臺灣桃園地方法院民事判決 103年度簡上字第34號
上 訴 人 海華建設股份有限公司
法定代理人 李正宗
訴訟代理人 李紹雄
邱清銜律師
游淑琄律師
上 訴 人 威尼斯影城股份有限公司
法定代理人 卓美菊
訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師
被 上訴人 世紀宮廷管理委員會
法定代理人 徐海章
訴訟代理人 許淑玲律師
許啟龍律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國102 年
11月25日本院中壢簡易庭102 年度壢簡字第393 號第一審判決提
起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於106 年5 月2 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決㈠主文第一項關於命上訴人海華建設股份有限公司給付新臺幣逾陸拾玖萬陸仟陸佰貳拾陸元本息部分；㈡主文第二項關於命上訴人威尼斯影城股份有限公司給付新臺幣逾陸拾伍萬零參佰貳拾柒元本息部分；及就上開㈠㈡部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人海華建設股份有限公司、威尼斯影城股份有限公司其餘上訴（含本訴及反訴）均駁回。
上訴人海華建設股份有限公司應另給付被上訴人新臺幣肆拾參萬陸仟捌佰零壹元，及分別自附表二備註欄註明為被上訴人於第二審追加範圍部分所示之各月利息起算日起至清償日，按週年利率百分之十計算之利息。
上訴人威尼斯影城股份有限公司應另給付被上訴人新臺幣陸拾參萬零伍佰壹拾伍元，及分別自附表二備註欄註明為被上訴人於第二審追加範圍所示之各月利息起算日起至清償日，按週年利率百分之十計算之利息。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
本訴第一審及第二審訴訟費用由上訴人海華建設股份有限公司負擔百分之五十、上訴人威尼斯影城股份有限公司負擔百分之四十五，餘由被上訴人負擔。
反訴第一審及第二審訴訟費用由上訴人海華建設股份有限公司、
威尼斯影城股份有限公司負擔。
追加之訴訴訟費用由上訴人海華建設股份有限公司負擔百分之四十，由上訴人威尼斯影城股份有限公司負擔百分之伍拾伍，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為 承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定 有明文。本件被上訴人之法定代理人原為徐海章，嗣本院審 理期間先後變更為呂俊宏、徐海章，並均經其具狀聲明承受 訴訟（見本院卷二第51-52 、285 頁），經核無不合，應予 准許。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條 第1 項但書及第255 條第1 項第2 款定有明文，上開規定復 為簡易訴訟第二審程序所準用，同法第436 條之1 第3 項並 有明文。本件被上訴人於原審請求上訴人海華建設股份有限 公司（下稱海華公司）給付管理費新臺幣（下同）731,956 元及遲延利息，請求上訴人威尼斯影城股份有限公司（下稱 威尼斯公司）給付管理費684,557 元及遲延利息（即自民國 100 年4 月起至101 年12月止管理費）。嗣被上訴人於104 年5 月21日本院第二審審理期間具狀追加請求上訴人海華公 司應再給付被上訴人457,439 元及遲延利息，上訴人威尼斯 公司應再給付被上訴人658,229 元及遲延利息（即自102 年 1 月起至104 年2 月止管理費，見本院卷二第63-70 頁）。 查本件被上訴人之原訴與追加之訴，皆係本於上訴人未繳納 管理費之原因事實，社會事實有其共通性及關聯性，就原請 求所主張之事實及證據資料，於追加之訴亦得加以利用，且 無害於上訴人程序權之保障，合於首揭規定，應予准許。三、上訴人海華公司、威尼斯公司於原審提起反訴，並聲明：被 上訴人應聘任商場專任管理員管理商場公共領域及聘任清潔 人員清潔商場公共領域，嗣於103 年1 月14日本院第二審審 理期間具狀就反訴上訴聲明為：一、原判決廢棄。二、確認 就商場共用部分之管理、維護，反訴上訴人與反訴被上訴人 間存在民法第532 條以下之委任關係。三、上開廢棄部分， 基於委任關係，反訴被上訴人應依商場區分所有權人之決議 ，聘任商場專任管理員管理商場公共領域及提供符合商場需 要的清潔管理服務，清潔商場公共領域（見本院卷一第5 頁
