臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹簡字第542號
原 告 鄭釗學
訴訟代理人 戴愛芬律師
被 告 姜郁阡
訴訟代理人 姜懿紘
被 告 鄭美瓊
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106 年4 月20日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹市○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一０五年八月二日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬壹仟捌佰壹拾捌元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告於起訴時，原以姜郁阡為被告請求 遷讓房屋並返還不當得利，嗣於訴訟進行中，當庭追加鄭美 瓊為被告而為相同之請求，有本院民國106 年3 月6 日言詞 辯論筆錄在卷為憑（見卷第54頁），核屬基於同一基礎事實 所為之追加，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）坐落新竹市○○段○○段00○0000地號土地（下稱系爭土 地），及其上門牌號碼新竹市○○路000 號房屋（即同小 段310 建號，下稱系爭建物），權利範圍全部，原屬訴外 人鄭崇德所有，嗣因本院105 年度司執字第2226號清償票 款強制執行事件拍賣程序，由原告拍定並於105 年8 月2 日取得本院核發之不動產權利移轉證書，現登記為所有權 人。惟系爭建物遭被告二人繼續占有使用迄今，雖其等主 張與前手鄭崇德簽有定期租賃契約，應受民法第425 條保 障，然於105 年1 月26日查封系爭建物時，被告姜郁阡曾 向本院司法事務官表示係「無償使用房屋多年」，且被告 至遲於89年間起已使用系爭建物，而觀諸被告提出之租賃 契約，豈可能於居住10餘年後，突於102 年間簽定該租約 ，況每月租金僅新臺幣（下同）1 萬元，遠低於當地市場
行情，租金支付明細所示付租時間，亦不合於租賃交易常 態，應是以其存摺明細上之提款數額任意拼湊充為本件之 租金，是客觀上可見系爭租約係屬通謀虛偽意思表示，依 法應為無效，則被告與原所有權人鄭崇德間就系爭建物應 係成立使用借貸法律關係，不得對原告主張使用借貸契約 繼續存在，故被告二人應屬無權占有系爭建物，原告自得 依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告騰空遷讓返 還系爭建物。
（二）又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念，再依土地法第97條第1 項、第148 條及平 均地權條例第16條前段規定，以系爭建物坐落之上開二筆 土地公告地價均為每平方公尺278,920 元之80% 計算，土 地之申報地價為每平方公尺223,136 元，爰依申報現值年 息百分之10計收租金之標準，計算被告自105 年8 月2 日 起至騰空遷讓返還建物之日止，應按月給付原告163,633 元（計算式：223,136 ×88×10% ×1/12＝163,633 ）之 不當得利。
（三）並聲明：
1.被告二人應自門牌號碼新竹市○○路000 號房屋騰空遷讓 返還予原告。
2.被告二人應自105 年8 月2 日起至騰空遷讓返還前項房屋 之日止，按月給付原告163,633 元。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物原由被告鄭美瓊之夫、被告姜郁阡之父 姜禮標向原所有權人即被告鄭美瓊之兄弟鄭崇德承租，嗣姜 禮標於102 年10月15日死亡後，由被告鄭美瓊與鄭崇德於同 年12月15日重新簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租期至 107 年9 月15日止，每月租金1 萬元，另口頭約定於簽約3 個月內繳納第1 年租金，因此被告鄭美瓊於103 年2 月10日 自新竹第一信用合作社帳戶內提領14萬元現金（另含先前尚 未繳交自102 年10月15日至同年12月14日之2 個月租金）交 予鄭崇德，並隨手撕下前一日即103 年2 月8-9 日之日曆紙 ，於背面空白處記載期間、金額，請鄭崇德簽名於後，以作 為繳納紀錄；其後，因鄭崇德另有向被告鄭美瓊借貸金錢， 並約定作為租金之預付，被告鄭美瓊乃有請鄭崇德在上開租 金繳納紀錄上簽收。惟上開系爭建物之租賃情形，被告姜郁 阡之父母向來未與其談論，且被告姜郁阡長期未住家中，因 此並不清楚，加上於105 年初查封當時僅被告姜郁阡在場， 事出突然，雖知系爭建物非父母所有，但不知係向舅舅承租 ，故就
書記官所詢答稱係無償使用，事後經向被告鄭美瓊詢問後， 始知有租賃契約存在，並立即向執行法院陳報，是依買賣不 破租賃原則，被告實非無權占用系爭建物。至每月租金1 萬 元，乃承繼原租約之約定，並考量被告家中頓失經濟支柱及 與鄭崇德為親戚關係，系爭建物復為50年老屋，故雙方均無 異議。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地及其上系爭建物之權利範圍全部，原屬訴外人鄭 崇德所有，嗣由原告經本院105 年度司執字第2226號清償 票款強制執行事件拍賣程序拍定取得所有權，業由本院於 105 年8 月2 日核發不動產權利移轉證書，並於同年8 月 10日辦畢所有權移轉登記。
