臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第866號
原 告
即反訴被告 李弘明
李弘毅
李弘道
共 同
訴訟代理人 鄭仁哲律師
被 告
即反訴原告 王連坤
王連財
卓王碧雲
唐王碧蓮
共 同
訴訟代理人 廖德澆律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國106 年3 月9 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮間就坐落新北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地之耕地三七五租佃契約不存在。
被告王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮應將坐落新北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地騰空返還予原告。
本判決第二項於原告以新臺幣肆仟壹佰陸拾柒萬捌仟玖佰捌拾伍元供擔保後，得假執行。但被告王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮如以新臺幣壹億貳仟伍佰零參萬陸仟玖佰伍拾陸元預供擔保，得免為假執行。
反訴原告王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧之反訴駁回。本訴及反訴訴訟費用均由被告即反訴原告王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠民國40年11月間訴外人李水發（出租人）與王新居（承租人 ）就坐落臺北縣○○鄉○○○段○○○○段00地號土地（原 始地號）簽訂三七五耕地租約。嗣後訴外人蘇忠國買受系爭 租約部分土地即新北市○○區○○段0 ○段000 ○000 ○00 000 ○000 地號土地，並經新北市政府准予分訂租約即泰民 字第32-1號私有耕地租約（下稱系爭租佃契約）。其後於67 年間，原告之父即被繼承人李丙丁向蘇忠國購買上開土地，
並由其承受系爭租佃契約之權利義務。69年12月間，因上開 670-1 、672 地號土地編為都市計畫住宅區，李丙丁依平均 地權條例第78條規定申請就上開670-1 、672 地號土地准予 收回建築，並註銷租約，另就上開669 、670 地號土地（下 稱系爭669 、670 地號土地）仍繼續維持出租耕作，並辦理 租約變更登記。70年4 月間，承租人王新居死亡，由其子即 被告之被繼承人王來添繼承系爭租佃契約，並辦理租約變更 登記。91年8 月間，因出租人李丙丁死亡，由原告李弘明、 李弘毅及李弘道等3 人繼承系爭租佃契約，並辦理租約變更 登記。95年間，系爭669 地號土地逕為分割為系爭669 及66 9-1 地號土地，並辦理標示變更登記。101 年7 月間，承租 人王來添死亡，由被告王連文（由本院另行審結）、王連坤 、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮等5 人繼承王來添之權利義 務。
㈡被告因違反耕地三七五減租條例第16條第1 項「承租人應自 任耕作」之規定，而使系爭租佃契約無效：
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1 項、 第2 項定有明文。依新北市泰山區公所會勘紀錄所載：「五 、會勘結論：3.本區泰山段3 小段670 地號：現場部分為道 路，部分種植綠竹筍、香蕉、木瓜、地瓜葉及芋頭…等農作 物。」，由此可知，被告就其所承租系爭670 地號土地之一 部分未自任耕作，而做為道路使用。且被告等5 人是否全部 均有於系爭土地上從事耕作容有疑問，被告等就此自應負舉 證責任。是以，被告就系爭土地既有不自任耕作之情事發生 ，則依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，系爭租佃契 約自屬無效。且依系爭租佃契約所載內容，被告所承租之土 地包含有系爭669 、669-1 、670 地號等3 筆土地（以下合 稱系爭土地），被告就系爭670 地號土地既有「不自任耕作 」之情事，則依最高法院73年度台上字第112 號、84年度台 上字第2584號裁判意旨，系爭租佃契約自屬全部無效，被告 無權占有系爭土地，原告自得依耕地三七五減租條例第16條 第2 項、民法第767 條及第179 條之規定請求被告返還系爭 土地。