）。上開上訴聲明第二項確認就商場共用部分之管理、維護 ，反訴上訴人與反訴被上訴人間存在民法第532 條以下之委 任關係，屬反訴訴之追加，且應適用通常訴訟程序，不符民 事訴訟法第436 條之1 第2 項規定，由本院另以裁定駁回， 上訴聲明第三項僅係就反訴聲明為文字上之修正，非為訴之 變更及追加，先予敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人海華公司及威尼斯公司分別為如 附表一「區分所有權部分門牌號碼」欄所示作為商場使用用 途建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，被上訴人則為系 爭建物所屬社區即「世紀宮廷大廈」之管理委員會，依住戶 規約及第8 屆區分所有權人大會會議決議（下稱系爭會議決 議），上訴人於如附表二「積欠管理費期間」欄所示期間， 應按月繳納以每坪53元計算之管理費，若逾期未繳納，則應 另按年息百分之十加計利息；詎上訴人尚分別積欠被上訴人 自100 年4 月起至101 年12月止如附表二「被上訴人請求之 金額」欄所示之管理費，經被上訴人定相當期間催告，仍未 予繳納。爰依公寓大廈管理條例、社區規約及區分所有權人 會議決議之約定，求為命上訴人海華公司給付731,956 元、 上訴人威尼斯公司給付684,557 元，及均自如原審卷二第20 1 頁附表所示各期利息起算日（即各月份管理費之次月1 日 ）起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。對上訴 人之反訴則以：被上訴人僅為執行區分所有權人會議決議事 項，而由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員之組織， 故管理委員會與各區分所有權人並無委任關係，故上訴人主 張顯無理由，且個別之區分所有權人，無權要求管理委員會 遵從指示，管理委員會係對區分所有權人會議負責之人的組 織體，不得以個別區分所有權人或未經全體區分所有權人會 議決議事項，來要求管理委員會執行等語，資為抗辯。二、上訴人海華公司、威尼斯公司則均以：被上訴人請求支付管 理費係包含應共同負擔之商場小公電費，而上訴人海華公司 歷年均以地下停車場管理人身分如數繳納全部車位之管理費 ，其中已包含須分攤商場小公電費之4,300 元，故被上訴人 應先扣除地下停車場分攤商場小公電費所繳納之4,300 元， 方得向上訴人請求剩餘之商場小公電費，被上訴人卻未扣除 而對商場區分所有人逕自收取此部分電費，被上訴人溢收此 部分之電費，上訴人得依不當得利請求權，以如附表二所示 之被上訴人每月溢收電費抵銷應繳納之管理費（僅就100 年 4 月起至103 年5 月止，得依不當得利規定請求返還溢繳之 電費主張抵銷）。又被上訴人所打掃商場的公共領域，每天
只有清潔一樓的外圍地板，至於其他商場的公共領域如電梯 或是天花板、二樓地板淨化等其他工作項目均未打掃，另上 訴人要求被上訴人設置商場專任管理員，被上訴人亦置之不 理，上訴人迫不得已只好自行聘請清潔人員及管理員，負責 打掃、管理商場的公共領域，此均非為上訴人營利所需，而 係為全體區分所有權人之利益所支出之費用，且縱被上訴人 不同意上訴人之管理方式，上訴人所為仍屬為公益所為之管 理，上訴人得依無因管理之規定，請求被上訴人返還上訴人 所支付之聘僱商場管理員費用、清潔費及清洗外牆費用（金 額詳如本院卷一第205 頁及背面所載），並以被上訴人應返 還之上開費用抵銷上訴人應給付之管理費等語，資為抗辯。 並於原審提起反訴主張：依據世紀宮廷住戶規約第6 條規定 ，管理委員會由全體住戶共同推選數位管理委員組成，顯見 管理委員會係受全體住戶委託而代為管理公共事務，上訴人 與被上訴人間之權利義務當屬委任契約，而因兩造間既存有 委任契約，則上訴人要求被上訴人提供符合商場需求之管理 服務，即屬上訴人之權利，相對而言，提供商場區分所有權 人所要求之管理服務，即屬被上訴人義務，又住戶規約第9 條規定管理委員會服務範圍包含「公共建物之清潔管理維護 修繕事項、公共設施之清潔管理維護修繕事項。」，第12條 第（一）所載管理費用負擔項目內容中第（2 ）管理服務人 員薪資及管理費用，或委託第三人或公司管理之費用；（3 ）清潔費用之負擔等規定，顯見被上訴人受上訴人及全體住 戶委託應就公共設施、建物等為清潔管理之事項，且就商場 共用部分，被上訴人係受商場區分所有權人之委任以管理商 場之共用部分，此一委任關係僅及於被上訴人與商場區分所 有權人間，其他區分所有權人就此部分並不存在委任關係， 然被上訴人對於商場公共領域拒絕聘僱管理人員管理，亦未 對商場公共領域進行符合商場需求之清潔管理，顯然被上訴 人未依商場區分所有權人合議之要求，已有未從委任人指示 失責之處，已背離委任契約之意旨。爰依委任契約之法律關 係，請求被上訴人應聘任商場專任管理員管理商場公共領域 及聘任清潔人員清潔商場公共領域。
三、原審就本訴部分，為上訴人一部敗訴之判決（即判命上訴人 海華公司給付給付731,956 元、上訴人威尼斯公司給付684, 557 元，及均自如附表二所示之利息起算日起至清償日止， 按週年利率百分之十計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴 ），就反訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，就本訴 敗訴部分及反訴提起上訴，就本訴部分，聲明求為判決：原 判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲
明求為判決：上訴駁回。就反訴部分，聲明求為判決：㈠原 判決廢棄；㈡被上訴人應依商場區分所有權人會議之決議， 聘任商場專任管理員管理商場公共領域及提供符合商場需要 的清潔管理服務，清潔商場公共領域。被上訴人則答辯聲明 求為判決：上訴駁回。（原審駁回被上訴人本訴其餘請求部 分，未據被上訴人聲明不服，非本院審究範圍）。被上訴人 於本院審理時追加請求上訴人自102 年1 月起至104 年2 月 止之管理費及遲延利息，並聲明：㈠被上訴人海華公司應再 給付被上訴人457,439 元及分別如附表二所示各期利息起算 日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息；㈡上訴 人威尼斯公司應再給付被上訴人658,229 元及分別如附表二 所示各期利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之十計 算之利息。上訴人答辯聲明：追加之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人海華公司及威尼斯公司分別為如附表一所示門牌號碼 之世紀宮廷大廈社區區分所有權人。
㈡世紀宮廷大廈社區於98年1 月18日以第八屆區分所有權人大 會決議，將管理費調整為商場每坪53元，於104 年1 月11日 經第十四屆區分所有權人大會決議，自104 年3 月1 日起商 場管理費每坪59元。
㈢上訴人海華公司、威尼斯公司自100 年4 月起至104 年2 月 間，應繳納及已繳納之管理費分別如附表二「應收金額」欄 及「已繳金額」欄所示。
五、本訴及追加之訴部分：
㈠被上訴人得否請求上訴人海華公司、威尼斯公司給付如附表 二所示之管理費及遲延利息？
⒈按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費 用已逾二期或達相當金額，經定期催告仍不給付者，管理負 責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利 息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。且按管理費由各區 分所有權人依區分所有權人會議分擔之，世紀宮廷大廈住戶 規約第10條第2 款前段亦有明文約定。查上訴人海華公司、 威尼斯既為世紀宮廷大廈社區之區分所有權人，已如前述， 則依上開規定及住戶規約之約定自應負給付管理費之義務。 又上訴人海華公司、威尼斯公司就其自100 年4 月至104 年 2 月止，尚有如附表二「被上訴人請求之金額」欄所示之管 理費未繳納等情，為兩造所不爭執之事項，被上訴人請求上 訴人海華公司、威尼斯公司給付如附表表二所示「請求金額 」欄之管理費，自屬有理由。
⒉復查，上訴人海華公司、威尼斯公司主張：被上訴人請求支
付管理費係包含應共同負擔之商場小公電費，而上訴人海華 公司歷年均以地下停車場管理人身分如數繳納全部車位之管 理費，其中已包含須分攤商場小公電費之4,300 元，故被上 訴人應先扣除地下停車場分攤商場小公電費所繳納之4,300 元，方得向上訴人請求剩餘之商場小公電費，被上訴人卻未 扣除而對商場區分所有人逕自收取此部分電費，被上訴人溢 收此部分之電費，上訴人得依不當得利請求權，以如附表二 所示被上訴人對上訴人每月溢收之電費抵銷應繳納之管理費 （僅就100 年4 月起至103 年5 月止得依不當得利請求返還 之溢繳電費主張抵銷）等情，為兩造所不爭執（見本院卷三 第117 頁背面），自應認被上訴人對上訴人海華公司、威尼 斯公司確有如附表三「溢繳電費之金額」欄所示溢收電費之 情形，上訴人海華公司、威尼斯公司主張以各該月份溢收電 費抵銷各該月份尚須繳納之管理費，應屬可採。從而，被上 訴人請求上訴人海華公司、威尼斯公司給付如附表二「抵銷 後之金額」欄所示之管理費，為有理由，應予准許，逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但 約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229 第2 項、第 233 條第1 項分別有明文規定。經查，依世紀宮廷大廈住戶 規約第10條第5 款之約定：「區分所有權人若在規定之日期 前，未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額，及另外收取之遲延利息以未繳金額之年息10% 計 算。」（見原審卷一第15頁）另依世紀宮廷社區「管理費欠 繳戶管理辦法」第2 條約定：「定每月二十五日為計算時間 基準日」，第1 條約定：「欠繳戶分類：A 類欠繳戶：凡於 次月二十五日前並經管會催告十日內仍未按時繳交規約之金 額管理費者屬之」，有該社區管理規約、世紀宮廷社區「管 理費欠繳戶管理辦法」各1 份附卷可查（詳見原審卷二第90 頁），上開住戶規約既有約定遲延給付管理費之利率，本件 遲延利息應以週年利率百分之十為計算。又被上訴人請求上 訴人給付自100 年4 月起至104 年2 月止之管理費債務，其 給付確定期限應係於每期應繳納管理費日期即次月25日，依 前揭規定，上訴人應自每期管理費次月26日起負遲延責任， 從而，被上訴人請求如附表二各月所示之日起至清償日止， 按年息百分之十計算之利息，為有理由，應予准許。
