臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第631號
原 告 林佳欣
訴訟代理人 連世昌律師
複代理人 黃善菁
被 告 宋國城
訴訟代理人 黃和協律師
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國106 年4 月19日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾捌萬貳仟貳佰肆拾陸元，及其中新臺幣捌拾肆萬貳仟貳佰肆拾陸元自民國一百年八月三十日起，其中新臺幣肆萬元自民國一○五年一月十九日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十一，其餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾捌萬貳仟貳佰肆拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國100 年1 月9 日，以總買賣價金新臺幣（下同） 605 萬元，向被告購買其所有門牌號碼為新北市○○區○○ 路000 巷00號4 樓之房屋及其坐落基地（下合稱系爭房地） 。惟於兩造就系爭不動產辦理所有權移轉登記及移轉占有後 ，系爭房屋牆壁竟不斷發生嚴重龜裂情形，嗣於100 年6 月 間經系爭房地前任買主即訴外人楊琮凱之告知，原告始知悉 系爭房地業經檢測出含有高量氯離子之瑕疵（即俗稱海砂屋 ），然被告竟蓄意隱瞞此重大瑕疵，於出售系爭房地時未據 實告知原告。原告遂於100 年8 月16日以存證信函向被告為 行使減少價金之意思表示，兩造於103 年7 月18日經新北市 三重區調解委員會調解後仍未果。然系爭房地是否有氯離子 含量過高之瑕疵存在，業於楊琮凱前與被告間之訴訟（即鈞 院101 年度簡上字第191 號案件）判決確認在案，且楊琮凱 另曾於99年10月8 日委託厚昇工程顧問有限公司材料實驗室 檢測系爭房屋，經檢測後亦發現氯離子含量高達每平方公尺 1.078 公斤、1.364 公斤，已較CNS3090A2040修訂標準每平 方公尺0.6 公斤或0.3 公斤以下超出許多，足認系爭房屋確 為海砂屋，有氯離子含量過高之重大瑕疵。又原告前為修繕 系爭房屋龜裂曾自行委託工程行修繕，支出4 萬元之施工費
用，是為此爰依民法第359 條、360 條及227 條規定擇一請 求減少系爭房屋總買賣價金兩成之價金120 萬元，及請求被 告賠償原告支出之修繕費4 萬元之損失。
㈡另縱鈞院認原告請求減少價金部分，應以本件委託鑑定之不 動產估價報告為準，則就該估價報告認定減損之價額84萬22 46元與原告請求減少120 萬元價金差額部分即35萬7754元， 原告則另依民法第227 條之1 準用同法第195 條規定請求慰 撫金。
㈢對於被告抗辯主張之意見：（見本院卷第125 頁至第128 頁 、第203 頁至第208 頁）
1.楊琮凱為系爭房屋之前任買受人，其前於99年9 月27日向被 告買受系爭房屋，於99年10月8 日委託厚昇工程顧問有限公 司材料實驗室檢測出系爭房屋氯離子含量高達每平方公尺1. 078 公斤及1.36公斤，比CNS3090A2040修定標準超出許多， 足認系爭房屋為海砂屋，有重大瑕疵。楊琮凱遂於99年10月 22日以存證信函，通知被告解除系爭房屋之買賣契約，且被 告係於其與楊琮凱就系爭房屋訴訟案件繫屬中出賣予原告， 足見被告係故意隱匿不告知原告該瑕疵存在，本件應無民法 第365 條第1 項除斥期間之適用。嗣原告於100 年6 月間經 由楊琮凱之告知，始發現系爭房屋為俗稱之海砂屋，原告亦 旋以存證信函於100 年8 月16日向被告行使減少價金之意思 表示，再於103 年7 月18日申請新北市三重調解委員會調解 均無疾而終，是本件縱有除斥期間之適用，依前開說明，原 告亦有在除斥期間內行使價金減少請求權。
2.系爭房屋甫於102 年7 月間經鈞院另案101 年度簡上字第19 1 號案件中委請新北市建築師公會及厚昇顧問有限公司做鑽 心抗壓強度試驗報告、硬固混擬土氯離子含量檢測試驗報告 ，且該案判決亦依據該報告認定系爭房屋氯離子含量已超標 近4 倍，結構混擬土之抗壓強度為每平方公尺102 公斤，僅 達於標準數值每平方公尺210 公斤之半數，顯見構造缺乏穩 固、耐用功能，依通常交易習慣，當然認屬瑕疵，足見系爭 房屋有物之瑕疵存在無疑。再者，通常建物買賣，關於低標 準值之混擬土氯離子含量，應屬建物應具備之品質，高於標 準之建物，足使物之價值、效用、品質有所欠缺，自屬物有 瑕疵。
