臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度上字第47號
上 訴 人 范瑄珆
訴訟代理人 劉烱意律師
被上訴人 范智榮即范志龍
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
6 年1 月13日臺灣高雄地方法院105 年度訴字第220 號第一審判
決提起上訴，本院於106 年8 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國95年間法拍標得坐落於高雄市○ ○區○○段000 地號土地及其上同段102 建號房屋即門牌號 碼高雄市○○區○○路00號3 樓之5 （下稱系爭房地），為 供自己及母親張來春居住使用，然因上訴人積欠他人債務， 遂委託訴外人即姨母羅張玉鳳借名登記為系爭房地所有權人 。迄97年1 月底，因羅張玉鳳不願再借名，上訴人乃得訴外 人即被上訴人之母杜松美同意以被上訴人為系爭房地之登記 名義人，並貸與上訴人現款新台幣（下同）300 萬元，兩造 遂於97年3 月3 日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）， 形式上由羅張玉鳳將系爭房地以300 萬元出售予被上訴人， 但在契約上明訂「本件係借名登記俟范翔詠滿18歲再以新台 幣300 萬元過戶給范瑄珆之指定人」（下稱系爭借名登記條 款），且被上訴人給付之300 萬元實為借款。又系爭房地於 97年3 月31日過戶予被上訴人後，仍由上訴人居住使用，並 給付管理費、修繕費用及部分稅捐。被上訴人雖與張來春簽 訂租賃契約（下稱系爭租約），約定月租金9,000 元，則係 繳付前揭300 萬元借款之利息。因范翔詠（86年6 月15日生 ）已年滿18歲，被上訴人經請求仍拒不依系爭借名登記條款 之約定履行移轉登記之義務。爰依民法第259 條、第263 條 、第767 條規定，提起本件訴訟等語。求為判決：被上訴人 應於上訴人給付被上訴人300 萬元之同時，將系爭房地移轉 登記予上訴人指定之范翔詠。
二、被上訴人則以：上訴人因有資金需求，於97年初主動徵詢杜 松美願否以300 萬元購買系爭房地，杜松美考量售價合理， 且上訴人願繼續承租系爭房屋，其一旦買受即可定期收取租 金，並有意幫忙有經濟困難之親戚，乃同意承買。杜松美因 而辦理勞保退保，並出售高雄其他房產以籌措資金，旋於97 年3 月間偕同被上訴人與上訴人簽訂系爭契約。詎料，上訴 人於102 年間見系爭房地之市場行情上漲許多，便屢屢向被
上訴人提議以300 萬元買回系爭房地，惟經被上訴人拒絕後 ，上訴人竟未經被上訴人同意，擅於契約末頁添加於簽約當 時所無之系爭借名登記條款，復執此虛偽記載之條款訴請返 還系爭房地，實無理由等語置辯。
三、原審經審理後，駁回上訴人之請求。上訴人提起上訴，並於 本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應於上訴人給付被上 訴人300 萬元之同時，將系爭房地移轉所有權登記予上訴人 指定之訴外人范翔詠。被上訴人於本院聲明：如主文所示。四、兩造不爭執事項：
㈠系爭房地於95年1 月3 日經訴外人羅張玉鳳以拍賣為原因登 記為所有人後，於同日設定抵押權與訴外人有限責任高雄第 二信用合作社，嗣於97年3 月31日再以買賣為原因，移轉所 有權登記與被上訴人；被上訴人則於97年4 月18日匯款1,50 2,184 元與抵押權人有限責任高雄第二信用合作社，嗣於同 年月25日以清償為原因，塗銷上開抵押權登記迄今，系爭房 地均未設定抵押權登記，被上訴人另於同年月29日匯款135 萬元入上訴人之子范翔詠帳戶，餘款147,816 元以現金交付 與上訴人。
㈡兩造為系爭房地買賣移轉所有權登記後，該所有權狀由被上 訴人保管持有，且系爭房地之房屋稅及地價稅（除97、98年 房屋稅外）均由被上訴人繳納。
㈢系爭房地買賣契約及公契申請移轉登記資料均為土地代書即 上訴人所填寫，且系爭借名登記條款係於兩造蓋印於系爭買 賣契約書未端後，始由上訴人撰寫其上。
㈣另系爭房地第一份租賃契約係上訴人所填寫，104 年租賃契 約是被上訴人所填寫。
