臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度重上字第51號
上 訴 人 賴玄敏（即賴歐美慧之承受訴訟人）
賴冬芬（即賴歐美慧之承受訴訟人）
賴玥瑂（即賴歐美慧之承受訴訟人）
賴宏信（即賴歐美慧之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 陳惠玲律師
被 上訴 人 賴俊源
訴訟代理人 吳光陸律師
複 代理 人 郭怡均律師
涂淑蘋
蔡維娜
上列當事人間拆屋還地等事件， 上訴人對於中華民國106年1月5
日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第444號第一審判決提起上訴
，本院於106年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
原判決被上訴人勝訴部分，於被上訴人以新臺幣玖佰柒拾萬元為上訴人供擔保後，得假執行；但上訴人如以新臺幣貳仟玖佰壹拾萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面： 按「民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的，對 於共同訴訟之各人必須合一確定者，係指固有必要共同訴訟 與類似必要共同訴訟而言。依法律之規定必須數人一同起訴 或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要 共同訴訟。數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中 一人起訴或一人被訴時，所受之本案判決依法律之規定對於 他人亦有效力者，如該他人為共同訴訟人，即為類似必要共 同訴訟。」、 「民事訴訟法第56條第1項所謂合一確定，係 指依法律之規定必須數人一同起訴或一同被訴，否則當事人 之適格有欠缺，原告即因此不能得本案之勝訴判決者而言。 本件被上訴人在第一審以上訴人及某甲為共同被告，提起請 求返還基地之訴，係以某甲為系爭基地之承租人，而上訴人 則為其占有人，各人間之法律關係並非同一，本可單獨進行 訴訟，惟因事實上之便宜始對之一同起訴，顯非固有之必要 共同訴訟，自無上開條款之適用。」、「某乙向某甲承租基 地建築房屋，並房屋出租與某丙使用，嗣某甲以租期屆滿或 其他租賃關係消滅之事由，以一訴請求某乙拆屋還地，某丙 自地上房屋內遷出，為兩個獨立之請求權，訴訟標的各別，
不生訴訟標的合一確定與否之問題。」（最高法院28年上字 第2199號判例、47年台上第43號判例、63年度第三次民庭庭 推總會議決議㈤意旨參照）。原審被告統一星巴克股份有限 公司（下稱統一星巴克公司）與王品餐飲股份有限公司（下 稱王品公司）就其原審敗訴部分，均未據聲明不服，又本件 被上訴人所提本件訴訟，就訴訟標的之所有物返還請求權必 須依法律規定對 上訴人賴玄敏、賴宏信、賴冬芬、賴玥瑂4 人(下稱上訴人4人) 及統一星巴克公司、王品公司有合一確 定必要，方屬必要共同訴訟， 上訴人4人雖為臺中市○區○ ○○段0000○號建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0段000 號，下稱系爭建物）之所有權人，然因無權占用坐落臺中市 ○區○○○段0000○0000○00000地號土地（ 下稱系爭土地 ），至統一星巴克公司、王品公司均僅為系爭建物之承租人 ，因此而占用系爭土地，是被上訴人分別本於所有權請求上 訴人4人拆屋還地 及請求統一星巴克公司、王品公司遷出系 爭房屋，訴訟標的各別、訴之聲明亦不相同，法律未明定必 須對上訴人4人 及統一星巴克公司、王品公司一同起訴始為 適格，且亦無明定被上訴人對其中一人之判決對於他人亦有 效力，應非屬固有必要共同訴訟或類似必要共同訴訟，自無 民事訴訟法第56條第1項規定之適用， 核與上開最高法院47 年台上字第43號判例及63年度第三次民庭庭推總會議決議㈤ 意旨相同， 故上訴人4人提起第二審上訴之行為，不及於原 審被告統一星巴克公司與王品公司， 縱上訴人4人於上訴狀 內逕列原審被告統一星巴克公司與王品公司為視同上訴人（ 見本院卷第2頁），然依上述實務見解， 當毋庸併列該二公 司為視同上訴人，即不在本院審理範圍內，合先敘明。二、被上訴人之主張：系爭土地為被上訴人所有，其上系爭建物 係由上訴人4人與被上訴人之父親賴懋樺申請建造執照， 系 爭建物建妥後登記為賴懋樺所有，現出租予星巴克公司與王 品公司使用。