㈢原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款「非因不可 抗力繼續1 年不為耕作時」之規定終止系爭租佃契約： 按耕地租約在租佃期限屆滿前，非有左列情形之一不得終止 ：四、非因不可抗力繼續1 年不為耕作時。」耕地375 減租 條例第17條第1 項第4 款定有明文。本件被告就系爭670 地
號土地有部分作為道路使用，顯見被告就其所承租之土地未 全部予以耕作，而僅就部分土地進行耕作，且被告未為耕作 之期間顯已逾1 年以上，更何況被告就未耕作之土地部分亦 無任何不可抗力因素導致其無法耕作。故被告就其所承租之 系爭土地顯有非因不可抗力繼續1 年不為耕作之情事存在。 依最高法院84年台上字第1856號判例意旨，原告自得依耕地 375 減租條例第17條第1 項第4 款規定終止系爭租佃租約， 並收回全部耕地。而原告已於調解及調處程序為終止系爭租 佃契約之意思表示，在系爭租佃契約經原告合法終止之情況 下，被告自屬無權占有系爭土地，原告自得依民法第767 條 及第179 條之規定請求被告返還系爭土地。
㈣原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款「經依法編 定或變更為非耕地使用時」規定終止系爭租佃契約： ⒈按耕地租約在租佃期限屆滿前，非有左列情形之一不得終止 ：㈤經依法編或變更為非耕地使用時。」；又耕地租約有左 列情形之一，出租人、承租人申請終止租約，經查明屬實者 ，准予辦理租約終止或註銷登記：㈤出租耕地全部依法編定 或變更為非耕地使用時。」耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款及耕地三七五租約清理理要點第9 點第5 款分別定 有明文。查系爭669 、670 地號土地已由新北市政府依法編 定及變更為道路用地使用；系爭669-1 地號土地已由新北市 政府依法編定及變更為學校用地使用，此有新北市政府都市 計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書可證。是以原 告自得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之規定終 止系爭租佃契約，且原告已於103 年12月30日寄發臺北北門 郵局營收股第4635號存證信函（下稱系爭存證信函）予被告 等終止系爭租佃契約。
⒉退而言之，如鈞院認上開存證信函不生終止系爭租佃契約之 效力，然原告既已於系爭調解及調處過程中，依照耕地375 減租條例第17條第1 項第4 款及第5 款之規定為終止系爭租 佃契約之意思表示，且被告等在系爭調解及調處會議現場均 有在場，則系爭租佃契約自已經原告合法終止。再退而言之 ，如鈞院認原告於調解及調處程序未為終止系爭租佃契約之 意思表示，然系爭租佃契約既有耕地三七五減租條例第17條 第1 項第4 款及第5 款規定之情事發生，則原告已以本件書 狀之送達為終止系爭租佃契約之意思表示，系爭租佃契約自 已經原告合法終止。系爭租佃契約業經原告合法終止，被告 為無權占有系爭土地，原告自得依民法第767 條及第179 條 之規定請求被告返還系爭土地。
㈤聲明：
⒈確認原告與被告間就系爭669 、669-1 、670 地號土地上之 耕地三七五租賃契約關係不存在。
⒉被告應將坐落系爭669 、669-1 、670 地號土地騰空返還予 原告。
⒊原告就聲明第二項願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：