㈡上訴人得否依無因管理請求權，以管理人員薪資、商場公共 區域之清潔及外牆清先費用主張抵銷？
⒈按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依 本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管 理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者 ，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受 損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清 償其所負擔之債務，或賠償其損害；民法第174 條第2 項規 定之情形，管理人管理事務，雖違反本人之意思，仍有前項 之請求權；管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因 管理所得之利益，而本人所負前條第1 項對於管理人之義務 ，以其所得之利益為限；前項規定，於管理人明知為他人之 事務，而為自己之利益管理之者，準用之，民法第172 條、 第176 條第1 、2 項、第177 條第1 、2 項定有明文。準此 ，除管理事務利於本人且不違反本人明示或可得推知之意思 、為本人盡公益上之義務、為其履行法定扶養義務、本人之 意思違反公共秩序善良風俗者等適法無因管理之情形外，不 適法無因管理之管理人僅有「在本人主張享有因管理所得之 利益」時，得依無因管理請求權請求本人「在所得之利益範 圍內」償還費用，倘本人不主張享有無因管理所得之利益， 管理人即無此請求權。
⒉就管理人員薪資部分：
上訴人主張有為世紀宮廷大廈之利益，另僱請商場管理員為 服務，並應由世紀宮廷大廈負擔4 分之3 之費用，自100 年 4 月起至104 年2 月止，世紀宮廷大廈共計應負擔741,652 元（詳如本院卷二第81頁及背面），並以此抵銷其等應負擔 之管理費等語，然為被上訴人所否認。經查，被上訴人已有 依規定為社區聘僱大樓管理人員處理社區一般公共事務，其 工作內容與範圍已涵蓋上訴人所稱「商場公共區域」之安全 巡邏及設備等工作，且被上訴人亦在各公共區域裝設監視錄 影設備，以便管理員隨時得發現社區公共區域內有何突發狀 況，並得即時處理（諸如：撤水警報、故障維修、驅趕流浪 漢、外人入侵、火災警報、搬離機車、驅趕流浪狗、驅趕玩 滑板、報警處理醉漢、驅趕精神病患、掛防颱網、電梯關人 處理、排煙警報、火災警報、瓦斯警報）等情，有世紀宮廷 社區駐衛警ABCD哨工作行動準據、世紀宮廷社區巡邏簿設置 地點之照片、原告社區「商場監視器裝設位置及監控範圍」 一覽表及世紀宮廷商場勤務統計表附卷可稽（見原審院卷二 第139 至163 頁），足見被上訴人就社區有關商場區域之管 理維護及安全等事務均已有聘僱人員負責處理，是否另有聘
請其他管理人員之必要，並非無疑。而上訴人因認商場部分 管理不足，在未經被上訴人或全體區分所有權人明示同意之 情形下，自行聘僱之管理員，其所服務之範圍亦僅有商場部 分，而被上訴人亦於訴訟中一再否認有另行聘僱管理員之必 要，足認上訴人自行聘僱管理員之行為，顯係違反本人明示 或可得推知之意思，核屬不適法之無因管理。復查，被上訴 人就有關商場區域之管理既已聘人負責處理，上訴人自行聘 僱管理員，並未減少被上訴人已為之管理人員支出，難認被 上訴人就此獲有利益。
⒊有關商場公共區域之清潔部分：
上訴人主張因被上訴人疏於商場公共區域之清潔，有為社區 之利益，而僱請清潔公司為打掃，即自100 年4 月起至104 年2 月止，支出共計645,942 元（詳如本院卷二第81頁及背 面），並以此抵銷其應負擔之管理費，然為被上訴人所否認 。經查，被上訴人就社區大廈之清潔，已有委請潮陽清潔公 司負責社區有關中壢市○○○街00號（A 棟）、（BC棟）、 33號（D 棟）九和一街68號、商場（1 、2F）、B1-B3 大公 部分（如樓梯間、B1車道入口處及B2垃圾間、污水截流槽等 公共區域，且潮陽清潔公司亦有契約約定維護商場共用區域 之清潔等情，有世紀宮廷社區100 、101 年清潔維護勞務契 約書在卷可查（詳見原審卷二第164 至185 頁），並經證人 即潮陽清潔公司負責人陳百里於本院證述明確（見本院卷一 第105 頁背面至107 頁），足認被上訴人就社區商場公共區 域之清潔維護等事務亦均有委請專責人員負責處理。上訴人 雖主張被上訴人就商場部分之清潔不符合商場所需云云，並 提出照片為證（見本院卷一第171-173 、210-213 頁）。惟 被上訴人既已委由專人負責處理社區之清潔維護，且其清潔 範圍亦包含商場公共區域，清潔人員若有未盡其責之情事， 亦可具體指明應予改善之處，要求被上訴人加強清潔人員之 職責，若個別區分所有權人得自行聘請他人清潔共用部分， 再向全體區分所有權人要求負擔費用，無異以個別區分所有 權人之意志代替全體區分所有權人之多數決決定，不能認係 有利於全體區分所有權人或被上訴人之管理方式，且被上訴 人於訴訟中一再否認有另行聘請他人清潔之必要，並就上訴 人指摘之處提出改善成果（見本院卷二第7-35、82-83 、13 5-139 頁），上訴人自行聘請他人清潔商場公共區域，違反 本人明示或可得推知之意思，應屬不適法之無因管理。再查 ，被上訴人就商場之公共區域既已委請清潔人員，上訴人再 行聘請他人清潔，亦未減少被上訴人已為之清潔人員支出， 難認被上訴人就此獲有利益。