雖賴懋樺於申請建造執照時有提出被上訴人具 名之土地使用權同意書，但實則未經被上訴人同意，被上訴 人曾多次請賴懋樺拆除，但礙於父子關係，未予訴訟，是賴 懋樺占有系爭土地係屬無權占有，被上訴人可本於所有權請 求拆除。又縱認賴懋樺占有系爭土地係經被上訴人同意，兩 人間成立使用借貸關係， 但因賴懋樺已於民國103年11月11 日死亡，依民法第472條第4款之規定，被上訴人亦得對賴懋 樺之繼承人即上訴人4人及賴歐美慧（嗣於105年4月3日原審 訴訟進行中死亡，並由上訴人賴玄敏、賴冬芬、賴玥瑂、賴 宏信承受訴訟）終止使用借貸契約，而被上訴人業以起訴狀 對渠等為終止使用借貸契約之意思表示， 自得依民法第767
條第1項規定，請求渠等返還系爭土地。 按民法第425條之1 條第1項規定係指土地及地上房屋同屬一人所有， 始有適用 ，最高法院48年台上第1457號判例係指土地及房屋同屬一人 所有而分開出賣，推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用 土地。系爭建物係賴懋樺於76年11月間申請建造執照，坐落 基地為當時之 臺中市○區○○○段0000○0000○00000地號 ，後於77年9月9日建築完成，登記為賴懋樺所有，當時其所 坐落之22-32地號土地為賴榮基（即賴懋樺之父）所有， 至 22-7及22-8地號土地則為被上訴人所有，並無基地與建築物 同屬一人所有之情， 當無民法第425條之1條第1項之適用餘 地。雖在賴榮基死亡後， 賴懋樺於81年5月18日以繼承為由 登記為22-32地號土地所有權人， 但旋即於81年10月20日以 贈與為由移轉該22-32地號土地給被上訴人， 再者，系爭建 物占用之土地尚有22-7、22-8地號，均非賴懋樺一人所有， 本件顯無民法第425條之1條第1項及最高法院48年台上第145 7號判例之適用。退一步言， 如認系爭建物不應拆除，然被 上訴人為賴榮基之長孫，賴榮基生前以遺言圖表明欲將系爭 建物分配予被上訴人，賴懋樺生前既有依其父賴榮基遺言圖 將系爭建物贈與被上訴人並經被上訴人允受，贈與契約即成 立，上訴人4人為賴懋樺之繼承人， 自應將系爭建物移轉登 記予被上訴人。退步言之，如認賴懋樺有撤銷贈與之意思， 依民法第419條第1項規定「贈與之撤銷，應向受贈人以意思 表示為之」。然賴懋樺並未向受贈人即被上訴人以意思表示 為之，不生撤銷贈與之效力。爰依民法第767條第1項，先位 請求： ⑴上訴人4人應將坐落系爭土地上如原審判決附圖（ 以下稱附圖）所示22-7地號面積92平方公尺、22-8地號面積 90平方公尺、22-32地號面積127平方公尺之房屋拆除後，將 土地返還被上訴人。⑵上訴人4人應給付被上訴人新臺幣(下 同)316,895元，及自被上訴人民事準備書(四)狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自105 年6月1日起至拆屋還地日止，按月給付被上訴人33,743元； ⑶原審被告統一星巴克公司應自附圖所示22-7地號土地之22 -7（A）面積73平方公尺、22-8地號土地面積90平方公尺、2 2-32地號土地之22-32（A）面積29平方公尺之建物遷出。⑷ 原審被告王品公司 應自附圖所示22-7地號土地之22-7（B） 面積19平方公尺、 22-32地號土地之22-32（B）面積98平方 公尺之建物遷出；另依贈與及繼承之法律關係，備位請求： ⑴ 上訴人4人應就與被上訴人共同繼承賴歐美慧繼承賴懋樺 所有坐落系爭土地上之系爭建物應繼分6分之1辦理繼承登記 。 ⑵上訴人4人應將系爭建物所有權移轉登記予被上訴人（
嗣上訴本院後因賴歐美慧就系爭建物之公同共有部分已辦妥 繼承登記，為被上訴人公同共有，故將備位聲明⑴部分減縮 ，僅聲明： 上訴人4人應將系爭建物所有權移轉登記予被上 訴人，見本院卷第148頁）。
