負 物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359 條及第179 條規 定請求被告給付系爭房地缺少溫泉設施之價值減損84萬5, 370 元、81萬6,829 元。
⒌被告總瑩公司以建築房屋銷售為業，為公平交易法所定之 事業。被告楊碧玲提供其所有之土地予被告總瑩公司合建 ，又委託被告總瑩公司處理系爭土地之買賣、銷售事宜， 是被告楊碧玲對系爭房地有廣告不實之情，亦知之甚詳。 被告於與原告簽定系爭房地契約前明知其所申請之溫泉僅 得作觀光休閒（旅館）用途，不得提供予住宅使用，仍以 上開廣告文宣引誘消費者預購系爭房地，顯有違反公平交 易法第21條第1 、2 項及消費者保護法第22條等保護他人 之法律。原告爰依公平交易法第31條、第32條第1 項規定 請求被告賠償價值減損額之0.5 倍，故被告應給付原告王 錫祿、鄭元盛懲罰性違約金42萬2,685 元、40萬8,415 元 。
⒍承此，原告王錫祿應得請求被告給付逾期取得使用執照之 遲延利息15萬7,325 元、逾期交屋之遲延利息32萬3,400
元、律師費4 萬元、系爭房地缺少溫泉設施之價值減損84 萬5,370 元及懲罰性賠償金42萬2,685 元，合計178 萬8, 780 元。原告鄭元盛得請求被告給付逾期取得使用執照之 遲延利息10萬8,500 元、逾期交屋之遲延利息34萬8,550 元、律師費4 萬元、系爭房地缺少溫泉設施之價值減損81 萬6,829 元及懲罰性賠償金40萬8,415 元，合計172 萬2, 294 元。又系爭房屋契約與系爭土地契約為聯立契約，各 具連帶不可分性應共同履行，故任何一部分違約，視同被 告均違約，原告自得請求被告負不真正連帶賠償責任等語 。並先位聲明為：
⑴被告總瑩公司應給付原告王錫祿178 萬8,780 元，及其 中130 萬8,050 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。
⑵被告楊碧玲應給付原告王錫祿178 萬8,780 元，及其中 130 萬8,050 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。
⑶前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給 付範圍內，免給付義務。
⑷被告總瑩公司應給付原告鄭元盛172 萬2,294 元，及其 中126 萬5,244 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。
⑸被告楊碧玲應給付原告鄭元盛172 萬2,294 元，及其中 126 萬5,244 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。
⑹前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給 付範圍內，免給付義務。
⑺原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈢備位之訴部分：
⒈縱認被告自105 年10月14日起已取得合法水權得供應系爭 房地使用，原告王錫祿亦得依民法第227 條規定請求被告 給付自交屋日之次日起即自104 年8 月18日起至105 年12 月1 日之遲延損害20萬2,488 元，加計被告應賠償原告王 錫祿逾期取得使用執照之遲延利息15萬7,325 元、逾期交 屋之遲延利息32萬3,400 元、律師費4 萬元，被告應賠償 原告王錫祿72萬3,213 元。且被告迄今仍未提供溫泉予原 告使用，原告王錫祿自得請求被告自105 年12月2 日起至 提供溫泉日止，按日給付遲延損害429 元。被告鄭元盛得 請求被告給付自交屋日之次日起即自104 年9 月5 日起至 105 年12月1 日之遲延損害18萬6,140 元，加計被告應賠 償原告鄭元盛逾期取得使用執照之遲延利息10萬8,500 元
、逾期交屋之遲延利息34萬8,550 元、律師費4 萬元，被 告應賠償原告鄭元盛68萬3,190 元。且被告迄今仍未提供 溫泉予原告使用，原告鄭元盛自得請求被告自105 年12月 2 日起至提供溫泉日止，按日給付遲延損害410 元等語。 ⒉並聲明：
⑴被告總瑩公司應給付原告王錫祿72萬3,213 元，及其中 4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，並自105 年12月2 日起至提供桃園市 政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日 止，按日給付原告429 元。
⑵被告楊碧玲應給付原告王錫祿72萬3,213 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，並自105 年12月2 日起至提供桃園市政 府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止 ，按日給付原告429 元。
⑶前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給 付範圍內，免給付義務。
⑷被告總瑩公司應給付原告鄭元盛68萬3,190 元，及其中 4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，並自105 年12月2 日起至提供桃園市 政府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日 止，按日給付原告429 元。
⑸被告楊碧玲應給付原告鄭元盛68萬3,190 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，並自105 年12月2 日起至提供桃園市政 府105 年10月14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止 ，按日給付原告429 元。
⑹前2 項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給 付範圍內，免給付義務。
