臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第1271號
原 告 林正堂
訴訟代理人 林佳怡律師
被 告 吳惠貞
訴訟代理人 李淵源律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國106年5月3日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將彰化縣○○鄉○○段0000地號土地上，如附圖即彰化縣彰化地政事務所複丈日期民國106年1月19日土地複丈成果圖所示，編號A，面積59平方公尺及編號B，面積32平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告提出新臺幣191100元為被告供擔保，准予假執行。但被告提出新臺幣573300元為原告供擔保，免假執行。 事實及理由
一、原告聲明請求：被告應將彰化縣○○鄉○○段0000地號土地 （下稱系爭土地）上，如附圖即彰化縣彰化地政事務所複丈 日期民國（下同）106年1月19日土地複丈成果圖所示，編號 A，面積59平方公尺及編號B，面積32平方公尺之建物拆除， 並將土地返還予原告，併願供擔保，請准宣告假執行，係主 張略以：
（一）原告於105年9月13日自本院105年度司執字第15679號（癸 股）強制執行程序承買系爭土地，並於105年10月17日取 得權利移轉證書。系爭土地於前述強制執行程序拍賣時， 其上雖有門牌號碼「彰化縣○○鄉○○村○○路00號」之 未保存登記建物乙棟，惟該建物儼然已為廢棄空屋，無人 居住。原告於投標前，亦曾於105年8月間親自前往現場查 看，其建物現況確實與拍賣公告記載一樣，為廢棄空屋、 無人居住，甚至連擋風遮雨之窗戶都沒有。該建物至少自 100年2月份起，已係廢棄且無人使用之空屋。然而，原告 拍定系爭土地後，以拍定人身份向本院聲請閱卷，始發現 被告吳惠貞竟於前述強制執行案件中，具狀陳報其於「10 2年12月12日」自前手即訴外人曾裕隆受讓該建物之所有 權，並稱「建物自前手買受移轉時，併同受讓對基地之無 償使用權」。惟如前述，該建物至少於「100年2月間」， 即已呈現廢棄空屋狀態，倘若被告所稱購買之時間為102 年12月份，距今已歷有數年，卻未見其對於該建物有何利 用、改善情形？又系爭土地早於「85年4月29日」已遭假 扣押強制執行查封（案號：本院86年執全字第286號假扣
押強制執行事件），且該項查封事實亦公告於土地謄本上 （具公示外觀）。是以，按通常情形，一般人皆知悉該建 物坐落之基地已遭他人查封且有被拍賣之風險，豈可能願 意花錢購買？更遑論該建物早已荒廢而無人使用。再者， 系爭土地於85年4月29日即經法院查封，而依照被告主張 ，其係於系爭土地「查封後」始轉輾取得系爭土地之無償 使用權，倘若其主張為真（僅假設語），債務人陳柏謀就 該建物占有使用系爭土地權限（無償使用借貸）之轉讓， 已違反強制執行法第51條第2項規定，而應屬無效。被告 輾轉取得之無償使用權限，亦不得對抗原告即系爭土地之 拍定人。此外，被告僅單純以書狀表示其於102年12月12 日自前手曾裕隆受讓該建物所有權，併同受讓對基地之無 償使用權，不僅有悖常情，亦不得執此作為有權占有之依 據。另原告拍定系爭土地後，旋有人於105年11月間在如 附圖編號A之建物加裝新的窗戶。是以，被告（或其他有 心人士）「故意」破壞如附圖編號A之建物廢棄狀況，而 刻意營造出如附圖編號A之建物仍有人占有使用，其居心 為何，不難推斷。原告爰據民法第767條第1項規定，主張 被告應拆屋還地。
（二）原告否認受讓系爭土地與被告受讓上述建物，有民法第42 5條之1推定租賃關係之存在。查曾裕隆為訴外人陳柏謀之 友人，被告為訴外人陳柏謀之媳婦，業經被告自承在案， 是兩人皆與系爭土地原所有權人陳柏謀有所關聯，甚至被 告與陳柏謀間，乃關係密切之姻親關係，故被告所稱之買 賣行為及過程，是否真實？不無疑問。又上述建物至少於 「100年2月間」，即已呈現廢棄空屋、無人居住之狀態。 與一般人買受房屋後，按常情判斷，勢必作為自宅使用、 或出租收益，絕不可能刻意閒置，甚至任由房屋呈現廢棄 狀態，連窗戶及屋頂毀棄、損壞後，都未見任何修繕之行 為有異；尤有甚者，被告明知前述強制執行事件之拍賣公 告已記載「廢棄空屋、無人居住」，卻未提出任何異議， 反倒是待拍定後，眼見有人得標，便立即在已無任何窗戶 之門窗上加裝新門扇。由前揭等情以觀，被告之辯稱以及 納稅義務人之變更行為，恐皆屬故意安排符合推定租賃關 係之法律要件，其目的無非欲使系爭土地新任所有權人， 無法就系爭土地為完整有效之使用或取得合理經濟收益！ 被告等人之行為，顯以損害他人為主要目的，違反公共利 益，足認有權利濫用之情事，悖於誠信原則，就被告占用 部分，亦對原告構成共同侵權行為，應屬無疑。爰追加民 法第148條、第184條第1項規定，請求被告應拆屋還地，
與上開原告所主張之物上返還請求權，為請求權競合，請 求法院擇一有利判決。