三、上訴人4人之答辯： 賴懋樺於申請建造執照時，有出具被上 訴人具名之土地使用權同意書，足認被上訴人同意興建系爭 建物，被上訴人與賴懋樺成立使用借貸關係，依據固定耐用 年數表，系爭建物耐用年數可達35年，依此計算，系爭建物 至少尚可使用至112年9月，故本件借貸目的尚未使用完畢， 被上訴人主張終止使用借貸契約，於法不合。賴榮基就系爭 土地與鄰地（即分割前同段22-32地號、分割新增同段22-16 3、22-165地號），曾與被上訴人有交換使用之協議， 亦即 賴懋樺所有之系爭建物使用被上訴人原有之同段22-7、22-8 地號及81年10月20日新取得之同段22-32地號土地； 而被上 訴人所有之另三筆建物則繼續使用賴懋樺自80年11月17日繼 承取得之分割前同段22-32地號(分割增加22-163地號)。 被 上訴人應受上開土地交換使用契約之拘束，在被上訴人未返 還同段22-163地號土地予上訴人4人及其他共有人前， 上訴 人4人仍得 依民法第264條第1項主張同時履行抗辯而拒絕返 還系爭土地。 系爭22-32地號土地於80年11月17日由賴懋樺 因繼承取得土地所有權， 則系爭22-32地號土地與建物同為 賴懋樺所有，依民法第425條之1規定，系爭房屋於得使用期 限內，推定有租賃關係。另依最高法院48年台上第1457號判 例意旨，土地與房屋同屬一人，將土地及房屋分開同時或先 後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地， 則本件被上訴人應推斷默許上訴人4人繼續使用系爭土地 ， 被上訴人先位請求拆屋還地，即屬無據。且自80年11月起， 被上訴人與賴懋樺2人之建物， 彼此坐落在對方土地上，20 餘年以來，均未要求對方拆屋還地或損害賠償，足徵雙方間 存在相互同意使用土地之雙務契約，其性質與租賃無殊。被 上訴人應受上開土地交換使用契約之拘束， 上訴人4人使用 系爭土地既屬對價，除非被上訴人及其配偶停止使用並返還 （即停止條件成就）同段22-163及22-165地號土地，否則上 訴人4人得繼續使用系爭土地， 自無侵權行為或取得相當於 租金之不當得利可言。 又賴懋樺為上訴人4人之被繼承人， 系爭建物復為賴懋樺之遺產，故賴懋樺表示系爭建物要給被 上訴人云云，應係指系爭建物將來繼承時分由被上訴人之意 ，而非贈與， 被上訴人備位請求上訴人4人應就與被上訴人 共同繼承賴歐美慧繼承賴懋樺所有坐落系爭土地上之系爭建 物應繼分6分之1辦理繼承登記。 及上訴人4人應將系爭建物
所有權移轉登記予被上訴人即無理由等語資為抗辯。四、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決⑴上訴 人賴玄敏、賴冬芬、賴玥瑂、賴宏信應將坐落臺中市○區○ ○○段0000地號、22-8地號及22-32地號土地上如附圖所示2 2-7地號面積92平方公尺、228-8地號面積90平方公尺及22-3 2地號面積127平方公尺之房屋拆除，並將上開土地返還被上 訴人。⑵上訴人賴玄敏、賴冬芬、賴玥瑂、賴宏信應給付被 上訴人230,191元，及自105年6月15日起至清償日止， 按週 年利率百分之5計算之利息，並自105年6月1日起至拆除上開 房屋、將土地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人24,6 62元。⑶原審被告統一星巴克公司應自坐落如附圖所示22-7 (Ａ)面積73平方公尺、22-8面積90平方公尺、 22-32(Ａ)面 積29平方公尺土地上之建物遷出。⑷原審被告王品公司應自 上開附圖所示22-7地號土地(Ｂ)面積19平方公尺、22-32(Ｂ )面積98平方公尺土地上之建物遷出， 並駁回被上訴人其餘 之訴（被上訴人就其敗訴部分，未經上訴，原審被告亦未據 聲明不服，本院自無庸審酌）。 上訴人4人不服，提起上訴 ，聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴駁回。(三)第一、二審訴訟費 用由被上訴人負擔。被上訴人之答辯聲明：(一)上訴駁回。 (二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。(三)被上訴人願供擔保 ，請准宣告假執行。
五、兩造不爭執之事項：
(一)系爭土地為被上訴人所有，系爭建物係由被上訴人之父賴懋 樺提出蓋有被上訴人賴俊源印章之土地使用同意書，據以申 請建造執照，房屋建妥後登記為賴懋樺所有。
(二)賴懋樺於98年6月25日將系爭建物部分1樓出租予王品公司， 該部分建物占用系爭土地之位置如原審判決附圖（即105年7 月11日臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖）所示藍色塗 色區塊，租賃期間自98年6月25日至104年7月24日， 租期屆 滿後，上訴人4人仍同意由王品公司繼續使用；賴懋樺另於1 01年3月25日將系爭建物部分出租予統一星巴克公司， 該部 分建物占用系爭土地之位置如原審判決附圖所示黃色塗色區 塊，租賃期間自101年10月4日至107年10月3日。(三)賴榮基為賴懋樺之父於80年11月17日死亡。 賴懋樺係於103 年11月11日死亡，其繼承人為賴俊源、賴歐美慧、賴玄敏、 賴冬芬、賴玥堳、賴宏信； 又賴懋樺之妻賴歐美慧亦於105 年4月3日死亡，其繼承人為賴俊源、賴玄敏、賴冬芬、賴明 塌、賴宏信。