⑺原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房屋契約與系爭土地契約係屬不同之獨立契約，僅為避 免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一 同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土地及房屋 訂立於同一契約內，與系爭房屋及土地契約係分別訂立之基 本關係已有不同，不應強行適用。況系爭土地之出賣人為被 告楊碧玲，為自然人，非消費者保護法所規範之企業經營者 ，則就消費者保護法及應記載事項對被告楊碧玲之部分即無 適用餘地。而系爭房屋契約第10條第2 項已符合「預售屋買 賣契約範本」之應記載事項之意旨，亦符合實際上簽約情形
，原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約範本」， 顯未考慮本件為兩個獨立契約所生之誤解，故原告於103 年 10月22日前所繳納之款項均為土地款項，並無房屋款項，而 系爭房屋契約係約定以「已繳房屋價款」計算逾期遲延利息 ，被告自毋須支付利息。又原告第16、17、18、20、21期期 款，依系爭房屋契約第10條第1 項第1 款約定，原告有先行 給付義務，然原告王錫祿於104 年8 月17日始繳清上開各期 期款，則於104 年8 月17日前，被告對未取得使用執照不負 遲延責任。縱認被告應給付遲延利息，亦應以系爭房屋價款 佔總價款之比例即40% 計算。又被告於工程期間大雨及颱風 共計48日，屬系爭房屋契約第10條第1 項第3 款約定之屬不 可抗力之事由，不能算入遲延期間。
㈡依系爭房屋契約第14條第2 項第3 款約定，原告應繳清期款 ，如未繳清期款，被告就交屋部分不生遲延責任，然原告王 錫祿於104 年8 月17日始繳清第16、17、18、20、21各期期 款；原告鄭元盛則於104 年9 月3 日始繳清第22、23期期款 ，則在此之前被告自不負通知交屋遲延之責任，是被告並無 任何遲延通知。又系爭房屋契約雖漏未就逾期通知交屋約定 法律效果，然審酌系爭房屋契約第10條第2 項及第21條第1 項後段係記載「房屋」價款或「房屋」總價字樣，顯見兩造 對系爭房地契約係區分土地及房屋兩部分，故此部分通知交 屋遲延部分，亦僅能以「已繳房屋價款」計算遲延利息，始 符合兩造訂約真意。
㈢本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連 帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負 擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭 土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件 原告係以一訴起訴3 個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之 律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費。且原告得請求之 律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂定。 ㈣系爭溫泉設施確可以提供系爭房屋2 、3 樓事務所合法使用 ，且係因該社區尚未成立管理委員會尚未成立，被告無法點 交公共設施所致，故原告主張系爭房地缺少溫泉設施請求減 少價金為無理由。且溫泉設施屬於公共設施之一部分，而公 共設施是全體買受人應共同負擔之部分，如准許原告就公共 設施之一部分為解除契約，形同增加其他建案買受人應負擔 之公共設施，且依法共有部分不得單獨移轉，故共有部分自 然不得單獨解除契約。
㈤公平交易法之懲罰性損害賠償前提為出賣人有侵權行為，然 本件被告並無侵權行為，原告應就其因系爭房地買賣契約受
有如何之損害負舉證之責。況公平交易法第21條所規範者為 事業間之廣告不實所造成之不公平競爭行為，非屬消費者即 原告所得主張，原告主張被告違反公平交易法，請求懲罰性 損害賠償即有違誤等語置辯。
㈥並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告王錫祿、鄭元盛分別於101 年3 月26日、101 年4 月14 日與被告總瑩公司及楊碧玲簽訂系爭房屋契約及土地契約， 買受坐落桃園市○○區○○段0 地號土地上之「湯城世紀」 戊區編號H 棟9 樓房屋、G 棟13號房屋，總價為630 萬元、 601 萬元，被告已受領全部價金。
㈡被告總瑩公司於103 年10月22日取得使用執照，並已將系爭 房地全部點交原告使用。
㈢被告總瑩公司分別於104 年8 月7 日、同年月21日通知原告 王錫祿、鄭元盛進行交屋。
㈣被告就系爭溫泉領有溫泉開發完成證明書，核定開發許可日 期為96年9月10日。
㈤被告就系爭溫泉領有桃園縣政府所發放之水權狀，水權狀號 數：第H000000 號。依105 年10月14日最新水權狀記載「4. 本水權狀僅供登載範圍及用水標的使用（150 間觀光旅館及 936間一般事務所），不得為其他使用…。」。 ㈥系爭房屋於交屋時並無溫泉水之提供，迄今仍未提供溫泉水 。
㈦系爭房屋及土地契約為聯立契約、定型化契約。 ㈧原告因本件訴訟各支付律師費4 萬元。
四、原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告逾期取得使用 執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息、律師費、系爭房地 缺少溫泉之價值減損及懲罰性賠償金，且被告2 人應負不真 正連帶責任等節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。經查 ：
㈠原告請求被告給付之項目及金額有無理由，分述如下： ⒈逾期取得使用執照之遲延利息部分：
