臺灣高等法院花蓮分院民事判決 106年度重上字第7號
上 訴 人 王仁來
訴訟代理人 陳彥竹律師
被 上訴 人 吳金展
訴訟代理人 陳信伍律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國106
年1月20日臺灣臺東地方法院105年度重訴字第16號第一審判決提
起上訴，本院於106年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：
(一)上訴人委託巨峰房屋仲介企業社（下稱巨峰房仲）出售坐落 臺東縣○○市○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）， 訴外人即巨峰房仲人員周秀美、林芋岑（林芋岑原名林品誼 ）向被上訴人推薦系爭土地，被上訴人向其等詢問系爭土地 可否立即興建房屋等內容，經林芋岑確認系爭土地為建築用 地、可立即興建房屋後，被上訴人信任上訴人及巨峰房仲， 於民國104年4月1日與上訴人成立買賣契約，約定被上訴人 以價金新臺幣（下同）818萬元向上訴人購買系爭土地（下 稱系爭買賣契約），被上訴人給付價金後，上訴人於104年4 月13日將系爭土地移轉登記於被上訴人。
(二)被上訴人事後於104年5月始知悉系爭土地已經市地重劃，無 法取得建築執照興建房屋。上訴人經營營造業，明知系爭土 地有不能立即開發之原因，卻與巨峰房仲共同隱瞞系爭土地 不能申請建案之情形，詐欺被上訴人，被上訴人陷於錯誤而 與上訴人訂立系爭買賣契約，被上訴人乃依民法第92條規定 ，撤銷系爭買賣契約之意思表示，或者被上訴人因意思表示 錯誤，而依民法第88條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示 ，並均得依民法第113、114條規定，請求回復原狀，即請求 上訴人於被上訴人將系爭土地移轉登記於上訴人之同時，返 還所收受之價金等語。
(三)並聲明：1.確認系爭買賣契約不存在。2.上訴人應於被上訴 人將系爭土地移轉登記於上訴人之同時，給付被上訴人818 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。
二、上訴人上訴後，被上訴人陳述除與原判決記載相同者予以引 用外，補充略以：
(一)上訴人主張「系爭土地現尚未進入市地重劃階段，自無無法 申請建築執照興建房屋之情」云云，惟：
1.依台東縣政府105年9月20日府建管字第0000000000號函所示 ：「二、經查本轄台東市ＯＯ段000、000等2筆土地，…其 開發方式以市地重劃方辦理」、「四、…惟實務上之權宜措 施，於未完成整體開發（市地重劃）前仍以註記方式，由土 地所有權人提供部分土地，預留爾後辦理市地重劃時，土地 所有權人各項負擔抵用，註記登記『原地保留，禁止處分及 利用』，部分土地始先行自行開發建築。」。
2.市地重劃係依照經政府核准之都市計畫規劃內容，將都市一 定範圍之土地，全部重新加以整理、調整地籍，興辦各項公 共設施，並於扣除依法應由參與重劃之土地所有權人共同負 擔之公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃事業費用、貸款 利息等所需土地（抵費地）後，按原有土地相關位次辦理交 換劃分整合為形狀整齊之土地，重新分配土地所有權人的一 種都市整體開發方式。