⒋有關外牆清洗部分：
上訴人主張其為社區之利益，清洗商場大樓2 樓至3 樓帷幕 外牆，並支出30,000元等語，然為被上訴人所否認，並主張 玻璃帷幕為上訴人所有，理應由上訴人自行管理維護。然縱 認商場區域2 樓至3 樓之帷幕外牆屬公共區域外牆，其清洗 或修繕為被上訴人應負責管理之事務，惟衡諸常情，一般大 樓並無「經常性定期」清洗之必要，多係認為大樓外觀已髒 污達須清潔程度才為清洗，且被上訴人仍須兼顧個別區分所 有權人之利益及經費運用之效益，以決定是否清洗上開帷幕 外牆，且經費若逾授權範圍，尚需全體區分所有權人大會決 議同意後，始可為之。上訴人未經被上訴人同意或全體區分 所權人大會決議可決，自行清洗商場區域2 樓至3 樓之帷幕 外牆，徵諸系爭社區就其餘住戶外牆並未同時清洗之情，益 見對被上訴人而言，該清潔外牆行為並無必要，上訴人顯然 係為自己之利益而管理被上訴人之事務，屬民法第177 條第 2 項規定之不真正無因管理，其效力與不適法之無因管理相 同，僅本人主張享有因管理所得之利益時，得依無因管理請 求權請求本人在所得之利益範圍內償還費用，倘本人不主張 享有無因管理所得之利益，管理人即無此請求權。又該無必 要之清潔行為，就社區全體之利益及經費運用效益觀之，既 屬無必要之支出，難認被上訴人受有何利益，上訴人自無從 主張依民法第177條之規定請求此費用。
⒌綜上，上訴人海華公司、威尼斯公司逕行支出上開費用，顯 係違反本人明示或可得推知之意思，且非有於利本人，又上 開費用之支出，與被上訴人之公法上義務或社會公益無關， 上訴人上開費用之支出不能認係為被上訴人盡公益上之義務 ，上訴人縱有為他人管理事務之意思，亦屬不適法無因管理 之類型，又依前開說明，被上訴人並未獲有利益，從而，上 訴人海華公司、威尼斯公司自不得依無因管理請求權請求償 還上開費用，自亦無從主張抵銷。
六、反訴部分：
上訴人主張被上訴人應依此商場區分所有權人會議之決議， 聘任商場專任管理員管理商場公共領域及提供符合商場需要 的清潔管理服務，清潔商場公共領域云云。惟按「管理委員 會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工 作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組 織。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之。」、「共有及共用部分之 清潔、維護、修繕及一般改良為管理委員會之職務」，公寓 大廈管理條例第3 條第9 款、第10條第2 項前段、第36條第
2 款分別定有明文。依前揭規定可知，管理委員會乃指為執 行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由 區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，是 管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定 之事項暨共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，存在概括 委任之法律關係，若管理委員會因未盡其就共有部分修繕、 管理或維護之責，致區分所有權人受有損害，固應負損害賠 償責任（臺灣高等法院104 年法律座談會民事類提案第3 號 研討結果參照），惟就共用部分如何修繕、管理或維護，則 應由區分所有權人大會以多數決之方式決定，並委由管理委 員於授權範圍內處理相關事務，個別區分所有權人就共用部 分修繕、管理及維護方式則無單獨決定之權。上訴人海華公 司、威尼斯公司固為世紀宮廷大廈商場之區分所有權人，然 依前揭說明，上訴人並無單獨決定共用部分修繕、管理及維 護之方式，是其縱與被上訴人存在概括委任之法律關係，亦 不得要求被上訴人執行特定之管理行為。又世紀宮廷大廈雖 為住宅與商場混合之綜合大廈，然商場部分並未依公寓大廈 管理條例第26條規定另行成立管理委員會，則商場共用部分 之修繕、管理、維護方式，在不侵害商場區分所有權人之權 益下，仍應由全體區分所有權人大會決議後委由被上訴人執 行，且參諸世紀宮廷大廈住戶規定第11條第4 項第4 款規定 ：「⑷新臺幣十萬元以上之支出，須於區分所有權人大會， 依本規定第3 條第9 款規定同意後，授權管委會辦理公開招 標相關事審……」（見原審卷一第16頁），可知被上訴人無 論就商場共用部分或其他共用部分之修繕、管理及維護，其 處分權限均受有100,000 元金額之限制，逾該金額之修繕、 管理及維護行為，需得全體區分所有權人大會決議同意後始 得為之，而規約亦未就商場共用部分與其他共用部分區分其 管理費或公共基金之運用方式，是除全體區分所有權人大會 不得以決議侵害商場部分之區分所有權人對商場共用部分之 管理、使用及處分權外，商場部分區分所有權人並無優於住 宅部分區分所有權人之權利，自亦無以商場區分所有權人之 決議即得要求被上訴人為特定管理行為之理。上訴人主張商 場共用部分僅商場區分所有權人與被上訴人間存有委任關係 ，而得以商場區分所有權人決議要求被上訴人為特定管理行 為云云，尚無可採，應予駁回。