㈤系爭房地係由上訴人之母張來春即系爭租約承租人自95年1 月3 日起居住使用迄今，且於97年3 月31日以買賣為原因， 移轉所有權登記與被上訴人後，於97年5 月1 日始由被上訴 人與張來春書立系爭房地租賃契約租期兩年，其後於103 年 1 月1 日續約兩年，承租人張來春均有按時給付9000元與被 上訴人迄今，係由范瑄珆以范翔詠的郵局帳戶給付至杜松美 之帳戶。
五、兩造爭執要點：兩造就系爭房地有無成立系爭借名登記條款 ？若有，則上訴人得依該約定請求於其對待給付300 萬元同 時，被上訴人應移轉系爭房地所有權與范翔詠？六、兩造就系爭房地有無成立系爭借名登記條款？ ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條本文定有明文。又按民事訴訟法係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 （最高法院17年度上字第917 號判例要旨參照）。次按，借 名契約者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方為登記名 義人，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出 名登記之契約，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意 思。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予 無名契約之法效，並類推適用民法委任之相關規定（最高法 院101 年度台上字第854 號判決意旨參照）。另按稱消費借 貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或 其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。倘當事人主 張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表 示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任（98年度台 上字第1045號裁判意旨參照）。再按第三人主張表意人與相 對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最 高法院48年度台上字第29號判例意旨參照）。本件上訴人主 張兩造就系爭房地所為買賣及系爭租約均為通謀虛偽意思表 示，實則隱藏附期限之借名登記及金錢借貸關係，然為被上 訴人所否認，是以揆諸前揭說明，應由上訴人就系爭契約為 借名登記契約及金錢消費借貸契約之事實負舉證責任。 ㈡經查：系爭房地於95年1 月3 日經訴外人羅張玉鳳以拍賣為 原因登記為所有人後，於同日設定抵押權與訴外人有限責任 高雄第二信用合作社，嗣於97年3 月31日再以買賣為原因， 移轉所有權登記與被上訴人，被上訴人則於97年4 月18日匯 款1,502,184 元與抵押權人有限責任高雄第二信用合作社， 嗣於同年月25日以清償為原因，塗銷上開抵押權登記迄今， 系爭房地均未設定抵押權登記，被上訴人另於同年月29日匯 款135 萬元入上訴人之子范翔詠帳戶，餘款147,816 元以現 金交付與上訴人等節，為兩造所不爭執（見本院卷第113 頁 背面至第114 頁），並有系爭契約、系爭房地之土地及建物 登記謄本、異動索引表及移轉登記申請資料書暨權狀影本、 大眾銀行105 年12月2 日眾個通密發字第1050009250號函附 系爭房地申貸資料、客戶歷史交易清單在卷可稽（見原審雄 調卷第7 頁至第8 頁、原審卷第16頁至第36頁、第183 頁至 第200 頁、本院卷第33頁），足認系爭房地業經羅張玉鳳以 買賣為原因，登記移轉所有權與被上訴人。
㈢次查：系爭房地買賣移轉所有權登記後，該所有權狀由被上 訴人保管持有迄今一節，業據被上訴人提出系爭房地之所有 權狀影本在卷可稽（見原審卷第59頁至第60頁），復為兩造 所不爭執（見本院卷第114 頁、第115 頁背面）。又系爭房