3.據上，系爭土地現況雖未公告禁止或限制建築，惟必須保留 部分土地（一般保留約四成土地）以供進行市地重劃時，抵 充被上訴人之各項負擔，其餘土地始能「先行自行開發建築 」，甚且「主管機關於辦理重劃分配完畢後，應將分配結果 公告三十日，並通知土地所有權人。」（平均地權條例第60 之1條參照）亦即市地重劃後，系爭土地必須辦理「交換劃 分」被上訴人之土地位置將依縣政府分配結果始得確定。 4.按被上訴人當初購買系爭土地，係經過評估土地現址及地廓 形狀，認為適合興建兩楝獨立花園洋房以供家族共同居住， 始而選定購買之。惟依上開市地重劃法令規範，興建房屋雖 屬不禁止，惟必須符合「保留約四成土地」、「土地日後重 劃分配」等限制條件後，始得「先行自行開發建築」，其結 果不僅被上訴人得「先行自行開發建築」之可建築面積將大 幅縮減，甚且即便勉強興建完工，仍必須依重劃分配後之土 地位置，拆遷後再重行興建建物，則被上訴人當初評估選址 及興建建物所耗費之心力物力勢必付諸東流，更毋論其結果 與被上訴人購買系爭土地之主要目的已大相逕庭而顯無法完 成，上訴人主張「自無無法申請建築執照興建房屋之情」， 顯然以偏概全，斷章取義。
5.申言之，是否得「在符合法律規範之前提下」興建房屋，必 須在「系爭土地買賣契約主要目的」之大前提下進行檢視， 被上訴人購買系爭土地之主要目的係為利用土地現況興建房 屋，惟如被上訴人利用全部系爭土地興建房屋之結果，係違 反現行法令（蓋因法令規定必須保留約四成土地），則系爭
土地即可能無法「在符合法律規範之前提下」興建房屋，且 林芋岑提及「賣磁磚的要搭鐵厝放貨而已，不需要合法漂亮 的」等情，顯示上訴人之代理人對於系爭土地是否可合法的 興建房屋亦有疑慮，而未將此項疑慮告知被上訴人，致使被 上訴人誤信能達成契約目的而購買系爭土地，上訴人之代理 人隱暪交易重要事實，堪可評價為詐欺之情事。(二)上訴人稱係由被上訴人主動向仲介洽談購買系爭土地，俟達 成購買意願後，才由上訴人被動同意出售系爭土地云云，惟 ：
證人周秀美在原審證述：巨峰房仲先接受上訴人委託書受系 爭土地，才尋求被上訴人之購買意願，上訴人提出之「土地 委託事項變更契約書」是變更契約約定售價，在此之前，另 有委託契約等情，原審判決明示本件上訴人曾將系爭土地委 託巨峰房仲銷售，而非委託周秀美個人銷售，上訴人關於系 爭土地銷售事宜，對巨峰房仲授與代理權等語，其事實判斷 已堪為明確，至為明灼。
(三)上訴人提出之不動產買賣意願書(上證四)上吳金展的簽名不 是被上訴人簽的。104年都市計畫土地分區證明書被上訴人 有看過，是簽約當時仲介拿到桌子面前指著住宅區那個字給 被上訴人看，說這是住宅用地沒有錯，仲介簽約當天拿給被 上訴人的是影印本，指住宅區是建築用地，根本沒有講其他 欄位的記載，也沒有說系爭土地是都市計劃細部計畫中規劃 的市地重劃區，而且從使用分區證明書的影本市地重劃幾個 字根本看不出來是哪幾個字，所以才會另外在105年申請一 份土地分區證明書。都市計畫細部計畫發布實施部分，這部 分文字沒有模糊不清是沒錯的，而且被上訴人也沒有看。簽 約後104年使用分區證明書影印本也有交給被上訴人，被上 訴人一直到後來被臺東縣政府告知不能建築，5月1日拿權狀 去臺東縣政府口頭詢問如何申請建照，才被告知系爭土地不 能蓋，被上訴人當場打電話給仲介，仲介馬上過來說要幫被 上訴人處理，才知道這件事情。
(四)被上訴人買的土地坪數是253坪，如果沒有市地重劃的話， 最少可以蓋到60%的土地。現在被畫成市地重劃土地，只能 就其中151坪的土地之60%，大概90坪左右的土地建築，上訴 人從事營造業，亦心知肚明。
(五)上訴人在第二審爭執「系爭土地現經市地重劃，現無法申請 建築執照房屋」等情，屬民事訴訟法第447條第1項規定第二 審程序中「當事人不得提出新攻擊防禦方法。」又上開法條 中雖然另設但書規定，上訴人無此但書例外之適用： 1.上訴人主張「如不許其提出顯失公平者」之理由乃是「上訴
人因原審未委任律師為訴訟代理人，又非法律專業人員，以 致未就「系爭土地現經市地重劃，現無法申請建築執照興建 房屋」爭執並聲請調查證據，明顯與上開法律規定不相符合 。」蓋法律並未禁止上訴人在第一審委任律師或在諮詢專業 人員後提出妥適之答辯及調查證據之聲請。而上訴人在原審 曾提出答辯狀，對於系爭土地位於「變更台東鐵路新站附近 地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）」案內乃是 眾所週知之事實，迄今已逾10年，今被上訴人辯稱不知悉有 系爭都市計畫案，仲介亦未告知云云，顯然無稽等語。故其 對於該都市計畫市地重劃事宜知之甚詳，並無不能提出爭執 或聲請調查證據之情形。