（二）依系爭土地之第一類登記謄本，其105 年1 月之公告現值 為每平方公尺278,920 元，105 年1 月當期之申報地價為 每平方公尺70,258.4元。又依新竹市稅務局房屋稅籍證明 書所載系爭建物之現值為180,800元。
（三）被告鄭美瓊與姜郁阡為母女關係，而系爭建物之原所有權 人鄭崇德為被告鄭美瓊之兄長，系爭建物長期由被告二人 居住迄今，被告姜郁仟係於89年9 月30日辦理遷入登記。四、本院之判斷：
本件兩造爭執之事項厥為：（一）被告二人占有使用系爭建 物，是否為無權占有？（二）原告請求被告二人返還系爭建 物，有無理由？（三）原告請求不當得利之金額是否適當？ 茲分述如下：
（一）被告二人占用系爭建物欠缺正當權源，應屬無權占有： 1.按民法第767 條所謂無權占有，係指於所有人行使請求權 時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權利而其權 利已歸消滅而言。至其取得占有之原因如何，在所不問（ 最高法院78年台上字第352 號判決要旨參照）。被告對於 原告主張渠等係屬無權占有系爭建物，辯稱被告鄭美瓊就 系爭建物與原告之前手鄭崇德訂有租賃契約，租期自102 年12月15日起至107 年9 月15日止，並給付每月1 萬元之 租金，依買賣不破租賃原則，該租賃契約對於租賃物之受 讓人即原告仍繼續存在，故非無權占有系爭建物等語，且 提出租賃契約書、經鄭崇德簽收之租金支付明細及被告鄭 美瓊之存摺明細為證。經查，系爭建物於本院民事執行處 以105 年司執字第2226號強制執行程序至現場進行查封時 ，在場之被告姜郁仟向執行書記官稱：「房屋由其與母親 （即被告鄭美瓊）所居住，其係債務人（即訴外人鄭崇德 ）之遠親，無償使用房屋多年，四樓僅堆放雜物，並無其
他」等語，有原告所提出之查封筆錄附卷可稽（見卷第85 頁），可見被告姜郁阡在初次面對強制執行時，已向本院 執行人員表示係基於與鄭崇德之無償使用借貸關係而占有 系爭建物，並未提及有任何租賃關係存在或給付對價之事 甚明。雖被告姜郁阡再稱其長期居住他地，近年才搬回系 爭建物與被告鄭美瓊同住，而系爭建物之使用細節又向由 父母處理，故對此一無所悉，僅知非家中財產，查封之日 僅其在場，事出突然，致當下未能釐清事實即為陳述，事 後始知母親與舅舅鄭崇德訂有租賃契約云云；惟經本院依 職權調取上開強制執行卷宗，查知民事執行處係於105 年 1 月26日查封系爭建物，而被告姜郁阡則於同年5 月30日 以民事陳報狀為上開相同之陳述，主張占有系爭建物係基 於與鄭崇德之租賃關係而非無償使用等情，前後間隔已有 4 個月之久，衡諸一般常情，借居或承租之房屋遭法院查 封，勢必馬上與同住之家人共商因應之道或向所有權人瞭 解情況，且被告姜郁阡既稱對於系爭建物之使用情形概無 所悉，更應旋與向來處理住屋事宜之被告鄭美瓊詳細詢問 實情，於發現對法院所言非實且將不利於己時，應會立刻 具狀更正並檢附相關證據供參，以免因時日的增加而可能 蒙受更不利之情況，豈會拖延長達4 個月時間之後，方才 具狀為有利於己之主張？與經驗法則相違背而顯不合情理 ，是認被告所辯，實屬有疑。
2.再觀系爭租約所定之租金為每月1 萬元，然查系爭建物位 於新竹市之核心區域，兩面分臨中山路及大同路，並鄰近 新竹市政府、市議會等政府機關及諸多金融機構，且係整 棟4 層樓加強磚造建物，面積含騎樓共有269.44平方公尺 ，有房屋稅籍證明書及原告所提照片可憑（見卷第19頁、 第35-37 頁），按此建物構造及周遭環境，即使系爭建物 已逾50年屋齡且為至親鄭崇德所有，及鄭崇德於本院證稱 系爭建物僅三層樓（按不包含頂樓加蓋），只有幾坪而已 ，位處沒有人潮的大同路角落，租金不是很貴，也沒有其 他人向其承租過等語（見卷第70、71頁），仍認該租金數 額明顯不符該區段之租賃行情，況且出租人即鄭崇德為強 制執行之債務人，應有資金上之需求，實無以如此低廉租 金將系爭建物供被告長期使用之合理性。
3.另就被告提出之租金支付明細及存摺明細資料，經審視其 內容，被告係在訂約後近2 個月始給付第1 年租金，且歷 來繳納租金之期間與時間均非固定，甚至在104 年7 月3 日已將租期內之全部租金繳付完畢，此亦有悖於常情；而 證人鄭崇德及被告鄭美瓊固陳稱係因鄭崇德陸續向被告鄭
美瓊有小額借款，並以租金扣抵所致，有以日曆紙背面書 立該租金支付明細等語，惟因證人與被告鄭美瓊為親兄妹 關係，且證人長期將系爭建物供被告使用，彼此關係匪淺 可見一斑，是證人之證詞恐有迴護被告之嫌，難認可以信 採，是上開租金支付及存摺明細，尚不足以證明被告確有 給付租金之事實。準此，被告所提出之系爭租約、租金支 付明細及存摺明細等件既有如上所述非可採信之處，而無 從認定被告鄭美瓊與原告之前手鄭崇德間，就系爭建物簽 訂有租賃契約，且被告姜郁阡確實曾向本院民事執行處陳 述係無償使用系爭建物，則被告二人實係基於與鄭崇德間 之使用借貸關係而占有使用系爭建物甚明。
4.次按「使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱 令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用 ，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸 契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之 權利」，有最高法院59年台上字第2490號判例可參；換言 之，使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論， 難認有民法第425 條之適用，借用人不得對借用物之受讓 人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在。本件被 告占用系爭建物，本係基於與系爭建物原所有人鄭崇德間 之使用借貸契約關係，業如前述，而系爭建物之所有權既 經移轉為原告所有，揆諸上開說明，借用人即被告不能以 該使用借貸契約拘束原告，而對其主張有使用系爭建物之 權利，除此之外，被告復無其他之正當權利存在，是被告 應屬無權占有系爭建物，堪予認定