㈠原告以系爭670 地號土地上闢有系爭道路為由，依據耕地三 七五減租條例第16條規定主張租約無效，及依同法第17條第 1 項第4 款規定終止系爭租約部分：
⒈系爭土地原與毗鄰670-1 、672 地號等2 筆土地均為北泰鄉 民字第32-1號耕地租約之承租土地，嗣原告等人之先祖李丙 丁為在670-1 、672 地號等2 筆土地上興建集合住宅，爰於 69年12月間與被告等人之先祖王新居協商依平均地權條例規 定終止670-1 、672 地號土地之租約，而所餘669 、670 地 號土地仍繼續出租與被告等人之先祖王新居耕作使用（其中 669 地號土地，於93年8 月7 日因分割增加669-1 地號）， 此有李丙丁及王新居於69年12月7 日簽立之協議書可稽。 ⒉改制前臺北縣建設局72泰使字第2090號使用執照，系爭道路 之闢建，乃係因地主即原告等人之先祖李丙丁同意將系爭道 路作為前開建案之對外聯絡道路，應難歸責於被告，故原告 以系爭670 地號土地上闢有系爭道路為由，依據耕地三七五 減租條例第16條規定主張租約無效，及依同法第17條第1 項 第4 款規定終止系爭租約云云，顯無理由：
⑴系爭670 地號土地部分係作為新北市泰山區漢口街22巷（下 稱系爭巷道）使用，經洽新北市泰山區公所查明，依改制前 臺北縣建設局72泰使字第2090號使用執照，系爭巷道係於67 0-1 、672 地號土地興建連棟式住宅時所編列，供住戶聯外 通行之用。又依該使用執照，起造人記載為「李弘毅等65人 」，包括原告等三人，由此可見系爭巷道係原告等人及其先 祖同意興建集合住宅所指定闢建之聯外通行道路，則系爭67 0 地號土地雖未供耕作使用，然此顯非可歸責與被告等人之 事由，因此，原告之主張顯非有據。
⑵次查，揆之由謝乾和建築師事務所繪製之建築藍曬圖，新北 市泰山區漢口街係以「現有道路」（咖啡色）劃記，而系爭 巷道則係以「指定道路」（黃色）劃記，顯見，系爭巷道於 興建集合住宅前並不存在，而係為興建集合住宅所指定闢建 之聯外通行道路。
⑶前開建案依規定於72年6 月間竣工後，新北市泰山區戶政事 務所即於72年10月28日發給原告李弘毅將前開建案房屋編定 門牌為「漢口街22巷2 弄1 、2 、3 、4 、5 、6 、7 、8
、14、16、18、20號、4 弄1 、2 、3 、4 、5 、6 、7 、 8 號、6 弄2 、4 、6 號」之證明書，此有原臺北縣泰山鄉 警察局戶政事務所於72年10月8 日核發之（72）北縣泰戶字 第4197號證明書以及門牌對照表可核，足資證明系爭巷道乃 前揭集合住宅興建時，即已規劃在內之社區對外聯絡道路用 地。
⒊因興建住宅及日後供住戶民眾通行之故，原告等人及其先祖 同意於系爭670 地號土地興建系爭巷道，均已如前述，且原 告等人之先祖李丙丁因系爭670 土地實際耕作面積縮小，爰 自73年起將原應繳納之稻穀數額1197台斤減免為986 台斤， 並書立「耕地租約應繳租額」之書據上半段記載：「※因興 建房屋指定道路6 公尺X99.3 公尺=0.0580 甲。實際耕作面 積0.3291甲-0.0580=0.2711甲。實際應繳稻穀1197 X0 .277 /0.3281=986 台斤。故依4 成及6 成繳付，按期應繳數量如 下：※第一期986 X 0.6 = 592 台斤。※第二期986 X 0.4 = 394 台斤」等內容（254 頁），此後原告等人之先祖李丙 丁前來收取租金時，均以73年所書據之內容為計算，此並有 李丙丁分別於76年及77年間前來收取第一期租金均以「592 台斤」為計算收取並簽名之書據可證，以及前開「耕地租約 應繳租額」之書據下半段，有李丙丁分別於78年及79年間前 來收取第二期租金均以「394 台斤」為計算收取並簽名之字 據可憑，由此可見，系爭道路若真係承租人一方所私闢，則 原地主如何會同意減免該部分之租金？因此，系爭道路之闢 建，應不可歸責於承租人一方，更難認有何違反三七五租約 第16條或第17條第1 項第4 款之規定。