七、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、世紀宮廷 大廈住戶規約第10條規定，請求上訴人海華公司、威尼斯公 司分別給付自100 年1 月至101 年12月止之管理費696,626 元、650,327 元，及均自附表二所示之各月利息起算日起至
清償日止，按年息百分之十計算之利息之範圍內，為有理由 ，應予准許，逾上開准許範圍之請求，為無理由，不應准許 。原審判命上訴人對被上訴人給付超過上開應准許部分，自 有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，聲明廢棄改判 ，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。至 於上開應予准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權及被 上訴人之聲明分別為假執行及得於供擔保後免假執行之宣告 ，並無不合，上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，聲明廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人依委任之法律 關係，反訴請求被上訴人應依商場區分所有權人會議之決議 ，聘任商場專任管理員管理商場公共領域及提供符合商場需 要的清潔管理服務，則無理由，不應准許，原審就此部分為 上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論核無二致，上訴意 旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。又被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、世紀宮廷 大廈住戶規約第10條規定，追加請求被上訴人海華公司、威 尼斯公司分別給付自102 年1 月至104 年2 月止之管理費 436,801 元、630,515 元，及均自附表二所示之各月利息起 算日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息之範圍內， 亦為有理由，應予准許，逾上開准許範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提之證據，經核 均不足以影響本院前述審斷之判決結果，爰不再予逐一論述 。
九、據上論結，本件上訴人之上訴一部為有理由，一部無理由， 追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 、2 項、第79條、 第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 謝伊婷
法 官 郭俊德
以上正本係依原本作成。
反訴部分，如不服本判決，須以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，始得逕向最高法院提起上訴。如提起上訴，應同時表明上訴理由，於收受本判決送達後20日內向本院提出上訴書狀（須按他造當事人之人數附繕本），並委任律師為訴訟代理人（應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；上訴人或其法定代理人具有律師資格者、或與上訴人有民事訴訟法第466 條之1第2 項所定關係之人有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋
明文書）。
中 華 民 國 106 年 5 月 25 日
書記官 駱亦豪
附表一：
┌──┬────┬──────────────────────┐
│編號│上訴人 │區分所有權部分門牌號碼 │
│ │ │ │
├──┼────┼──────────────────────┤
│ 1 │威尼斯影│桃園縣○○市○○○街00號 │
│ │城股份有├──────────────────────┤
│ │限公司 │桃園縣○○市○○○街00號3 樓之1 、2 、3 、5 │
│ │ │、 │
│ │ │6、7、8 │
├──┼────┼──────────────────────┤
