臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第731號
原 告 李正綱
李崧生
李偉生
李詹阿玉
李正道
李真真
李錦錦
李娟娟
李美美
魏浩丞
魏士傑
魏功益
魏秀珊
魏永如
魏嘉慧
魏琦力
共 同
訴訟代理人 劉仁閔律師
複 代 理人 游翔宇
被 告 黃麗生
李禎添
訴訟代理人 李文雄
被 告 李柏賢（民國00年0月0 日生）
法定代理人 李清松
上 三 人
訴訟代理人 吳國源律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年4 月11日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第56條之1 第1 項規定，係為解決固有必要共 同訴訟當事人適格之問題而設，必以訴訟標的對於數人必須 合一確定，且該數人「應共同起訴」者始足當之。又民國98 年1 月23日修正公布並於同年7 月23日施行之民法第828 條 ，為期周延，並顧及共有人對第三人之權利，除適用於分別 共有之情形外，其於公同共有亦十分重要，且關係密切，乃
增訂第2 項：第820 條、第821 條及第826 條之1 規定，於 公同共有準用之。是以各公同共有人對於第三人為回復共有 物之請求，均得為公同共有人全體之利益而起訴，類此非必 以該公同共有人全體共同起訴，其當事人適格始無欠缺之情 形，依上說明，即無民事訴訟法第56條之1 第1 項規定之適 用（最高法院98年度台抗字第811 號裁判意旨參照）。本件 原告依據民法第767 條第1 項所有物返還請求權，請求被告 拆除系爭建物將系爭土地返還予全體共有人，原告乃本於公 同共有權利而為回復共有物之請求，揆諸前開說明，本件雖 僅由部分公同共有人之原告起訴，其當事人適格並無欠缺。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條分別定有明文。次按 原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本 案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場 ，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或 係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日 內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項亦定有明文。查本件原告起訴時，原以李真桶、 李真坤、李禎添、李柏賢（原告起訴時誤載為「李伯賢」） 為被告，並聲明請求：被告應將原告所有坐落於新竹市○○ 段000 地號土地上之地上物拆除，將土地返還原告。」；嗣 於訴訟進行中查明占用土地之建物事實上處分權人，先於10 6 年2 月4 日具狀撤回對李真桶、李真坤之訴訟及更正原告 「魏永和」姓名為「魏永如」，復於106 年3 月13日具狀追 加黃麗生為被告，再於106 年4 月11日當庭更正其聲明為： 「被告應將原告所有坐落於新竹市○○段000 地號土地上之 地上物拆除，將土地返還全體共有人。」等情，有原告起訴 狀、民事聲請追加被告暨更正狀、民事陳報暨追加被告狀在 卷可稽（見本院卷第5 至6 頁、第194 至195 頁、第216 至 217 頁、第228 至229 頁）。其中關於原告撤回對李真桶、 李真坤之訴訟部分，則自本院送達撤回書狀通知之日起10日 內未表示異議，核與前開規定，並無不合。另原告追加黃麗 生為被告及更正聲明部分，或係基於系爭土地上地上物所有 人無權占用之同一基礎事實，或為更正法律上之陳述，亦合 於前開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
原告與其他共有人所共有坐落新竹市○○段000 地號土地（