⒋原告主張被告同意將系爭670 地號土地之部分應耕作土地提 供作為道路使用，就此自有可歸責於被告等人之事由云云， 惟原告之主張顯已違反常理，並違反民法第148 條規定： 查系爭土地是否與建商合建房屋，此乃係由系爭土地之所有 權人即原告等人之先祖李丙丁所決定，被告等人之先祖僅為 佃農，對於系爭土地是否與建商合建房屋乙情，被告等人之 先祖並無決定之權。且系爭巷道係因原告等人之先祖李丙丁 與建商合建房屋（集合住宅）時，即已規劃在內之社區對外 道路用地，經編定為「泰山鄉漢口街22巷」，此有鈞院卷第 151 頁之會勘照片，及系爭集合住宅之使用執照存根所附之 門牌對照表可證，是此為集合住宅對外通行之規劃巷道，若 非原地主有權提供，否則何以致之？況且，李丙丁亦因此主 動於扣除道路面積後，減免相當之租額，此有被證3 及被證 4 李丙丁所立之書據可證，可見系爭670 地號部分土地作為 系爭巷道使用，並非可歸責於被告等人之事由。再者，被告
等人之先祖僅係弱勢之佃農，原告等人之先祖為較為強勢之 地主，原告等人之先祖既以巷道通行為由，要求將部分系爭 670 地號土地作為社區巷道便於通行之用，並已扣減道路面 積後減免被告等人租額上之給付，依常情，被告如何膽敢反 對原告等人先祖李丙丁之要求？今原告等人竟主張被告等人 未盡維護耕種土地完整之義務，據此主張終止租約云云，有 違民法第148 條之誠信原則。
㈡原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，於10 3 年12月30日所發系爭存證信函，及105 年11月14日以「民 事準備二暨反訴答辯狀」終止系爭租約，是否已生終止系爭 租約之效力？
⒈原告等人所為終止系爭租約之意思表示，並未向王來添之全 體繼承人為之：
⑴被告等人之被繼承人王來添於101 年7 月11日去世，被告王 連坤先於103 年12月19日代理全體繼承人寄發如鈞院卷第29 頁所示泰山同榮郵局第302 號存證信函，函請原告李弘明等 3 人於103 年12月24日會同前往新北市泰山區公所辦理承租 人變更登記，惟未獲置理。又因王來添之配偶即訴外人王徐 合內部協議不繼承系爭租約，被告王連坤等4 人以及王連文 乃於103 年12月25日依據新北市耕地三七五租約登記辦法第 2 條但書之規定單獨申請系爭租約變更登記（將承租人之名 義變更為被告王連坤等4 人以及王連文），於同日新北市泰 山區公所也發出如鈞院卷第51頁所示新北泰民字第10321472 86號函，並檢附系爭租佃契約之變更登記通知書，要求兩造 於收到通知書之10日內提出書面意見，否則即逕行辦理登記 。惟原告李弘明等3 人於收到鈞院卷第51頁所示之函文後即 前往新北市泰山區公所拒絕系爭租約之變更登記，是以系爭 租佃契約現行承租人之登記名義人仍僅為「王來添」。且王 來添之配偶王徐合亦未向法院聲明拋棄繼承，從而，依據前 開民法第1138條規定系爭租佃契約之法定繼承人，除被告王 連坤等4 人、王連文外，應尚包含王來添之配偶王徐合，依 前開最高法院62年台上字第892 號判例意旨，原告所為終止 系爭租約之意思表示，應向王來添之全體法定繼承人為之。 ⑵縱使承租人即被告等人與王徐合內部協議王徐合不繼承租約 ，而僅由被告等人向原告主張辦理租約之繼承變更登記，但 於完成租約繼承人變更登記前，原告等人即已拒絕被告辦理 租約之繼承登記，並發函終止租約，是以系爭租約現行承租 人之登記名義人仍僅為「王來添」，而王徐合不繼承租約一 情亦應仍僅係王來添法定繼承人之內部協議而尚未公示於眾 ，因此，依據前開最高法院62年台上字第892 號判例意旨，
本件租約於完成租約繼承變更登記前，系爭租賃契約仍為全 體繼承人即被告等人以及訴外人王徐合所公同共有，仍不能 否定訴外人王徐合仍為系爭租約繼承人之事實。是以，原告 終止租約之意思表示，仍應向全體繼承人即被告等人以及訴 外人王徐合為之，尚不能以被告間之內部協議，遽認訴外人 王徐合已無系爭租約之繼承權，而無須向其為終止租約之意 思表示。