2.上訴人另提出之「土地銷售委託書暨現況說明書影本乙份」 (上證三)為上訴人在原審中未提出之新攻擊防禦方法，亦應 不被允許之：
上訴人在原審辯稱「…原告係透過仲介找上被告。在此之前 ，被告與原告及仲介均未曾接觸，被告亦未曾與任何仲介訂 立委賣契約。」等語（見原審卷第43頁）。故原審法院僅得 以「土地委託事項變更契約書」中「變更」二字反推上訴人 有與仲介公司簽立上開委託銷售契約，顯見上訴人一再掩飾 其委任代理人之代理銷售情形。根據該委託銷售同意書上所 載上訴人託售價格為759萬元並須支付服務費4%。因被上訴 人有以支付818萬元購買之意願，經變更成「但不支付服務 費」，故上訴人受益而減少支出30萬3仟6百元之多。惟上訴 人為掩飾其確實有委託代理人銷售之情事故不肯提出上證3 之書面資料，遲至第二審才提出並據以聲請調查證據，自不 符合民事訴訟法第477條規定。
(六)被上訴人希望以無須再等市地重劃程序及無保留部分土地預 留市地重劃之買賣意思，已在購買前充分表露無遺，並非單 純之動機而已：
1.林芋岑偕同被上訴人及證人去看系爭土地時，稱有建商準備 買入蓋別墅來賣，此有證人汪徽昌、張福來、吳祥麒出庭作 證，林芋岑更稱系爭土地適合被上訴人的條件，而且可以馬 上蓋房，並沒有說到有重劃之情事。
2.下斡旋金前被上訴人也慎重向林芋岑清楚告知問台東建築師 確認系爭土地一定要清楚合法完整興建房屋，被上訴人才會 前往仲介公司下訂金，隔日林芋岑來電稱已確定詢問楊采詩 建築師稱系爭土地之建敝率60%、容積率240%合法無誤，此 有手機Line及手機通聯錄音可證明，而且林芋岑也在通聯中 承認錯誤，又在104年11月16日刑事偵查庭中自白稱知道被 上訴人購買系爭土地是要可以立即蓋漂亮房子的。
3.證人周秀美於原審法院作證證實跟上訴人確實有簽委賣契約 。
4.林芋岑在通聯中稱系爭土地已經過第二次通盤檢討，只要再 一次檢討（約在一年就都好了）都是不實的。因為106年6月 25日才要在豐田國小對面活動中心開說明會。 5.系爭土地2筆面積分別為435.46平方公尺及402.79平方公尺 ，合計838.25平方公尺，約為250坪。若需再預留百分之60 ，而再加上建敝率60%，則至多僅有60坪面積可以興建（250 坪*(1-60%)*60%)，根本不符合被上訴人買入之意思表示。(七)系爭土地縱然尚未經台東縣政府公告禁止或限制建築，但「 查本案俟都市計畫完成法定程序，市地重劃實施辦法第21條 規定，由土地所有權人共同負擔。」而部分土地先行自行開 發建築僅是實務上之權宜措施而已。但仍有「原地保留、禁 止處分及使用」之註記登記。而此等重大買賣限制亦為上訴 人之代理人所隱瞞且施詐之方法，要屬無疑。
(八)並聲明：1.上訴駁回。2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。乙、上訴人方面：
一、上訴人答辯則以：
(一)上訴人原自行出售系爭土地，後僅委託周秀美，沒有委託林 芋岑，被上訴人自行與巨峰房仲接洽、給付斡旋金100萬元 後，巨峰房仲始向上訴人徵詢意願；被上訴人先與巨峰房仲 商談購買意願後，始由上訴人被動同意出售，上訴人無從知 悉被上訴人購買系爭土地之動機。
(二)系爭土地位於「變更台東鐵路新站附近地區（豐田地區）細 部計畫（第一次通盤）檢討」案內，使用分區為市地重劃之 事實眾所皆知，是以被上訴人系爭買賣契約之動機錯誤，不 能撤銷買賣契約；且被上訴人單純對於買賣標的相關資訊不 明瞭，上訴人沒有故意示以不實之事實，無詐欺行為。(三)並聲明：被上訴人之訴駁回。
二、上訴人於本院之陳述除與原判決記載相同者予以引用外，補 充略以：