(四)分割前22-32地號土地於81年5月18日由賴懋樺繼承取得。
六、本院得心證之理由：
(一)查系爭土地為被上訴人所有，系爭建物係由被上訴人之父賴 懋樺提出有被上訴人印章之土地使用同意書，據以申請建造 執照，房屋建妥後登記為賴懋樺所有。 賴懋樺於98年6月25 日將系爭建物部分1樓出租予原審被告王品公司， 該部分建 物占用系爭土地之位置如附圖所示藍色塗色區塊，租賃期間 自98年6月25日至104年7月24日，租期屆滿後，上訴人4人仍 同意由王品公司繼續使用；賴懋樺另於101年3月25日將系爭 建物部分出租予原審被告統一星巴克公司，該部分建物占用 系爭土地之位置如附圖所示黃色塗色區塊， 租賃期間自101 年10月4日至107年10月3日。又賴懋樺於103年11月11日死亡 ，其繼承人為被上訴人、賴歐美慧及上訴人4人， 而賴歐美 慧亦於105年4月3日死亡，其繼承人為被上訴人及上訴人4人 等情，業據兩造提出系爭土地登記謄本（見原審卷一第7至9 、76至79頁）、系爭建物建造執照設計申請書影本及建物登 記謄本（見原審卷一第10至12頁）、賴懋樺除戶謄本及繼承 系統表（見原審卷一第20至27頁）、王品、統一星巴克租賃 契約書（見原審卷一第28至36頁）、現場照片（見原審卷一 第80至81頁）、上訴人4人、 賴歐美慧與王品公司間之續租 同意書（見原審卷一第142頁）為證， 復經原審會同地政機 關測量人員到現場履勘，製有土地複丈成果圖、勘驗筆錄及 現場照片存卷足參（見原審卷二第71至79、118頁）， 且為 兩造所不爭執，此部分之事實應堪認定。
(二)賴懋樺在系爭土地上興建系爭建物，與被上訴人成立未定有 期限之使用借貸契約：
１、系爭建物早於77年9月9日即已興建完成， 於86年12月1日完 成第一次保存登記，建物總面積高達206.56平方公尺，坐落 位置緊鄰漢口路與崇德路交岔路口，相當醒目，被上訴人身 為系爭土地之所有權人，應無可能不知賴懋樺在其土地上興 建系爭建物。乃被上訴人除於95年間曾委任律師寄發存證信 函予賴懋樺表示：「又本人為座落於台中市○區○○○段00 00○0000地號土地所有人，父親未經本人同意，在本人之土 地興建建物，是屬無權占有。 經本人於民國95年9月11日至 台中市市政府使管課調閱資料，發現偽造的土地使用權同意 書，本人依法自得請求父親拆除上述地上物，並返還土地予 本人。」等語外（見存證信函及回執，原審卷一第14至19頁 ），長達18年期間竟未曾向賴懋樺主張其未同意賴懋樺使用 系爭土地，上開土地使用權同意書係屬偽造，並請求賴懋樺 拆除系爭建物、返還無權占用之系爭土地，此顯然不合常情 。是由被上訴人明知系爭建物長期占用系爭土地卻從未向系
爭建物之所有權人賴懋樺主張權利，應足以推論賴懋樺占有 系爭土地興建系爭建物確係經被上訴人同意，上開土地使用 權同意書上之被上訴人印章即非屬偽造。被上訴人主張上開 土地使用權同意書上之被上訴人印章為偽造云云，自非可採 。
２、被上訴人雖又主張臺中市政府都市發展局檢送之另三筆建物 之建造執照申請書、使用執照申請書及土地使用權同意書， 其上之被上訴人印章均與系爭建物之土地使用權同意書所蓋 用之被上訴人印章不同；且上開土地使用權同意書係於76年 11月13日出具，被上訴人當時已入營服役，駐防小金門，以 當時情況不可能回臺蓋用印章而同意云云，並提出其於76年 8月1日入伍、78年6月19日退伍之退伍證書（見原審卷二第1 55頁）為證。然法律並無限制同意人必須持同一印章在不同 土地使用權同意書上蓋印，一般人所持有之印章通常亦不只 有一個，自不能僅以上開兩份土地使用權同意書上之被上訴 人印章互有歧異，即率認其中一份土地使用權同意書上之被 上訴人印章係遭他人偽造。且被上訴人於系爭土地使用權同 意書出具時固在外島服役期間，但賴懋樺如經被上訴人同意 授權，亦可代被上訴人刻印及在土地使用權同意書上用印， 是自不能因上開土地使用權同意書非由被上訴人親自用印即 推論上開土地使用權同意書係屬偽造。被上訴人上開主張， 委不足採。
３、綜上賴懋樺在系爭土地上興建系爭建物既係經過被上訴人同 意，且未約定賴懋樺應支付之對價及使用期限，其二人就系 爭土地應成立未定有期限之使用借貸契約。
(三)上訴人4人主張賴榮基與被上訴人就系爭土地與分割前同段2 2-32地號土地有交換使用之協議，在被上訴人未返還同段22 -163地號土地予上訴人4人及其他共有人前，上訴人4人得拒 絕返還系爭土地，為無理由：