⑶原告等人於103 年12月30日所發系爭存證信函，僅以被告王 連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮及王連文等5 人作為收 件人，而原告等人前於105 年11月14日呈遞之「民事準備二 暨反訴答辯狀」亦僅列被告王連坤等5 人為送達人，卻均遺 漏王來添之配偶王徐合，且原告等人雖亦曾於系爭調解及調 處會議現場終止系爭租約，然王來添之配偶王徐合亦從未出 席前開調解及調處會議，顯見原告並非向王來添之全體法定 繼承人為終止系爭租約之意思表示，尤其被告王連文並未委 任廖德澆律師為其訴訟代理人，也未代理被告王連文收受原 告等人以105 年11月14日呈遞之「民事準備二暨反訴答辯狀 」所為終止系爭租約之意思表示，依據前開最高法院62年台 上字第892 號判例意旨，原告所為終止系爭租約之意思表示 ，應尚不生終止租約之效力，故原告之請求顯非有據。 ㈢原告前於103 年12月30日所發系爭存證信函，其中被告卓王 碧雲之信件亦應未合法送達，依最高法院64年台上字第2294 號判例意旨，原告所為終止系爭租約之意思表示，應尚不生 終止租約之效力：
⒈被告卓王碧雲之戶籍雖登記於「新北市○○區○○路0 段00 0 巷00弄00號2 樓」（下稱系爭20號2 樓處所），但被告卓 王碧雲實際上之住居所地址為「新北市○○區○○里○○路 0 段000 巷00號」（下稱系爭28號處所），且系爭20號2 樓 處所早已出租予他人使用，有租賃契約可稽，因此，依據前 開最高法院97年台抗字第118 號裁定意旨，難認系爭20號2 樓處所為被告卓王碧雲之住所，是此顯非合法之送達地址， 況且，前開存證信函之代收人被告王連文，其戶籍地址為： 「新北市○○區○○里○○路0 段000 巷00弄00號」，與前 揭被告卓王碧雲之戶籍地址不同，且王連文並非被告卓王碧 雲之同居人或受雇人，因此王連文代收前開存證信函之行為 ，顯不生合法送達之效力，從而，原告等人前於103 年12月 30日所發原證四所示之存證信函，竟以系爭20號2 樓處所做 為被告卓王碧雲之送達地址，且由非同居人或受雇人之被告 王連文代收之，顯已與前開民法第95條、民事訴訟法第137 條、最高法院32年台上字第3722號判例意旨及最高法院97年
度台抗字第118 號裁定意旨相違，難認原告等人所為終止租 約之意思表示業已送達於被告卓王碧雲並生效力，職故，原 告之請求顯非有據。
⒉至於原告提出原證5 至原證10所示之文書，主張系爭存證信 函已合法送達與被告卓王碧雲云云：
⑴原告所提原證7 「新北市泰山區公所耕地租佃委員會租佃爭 議調解申請書」及原證10「臺灣新北地方法院105 年7 月26 日列印之送達證書」，其上就被告卓王碧雲所載之送達地址 雖均為被告卓王碧雲之戶籍地址，惟原證7 「新北市泰山區 公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書」乃係原告所製作 之文書，其上所載之地址為何，亦係由原告為之，如何能作 為被告不利之證明？其次，原告所提之原證10「臺灣新北地 方法院105 年7 月26日列印之送達證書」，眾所皆知，法院 寄發文書與被告之地址概係以「原告所提出之訴狀或文書」 上所載被告之地址為寄發地址，是此如何能作為「被告卓王 碧雲之戶籍地址為合法送達地址」之證明？再者，被告等人 均僅係一介平民，冒然接獲自己或其他兄弟姊妹的法院文書 ，緊張之餘，未慮及自己是否有收受權限而沒將其退回，乃 係常情，如何能作為「被告卓王碧雲有委任被告王連文收受 相關文件和信函」之證明？
⑵被告王連文與被告卓王碧雲之戶籍不同，並非同居一處，且 彼此之間亦無雇傭關係，則被告王連文擅自而無權收取被告 卓王碧雲之信件，本即已有送達不合法之情，均已如前述， 則原告所提原證10「臺灣新北地方法院105 年7 月26日列印 之送達證書」，將被告王連文之代收勾選於「同居人」一欄 ，顯已有誤，應仍不得做為被告不利之證明。況且，被告卓 王碧雲從未委託被告王連文代為收受信件，且被告卓王碧雲 亦未曾「以自己之行為表示以代理權授與王連文」，也無「 知王連文表示為其代理人而不為反對之表示」等情，均應無 民法第169 條表見代理規定之適用，焉能以被告王連文擅自 而無權代收被告卓王碧雲信件之行為，遽而擬制推認被告王 連文乃被告卓王碧雲之代理人云云？