(一)系爭土地是否可能「在符合法律規範之前提下」興建房屋， 為本件交易重要事實，亦為評價是否詐欺之基礎。對於「 系爭土地現經市地重劃，現無法申請建築執照建築房屋」等 情，請求列為追加爭執之事項：
1.按「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者， 視同自認。」民事訴訟法第280條第1項前段定有明文。又「 同法第二百八十條第一項之規定，係指當事人對於他造主張 之事實，於言詞辯論時，消極的不表示意見，法律擬制其為 自認而言，此與同法第二百七十九條第一項所定自認，必須
當事人對於他造主張之事實，積極的表示承認之情形有別， 兩者在法律上之效果亦不相同。前者本無自認行為，不生撤 銷自認之問題，依同法第一百九十六條規定，應許當事人於 言詞辯論終結前，隨時為追復之陳述，此項追復依同法第四 十七條第二項規定，至第二審程序，仍得為之。」（最高法 院71年台上字第3516號民事判例意旨參照）。 2.查針對「系爭土地現經市地重劃，現無法申請建築執照建築 房屋」之事實，上訴人於原審並無積極表示承認或不為爭執 ，僅係就此未表示意見，原判決因而將該事實列為不爭執事 項，且援用為裁判之證據資料。惟查，因上訴人於原審未委 任律師為訴訟代理人，又非法律專業人員，以致未就上開事 實爭執並聲請調查證據；嗣原審判決後，上訴人始發現前開 事實於仲介即訴外人林芋岑之刑事詐欺案件中（案號：臺灣 臺東地方法院105年度易字第248號），業經臺東縣政府函文 表示系爭土地尚未經市地重劃階段，且現無禁止或限制建築 等情事（參上證2），足證系爭土地於「符合法律規範前提 下」興建房屋確實可能，而未有如被上訴人所主張無法於系 爭土地興建房屋之情事發生。
3.上開事實攸關本件系爭買賣契約是否有得撤銷意思表示事由 存在之重要判斷依據，如不許上訴人於第二審復為爭執，實 顯失公平，揆諸上開判例意旨，上訴人依民事訴訟法第447 條第1項第6款及第2項規定釋明之，請將上開「系爭土地現 經市地重劃，現無法申請建築執照建築房屋」之事實，列為 爭執之事項。
(二)系爭土地現尚未進入市地重劃階段，實無被上訴人主張無法 申請建築執照興建房屋之情事：
1.按臺東縣政府105年9月20日府地重字第0000000000函（參上 證一）略謂：「臺東市○○段000○000地號等2筆土地，… 係屬94年6月30日發布實施變更臺東鐵路新站附近地區（豐 田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案，…故本案尚未進 入市地重劃階段，...」。
2.依市地重劃實施辦法第12條規定：「直轄市或縣（市）政府 依本條例（註：平均地權條例）第59條報經上級主管機關核 定及公告禁止或限制事項後，應將重劃區土地列冊送該管登 記機關，將禁止土地移轉、分割或設定負擔事項，加註於土 地登記簿，並通知有關機關對重劃區內建築改良物之新建、 增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項加以管制、 於禁止或限制期限屆滿時，立即通知註銷」。
3.系爭土地既尚未進入市地重劃階段，自無由臺東縣政府依平 均地權條例第59條報經上級主管機關核定及公告禁止或限制
事項，是無建築改良物之新建管制之限制，即臻顯灼。 4.系爭土地並未限建之事實，亦有臺東縣政府105年11月7日府 建管字第0000000000號函（參上證二)函復：經查臺東市○ ○段000○000地號等2筆土地位於「變更臺東鐵路新站附近 地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）」範圍內及 其土地使用分區為住宅區，且面臨20公尺計畫道路，其開發 方式以市地重劃方式辦理，於都市計畫書中未限制其建築， 而有關建築線指示部分，係依都市計畫法第17條第2項辦理 。…查本案尚未進入市地重劃執行階段，故尚無市地重劃執 行之公告禁止或限制建築。…部分土地先行自行開發建築等 語。