１、系爭建物於申請建築執照時，係以賴懋樺為起造人，該建物 於77年9月9日建築完成，其所坐落之系爭22-7、22-8地號土 地係被上訴人於76年5月30日買受取得，於76年7月20日完成 所有權移轉登記；系爭22-32地號土地係被上訴人於81年6月 28日自賴懋樺受贈取得，於81年10月20日完成所有權移轉登 記，賴懋樺則於80年11月17日自賴榮基繼承取得， 於81年5 月18日完成繼承登記，有土地登記謄本附卷可憑（見原審卷 一第7至9、40至42、76至79頁）。
２、另三筆建物（即○○○段8746、8747、8748）於申請建築執 照時，係以賴懋樺為起造人，嗣變更為被上訴人，該建物於 78年6月28日建築完成，其所坐落之基地為分割前同段22-26
及22-32地號土地，其中分割前同段22-26地號土地為被上訴 人所有；分割前同段22-32地號土地則為賴榮基所有， 於81 年6月24日因分割而增加22-163地號土地， 22-163地號土地 復因分割增加22-165地號土地，於80年11月17日由賴懋樺繼 承取得，於81年5月18日完成繼承登記，賴懋樺再於84年9月 20日將其中萬分之368應有部分以發生於84年6月21日之買賣 為登記原因，移轉登記予被上訴人，有臺中市政府都市發展 局函覆另三筆建物之建築執照申請書、變更起造人申請書、 土地使用同意書（見原審卷一第118至127頁）、22至32地號 土地分割增加22-163地號登記謄本（見原審卷二第55頁）、 22-163地號土地分割增加22-165地號土地登記謄本（見原審 卷二第56頁）、22-163地號土地電子謄本、同段8746、8747 、8748建號建物電子謄本（見原審卷一第93-94頁） 在卷可 查。
３、依此，系爭建物於77年9月9日由賴懋樺建築完成時，其所坐 落之系爭22-7、22-8地號土地為被上訴人所有， 系爭22-32 地號土地為賴榮基所有；另3筆建物於78年6月28日由被上訴 人建築完成時， 其所坐落之分割前同段22-26地號土地為被 上訴人所有， 分割前同段22-32地號土地則為賴榮基所有， 則系爭建物之起造人與分割前同段22-26、22-32地號土地非 屬同一人，另3筆建物之起造人與系爭22-32地號土地亦非屬 同一人，上開兩建物之起造人如何可能與所坐落土地之所有 權人達成互相提供土地供對方建屋使用之協議？且系爭建物 係於77年9月9日建築完成，另3筆建物乃於78年6月28日建築 完成，兩建物非在同一時間建築，系爭土地之所有權人與分 割前同段22-26、22-32地號土地之所有權人是否確於同一時 間達成互相提供土地供對方建築之協議，亦有可疑。況被上 訴人嗣於84年9月20日 自賴懋樺買受取得同段22-163地號土 地應有部分萬分之368，如被上訴人所有另3筆建物使用同段 22-163地號土地係基於上訴人 4人所稱之土地使用交換協議 ，則被上訴人本有使用同段22-163地號土地之權利，其豈有 再向賴懋樺買受同段22-163地號土地應有部分之必要？此亦 顯然不合常理，難認賴榮基與被上訴人就系爭土地與分割前 同段22-32地號土地有交換使用之協議。是上訴人4人辯稱賴 榮基與被上訴人 就系爭土地與分割前同段22-32地號土地有 交換使用之協議，在被上訴人未返還同段22-163地號土地予 上訴人4人及其他共有人前，上訴人4人得拒絕返還系爭土地 云云，自不足採。
(四)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。 民法第425條之1第1 項定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為 交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在， 亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一 人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權 設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋 而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼 續使用土地(最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照)。 