⑶綜上所陳，原告等人前於103 年12月30日所發系爭存證信函 ，及前於105 年11月14日呈遞之「民事準備二暨反訴答辯狀 」，均未以系爭租約承租人登記名義人王來添之法定繼承人 全體為送達，且原告等人前於103 年12月30日所發原證四所 示之存證信函，其中寄發與被告卓王碧雲之信函，亦有未依 前開民法第95條、民事訴訟法第137 條等規定及最高法院32 年台上字第3722號判例意旨及最高法院97年度台抗字第118 號裁定意旨，而未合法送達，此外，本件之調解及調處會議
，訴外人王徐合並未出席，故原告等人陸續於本件調解及調 處會議所為終止系爭租約之意思表示，顯未向王來添之全體 法定繼承人為之，是以原告等人先後以存證信函及「民事準 備二暨反訴答辯狀」，以及於調解及調處會議所為終止系爭 租約之意思表示，依前開最高法院64年台上字第2294號判例 意旨及最高法院62年台上字第892 號判例意旨，應均不生終 止之效力。
㈣聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮主張： ㈠按耕地三七五減租條例第6 條第1 項之規定「本條例施行後 ，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或 換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」經查，本件反訴 被告於本訴以反訴原告就系爭耕地有反訴原告未自任耕作、 非因不可抗力繼續1 年不為耕作及系爭耕地已依法編定或變 更為非耕地使用等情，主張系爭租約有無效、得依耕地三七 五減租條例第17條第1 項第4 款或第5 款終止系爭租約之事 由，並於103 年12月30日以系爭存證信函，依耕地三七五減 租條例第17條第1 項第5 款之規定為終止耕地租約之意思表 示，請求反訴原告返還系爭土地，反訴原告則以系爭耕地並 無未自任耕作、非因不可抗力繼續1 年不為耕作等情，且反 訴被告所為終止耕地租約之意思表示亦有未合法達到之情事 ，抗辯反訴被告終止租約並不合法，並依耕地三七五減租條 例第20條及第6 條等規定請求反訴被告協同反訴原告辦理系 爭租約變更登記及續定租約。
㈡按「耕地租約在耕地租佃期限未屆滿前，非有耕地三七五減 租條例第17條所列情形之一者不得終止。」；「於租期屆滿 時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者 ，應續定租約。」；「耕地租佃期間不得少於六年；其原約 定租期超過六年者，依其原約定。」，耕地三七五減租條例 第17條第1 項、第20條、第5 條前段分別定有明文。次按最 高法院51年台上字第1858號判例意旨：「耕地租約期滿時， 除出租人依本條例收回自耕外，如承租人請求續租，縱為出 租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。」。復 按耕地三七五減租條例第6 條第1 項規定：「本條例施行後 ，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或 換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」。查系爭租約雖 於103 年12月31日屆滿，惟反訴原告全體願意繼續承租，此 有新北市政府泰山區公所耕地租佃委員會調解程序104 年3 月19日及同年4 月22日之筆錄可證（被證六）。而反訴被告
於上開租期屆滿前雖曾於103 年12月30日以系爭存證信函終 止系爭租約，惟反訴被告所為終止系爭租約之意思表示有如 本訴被告答辯意旨所述未合法送達之情；且系爭租約亦無耕 地三七五減租條例第16條及第17條第1 項第4 款等規定而無 效或得終止之事由，均如前述，且反訴被告亦非將系爭土地 收回自耕，則依據前開最高法院51年台上字第1858號判例意 旨，兩造間就系爭耕地之租賃關係應仍存在，從而依據前揭 耕地三七五減租條例第20條及同法第6 條之規定，反訴被告 應有與反訴原告協同辦理系爭租約承租人之繼承變更登記及 續訂租約之義務。
㈢聲明：反訴被告李弘明等三人，應與反訴原告協同就反訴被 告所共有座落於新北市○○區○○段○○段000 ○00000 ○ 000 地號等三筆土地之耕地三七五租約，辦理租約變更登記 及續訂租約。