5.準此，由上開臺東縣政府函文意旨，足證系爭土地迄今尚未 進入市地重劃階段，客觀上並無不能取得建築執照興建房屋 之情事，並無被上訴人主張之詐欺事由或影響交易之重大事 由存在。
(三)退步言之，縱系爭土地不得立即興建房屋，然本件被上訴人 實無於購買系爭土地前，主張系爭土地應符合得「立即興建 房屋」之條件要求；且上訴人及林芋岑、周秀美更無故意以 不實之事示以被上訴人，致被上訴人陷於錯誤而購買系爭土 地之詐欺情事存在：
1.按「民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意 示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。」、「被詐欺 而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人 固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應 就此項事實，負舉證之責任。本院著有四十四年台上字第七 五號判例。本件被上訴人既依民法第九十二條第一項之規定 ，撤銷其所為意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於 錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉 證之責任。」（最高法院18年上字第371號民事判例、72年 度台上字第3526號）。
2.本件實無證據足證確有如被上訴人所述於購買系爭土地前， 曾向巨峰房仲人員詢問系爭土地得否能「立即興建房屋」一 節，衡諸常理，如當時被上訴人購買系爭土地之主要目的實 為「立即興建房屋」，則被上訴人理應與房仲簽立「不動產 買賣意願書」及與上訴人簽訂不動產買賣契約時，必將此點 重要交易事實作為兩造特別約款，白紙黑字書立於系爭契約 上，作為賣家承擔擔保責任之依據，惟被上訴人非但未將如 此重要之事項與房仲及賣方特別約定於系爭買賣契約，甚於 被上訴人於104年3月31日簽立系爭不動產買賣意願書（即斡 旋書，參上證4）及104年4月1日簽立系爭不動產買賣契約當
時，亦未曾就此事向房仲人員及上訴人提及或詢問，而僅向 房仲人員表示購買此地係為投資，實無告知購買系爭土地係 為立即興建房屋一事，仲介人員林芋岑亦無向被上訴人保證 系爭土地可立即興建一事，此有台慶房屋仲介人員李春燕、 周秀美於刑事案件中（案號：臺灣臺東地方法院105年度易 字第248號）之證述（參105年3月23日詢問筆錄）與證人周 秀美於原審之證述可資為憑。由上開證人之證述足證，被上 訴人於購買系爭土地前，表明購買系爭土地係為「投資」， 並無向台慶房屋仲介人員林芋岑表示購買系爭土地之主要目 的係為能「立即興建房屋」等情。
4.退步言之，倘若認被上訴人確有向林芋岑表示購買系爭土地 目的為能「立即興建房屋」一節為真，然林芋岑當時亦有針 對此事依被上訴人之要求，向當地熟知土地現況之建築師為 詢問，經建築師告知系爭土地確為建地可蓋房子，此情有被 上訴人與林芋岑之電話錄音譯文在卷可稽（參原審卷第113 頁末3行）。
5.上訴人於委託巨峰房仲銷售系爭土地時，便已詳實告知並於 系爭土地現況說明書內據實填寫系爭土地位於重劃區內，其 開發需配合政府都市計畫市地重劃（參上證三），且標的物 現況說明書及系爭土地分區證明書皆於104年4月1日兩造簽 訂系爭買賣契約書前，由林芋岑一併附於不動產說明交付予 被上訴人，並經被上訴人親筆簽收（上證五），故被上訴人 於簽約當時即知悉系爭土地為市地重劃區內之土地，其開發 需配合政府都市計畫市地重劃之相關規定，而仍決意購之， 由上開事實足證，上訴人與台慶房屋仲介人員絕無故意向被 上訴人示以關於系爭土地之不實訊息或隱匿重要交易事實， 致被上訴人陷於錯誤而購買系爭土地之情事存在。 6.退步言之，縱認林芋岑有詐欺被上訴人之情事存在，然上訴 人實非「明知或可得而知」其事實，被上訴人自不得依民法 第92條之規定，向上訴人撤銷買受系爭土地之意思表示，說 明如次：