3.本件原告係請求減少價金，尚不及於解除契約之程度，被告 請求鑑定系爭房屋是否有不堪使用居住之程度已逾越本件請 求減少價金之範圍。
4.系爭房屋經鈞院囑託新北市不動產估價師公會進行估價，並 經該會於106 年2 月22日函覆指派優世國際不動產估價師事
務所承辦，且依該函亦明白說明經該會專案暨都市更新委員 會審查，符合不動產估價技術規則及該會相關規定，於法程 序並無不合。其次，根據該估價報告書，系爭房屋在含高氯 離子下之正常價格為520 萬7754元，遠低不具高氯離子之價 格615 萬8650元，而勾稽比對本件原告買受價格605 萬元， 均與其相差十萬多元，更見該估價報告結論堪予採認。 5.依該估價報告書，系爭房屋於含高氯離子下實際價格為520 萬7754元，比對原告買受價額605 萬元，減損價額至少84萬 2246元。然原告仍認為應減少價金為系爭房屋總買賣價金之 兩成120 萬元。縱鈞院依該估價報告書之結論可採，差額35 萬7754元部分，原告另得依民法第227 條之1 規定準用第19 5 條第1 項規定請求慰撫金。
㈣綜上所述，並為聲明：
1.被告應給付原告124 萬元，及自100 年8 月30日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：（見本院卷第39頁至第43頁、第69頁至第75 頁、第102 頁至第108 頁、第214 頁至第226 頁、第241 頁 至第247頁）
㈠兩造係於100 年2 月14日交屋，原告於100 年8 月16日始寄 發存證信函及於103 年7 月8 日申請調解，依民法第365 條 第1 項規定，原告減少價金請求權之除斥期間早已完成而消 滅。且原告於交屋後第5 年始提起本件減少價金訴訟，長期 不行使權利後方提起本件訴訟，足以令被告陷入窘境，有違 個案公平正義、誠信原則。
㈡本件兩造係於100 年1 月9 日簽訂買賣契約，於100 年2 月 14日交屋予原告，而楊琮凱與被告間就系爭房屋之訴訟第一 審於101 年8 月10日判決楊琮凱敗訴，於第二審訴訟期間10 2 年8 月27日經新北市建築師公會鑑定報告初步得知系爭房 屋氯離子含量過高，且第二審判決於103 年1 月22日確定， 被告於該日之前有何故意不告知瑕疵。且原告於100 年8 月 16日以存證信函告知被告，被告於102 年5 月22日亦已存證 信函回覆請於7 日內答覆，是否合意解除房屋買賣，回復原 狀，原告置之不理，被告何來故意不告知。
㈢本件建物成屋於77年，經主管機關認定合乎標準，安全結構 無疑，無鋼筋外露、牆壁剝落，影響人體健康。而原告主張 之中央標準局修定公布之新拌混擬土水溶性氯離子最大容許 值之規定，於83年7 月22日係定為每平方公尺0.6 公斤，於 87年6 月25日則修正為每平方公尺0.3 公斤，前訴訟之鑑定 報告係以修正公布後之標準認定，用以規範於標準公布前已
存在之舊建物，顯然係法令適用溯及既往，有違反禁止溯及 既往原則。且何以當時符合法令之舊建物，因高於後來行政 主管機關修正之標準，即認定系爭房屋有瑕疵。 ㈣前案訴訟之鑑定報告不具公信力，蓋新北市建築師公會102 年8 月27日所做鑑定報告，卻委託私人公司厚昇工程顧問有 限公司私下鑑定，該鑑定報告無意見分析結論，即建物標的 是否有嚴重結構不安全？導致公共危險？等等瑕疵存在，且 一般實務上檢測是否為海砂屋有一定枝檢測程序，此參鈞院 97年度訴字第977 號案件中提及之台北市建築師公會98（十 五）鑑字第977 號函覆可知，而前案鑑定報告，無檢測步驟 、測試者之資格之記載，足見該鑑定過程不符合程序。 ㈤原告本住於被告對面同一區公寓○樓（即○○區○○路000 巷00號0 樓），自己深知該區之同一建築物之現狀，且不預 為查詢明確，難謂無重大過失或已明知瑕疵之情形，且被告 並未保證建物無瑕疵，係依現況交屋，何以被告需負瑕疵擔 保責任。原告買受系爭房屋目的在於儲值投資，所以買受後 旋即出租他人收取房租至今，且被告已於102 年5 月22日以 存證信函回覆可以解除契約，惟原告見該屋有利可圖，置之 不理，是原告並無實質損失。
㈥鈞院函詢新北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋減損價值外 ，並未函詢本件修繕費用損害及本件系爭房屋是否為海砂屋 ，致使鑑定人僅進行價額減損部分之鑑定，而未就損害賠償 部分為鑑定，是該估價報告應無法作為損害數額之判斷基礎 。