⑴按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂 立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定 型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」 、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益， 促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定 型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公 告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契
約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖 未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保 護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第 4 項前段、第5 項分別定有明文。
⑵查系爭房屋應於102 年12月15日取得使用執照，被告總 瑩公司直至103 年10月22日始取得使用執照，此為兩造 所不爭執。系爭房屋契約第21條第1 款約定：「一、賣 方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方 得解除本合約。…並應同時賠償房屋總價款15% 之違約 金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為 限」，系爭土地契約第8 條後段約定：「…倘賣方不依 約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6 個月仍未交 付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約，…並應同時 賠償房地總價款15% 違約金，但該賠償之金額超過已繳 價款者，則以已繳價款為限。…」（見本院卷一第23頁 、第63頁、第96-97 頁、第117-118 頁）。對照系爭房 屋、土地契約條款與內政部「預售屋買賣契約範本」之 應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣方違反…『開 工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約 」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將 買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併 退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已 繳價款為限。」可知系爭房屋契約就約定賣方違約時之 違約金是以「房屋總價款」之15% 計算，如賠償金額超 過已繳價款者，以已繳價款為限，而內政部「預售屋買 賣契約範本」之應記載事項第24條規定賣方違反使用執 照取得期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金 額超過已繳價款者，以已繳價款為限。系爭土地契約就 賣方違約時之違約金約定則與內政部「預售屋買賣契約 範本」之應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋契 約顯然違反內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事 項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與 土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬 同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所 負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記 為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由 在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財 政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以
建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達 節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付 款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納 者皆係房地買賣總價之一部分。參諸上開各情，應認系 爭房屋契約以「房屋總價款」作為計算基礎之約定，已 與內政部公告之「預售屋買賣契約範本」規定不符，該 約定無效，應逕適用「預售屋買賣契約範本」之規定， 即以「已繳房地價款」計算遲延利息。
⑶被告雖辯稱：原告就前揭各期期款有遲延給付之情事云 云。惟依系爭房屋契約第8 條第1 項約定：「買方應依 附件㈠付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單 7 日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據 如數壹次繳清」；系爭土地契約第3 條亦約定：「其付 款辦法應依附件㈠土地付款明細表之規定，於接獲賣方 書面繳款通知單7 日內依賣方指定之繳納地點及方式以 現金或即期票據如數壹次繳清」（見本院卷一第13-14 頁、第53-54 頁、第93頁、第115 頁），是應由被告通 知原告繳付款項，原告方需依通知繳納，惟被告並未提 出通知原告繳付前揭各期土地期款之相關資料，難認原 告有未依期限繳款之事實，無從認被告上開抗辯屬實。 ⑷被告再以工程期間共計有48日為人力不可抗力之日數應 予扣除云云。