⑴依民法第92條第1項規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表 示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為 者，以相對人明知其事實或可得而知者，始得撤銷之。而 所謂相對人可得而知第三人施以詐術者，係指於相對人於 受當事人為意思表示時，依一般社會通念，按當時所示跡 證之狀況，足認相對人應可得知悉第三人詐欺情事者而言 ，要與相對人事前或事後就該詐欺情事是否易於查證無涉 。
⑵上訴人與台慶房屋簽訂「系爭土地委託銷售同意書」時，
業已將系爭土地為市地重劃區內土地一節，均詳實告知， 並無任何隱瞞，此有系爭土地現況說明書可資為憑（參上 證三），是當時上訴人信賴台慶房屋業者之專業，而將系 爭土地委託其銷售。復台慶房屋與上訴人接洽之仲介人員 皆係證人周秀美，而非林芋岑，是林芋岑與被上訴人間如 何之接洽，上訴人均不知情。
⑶上訴人於簽立系爭買賣契約前從未與被上訴人有所接觸， 然於上訴人簽立系爭「買賣意願書」及「買賣契約」時， 系爭契約書上皆未有被上訴人要求系爭土地需可立即興建 房屋之特約條款，且兩造簽約當時被上訴人從未向上訴人 提及或詢問此事，房仲人員亦未曾告知此情，是上訴人實 無從得知其代理人巨峰房仲是否有隱瞞交易資訊之情事存 在。
⑷退步言之，縱認被上訴人因受林芋岑詐欺而陷於錯誤購買 系爭土地，然依上開所述皆足證，上訴人當時實無從得知 台慶房仲人員是否有向被上訴人故意示以不實或隱瞞交易 資訊之情事，原判決以上訴人於事前或事後可為查證為由 ，認定上訴人應「明知或可得而知其事實」，被上訴人自 得依民法第92條第1項後段撤銷其意思表示，其認事用法 實有違誤。
⑸又被上訴人於106年5月9日準備程序時，否認有簽訂「系 爭買賣意願書」，惟由被上訴人於臺灣臺東地方法院105 年度易字第248號105年2月23日刑事案件偵查中之陳述（ 檢察事務官：簽約時，周秀美有無說什麼？吳金展：簽斡 旋時〈即指系爭買賣意願書〉，她拿使用分區證明書給我 ，指著證明書說這塊地是住宅區，可以馬上蓋房子。證明 書上的住宅區圈起來，也是周秀美圈的，就是我之前提出 註明「仲介提供的分區」那一張證明書。簽斡旋時，我的 車友施大哥在場，我問問看他是否願意幫我做證。正式簽 買賣契約時，她說我買的地很好，蓋起來很漂亮），可知 被上訴人確實有簽訂系爭不動產買賣意願書，且當時仲介 周秀美亦確有將系爭土地分區證明書交予被上訴人之事實 ，況由系爭買賣契約書（原證二)及不動產說明書上（上 證五），被上訴人親簽之筆跡相互比對後可知，系爭買賣 意願書上之簽名，確係被上訴人親簽之筆跡無誤，是被上 訴人於本案中否認有簽訂系爭買賣意願書，顯係為規避伊 確實看過使用分區證明書，因而知悉系爭土地位於市地重 劃區等事實所為之臨訟卸責之詞。
⑹準此，系爭土地除客觀上並無被上訴人主張不得為「立即 興建房屋」之詐欺事由存在外，且兩造於簽訂系爭買賣契
約書前，台慶房屋仲介人員業已將不動產說明書（參上證 五），併同系爭土地之使用分區證明及現況說明書交付予 被上訴人，並經被上訴人詳閱後親筆確認簽名，足證被上 訴人對於系爭土地位於市地重劃區內，其開發須配合政府 市地重劃辦理之情甚明，上訴人或台慶房屋仲介絕無故意 隱瞞或示以不實之資訊於被上訴人，是被上訴人主張依民 法第92條撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，自無理由。(四)被上訴人主張依民法第88條規定撤銷系爭土地買賣契約之意 思表示，為無理由：