（二）原告請求被告二人返還系爭建物，為有理由： 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。 查原告經由法院拍賣程序而取得系爭土地及建物之所有權 ，並辦畢所有權登記，有本院所核發之不動產權利移轉證 書及土地登記謄本在卷可證，且為兩造所未爭執之事項， 而被告二人於系爭建物所有權讓與原告後，仍繼續占有系 爭建物，屬無權占有，亦如前述，從而，原告自得依上開 規定，本於所有權人地位請求被告二人自系爭建物遷出並 騰空後返還原告。
（三）原告得請求被告二人返還不當得利之金額，說明如下： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地或房 屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是
占有土地或房屋所得之利益，僅相當於法定最高限額租金 之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意 旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行 法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該 管市縣地政機關估定之價額而言。又所謂法定地價，依土 地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之 地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地 政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報 之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為 其申報地價，該條例第16條規定甚明。此與同條例第46條 所規定之土地公告現值，顯有不同（最高法院80年台上字 第1996號及81年台上字第1766號判決要旨參照）。原告主 張依上開土地法及平均地權條例之規定，以系爭土地之公 告地價（應為公告現值）每平方公尺278,920 元之80% 為 申報地價，並以年息10% 作為租金標準，計算被告之不當 得利數額為每月163,633 元等語；惟參諸上開說明，原告 上開主張已將土地公告現值與公告地價混淆，致與法條規 定不符，應屬無據，並不足採。
2.又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定，亦有最高法院88年台上字第1894號判決意旨可供參考 。查系爭建物為加強磚造房屋，屋齡迄今已逾50年，坐落 於新竹市中山路與大同路口之轉角處，鄰近新竹市政府、 議會、警察、稅務等重要公務機關，附近有郵局及多家金 融機構，生活機能與交通條件均便利等情，有系爭建物之 房屋稅籍證明書、現場照片及位置圖等件可稽（見卷第19 、35-37 頁及強制執行卷），本院參以上開最高法院判決 意旨，審酌被告無權占用系爭建物之所處位置及其周遭工 商業繁榮情形、被告等人占用系爭建物非供商業用途及所 受之利益程度等情，認應以系爭建物坐落基地之「申報地 價」及系爭建物價值合計之年息之百分之6 作為計算標準 ，始為適當。而系爭建物106 年課稅現值為180,800 元， 系爭土地之面積各為44平方公尺，合計為88平方公尺，於 105 年1 月申報地價均為每平方公尺70,258.4元，原告對 上開建物及土地之權利範圍均為全部，依此計算之結果， 被告二人每月所受相當於租金之不當得利為31,818元【計 算式：（70,258.4×88＋180,800 ）×6%12＝31,818，
元以下四捨五入】。從而，原告就被告無權占用系爭建物 ，請求被告返還自其取得系爭建物所有權之日即105 年8 月2 日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，以每月租金計 算之不當得利數額31,818元為有理由，可以准許，逾此部 分數額，即屬無據，不應准許。
五、從而，原告本於前揭原因事實，依所有物返還請求權之規定 ，訴請被告將系爭建物騰空遷讓返還原告；另依不當得利之 法律關係，請求被告應自105 年8 月2 日起至騰空遷讓返還 上開建物之日止，按月給付原告31,818元，為有理由，應予 准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。六、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為 之判決，就被告敗訴部分，爰依同法第389 條第1 項第3 款 之規定，依職權宣告假執行。原告雖聲請供擔保後宣告假執 行，然僅係促使法院為職權之發動，爰不就此另為准駁之諭 知，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436 條第2 項、第389 條第1 項第3 款、第79條 ，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
新竹簡易庭 法 官 彭淑苑
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
書記官 蔡美如