（三）本院106年1月19日現場履勘時，原告發現如附圖編號A之 建物後面有另一鐵皮建物（即如附圖編號B之建物）占用 系爭土地。前者構造材質為「水泥磚造」，後者構造材質 為「鐵皮」，兩者中間有牆壁間隔，皆具有獨立出入口。 甚且，被告於本院履勘時，特別主動要求就該兩部分要分 開測量，並自承編號A建物為水泥磚造建物，編號B建物則 為鐵皮造菸草堆積循環乾燥室。是以，編號A建物及編號B 建物兩者具有構造上及使用上之獨立性，係屬兩間不同之 獨立物，均無權占有系爭土地，故原告已於106年3月2日 變更訴之聲明，請求被告應將編號A建物及編號B建物拆除 ，並將占有土地返還予原告。另被告至今對於編號A建物 及編號B建物是否皆符合民法第425條之1的要件，僅單純 以書狀表示建物原屬訴外人陳柏謀所有，陳柏謀轉讓予曾 裕隆後，再由曾裕隆於102年間讓與給被告。惟所提出94 年房屋稅繳款書、105年房屋稅繳款書、曾裕隆之房屋稅 籍證明書等資料，純為便利課稅而設，與所有權之取得無 關，並無法證明何人為編號A建物及編號B建物之原始起造 人，無從認定有被告所辯民法第425條之1「土地與房屋同 屬一人」之情形。此外，編號B建物，據被告自承為「鐵 皮造菸草堆積循環乾燥室」，為乾燥機房，屬乾燥處理設 備之一種，乃《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦 法》（以下簡稱容許辦法）第3條第1項所規範之「農業設 施（農作產銷設施）」，並非民法第425條之1所謂之「房 屋」，故編號B建物自無法適用民法第425條之1。且依上 開容許辦法第4條第5款規定，興建農業設施，其前提需獲 得土地所有權人同意使用該土地並認可其申請興建農業設 施進行相關使用行為，被告既未取得土地所有權人即原告 之同意，其又如何能對原告主張有權占有。
（四）縱認被告對系爭土地具有民法第425條之1所規定之租賃權 （僅假設語，原告仍否認之），亦僅止於「房屋得使用年 限」內。而本院執行人員於105年5月12日現場履勘時，如 附圖建物為「廢棄空屋、無人居住」，亦登載並公示於前 述強制執行事件之拍賣公告之「使用情形」欄，足使一般 客觀第三人發生信賴法院公告進而認定該建物乃廢棄建物 之情形。又本院106年1月19日現場履勘時，亦確認建物不 僅室內殘破不堪，甚至二樓通往三樓之樓梯間，已無屋頂 ，甚至二樓樓地板為木片，且有大片破損，顯已無法站立 其內，否則定有危險；另屋頂已不復存在，無遮風避雨之
效用，足見本案訴訟前，該建物已殘破不堪，價值所剩無 幾，並不具備相當之經濟價值，雖予拆除，於社會經濟無 甚影響。又被告無實際居住或為任何利用，使用效益不大 ，若任由被告占用系爭土地而予以閒置，非但對原告不公 ，且將有害於社會經濟公益。至於被告於原告法拍取得系 爭土地後，刻意加裝新的窗戶，再於本案訴訟期間，增修 屋頂，並無法使已消滅之租賃關係回復，從而，被告主張 有推定租賃關係存在，顯不可採。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，若受不利判決願供擔保，請准 宣告免假執行，抗辯略以：
（一）系爭土地及如附圖編號A、B建物（門牌號碼為彰化縣○○ 鄉○○村○○路00號）原同屬訴外人陳柏謀所有，嗣原告 於105年10月31日因拍賣而取得系爭土地；惟建物之所有 權則於96年間由陳柏謀以買賣為原因讓與訴外人曾裕隆， 曾裕隆再於102年間以買賣為原因讓與被告，足認系爭土 地所有權人及前述建物所有權人間，就系爭土地及建物間 存有租賃關係，被告基於此租賃關係占有系爭土地即難認 有無權占有系爭土地之情事，原告以無權占有為由訴請被 告拆屋還地顯無理由。
（二）對於原告主張建物已不堪使用，被告之修繕行為，顯為了 訴訟之抗辯而準備部分，被告否認。本院於106年1月19日 現場履勘時，屋突頂端屋瓦縱已經掉落，但一樓仍可以遮 風避雨，可堪使用。且目前建物頂樓因為颱風關係所吹落 之屋頂亦已修復完成，並未改變該磚造二層樓房之結構， 非改造行為，建物完全可以遮風避雨，也沒有不堪用之情 形。另建物原係供做燻菸葉用途之「菸間」，自菸酒公賣 局不再收購煙草後，自90年左右即閒置並堆放燻菸葉之器 具至今。
（三）被告就前述建物有事實上處分權，有權修復建物。且被告 係基於民法第425條之1規定使用系爭土地，自無權利濫用 及違反誠信原則之情形。
三、得心證理由：
１、原告主張於105年9月13日應本院105年度司執字第15679號強 制執行程序標買得系爭土地，並於105年10月17日取得權利 移轉證書，為系爭土地所有權人。又系爭土地有如附圖編號 A、B之建物占用，被告曾於前述執行程序具狀陳稱為建物所 有權人。此外，本院於106年1月19日現場履勘時，編號A建 物為磚造二層樓建物、外無門牌、室內放竹簍、機器、雜物 ，堆置零亂，電燈無法開啟，樓梯均鋼筋外露、凹凸不平， 無扶手欄杆，二樓頂破損未修、二樓地板為木造，且有破洞
。編號B建物為鐵皮二層樓建物，現堆放雜物，以前為菸草 堆積循環乾燥室等情，為兩造所不爭執，並有相符之土地登 記謄本在卷可憑，本院亦於106年1月19日會同地政事務所派 員勘測，各製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖即附圖與命原告 攝有相片附卷可稽，本院並調閱前述強制執行事件之案卷核 屬一致，自係真實可採。