上訴人4人主張被上訴人既因贈與自賴懋樺處取得上開第22- 32地號土地， 即應默許賴懋樺之繼承人即上訴人4人繼續使 用上開第22-32地號土地，上訴人4人基於地上權繼續使用第 22-32地號土地，即非無權占有， 被上訴人主張拆除建物返 還土地，即屬無理等語。然查：按民法第425條之1規定及本 院48年台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同 屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將 土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（ 最高法院94年度台上字第551號判決意旨參見）。 本件系爭 建物係賴懋樺為起造人，於76年11月間申請建造執照，坐落 基地為當時之 臺中市○區○○○段0000○0000○00000地號 ，於77年9月9日建築完成。其所坐落之22-7、22-8地號土地 為被上訴人於76年7月20日完成所有權移轉登記， 取得所有 權，22-32地號土地為賴榮基所有， 賴懋樺因有被上訴人及 賴榮基2人出具土地使用權同意書始可建築， 賴懋樺與被上 訴人間成立未定有期限之使用借貸契約，業如前述，法律關 係甚為明確，與前開條文及判例所指「土地及房屋同屬一人 ，而將土地及房屋分開同時或先後出賣」，因法律關係不明 ，而有「推定」租賃關係存在必要之情形有間。 上訴人4人 稱本件有前開條文及最高法院判例之適用，容有誤會。(五)被上訴人爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭 房屋返還土地，為有理由：
１、按借用人死亡者，貸與人得終止契約，民法第472條第4款定 有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請 求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其 所有權之虞者，得請求防止之；地上權人、農育權人、典權 人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係 ，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第76 7條第1項、民法第941條亦分別定有明文。 又土地及房屋雖 為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使
用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人 所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使 用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。且遷讓房屋為 拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋 所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出。原審既認 定蘇○城及蘇○等10人所有之系爭房屋如附圖所示817-（甲 ）部分無權占用陶○偉所有系爭土地，應拆屋還地，則陶○ 偉請求現住用該屋之被上訴人遷出，自非無據（最高法院87 年度台上字第298號民事判決意旨參照）。 查被上訴人與賴 懋樺間就系爭土地既成立未定有期限之使用借貸契約，嗣賴 懋樺於103年11月11日死亡，揆諸上開規定， 被上訴人即得 對賴懋樺之繼承人即賴歐美慧及上訴人 4人終止使用借貸契 約， 而被上訴人業以起訴狀對賴歐美慧及上訴人4人為終止 使用借貸契約之意思表示，該使用借貸契約自已終止，則上 訴人4人於使用借貸契約終止後仍占有系爭土地 即屬無權占 有。是被上訴人本於所有權之法律關係， 請求上訴人4人拆 除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人洵屬有據。２、上訴人雖又抗辯賴懋樺使用借貸系爭土地之目的是提供作為 系爭加強磚造房屋之建築基地，而系爭建物並未傾倒、毀損 、滅失，借貸之目的仍然存在， 依民法第470條意旨及借地 建屋目的，民法第472條第4款應排除借地建屋情形，蓋借貸 契約既未定有期限，且房屋價值甚高，若於借用人死亡，貸 與人得隨時終止借貸契約並主張拆屋還地，對於借用人之繼 承人權益及房屋使用價值，損害甚大，不利經濟情況發展， 被上訴人依民法第472條第4款規定終止系爭土地租賃契約， 顯屬不當云云。