下稱系爭土地），與被告所有門牌號碼新竹市○○區○村里 ○村路000 號、259 號房屋（下分稱系爭257 建物、系爭25 9 建物，合稱系爭建物）相鄰，詎被告未得原告同意，亦無 任何合法權源，越界無權占用原告所有系爭土地，被告所為 已致原告所有權之行使受有損害。而依被告提供之房屋共有 權杜賣證書，該買賣契約之買賣標的為新竹市香山坑第七參 七番之土塊造瓦葺平家建住家壹棟，且明白標註建坪20坪， 該買賣契約所指涉之標的並未包含香山坑段第737 番土地（ 即系爭土地）所有權。該房屋共有權杜賣證書，非由買賣雙 方自行撰寫，而係由知悉土地相關法律之土地代書人代為製 作，其內容與用語自經斟酌，並與買賣雙方真意相合，當無 混淆房屋與土地，或如被告所言買屋即包括土地之可能。另 由被告所提出另份由相同代書於38年10月31日製作之涉及土 地買賣之共有權杜賣證書，除記載買賣雙方及金額外，另就 該買賣土地之土地表示、地目、地號、位置及面積等內容， 皆為詳盡之記載，與38年8 月16日之房屋共有權杜賣證書僅 為房屋表示之記載，並未為土地表示之記載，更未就系爭土 地之地目、地號、位置及面積等相關內容為任何記載，有明 顯差異。此2 份杜賣證書既均為相同代書人於同年製作，且 二者製作時間僅相差2 個月，惟其內容之記載與製作格式顯 有不同，可推知該房屋共有權杜賣證書所指涉者，僅為系爭 土地上之房屋，並未包括系爭土地之買賣。被告所有建物占 有使用原告與其他共有人共有之系爭土地既無合法權源，爰 依民法第767 條第1 項及第821 條規定，提起本件訴訟。並 聲明：被告應將原告所有坐落於新竹市○○段000 地號土地 上之地上物拆除，將土地返還全體共有人。
二、被告答辯：
（一）訴外人即被告先祖李世秋、李世有兄弟（下稱李世秋兄弟 ）原係系爭土地之佃農，訴外人李應臣即系爭土地原地主 於35年6 月間為挽留佃農繼續耕作，有安身立命之所在， 故將系爭土地1/4 產權出售予李世秋兄弟，並辦理所有權 移轉登記。嗣李應臣於37年間發布「臺灣省私有耕地租用 辦法」（即三七五減租條例前身）之際，欲將被告先祖所 承作之多筆農地出售予被告先祖（即39筆土地及系爭土地 與房屋應有部分），李世秋兄弟乃先於38年8 月16日以台 幣1,000 萬元購買系爭土地應有部分3/4 ，且李世秋兄弟 已於同日繳足買賣價金予李應臣，而李應臣亦於同日將該 不動產交付李世秋兄弟。李世秋兄弟再於38年10月31日以 新臺幣2 萬4,600 元（以下如未註明幣別者，均為新臺幣 ）購買與系爭土地直接比鄰，面積共計24.3163 甲之39筆
土地，買賣雙方亦分別於同日繳足買賣價金及交付不動產 予對方。系爭土地乃原地主李應臣於38年8 月16日基於買 賣而交付予被告先祖李世秋兄弟占有使用，並非無權占有 。雖李應臣於38年8 月16日與李世秋兄弟簽訂之「房屋共 有權杜賣證書」（下稱系爭房屋共有權杜賣證書）僅載有 房屋而未包括系爭土地，然38年間佃農多不識字，且時至 今日，對於所謂「買屋」乙事，自當然包括建物所在之土 地。另系爭房屋共有權杜賣證書記載；即日同中親收足額 隨即將該不動產「踏明界址」交付買主等語，顯然交付之 買賣標的亦包括系爭土地。況李世秋兄弟另購買之39筆土 地與系爭房屋共有權杜賣證書簽訂時間僅差2 個半月，而 2 者之土地相鄰，衡諸常情，每坪售價應為相當，然系爭 房屋共有權杜賣證書之標的若僅為土造房屋而不包括系爭 土地，則該土造房屋每坪售價為16.666元，而39筆土地之 每坪售價為0.3448元，顯不合理，且所謂「土塊造瓦葺平 家建住家」之堪用年限顯然有限，李世秋兄弟不可能以高 於土地48倍之價格購買該土造房屋。又李世秋兄弟既已於 35年8 月間取得系爭土地及其上房屋各應有部分1/4 所有 權，於38年8 月16日向李應臣購買不動產之產權時，豈可 獨漏土地，而僅購買房屋。是系爭土地乃原地主李應臣基 於買賣而交付予被告之先祖李世秋兄弟，被告並非無權占 有系爭土地。
（二）如認38年8 月16日之「房屋共有權杜賣證書」其買賣標的 並不包括系爭土地在內，然被告亦為系爭土地之共有人， 而建物與土地係無法分離，原地主李應臣38年8 月16日交 付建物予被告先祖李世秋兄弟時，已有將共有之土地交付 李世秋兄弟占有之意思，即便兩造間對系爭地並無買賣， 但對於系爭土地之管理，亦有成立默示分管之約定。且被 告至遲已於61年前於將房屋增建為加強磚造房屋，而原告 李正綱至遲亦於84年、85年間曾造訪系爭土地，然其對於 被告占有系爭土地使用、收益，未予干涉而為容忍，已歷 20年有餘，亦足認兩造間對於系爭土地自亦成立默示分管 契約。