二、反訴被告則抗辯：
㈠反訴原告主張系爭670 地號土地部分係作為道路使用，即新 北市泰山區漢口街22巷，惟經洽新北市泰山區公所查明，依 改制前臺北縣建設局72泰使字第2090號使用執照，該巷道係 於670-1 、672 地號土地興建連棟式住宅時所編列，係供住 戶聯外通行之用。又依使用執照，起造人係記載為「李弘毅 等65人」，包括反訴被告等3 人，可見系爭巷道係反訴被告 等人及其先祖同意興建住宅所闢之聯外通行道路，則系爭67 0 地號土地雖未供耕作使用，然此顯非可歸責與反訴原告等 人之事由云云。惟查，依照改制前臺北縣建設局72泰使字第 2090號使用執照所載內容，無任何隻字片語寫到系爭巷道係 於670-1 、672 地號土地興建連棟式住宅時所編列，並作為 供住戶聯外通行之用，且亦未記載有反訴被告等人及其先祖 李丙丁有同意興建系爭巷道，是以反訴原告上開主張容有疑 問。何況反訴原告等人及其先祖王來添亦是為起造人，並分 得部分上開連棟式住宅之房屋，再加上系爭巷道是位於其等 所租佃之系爭670 地號土地上，顯見系爭巷道興建已取得反 訴原告之先祖王新居及王來添之同意。是以，反訴原告之先 祖王新居及王來添既是為系爭670 地號土地之承租人，其自 應維護耕作土地之完整性，然其卻同意將部分應耕作土地提 供作為道路使用，其就此自有可歸責之處。
㈡依反訴原告所提出之被證3 號及被證4 號所載內容，出租人 李丙丁是依照承租人所實際耕作之面積做為收取租金之依據 ，而承租人亦是依照實際耕作面積繳納租金。顯見系爭670 地號部分土地供作為道路使用是經過承租人之同意，因承租 人係為實際耕作系爭670 地號土地之人，若未取得承租人同
意，又如何能於系爭670 地號土地興建道路。據此，反訴原 告就此自有可歸責之處。
㈢依建築法第42條之規定，建築基地如要申請建築必須與建築 線相連接，而所謂建築線指的就是基地與已經依法公布的都 市計畫道路間的境界線，或是依法指定之現有巷道邊界線。 依鈞院向新北市政府工務局調閱72泰使字第2090號使用執照 卷宗所附之「實測現況圖」所示（見原證11號），可知，系 爭道路於申請建築執照當時已存在，並以系爭道路作為申請 建築線之用。據此，王來添既是為系爭土地之承租人，並由 其管理系爭土地，則系爭道路自是由反訴原告之先祖王新居 或王來添所闢建。縱使非反訴原告之先祖王新居或王來添所 闢建，其等既是為系爭土地之承租人，則系爭道路之興建亦 是有取得其等之同意，否則他人如何能在系爭土地上興建系 爭道路。
㈣反訴原告一再主張系爭巷道係經反訴被告同意而興建云云， 惟查，如鈞院認定系爭巷道係經反訴被告同意而興建，然如 前所述，系爭巷道之興建亦有經反訴原告或其先祖之同意， 且耕地三七五減租條例第16條係為耕地租賃之強制規定，縱 經出租人承諾，亦不得違反本條規定，違背其規定當然無效 ，並不因出租人同意而使其有效。據此，反訴原告或其先祖 同意將系爭土地作為系爭巷道使用，已違反耕地三七五減租 條例第16條第1 項之規定而使系爭租佃契約歸於無效，縱使 系爭巷道興建有取得反訴被告之同意，然系爭租佃契約，並 不因反訴被告之同意而使其有效。是以系爭租佃契約已因違 反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定而歸於無效。 ㈤反訴原告主張系爭租約之法定法定繼承人，除反訴原告王連 坤等4 人、本訴被告王連文外，應尚包含王來添之配偶王徐 合，而反訴被告所發之存證信函，僅以反訴原告王連坤、王 連財、卓王碧雲、唐王碧蓮及本訴被告王連文等5 人作為送 達人，並非向王來添之全體法定繼承人為終止租約之意思表 示，反訴被告所為終止系爭租約之意思表示，應尚不生終止 租約之效力。」云云。惟查，依反訴原告所提出之民事答辯 （三）狀所載內容：「‥‥又因王來添之配偶，即訴外人王 徐合不繼承系爭租約‥‥。」及王連坤代理全體繼承人所寄 發之泰山同榮郵局第302 號存證信函所載內容：「‥‥今因 承租人已死亡，現由本人王連坤與王連文、王連財、卓王碧 雲、唐王碧蓮等5 人繼承承租權‥‥。」可知，反訴原告王 連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮及本訴被告王連文等5 人與王來添配偶王徐合於王來添死亡後，就系爭租佃契約已 協議由王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮、王連文等5