1.按「民法第八十八條之規定，係指意思表示之內容或表示行 為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。 」（最高法院51年台上字第3311號民事判例意旨參照）；次 按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不 知情事，非由表意人自己之過失者為限，民法第八十八條第 一項定有明文，又土地使用種別經編定後，應由縣政府公布 之（土地法第八十四條），人民不能諉為不知，如有不知， 亦屬自己之過失，故系爭土地經編定為工廠用地，及經命令 禁建店舖住宅，無論上訴人是否知情，均不容上訴人主張上 開民法第八十八條之撤銷權。」（最高法院60年度台上字第 1108號民事判決意旨參照）。
2.被上訴人主張其係將「可立即進行興建之建地」列為交易之 重要因素，上訴人之代理人違背其仲介任務，以欺騙被上訴 人可立即興建為手段，誘使被上訴人陷於錯誤而購買土地， 被上訴人對此錯誤自可視為意思表示內容之錯誤，而將該意 思表示撤銷之等語云云（參原審卷第57頁）。 3.依上開台東縣政府函文意旨可知，系爭土地尚未進入重劃階 段，而未禁止或限制其建築，並無被上訴人主張「不能立即 興建房屋」之情事，是被上訴人於本件以此為由，主張意思 表示錯誤撤銷系爭買賣契約意思表示，要不足採，自不待言 。
4.被上訴人於二審雖又改稱，系爭土地雖能興建房屋，惟須保 留部分土地（一般保留約四成土地），且亦無法確定能蓋於 系爭土地何處，致使被上訴人誤信能達成契約目的而購買系 爭土地，堪可評價為詐欺之情事等語。但被上訴人於原審之 主張，皆係以「系爭土地不能立即興建房屋」為主張撤銷意 思表示之事由（參原審卷第15、55、57頁），從未有以前開 事由為撤銷意思表示之主張，是被上訴人上開所述，顯非本 件被上訴人執為意思表示錯誤及被詐欺之事由，如被上訴人 現欲重新依上開主張民法第88條及第92條撤銷系爭買賣契約
之意思表示，顯已逾一年之除斥期間。
5.況系爭土地於依都市計畫法第17條第2項申請主管機關辦理指 定建築線並保留部分土地為「預留登記」後，即可興建房屋 ，未有被上訴人所辯稱無法確定房屋蓋於何處之情；且被上 訴人聲稱目前系爭土地可興建房屋之面積約僅有90坪，然此 皆係被上訴人空言指摘之片面之詞，實不足採信。 6.再者，被上訴人於本件執為主張被詐欺致陷於錯誤之事由， 係系爭土地不符其當初要求之「可立即興建房屋」之購買條 件。惟於台東縣政府發函明確闡明系爭土地並無不可興建房 屋之情事後（參上證一、二），被上訴人復又改稱其無法利 用全部系爭土地興建房屋而主張意思表示之內容錯誤云云， 然被上訴人當初買受系爭土地時，究係欲蓋何等房屋、面積 為何等買賣動機，此皆屬被上訴人內心之想法，上訴人實無 從知悉或過問，揆諸上開判例意旨，買賣之動機錯誤與意思 表示內容錯誤有別，是買賣動機並不影響買賣契約之效力， 據此被上訴人以上開理由主張錯誤，顯係以動機陷於錯誤而 撤銷系爭買賣契約意思表示，於法無據。
7.退步言之，縱認被上訴人以上開理由主張意思表示內容錯誤 為有理由，然其錯誤，係由被上訴人自己之過失所致，自不 得依民法第88條撤銷買賣契約意思表示，理由如次： ⑴查被上訴人非第一次投資房地產，而於先前均有投資土地 買賣之經驗，亦曾於台東市四川路投資買賣過土地，足見 被上訴人具有不動產投資買賣之知識經驗。再者被上訴人 以總價818萬元之價格購買系爭土地，價格非貲，本應審慎 評估系爭土地之各項資訊，且依被上訴人對於買賣不動產 之知識經驗，當可透過任何人皆得於網路上查詢之公開資 訊即台東縣政府土地使用分區線上查詢及證明核發系統， 藉由採取使用分區查詢、地籍圖查詢、都市計劃範圍圖查 詢、道路圖查詢之諸多方式，輕易查得系爭土地之實際狀 況，被上訴人於事後既曾自行向台東縣政府調閱系爭土地 使用分區證明書，益徵被上訴人並非對於土地買賣無智識 經驗之人，然被上訴人非但未於簽約前為查詢，更於系爭 買賣意願書上載明「為加速簽約，買方同意不行使七日審 閱權」等語，顯見被上訴人為圖儘速買受系爭土地而即率 與上訴人為簽約。