（三）被告先祖就系爭土地其中1/4 應有部分自35年6 月起本即 自由使用收益，而被告等於61年間所增建之房屋，即便逾 越應有部分而興建，惟原告等共有人至遲亦於84年、85年 已知此事卻未即提出異議，依民法第796 條第1 項規定， 不得再請求被告移去或變更其房屋，被告仍屬有權占有。（四）綜上所述，被告就系爭土地並非無權占有，原告訴請拆屋 還地，實屬無據。並聲明：原告之訴駁回；若受不利益判
決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告公同共有系爭土地應有部分6/8之所有權 。（二）被告李禎添、李柏賢分別為系爭257 號建物、系爭259 號 建物之事實上處分權人，上開建物均未辦理保存登記。（三）系爭257 號建物占用系爭土地如附圖所示A-1 （鐵皮屋簷 ）部分面積9.64平方公尺、A-2 （陽台）部分面積7.36平 方公尺、A-3 （主建物）部分面積64.39 平方公尺；系 爭259 號建物占用系爭土地如附圖所示B-1 （鐵皮屋簷） 部分面積7.57平方公尺、B-2 （陽台）部分面積7.54平方 公尺、B-3 （主建物）部分面積65.19 平方公尺、B-6 （ 屋簷）部分面積4.59平方公尺。
四、本院之判斷：
原告另主張其為系爭土地之共有人，被告具有事實處分權之 系爭房屋係未經原告同意而占有使用系爭土地，屬無權占有 等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥 為：
㈠系爭建物占有使用系爭土地是否具正當法律權源？㈡原告 請求被告拆除占用系爭土地之地上物，並將該部分土地返還 全體共有人，有無理由？茲分述如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項規定甚明。 次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。而以無權占有為 原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於 被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有 ，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第 1552號判決意旨可資參照）。準此，被告既不否認其所有 房屋占有使用原告與其他共有人所共有之系爭土地，僅辯 稱渠等具有占用土地之合法權源，揆諸前揭法條及判決意 旨，自應由被告就其等上開非無權占有土地之利己事實， 負舉證說明之責。次按解釋當事人所立書據之真意，以當 時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥 字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院 19年上字第28號裁判意旨參照）。又消滅時效完成，僅債 務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原 有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣 人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求
權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣 之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認 係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389 號判 例參照）。