查系爭房屋於興建過程中，有102 年7 月 12日、同年月13日及同年8 月21日共3 日為颱風假一情 ，為兩造所不爭執（見本院卷二第93頁），而參諸前引 系爭房屋契約第10條第1 項第3 款約定可知，需因天災 地變等人力不可抗力之事由，致被告總瑩公司不能施工 者，該影響期間始不得計入完工期日之天數，上開3 日 颱風假既係經桃園市政府公布達停止上班標準，則前開 時間自不得計入被告總瑩公司遲延之天數，然其餘45日 （48日－3 日＝45日），依被告所提之中央氣象局大雨 定義、大雨及颱風統計表證據資料（見本院卷二第46-5 1 頁），至多僅得證於施工期間，有上開日數有雨量達 大雨或大豪雨程度之情事，但前揭雨勢於桃園各區影響 並非一致，是否確已造成被告不能施工，未見被告舉證 以實其說，自難僅以上開資料，即認被告總瑩公司上開 不可抗力事由之抗辯係屬可採。況被告就其因大雨而停 工一節，亦自陳無法提出相關之證據（見本院卷二第93 頁），自不能扣除遲延期間。是系爭房屋遲延天數應為 自102 年12月16日起至103 年10月21日止，並扣除3 日 颱風假期間，計遲延307 日（310 日－3 日＝307 日）
。而原告王錫祿、鄭元盛於遲延期間繳付系爭H9房地、 系爭G13 房地價款分別為101 萬5,000 元、70萬元等情 ，亦有繳款證明單、客戶繳款明細表附卷可稽（見本院 卷一第151-152 頁、第176-177 頁），則依上開規定， 認原告王錫祿得請求之遲延利息為15萬5,803 元（計算 式：101 萬5,000 元×5/10000 ×307 日＝15萬5,803 元，小數點以下四捨五入，下同）；原告鄭元盛得請求 之遲延利息為10萬7,450 元（計算式：70萬元×5/1000 0 ×307 日＝10萬7,450 元。
⒉逾期交屋之遲延利息部分：
⑴系爭房屋契約第10條第2 項約定：「賣方如逾前款期間 未完工者，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲 延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣 方違約，雙方同意依第25條第1 款違約之規定辦理。」 、第14條第2 項約定：「賣方應於領得使用執照6 個月 內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項 義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方 。㈡賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前 完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交 屋保留款）及完成一切交屋手續。」，雖就遲延交屋並 無違約金之約定，惟「預售屋買賣契約範本」之應記載 事項第15條第1 項第4 款規定：「賣方應於領得使用執 照6 個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行 下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6 個月內通 知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之 五單利計算遲延利息予買方。」，依消費者保護法第17 條第5 項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記載 事項第15條第1 項第4 款規定內容，亦應構成系爭房屋 契約之內容。被告辯稱應僅以「房屋」價款作為計算基 礎云云，顯與上開約定不符，尚屬無據。至被告辯稱原 告有遲延繳納各期期款云云，不足採信理由業如前述， 不再贅引。
⑵查系爭房屋、土地係於103 年10月22日始取得使用執照 ，業如前述，被告總瑩公司至遲應於104 年4 月22日通 知原告交屋，然被告係於104 年8 月7 日、同年月21日 始通知原告王錫祿、鄭元盛交屋，共計遲延106日（104 年4 月23日至同年8 月6 日，原告王錫祿僅請求105 日 ）、120 日（104 年4 月23日至同年8 月20日，原告鄭 元盛僅請求119 日）。又原告王錫祿、鄭元盛逾104 年 4 月22日止業已給付系爭房地價款分別為616 萬元、58
3 萬元（原告鄭元盛於104 年4 月22日前繳付333 萬元 、同年月23日則已繳付583 萬元），復有繳款證明單、 客戶繳款明細表附卷可稽（見本院卷一第151-152 頁、 第176-177 頁），是應認原告王錫祿得請求因逾期交屋 之遲延利息為32萬3,400 元（計算式：616 萬元×5/10 000 ×105 日＝32萬3,400 元）；原告鄭元盛得請求因 逾期交屋之遲延利息為34萬6,885 元（計算式：583 萬 元×5/10000 ×119 日＝34萬6,885 元）。 ⒊系爭房屋缺少溫泉供應之價值減損部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依373 條之規定 危險移轉於買受人時無減失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標 的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔 ，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而 出賣人依第354 條至358 條之規定，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條 第1 項前段、第373 條及第359 條前段分別定有明文。 又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常 交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上
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