│ 2 │海華建設│桃園縣中壢市九和一街36、58、60、62、66、68、│
│ │股份有限│70號 │
│ │公司 ├──────────────────────┤
│ │ │桃園縣○○市○○○街00號2 樓之1 、3 、5 、6 │
│ │ │、7 、8 、9 、10、11、12、18、19、20、21、22│
│ │ │、23、25、26、29、30、31、 │
│ │ │36、38 │
│ │ ├──────────────────────┤
│ │ │桃園縣○○市○○○街00號地下1、2、3樓 │
│ │ │ │
│ │ ├──────────────────────┤
│ │ │桃園縣中壢市慈惠三街31、33、35、37、39、41、│
│ │ │43號 │
└──┴────┴──────────────────────┘
附表二：
海華公司應繳管理費明細：
┌─────┬───────┬──────┬─────────┬───────────┬─────────┬─────┬─────┐
│ 月份 │ 應收金額 │ 已繳金額 │被上訴人請求之金額│上訴人海華公司溢繳電費│抵銷後之金額 │利息起算日│備 註│
│ │ （A） │ （B） │（C ＝A－B ） │（D ，詳附表三） │（E＝C－D） │ │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┼─────┤
│100.4 │73,449元 │26,933元 │46,516元 │2,007元 │44,509元 │100.5.26 │此部分為被│
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤上訴人於第│
│100.5 │73,449 元 │26,933元 │46,516元 │2,007元 │44,509元 │100.6.26 │一審起訴範│
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤圍 │
│100.6 │73,449元 │27,412元 │46,037元 │2,007元 │44,030元 │100.7.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│100.7 │73,449元 │25,447元 │48,002元 │2,007元 │45,995元 │100.8.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│100.8 │71,685元 │29,630元 │42,055元 │2,007元 │40,048元 │100.9.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│100.9 │67,982元 │25,990元 │41,992元 │1,857元 │40,135元 │100.10.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│100.10 │67,982元 │37,736元 │30,246元 │1,857元 │28,389元 │100.11.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│100.11 │65,954元 │28,741元 │37,213元 │1,857元 │35,356元 │100.12.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│100.12 │60,189元 │28,741元 │31,448元 │1,857元 │29,591元 │101.1.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│101.1 │116,568元 │18,051元 │98,517元 │1,857元 │96,660元 │101.2.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│101.2 │63,839元 │30,794元 │33,045元 │1,644元 │31,401元 │101.3.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│101.3 │63,839元 │30,794元 │33,045元 │1,644元 │31,401元 │101.4.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
│101.4 │63,839元 │37,802元 │26,037元 │1,644元 │24,393元 │101.5.26 │ │
├─────┼───────┼──────┼─────────┼───────────┼─────────┼─────┤ │
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