（二）經查，被告之先祖李世秋兄弟分別於38年8 月16日以台幣 1,000 萬元向原告李正綱父親李應臣購買新竹市香山坑第 737 番土地應有部分3/4 之所有權、於38年10月31日以2 萬4,000 元向李應臣購買新竹市香山坑第302 番之1 、第 320 番至第322 番、第322 之1 番、第361 番至364 番、 第364 番之1 、第365 番、第366 番之1 、第366 番之2 、第367 番、第367 番之1 、第368 番、第368 番之1 、 第369 番、第369 番之1 、第370 番至371 番、第371 番 之1 、第371 番之3 、第558 番、第737 番之1 至737 番 之7 、第739 番至742 、第744 番、第300 番、第301 番 至302 番，共39筆土地（下稱39筆土地）應有部分3/4 之 所有權，而上開新竹市香山坑第737 番土地重測後之地號 為新竹市○○段000 地號即系爭土地等情，有被告提出之 系爭房屋共有權杜賣證書、共有權杜賣證書及系爭土地登 記第一類謄本附卷可按（本院卷第148 頁、第172 至185 頁）。又觀諸系爭房屋共有權杜賣證書記載：其款項即日 同中親收足額隨即將該不動產踏明界址交付買主前去掌管 收益納課永為己業等語，足認李世秋兄弟已將購買系爭土 地應有部分3/4 所有權之價金全數支付完畢，而李應臣亦 於收取買賣價金後將系爭土地交付予李世秋兄弟使用。從 而，被告辯稱系爭土地係原地主即李應臣基於買賣而交付 其先祖李世秋兄弟占有使用等情，洵堪認定。
（三）原告雖以系爭房屋共有權杜賣證書內容僅記載房屋坪數， 而未標示系爭土地之地目、地號、位置及面積為由，主張 系爭房屋共有權杜賣證書之買賣標的僅及於房屋，並不及 於系爭土地等語。然查，李世秋兄弟於38年10月31日以2 萬4,600 元向李應臣所購買應有部分3/4 所有權之香山坑 39筆土地面積共計24.3163 甲即約71,344坪（1 甲=2,934 坪，24.3163 ×2,934 坪＝71,344坪）等情，業經被告依 據共有權杜賣證書所記載之土地面積編制表格核算在卷（ 本院卷第186 頁），原告迄今對此面積並未爭執，自堪認 定。則依上開資料李應臣出售予李世秋兄弟香山坑39筆土 地每坪之售價為0.4597元〈計算式：24,600元÷（71,344 坪3/4 ）＝0.4597元）；系爭房屋共有權杜賣證書之買 賣價金為台幣1,000 萬元，經換算成新台幣之金額為250 元（計算示：10,000,000÷40,000＝250 ），該買賣價金
若僅購買坐落於系爭土地上建坪20坪應有部分3/4 所有權 之建物，則該房屋每坪之售價為16.666元〈計算式：250 ÷（20坪×3/4 ）＝16.666〉，亦即購買系爭土地上房屋 之單價為購買39筆土地單價之36倍（計算示：16.666÷0. 4597≒36）。然審諸系爭土地上之房屋為土塊造瓦葺平家 建住家1 棟，亦即該房屋乃係泥土與稻穀所搭建（本院卷 第189 頁），不堪風吹雨殘，耐用年數有限，且2 筆交易 時間僅相隔不足3 月，該耐用年數有限之土造房屋卻能以 具有永久使用價值之香山坑39筆土地單價36倍之價格出售 ，顯令人匪夷，而與常情相悖。故以系爭房屋共有權杜賣 證書所約定之交易價格觀之，該買賣契約之標的除房屋外 ，尚應包括房屋所在之基地即系爭土地，方屬合理。再觀 諸系爭房屋共有權杜賣證書中記載：該不動產「踏明界址 」交付買主之用語，顯然交付予買方者尚包括土地，否則 賣方何需踏明界址交付買方，益徵系爭房屋共有權杜賣證 書買賣標的亦包括系爭土地在內。復參以李世秋兄弟於38 年8 月16日與李應臣簽訂系爭房屋共有權杜賣證書時，早 已自李應臣處取得系爭土地應有部分1/4 所有權等情，有 被告提出之新竹市香山坑第737 番土地登記謄本附卷可佐 （本院卷第167 至170 頁），而土地與房屋雖為各別之不 動產，各得單獨為交易之標的，然房屋性質上不能與土地 分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，為使 所有之房屋能盡其所用，除非房屋與所在之基地非屬同一 人所有，或其他特殊無法同時取得房屋及基地所有權之情 ，衡情房屋買受人當於購買房屋時併同房屋坐落之基地一 併購入以免日後徒生糾紛。故李世秋兄弟先前因僅取得系 爭土地房屋所有權應有部分1/4 ，是其等相對取得房屋基 地即系爭土地所有權應有部分1/4 ，亦合乎常情。