⑵況如前所述，縱被上訴人未就系爭土地之資料詳為查詢， 然兩造於簽訂系爭土地買賣契約前，台慶房屋之房仲人員 ，即業已將系爭土地之土地分區證明書、現況說明書、土 地謄本及空拍圖等系爭土地之相關資訊及資料，均交予被 上訴人，並經說明及被上訴人審閱後親筆簽收，且於系爭
土地分區證明書及現況說明書上，皆明確記載系爭土地為 市地重劃區內之土地，其開發「需配合政府市地重劃計畫 」等文字，被上訴人當無從推諉於簽約前不知系爭土地為 市地重劃區內土地等事實之理。
⑶準此，被上訴人除對於系爭土地之使用限制當無推諉不知 之理外；縱如被上訴人所述為真，其對於系爭土地位於重 劃區內之事實於簽約前並不知悉，然由上開所述，可知被 上訴人於草率未為查詢系爭土地之公開資訊前，為求儘速 買受系爭土地，甚自行放棄契約審閱期間，貿然與上訴人 簽訂系爭土地買賣契約，被上訴人未盡交易上必要之注意 義務，顯有過失，揆諸前揭最高法院判決意旨，本件被上 訴人因自己之過失，而不知系爭土地之使用限制狀況，自 不得主張民法第88條撤銷系爭土地買賣契約之意思表示， 自不待言。
8.被上訴人於第一審主張係將「可立即進行興建之建地」列為 交易之重要因素，上訴人之代理人違背其仲介任務，以欺騙 被上訴人可立即興建為手段，誘使被上訴人陷於錯誤而購買 土地，被上訴人對此錯誤自可視為意思表示內容之錯誤，而 將該意思表示撤銷之云云(參原審卷第57頁)。被上訴人復於 第二審改稱「系爭土地雖能興建房屋，惟須保留部分土地( 一般保留約四成土地)，且亦無法確定能蓋於系爭土地何處 ，致使被上訴人誤信能達成契約目的而購買系爭土地」，顯 與被上訴人於原審援民法第88條撤銷買受系爭土地意思表示 之主張大相逕庭，如被上訴人欲重新以第二審主張之事實執 為意思表示錯誤之事由，顯已逾民法第90條規定之一年除斥 期間。
(五)不動產說明書上面寫買賣價格為888萬元（上證五）是誤繕 ，實際價格應該是以買賣契約書818萬元（含仲介費）為準 。
(六)綜上所述，被上訴人主張依民法第88條、第92條撤銷系爭土 地買賣契約之意思表示均無理由，其依民法第113條、114條 請求回復原狀，自屬無據。
(七)並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人在原審之訴駁回。3.第 一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
丙、兩造不爭執之事實：
一、兩造於104年4月1日簽訂系爭買賣契約，被上訴人以818萬元 ，向上訴人購買系爭土地，被上訴人已經支付價金完畢，系 爭土地亦於104年4月13日移轉所有權予被上訴人。二、系爭土地位於臺東縣政府94年6月30日發布實施變更臺東鐵 路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤檢討）
案內之土地。上開計畫範圍內有三處應以市地重劃辦理開發 之地區，系爭土地位於上開計畫範圍內應辦理市地重劃之地 區內，但尚未進入市地重劃執行階段。
三、系爭土地之使用分區為住宅區，面臨20公尺計畫道路，其開 發方式以市地重劃方式辦理，於都市計畫書中未限制其建築 ，有關建築指示線部分，目前需依都市計畫法第17條第2項 規定辦理。
四、卷內文書形式上真正不爭執。
丁、本院之判斷：
壹、程序部分：
一、被上訴人主張：上訴人於原審對於系爭土地經市地重劃，現 無法申請建築執照興建房屋一節，於原審並未爭執，上訴後 於本院始加以爭執，屬民事訴訟法第447條第1項規定不得於 第二審程序中提出之新攻擊防禦方法，且無該條項但書規定 之適用等語。上訴人則以：上訴人於原審並未就上開事實積 極表示承認或不為爭執，僅係未表示意見，原判決列為不爭 執事項，援用為裁判之證據資料，然上訴人於原審未委任律 師為訴訟代理人，又非法律專業人員，致未就上開事項加以 爭執並聲請調查證據，原審判決後，上訴人始發現訴外人林 芋岑刑事詐欺案件中，業經臺東縣政府函文表示系爭土地現