人繼承，而王徐合則不繼承系爭租佃契約。是以系爭租佃契 約之權利義務既是由王連坤、王連財、卓王碧雲、唐王碧蓮 、王連文等5 人繼承，則系爭租佃契約之承租人自為其等5 人，據此，原告以存證信函對其等5 人為終止系爭租佃契約 之意思表示，自生合法終止之效力，而王徐合既不繼承系爭 租佃契約，則其自非是系爭租佃契約之承租人，原告自不用 對其為終止系爭租佃契約之意思表示。
㈥反訴原告主張反訴被告於103 年12月30日所發系爭存證信函 ，其中卓王碧雲之信件應未合法送達，則依據最高法院64年 台上字第2294號判例意旨，反訴被告所為終止系爭租約之意 思表示，應尚不生終止租約之效力云云。惟查，系爭存證信 函已合法送達與卓王碧雲，理由如下：
⒈依反訴原告於103 年12月25日向泰山區公所所提出之耕地三 七五租約登記申請書所檢附之「附表：北泰鄉民字032-1 號 承租人明細」所載內容，卓王碧雲所記載之地址是為「新北 市○○區○○路0 段000 巷00弄00號2 樓」（見原證5 號） 。且新北市泰山區公所依照上開登記申請書分別發函通知反 訴被告及反訴原告表示意見之函文，其上就卓王碧雲所應送 達通知之地址亦是記載為「新北市○○區○○路0 段000 巷 00弄00號2 樓」（見原證6 號）。於反訴被告向新北市泰山 區公所申請本案調解時，租佃爭議調解申請書所記載之卓王 碧雲所應送達之地址是為「新北市○○區○○路0 段000 巷 00弄00號2 樓」（見原證7 號）。新北市泰山區公所並依據 反訴原告所提出上開租約登記申請書及反訴被告所提出上開 租佃爭議調解申請書所載卓王碧雲之地址「新北市○○區○ ○路0 段000 巷00弄00號2 樓」送達開會通知與卓王碧雲， 而卓王碧雲於每次開租佃爭議調解會時，其均有親自與會表 示意見，本案移送至新北市政府調處時亦同。且卓王碧雲於 調解及調處開會期間，從未表示未收到相關調解及調處文書 ，亦未要求更改送達地址。由此可知，上開「新北市○○區 ○○路0 段000 巷00弄00號2 樓」地址確實是卓王碧雲可收 受相關信函及文書之送達地址。
⒉次依卓王碧雲所提出之繼承自任耕作切結書（見原證8 號） 及反訴原告委請律師寄發存證信函所檢附之提存通知書附表 （見原證9 號）所載內容，卓王碧雲所記載之地址均是為「 新北市○○區○○路0 段000 巷00弄00號2 樓」，由此可知 ，卓王碧雲所指定送達之地址是為上開地址，如卓王碧雲有 其他應送達地址，為何卓王碧雲從未為指定或記載。 ⒊再依鈞院送達證書所載內容（見原證10號），鈞院送達給卓 王碧雲言詞辯論通知書之地址是為「新北市○○區○○路0
段000 巷00弄00號2 樓」，並由卓王碧雲之弟弟王連文以同 居人身份收受。且王連文所居住地址是「新北市○○區○○ 路0 段000 巷00弄00號」，其與卓王碧雲是為樓上樓下關係 。由此可知，卓王碧雲自有委任王連文收受相關文件和信函 ，否則何以王連文會代為收受而不予以退回。
⒋凡此種種，自可證明系爭存證信函自有合法送達與卓王碧雲 。退而言之，如鈞院認定系爭存證信函不生終止系爭租佃契 約之效力，然反訴被告既已於系爭調解及調處過程中，依照 耕地375 減租條例第17條第1 項第4 款及第5 款之規定為終 止系爭租佃契約之意思表示，且反訴原告亦均有在系爭調解 及調處會議現場，則系爭租佃契約自已經反訴被告合法終止 在案。再退而言之，如鈞院認定反訴被告於調解及調處程序 未為終止系爭租佃契約之意思表示，然系爭租佃契約既有耕 地375 減租條例第17條第1 項第4 款及第5 款規定之情事發 生，則反訴被告已以書狀之送達為終止系爭租佃契約之意思 表示。據此，系爭租佃契約自已經反訴被告合法終止。 ㈦聲明：請求駁回反訴原告之反訴。
參、兩造不爭執事項及爭點：
一、兩造不爭執事項：
㈠民國40年11月間訴外人李水發（出租人）與王新居（承租人