㈦鈞院105 年7 月7 日函詢新北市不動產估價師公會進行鑑定 之公文，其說明欄二、僅稱系爭房屋之實際市價為何？與原 告、被告聲請之鑑定細項及待證事實顯不相同。且鑑定人擅 自將鑑定函文解讀為系爭房屋於100 年1 月9 日具來函所儉 附檢測結果兩造交易時之實際市價，並憑具來函所附檢測結 果實施鑑定，明顯增加鈞院所無囑託鑑定條件。再者，該估 價報告書第13頁所稱具來函檢附檢測結果，究竟是哪一個機 關的檢測結果，鑑定人沒有特定及確定，客觀性已有質疑。 又前開所指檢測結果疑為厚昇工程顧問有限公司99年10月11 日之檢測報告，距離本件新北市建築師公會鑑定報告日期10 2 年8 月27日，已3 年1 個月又14天，足以影響價格時間、 空間因素判斷，且該估價報告書第71頁樣本來源沒有註明、 樣本的同性質選沒有科學根據，價格日期與鈞院指定之日期 亦不相同，是該估價報告書之可靠性、正確性亦有疑問。 ㈧綜上所述，並為聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：
㈠原告於100 年1 月9 日，以總買賣價金605 萬元，向被告購 買其所有系爭房地，兩造於100 年2 月14日交屋，原告於10 0 年8 月16日寄發存證信函與被告，兩造於103 年7 月8 日 申請調解之事實，業據原告提出不動產買賣契約書影本（原 證一）、100 年8 月16日台北中山堂郵局第000183號存證信 函及收受證明（原證三）及103 年7 月18日申請新北市三重 區調解委員會調解影本（原證四）為證，且為被告所不否認 ，堪信為真。
㈡按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質， 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。 若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質 有所欠缺者，亦屬之（參照最高法院73年台上字第1173號判 例意旨）。經查，系爭房屋於本院另案101 年度簡上字第19 1 號解除契約案訴訟中，由新北市建築師公會實施氯離子含 量鑑定，經於系爭房屋結構樑體選取3 處鑽心試體，其氯離 子含量分別為每立方公尺1.037 公斤、1.433 公斤、1.354 公斤，皆超出87年公佈之CNS3090 鋼筋混凝土法定標準每立 方公尺0.3 公斤之數值，系爭房屋氯離子平均含量高達每立 方公尺1.275 公斤，有新北市建築師公會102 鑑字第373 號 鑑定報告書可稽（見本院卷第130-138 頁）。又上開鑽心試 體抗壓強度分別為每平方公分97公斤、118 公斤、92公斤， 平均抗壓強度為每平方公分102 公斤，低於內政部營建署公 佈之「混凝土結構設計規範」第一章1.7.2 規定結構混凝土 之抗壓強度不得小於每平方公分210 公斤標準，此亦有上開 新北市建築師公會102 鑑字第373 號鑑定報告書及本院另案 101 年度簡上字第191 號判決可佐（見本院卷第130-138 頁 ）。參照上開判例意旨所示，並依通常交易觀念，建物本以 提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應 具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內 ，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該 建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。 ㈢次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，民法第35 9 條定有明文。系爭房屋建造於77年間，當時尚未製頒氯離 子含量國家規範標準，惟並非在此期間興建之建物普遍存在 氯離子含量偏高之情事，且原告僅為通常知識之人，其憑肉 眼觀看系爭房屋外貌，難期當能知悉系爭房屋是否氯離子含