然李世 秋兄弟嗣再向李應臣購買系爭土地上房屋應有部分3/4 所 有權而取得該房屋之全部所有權時，衡情自係同時向持有 系爭土地所有權應有部分3/ 4之李應臣購買該部分，以確 保所購買房屋能盡其所用，不生無謂之紛爭。又李應臣自 36年至38年間均住居於「新竹市表町參丁目320 番地」即 光復後改編之「新竹市○區○○里○○街○○號」等情， 有李應臣歷次與李世秋兄弟簽訂買賣契約及申報資料所登 載之地址為證（本院卷第169 頁、第172 頁、第174 頁、 第175 頁），李應臣既未居住於前開房屋或於系爭土地所 在之香山地區生活，衡諸常情，李應臣則無保留系爭土地 所有權應有部分3/4 之而不同時出售與李世秋兄弟之必要 。至於李世秋等人與李應臣於38年10月31日所購買之香山
坑39筆土地，因其上均無房屋，單純僅購買土地部分應有 部分所有權，故契約名稱為共有權杜賣證書，並就39筆土 地之地目、地號、位置及面積詳為記載。而系爭房屋共有 權杜賣證書，其上已有房屋，且亦記載房屋之坐落基地， 買賣之標的之內容已可特定，是縱未詳為記載系爭土地之 地目、位置及面積，亦難因此即遽以論斷系爭房屋共有權 杜賣證書買賣標的內容僅為房屋之應有部分，不包括系爭 土地之應有部分。故系爭房屋共有權杜賣證書雖未記載系 爭土地之地目、位置及面積等內容，然就該契約所約定之 買賣價金、雙方所持有系爭土地及房屋之所有權之情況及 房屋無法脫離土地單獨使用特性等情為判斷，系爭房屋共 有權杜賣證書之標的除所記載之房屋外，尚應包括該房所 坐落使用之基地即系爭土地。況且，買賣契約僅需買賣雙 方達成合意即可，不以做成書面為要件，雙方既已就買賣 標的包括系爭土地應有部分3/4 達成合意，則被告辯稱李 應臣因雙方所簽訂之買賣契約而將系爭土地交付予其先祖 李世秋兄弟使用乙節，並非無據。從而，原告上開主張， 則屬無據，不堪憑採。
（四）原告另主張縱認系爭土地之買賣契約有效，然亦已罹於時 效等語。惟揆諸首揭說明，出賣人即李應臣已將系爭土地 交付與買受人即李世秋等人，雖李世秋等人之所有權移轉 登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係李應臣 本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，李應臣自 不得認係無權占有而請求返還。又原告係因繼承而取得系 爭土地部分應有部分，被告係因繼承關係而使用系爭土地 並取得系爭房屋之事實上處分權等情，亦為兩造陳述在卷 （本院卷第70頁、第204 頁），則被告既為李世秋兄弟之 繼承人，其等因繼承而使用系爭土地，即難謂係無權占有 ；另身為出賣人李應臣繼承人之原告，自繼承開始時，即 承受包含上開買賣法律關係在內之李應臣財產上一切權利 、義務，亦不得再主張因繼承而使用系爭土地之被告為無 權占有系爭土地。又被告占用使用系爭土地既有正當合法 權源，則原告請求被告拆屋還地，亦屬無理由。五、綜上所述，原告固為系爭土地之共有人，然被告既係繼承先 祖李世秋兄弟依據買賣法律關係，而有權合法占有使用系爭 土地，則原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求 被告應將坐落系爭土地上之地上物拆除，將土地返還全體共 有人，自屬無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告聲請函調系爭土地向新竹地政事務 所申請鑑界相關資料，惟當事人申請土地鑑界原因多端，與
系爭土地是否為買賣契約之標地關聯性甚低；原告聲請傳喚 李正道，待證事實為李正道於80年間陪同李應臣至系爭房屋 時，被告未否認越界建築之情事；被告聲請傳喚李真桶，待 證事實為系爭房屋共有權杜賣證書之標的是否包含系爭土地 等情，惟其等均非系爭房屋共有權杜賣證書之當事人，惟此 部分事證已臻明確，本院認無傳喚之必要。此外，兩造其餘 主張陳述及所提之證據，經本院逐一審酌後，認均不足以影 響
本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
民事第一庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
書記官 王裴雯