地之房屋稅及地價稅，均由被上訴人繳納，對該等繳納證明 書正本均由被上訴人持有中一情，業據被上訴人提出97年至 104 之房屋稅繳納證明書及地價稅繳納證明書影本為證（見 原審卷第61頁至第68頁、第69頁至第73頁、第104 頁至第10 5 頁），且上訴人不爭執除97、98年房屋稅以外之房屋稅及 地價稅，均為被上訴人所繳納（見本院卷第114 頁），雖上 訴人否認97、98年房屋稅為被上訴人所繳納，惟無法提出業 已繳納之收據或其他證明以實其說，況且上訴人自承無法提 出98年度房屋稅繳納之證明等語（見本院卷第101 頁背面） ，足認被上訴人不僅持有系爭房地所有權狀，且系爭房地自 97年起至104 年間之房屋稅及地價稅，均為被上訴人繳納無 訛。
㈣又查：系爭房地買賣契約及向地政機關辦理所有權移轉登記 之申請（即公契）申請移轉登記資料，均為土地代書即上訴 人所填寫一節，為兩造所不爭執（見本院卷第114 頁），並 有系爭契約及系爭房地移轉登記申請資料在卷可稽（見原審 司雄調卷第7 頁至第8 頁、原審卷第22頁至第36頁）。又系 爭契約末端書立有「本件係借名登記俟范翔詠滿18歲再以新 台幣300 萬元過戶給范瑄珆之指定人」之系爭借名登記條款 文字，係於兩造蓋印於系爭買賣契約書末端後，始由上訴人 撰寫其上一情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第102 頁、第 114 頁背面），並經法務部調查局鑑定：以系爭借名登記條 款之文字線條，與兩造最後用印之印文紋線相交處特徵比對 研判，應係先蓋「范志龍」印文，再寫系爭借名登記條款等 語相符，有法務部調查局105 年7 月22日調科貳字第000000 00000 號問題文書鑑識實驗室鑑定書在卷可稽（見原審卷第 146 頁至第148 頁）。參以系爭契約經原審勘驗系爭借名登 記條款之字體較契約書其餘文字使用之字體為小，且有靠右 書寫之情形（見原審卷第115 頁）。衡以常情，果如上訴人 所述兩造於締約後另起意將系爭借名登記條款書寫於契約上 ，則對於此重大權利義務之變更，理亦應雙雙蓋印其上確認 ，而非於用印後再行書寫其上。且倘兩造間實際為借名登記 關係，僅係形式上虛偽簽訂買賣契約，則顯無需書立買賣契 約後再載明實為借名登記法律關係，應係明文載以兩造之買 賣實為借名登記即可。是以被上訴人抗辯：系爭契約內容僅 至兩造最後用印處，系爭借名登記條款之記載為簽約當時所 無，兩造應無借名登記契約等語，應可採信。
㈤再查：據證人杜松美證述：簽立系爭契約當時我有在場，我 也有看過契約內容，但當時並未添加系爭借名登記條款等語 ，以及系爭契約第2 條約定之理由我不清楚，原本上訴人要
我貸款170 萬元，以便將170 萬繳給房子賣方。因為我兒子 沒有薪資所得，要我作保證人，我當時人在臺灣南北兩頭跑 ，覺得很麻煩，所以才退掉我的勞保。購買系爭房地之資金 來源是我的勞保退休金，還有向我先生借的錢，又賣掉中山 二路的房子得款400 多萬，扣除貸款200 多萬後，賺100 多 萬，加起來剛好300 多萬用以繳納系爭房地價款等語（見原 審卷第122 頁、第124 頁至第126 頁），且系爭房地價金為 被上訴人以匯款方式或現金繳納完畢，亦為上訴人所不爭執 （見本院卷第113 頁至第114 頁），足認被上訴人確已繳清 買賣價款300 萬元。如此自難僅憑系爭契約第2 條貸款之約 定，事後並無以貸款為繳納價款之一事，即逕認上訴人於系 爭契約內容末端添加系爭借名登記條款，係經被上訴人同意 。至上訴人主張：兩造原約定由被上訴人向銀行辦理貸款， 為取信於銀行始簽訂系爭契約，然系爭契約簽署用印後，被 上訴人之母杜松美因故反悔不願讓被上訴人辦理貸款，為確 保雙方真意，上訴人遂於簽約當天在被上訴人面前加註系爭 借名登記條款於系爭契約上云云（見原審卷第209 頁、本院 卷第102 頁、第121 頁背面）。然縱被上訴人就價金之交付 改以現金替代銀行貸款，衡諸常情尚與添註系爭借名登記無 關，自難據此推論上開添註係經被上訴人同意。雖上訴人又 主張證人杜松美先證述簽約當時看過契約書並沒有看到系爭 借名條款等語，後改證稱：我當時有看到契約書前面的部分 ，但那間我要參加親戚喜宴，十分匆促，當日因要參加喜宴 ，故急於離開而未向上訴人索取契約書正本等語，顯係避重 就輕之詞，故兩造均同意添加系爭借名登記契約條款云云， 然系爭借名登記條款係於兩造蓋印於系爭買賣契約書未端後 ，始由上訴人撰寫其上，該記載為簽約當時所無之內容，業 如前述，上訴人就該系爭借名登記條款之記載經被上訴人同 意一節，並未舉證以其說，難謂可採。