量偏高，自難謂原告有何重大過失不知瑕疵，故原告依據民 法第359 條規定，行使法定減少價金權，應屬有據，被告辯 稱：原告應優先行使解除契約權，有所誤解，並不可採。原 告主張系爭房屋為海砂屋有重大瑕疵，其於100 年8 月16日 以存證信函通知被告減少價金，請求被告於函達後減價之情 ，已據原告提出上開存證信函及回執附卷可參（見原證三， 本院卷第24-26 頁），此通知之事實並為被告所不爭執（見 本院卷第63頁），足認原告已行使減少價金之表示，且於存 證信函到達於被告時生效（100 年8 月29日），則原告請求 被告減少價金，為有理由，應予准許。
㈣原告主張因系爭房屋存有瑕疵，其價值應減少總買賣價金兩 成價金120 萬元，及前為修繕系爭房屋龜裂曾自行委託工程 行修繕，支出4 萬元之施工費用等情，業據原告提出建通工 程行發票收據影本（原證五）為證，衡諸該修繕費用並非不 合常理，應予准許；另系爭房屋經本院囑託新北市不動產估 價師公會進行估價，並經該會於106 年2 月22日函覆指派優 世國際不動產估價師事務所承辦，且依該函亦明白說明經該 會專案暨都市更新委員會審查，符合不動產估價技術規則及 該會相關規定，於法程序並無不合，其次，根據該估價報告 書，系爭房屋在含高氯離子下之正常價格為520 萬7754元， 遠低不具高氯離子之價格615 萬8650元，而勾稽比對本件原 告買受價格605 萬元，兩者相去不遠，可見該估價報告結論 應合於市場行情，堪予採認。依該估價報告書，系爭房屋於 含高氯離子下實際價格為520 萬7754元，比對原告買受價額 605 萬元，減損價額為84萬2246元，是原告請求被告減少價 金84萬2246元之範圍內，為有理由，應予准許。至原告另主 張若本院認原告請求減少價金應以本件委託鑑定之不動產估 價報告即84萬2246元為準，則原告另依民法第227 條之1 準 用同法第195 條規定請求慰撫金差額部分即35萬7754元云云 ，然原告並未舉證證明其人格權有何受侵害者，故其此部分 之請求，於法無據，應予駁回。
㈤至被告雖辯稱：兩造係於100 年2 月14日交屋，原告於100 年8 月16日始寄發存證信函及於103 年7 月8 日申請調解， 依民法第365 條第1 項規定，原告減少價金請求權之除斥期 間早已完成而消滅云云。惟查，原告於100 年6 月間經系爭 房地前任買主即訴外人楊琮凱之告知，原告始知悉系爭房地 業經檢測出含有高量氯離子之瑕疵（即俗稱海砂屋），原告 遂於100 年8 月16日以存證信函向被告為行使減少價金之意 思表示，有本院另案101 年度簡上字第191 號判決影本及上 開100 年8 月16日台北中山堂郵局第000183號存證信函及收
受證明（原證三）在卷可稽，應堪認定，足見原告有在六個 月除斥期間內行使價金減少請求權，被告辯稱原告已逾民法 第365 條第1 項所規定六個月除斥期間云云，並不可採。另 被告雖辯稱系爭房屋興建於77年年間，屋齡已達22年以上， 不適用政府頒佈之氯離子含量標準，且縱使系爭建物之氯離 子含量過高，因減少之程度無關重要，不得視為瑕疵云云。 惟系爭房屋建造完成日期在先，其後始有政府製頒之CNS309 0 氯離子含量規範標準值，然兩造買賣締約時，既已有上開 CNS3090 氯離子含量等規範標準值之存在，且兩造間系爭買 賣契約，亦無明示排除其後氯離子含量規範標準值之適用， 故被告所辯不適用興建後之規範標準云云，不足採信。四、綜上，原告基於物之瑕疵擔保責任、不完全給付之法律關係 ，請求被告應給付原告88萬2246元（減少價金84萬2246元＋ 修復費用4 萬元），及其中84萬2246元自100 年8 月30日即 通知減少價金意思表示到達被告翌日起，其中4 萬元自105 年1 月19日即起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，均按 年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，原告勝 訴部分，經核均無不合，爰酌定相當金額分別准許之。至於 原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗， 應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 。
七、原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
民事第三庭 法 官 魏俊明
本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
書記官 劉鴻傑
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