按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借 用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。 但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得 為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其 期限者，貸與人得隨時請求返還借用物， 民法第470條固有 明定。惟該條文乃針對借用人應於何時返還借用物予出借人 ，區分使用借貸契約是否定有期限、如未定有期限，可否依 借貸之目的定其期限而為不同之處理； 而民法第472條則為 針對貸與人於何種情形得單方終止契約之規定，不論使用借 貸契約是否定有期限、如未定有期限，可否依借貸之目的定 其期限， 貸與人均得以民法第472條各款所規定之事由終止 其與借用人間之使用借貸契約， 此觀諸民法第472條之立法 理由：「至借用人死亡，貸與人不欲其繼承人繼續使用借貸 者，既不能以法律強其繼續，即應認其有終止契約權。凡此 應均令終止契約，藉以保護權利，以昭公允。此本條所由設
也。」亦明。準此，本件被上訴人與賴懋樺間雖就系爭土地 之使用借貸契約雖為未定有期限，賴懋樺借用系爭土地之目 的係為建造房屋使用，賴懋樺原應於使用系爭土地之目的完 畢，即系爭房屋不堪使用時，返還期限始屆至，賴懋樺始應 將系爭土地返還予被上訴人， 惟賴懋樺既已於103年11月11 日死亡，被上訴人自得依民法第472條第4款規定，對賴懋樺 之繼承人終止系爭土地之使用借貸契約。 上訴人4人辯稱民 法第472條第4款應排除借地建屋之情形云云，顯係增加法律 所無之限制，尚屬無據。
(六)關於被上訴人請求相當於租金之不當得利部分：１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條亦有明定。 又無權占有他人之不動產，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請 求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利 益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟請求人請求無權 占有人返還占有不動產所受之利益時，原則上應以相當於該 不動產之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號民事 判決參照）。 承前所述，本件被上訴人以起訴狀對上訴人4 人為終止使用借貸契約之意思表示， 該起訴狀繕本業於104 年7月28日送達上訴人4人，有送達證書在卷可按，則上訴人 4人自104年7月28日起占有系爭土地即屬無權占有， 依社會 通念，可免除其支付使用系爭土地之代價，而獲得相當於租 金之利益，致被上訴人受有損害， 是被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人4人返還自104年8月1日起至拆除系爭建 物、返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利，洵屬有據 。
２、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文， 而前開 規定，於租用基地建築房屋準用之， 土地法第105條亦有明 定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定， 並非必達申報總地價年息百分之10最高額。而所謂土地及建 築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依 法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。 查被上訴人所有系爭土地位處崇德路與漢口路交岔路口，商 業繁榮，交通極為便利，原審被告王品公司承租坐落系爭土 地上之系爭建物，每月應付之租金高達58,000元至60,000元