㈥依證人羅張玉鳳於原審證述：系爭房地由上訴人購買，登記 在其名下，上訴人說等他兒子范翔詠18歲後就要過戶給范翔 詠，我並不知道上訴人為何不將系爭房地登記在自己名下。 後來，兩造簽訂買賣契約時我並不在場，係上訴人告知系爭 房地登記在被上訴人名下，但不清楚登記給被上訴人之理由 等語（見原審卷第117 頁至第120 頁），固足認羅張玉鳳與 上訴人間就系爭房地曾訂有借名登記契約。惟兩造簽訂系爭 買賣契約時，羅張玉鳳並未在場，自無從僅憑其證詞即遽認 兩造所簽訂之系爭買賣契約即屬借名登記契約。另上訴人聲 請傳訊李漢儀到庭作證兩造間就系爭房地有借名登記契約一 節，然上訴人自承：證人李漢儀無法直接證明兩造間房地有
借名登記契約，只能間接證明當時上訴人並非經濟困難，只 是要找人借名登記而已等語（見本院卷第115 頁），故證人 李漢儀到庭至多僅能證明上訴人並非經濟困難而已，是以並 無傳訊到庭作證之必要，附此敘明。
㈦末查：系爭房地於97年3 月31日以買賣為原因，移轉所有權 登記與被上訴人後，嗣於97年5 月1 日始由上訴人書寫被上 訴人與張來春成立之系爭房地租賃契約，租期兩年，其後於 103 年1 月1 日才又書立續約兩年，並由上訴人之母張來春 即系爭租約承租人自95年1 月3 日起居住使用迄今，且承租 人張來春均有按時給付9000元與被上訴人迄今，係由上訴人 以范翔詠的郵局帳戶給付至杜松美之帳戶等節，為兩造所不 爭執（本院卷第114 頁背面至第115 頁背面），並有被上訴 人提出97年及103 年由張來春與被上訴人簽立之租賃契約及 范翔詠郵局帳戶暨交易明細在卷可稽（見原審卷第55頁至第 58頁、原審司雄調卷第9 頁至第10頁、本院卷第127 頁至第 130 頁），足認兩造於系爭房地所有權移轉登記後，被上訴 人乃出租系爭房地與訴外人張來春。雖上訴人主張租賃契約 為虛偽，因系爭房地之管理費、修繕費均由其負擔，且系爭 房地所屬之觀海大廈之所有權人名冊及管理費繳納證明之住 戶欄均記載為上訴人，上訴人復分租系爭房屋與第三人等語 ，並以觀海大廈管理費繳納紀錄、系爭房屋修繕費用收據、 房屋租賃契約書為證（見本院卷第35頁至第44頁、第131 頁 至第133 頁）。被上訴人固不爭執上情（見本院卷第102 頁 背面），惟上訴人及張來春雖自系爭房地移轉登記予被上訴 人後仍繼續居住其內使用迄今，然客觀上使用權源已從所有 權變更為租賃權，又依社會常情，管理費之繳款人除由區分 所有權人本人繳付外，不乏由承租人等繳納之情形，且租賃 物之修繕負擔及轉租亦可由出租人及承租人自行約定，自無 從以上訴人繳付社區管理費、負擔修繕費用及轉租系爭房屋 予第三人，即推論係以系爭房地所有權人身份支出上開費用 及處分，故上訴人以此主張租賃契約實屬虛偽云云，難謂可 採。至於觀海大廈管理委員會雖函覆「本大廈區分所有權人 名冊，係依戶政單位提供之資料建檔，所有權轉移，新住戶 應主動提供土地所有權狀補正；建檔於高雄市○○區○○路 00號3 樓之5 區分所有權人為范瑄珆；本大廈管理費繳納證 明中住戶欄為區分所有權人非承租戶」等語，有該函在卷可 稽（見本院卷第90頁），足認觀海大廈所有權人名冊之記載 ，係採所有權轉移後之新住戶主動提供權狀更正，則若所有 權人未主動為之，即無從變動區分所有權人名冊之記載，而 管理費繳納證明中住戶欄之姓名係依區分所有權人名冊填載
，亦即區分所有權人名冊及管理費繳納證明中住戶欄之記載 ，僅為觀海大廈內部管理方便之用，並無實質調查認定之任 何法律依據，如此自不足以證明實際所有權之情形，故尚難 據此推認兩造間就系爭房地有借名登記關係存在。 ㈧上訴人雖主張兩造間就系爭房地所為買賣為通謀虛偽意思表 示，實則隱藏借名登記及金錢借貸關係，而系爭租約亦屬虛 偽，其按月給付之9000元實為300 萬元借款之利息，因就系 爭房地所約定之買賣價金及租金均低於市價，系爭房地過戶 時土地增值稅、契稅均由其負擔，兩造並未遵照系爭契約履 行，足證系爭契約僅係形式上之簽署。且97年當時並無資金 需求，故無出售系爭房地之必要云云，並提出信義房屋售屋 廣告、觀海大廈租屋公告為證（見本院卷第30頁正背面、第 34頁）。然查：當事人就買賣或租賃標的物所約定之價金多 寡，全憑買賣或租賃雙方之動機而定。況上訴人自承兩造為 堂姊弟，關係至親，因其積欠民間債務而無法登記財產，且 原登記名義人羅張玉鳳因故不願意繼續借名，其先後詢問親 友均遭拒後，始轉向詢問被上訴人等語（見本院卷第121 頁 至第122 頁），則上訴人因急需尋覓人頭借名登記無果後， 轉念出售系爭房地，兩造並基於至親情誼，互約各以低於市 價之價格出售、出租系爭房地，非無可能，復核與證人杜松 美前揭證述相符，尚難認有悖於常情之處，即無從推論系爭 買賣及租賃為虛偽。是上訴人主張系爭房地於過戶當時之市 價為550 萬元至600 萬元，被上訴人不可能以300 萬元之價 格購得系爭房地；同層3 樓之10面積30.5坪之房屋出租價格 為每月13,500元，而系爭房屋的坪數是37.6坪，被上訴人豈 可能以較市價便宜50% 之價格將系爭房屋出租予上訴人云云 ，進而推論兩造間成立借名登記及消費借貸法律關係，殊非 有據。又上訴人雖主張負擔土地增值稅及契稅等稅捐，固足 證明系爭房地過戶時，係由上訴人出資繳納過戶費用，惟尚 無足從據此證明上訴人將系爭房地借名登記予被上訴人。況 且上訴人自承：其積欠民間債務而無法登記財產，且原登記 名義人羅張玉鳳因故不願意繼續借名，其先後詢問親友均遭 拒後，始轉向詢問被上訴人；被上訴人之母於97年4 月18日 匯款1,502,184 元至高雄二信三多分社羅張玉鳳帳戶，同日 領出清償系爭房地貸款，同年月29日匯款135 萬元至上訴人 之子帳戶，上訴人用以清償另筆羅張玉鳳所借名之房地貸款 ，其餘金額以現金交付等語（見本院卷第121 頁至第122 頁 、第13頁背面至第14頁），兩造間若果僅屬借名登記，則上 訴人無需向被上訴人取得款項後用以清償系爭房地之原有貸 款，再移轉登記，應逕行為所有權移轉登記即可。益徵上訴
人主張其當時並無資金需求，要與事實不符。另上訴人主張 其與被上訴人之前手羅張玉鳳間就系爭房地成立借名登記契 約，並約定於上訴人之子范翔詠18歲後回復登記，嗣羅張玉 鳳因故不願意繼續借名，上訴人先後詢問親友均遭拒後，始 徵得被上訴人同意借名，故上訴人之主張有前例可循云云， 並援引證人羅張玉鳳之證言為證（見原審卷第117 頁至120 頁）。惟觀諸羅張玉鳳之證言（見前述㈥），僅能證明上訴 人與羅張玉鳳間就系爭房地有借名登記關係，無法用以證明 兩造間就系爭房地有借名登記契約之合意存在。此外，上訴 人復自承無法就兩造間有消費借貸之合意，及借款之期限如 何償還之方式等為舉證（見原審卷第210 頁至第211 頁）， 益證上訴人前揭主張，實與事實不符，要不足採。 ㈨綜上，被上訴人自97年3 月31日登記為系爭房地之所有權人 後，即繳納自97年至104 年間之房屋稅、地價稅，並收執保 管系爭房地之所有權狀，系爭契約雖有系爭借名登記條款之 記載，然並未經被上訴人同意，乃上訴人事後自行添載。又 系爭房地係張來春自95年1 月3 日起居住使用迄今，且曾成 立系爭租約，故上訴人主張系爭契約及租約均屬通謀虛偽意 思表示，實為借名登記契約及隱藏消費借貸契約並利息之約 定云云，並未舉證以實其說，難謂可採。
七、上訴人依系爭借名登記條款之約定，請求被上訴人返還系爭 房地，有無理由？
經查：系爭借名登記條款為上訴人未經被上訴人同意而事後 添加，已如前述，則兩造就系爭借名登記條款顯未達意思表 示合致，被上訴人自不受拘束，從而，上訴人主張以系爭借 名登記條款之約定，兩造買賣關係業已消滅，被上訴人應依 民法第259 條、第263 條、第767 條規定返還系爭房地，並 於上訴人給付300 萬元之同時，將系爭房地移轉登記予上訴 人指定之范翔詠等語，顯無所據，應非足採。
八、綜上所述，上訴人依民法第259 條、第263 條、第767 條之 規定，請求被上訴人應於上訴人給付300 萬元之同時，將系 爭房地移轉登記予上訴人指定之范翔詠，為無理由，不應准 許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不當。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
民事第五庭
審判長法 官 謝靜雯
法 官 邱泰錄
法 官 郭慧珊
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
書記官 陳昱光
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。