之間，原審被告統一星巴克公司每月應付之租金更高達238, 423元至262,861元之間。本院審酌上情，認為以系爭土地價 額之百分之10計算上訴人 4人每年無權占用系爭土地相當於 租金之不當得利，應屬適當。而依系爭土地之土地登記謄本 （見原審卷一第76至78、原審卷二第105至107頁），系爭22 -7、22-8地號土地於104年1月之申報地價為10,400元、系爭 22-32地號土地於104年1月之申報地價為10,343.2元； 系爭 22-7、22-8地號土地於105年1月之申報地價為12,000元、系 爭22-32地號土地於105年1月之申報地價為11,932元， 則系 爭土地之租金於104年間應核定為26,720元【計算式：（10, 400元×92平方公尺＋10,400元×90平方公尺 ＋10,343.2元 ×127平方公尺）×10%÷12個月=26,720， 元以下四捨五入 ，下同】；於105年間應核定為30,828元【計算式：（12,00 0元×92平方公尺＋12,000元×90平方公尺＋11,932元×127 平方公尺）×10%÷12個月＝30,828】。 是上訴人4人自104 年8月1日起至104年12月31日止應給付之租金共計為133,599 元【計算式：（10,400元×92平方公尺＋10,400元×90平方 公尺＋10,343.2元×127平方公尺）×10%÷12個月×5個月= 133,599】；自105年1月1日起至105年5月31日止共計154,14 0元 【計算式：（12,000元×92平方公尺＋12,000元×90平 方公尺＋11,932元×127平方公尺）×10%÷12個月 ×5個月 ＝154,140元】，以上兩者合計為287,739元；並應自105年6 月1日起至拆除系爭房屋、返還系爭土地之日止， 按月給付 租金30,828元。
３、又按繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任，民法第1153 條第1項定有明文。 繼承人相互間對於被繼承人之債務，除 另有約定外，按其應繼份比例負擔之；連帶債務中之一人， 因清償、代物清償、提存、抵銷或混同，致他債務人同免責 任者，得向他債務人請求償還各自分擔之部分，並自免責時 起之利息， 民法第1153條第2項、第281條第1項規定甚明。 詳言之，共同繼承人對外就繼承財產連帶負責，但就共同繼 承人間之內部關係，原則依共同繼承人之應繼分比例分擔。 復按債權與其債務同歸一人時，債之關係消滅。但其債權為 他人權利之標的或法律另有規定者，不在此限， 民法第344 條亦有明定。經查，本件被上訴人對賴歐美慧有如前所述之 不當得利債權，因賴歐美慧於105年4月3日死亡， 賴歐美慧 對被上訴人之不當得利債務即應由其繼承人繼承，而賴歐美 慧之繼承人被上訴人與上訴人 4人均未曾就賴歐美慧之遺產 拋棄繼承，故就被繼承人賴歐美慧所負不當得利債務之全部 ，被上訴人亦應負連帶責任。基此，被上訴人對賴歐美慧之
不當得利債權與其繼承賴歐美慧之不當得利債務即因混同而 消滅，雖使其餘繼承人即上訴人4人同免其責， 惟被上訴人 仍得按繼承及連帶債務之法律關係， 請求上訴人4人按應繼 分比例分擔各人應負擔部分。故被上訴人扣除自己應負擔上 開不當得利債務之5分之1外， 向上訴人4人請求給付上開不 當得利債務之5分之4 即自104年8月1日起至105年5月31日止 之230,191元【計算式：287,739×4/5＝230,191】、及自10 5年6月1日起至拆除系爭建物、返還系爭土地之日止， 按月 給付24,662元【計算式：30,828×4/5＝24,662】， 應屬有 據。
(七)關於被上訴人於本院審理時附帶請求：願供擔保，請准宣告 假執行部分：
按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判 決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事 項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由 中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外， 尚不能因該判 決已經確定而認此項判斷有既判力（最高法院73年台上字第 3292號判例意旨參見）。又「關於財產權之訴訟，第二審法 院之判決，維持第一審判決者，應於其範圍內，依聲請宣告 假執行。前項宣告假執行，如有必要，亦得以職權為之。」
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