２、原告主張如附圖編號A、B建物，係無權占用系爭土地，被告 應拆屋還地部分，被告否認，抗辯如上，意指被告依民法第 425條之1，非無權使用系爭土地等語，並提出卷附相關如附 圖編號A、B建物，為未辦保存登記之建物，因買賣而變更納 稅義務人登記之資料等影本為證。經查，如附圖編號A、B之 建物，依被告提出之卷附房屋稅資料影本等，其中納稅義務 人曾裕隆103年期之稅單資料顯示，課稅建物有加強磚造之 一、二層與屋突、騎樓，面積各39.50、53.30、6、12.6平 方公尺，起課年月為74年12月，折舊年數28年；及鋼鐵造之 一、二層，面積均25.20平方公尺，起課年月為78年7月，折 舊年數24年等內容。相近於如附圖編號A、B建物，且衡諸建 物之起課年月斯時系爭土地屬陳柏謀所有，則於無其他積極 可認被告所述建物前為陳柏謀所有，合於農地上之建物常為 地主所建造者之生活常情，與亦無據可證被告所述建物之輾 轉讓與情形為不實之情狀下，原告空言質疑建物是否確為陳 柏謀所有，及建物之輾轉受讓是否可信等？容未足採取，而 應認被告所述如上建物原為陳柏謀所有，其係輾轉取得，並 現為有權處分之人為可採。
３、承上，按諸「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將 土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先 後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」，民法 第425條之1第1項定有明文。雖以「所有權讓與」為明文， 然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實 上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權 人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權 讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事 實上處分權之情形，始符法意，最高法院99年度台上字第17 23號判決意旨參照。又此法條之規範目的在於房屋之價值不 菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經 濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係 ，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占 有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，
基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因 土地所有權之嗣後變動而受影響，最高法院102年度台上字 第2204號判決意旨亦值參照。惟此法定租賃權之成立仍須以 該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值 為要件，最高法院102年度台上字第1508號判決內容參照。 此外，法院之拍賣，性質上亦屬買賣，與一般買賣之情形應 作同一之解釋。從而，本院審酌被告抗辯係於102年12月12 日自訴外人曾裕隆受讓建物有處分權，而原告舉證在卷之GO OGLE街景照片（100年2月拍攝）顯示建物斯時可看出係空屋 ；且於前述強制執行程序105年5月12日法院人員所見，係廢 棄空屋，無人居住，於拍賣公告時，亦為相同之記載，有筆 錄及拍賣公告影本在卷可稽；迄至本院於106年1月19日現場 履勘時，所見亦為磚造二層樓建物、外無門牌、室內放竹簍 、機器、雜物，堆置零亂，電燈無法開啟，樓梯均鋼筋外露 、凹凸不平，無扶手欄杆，二樓頂破損未修、二樓地板為木 造，且有破洞。及緊鄰之鐵皮二層樓建物，現堆放雜物，以 前為菸草堆積循環乾燥室等情，自堪核認建物只屬毛胚舊屋 ，歷未裝修住用，而恁置破損如上，顯可認定係一般廢棄之 空屋。益以建物課稅折舊年限約30年左右，依一般社會之評 價，難認具相當之經濟價值。衡諸前述民法第425條之1之規 範精神，且既屬未辦保存登記之違章建築，於法規之保障上 ，自可遜於合法房屋之保障，亦不違憲法財產權、平等權之 保護。故本院允認如附圖編號A、B建物之狀況相對於原告之 受讓系爭土地言，容不屬「得使用期限內之房屋」，被告抗 辯應有民法第425條之1之適用為不可採。至被告於106年1月 19日本院履勘現場後，所為修整建物之行為，雖提出修整後 之相片附卷為憑，但自不影響前述本無適用民法第425條之1 而存在之租賃關係，亦此敘明。
綜上，原告主張如附圖編號A、B建物係無權占用系爭土地，請求對建物有處分權之被告應拆屋還地，係有理由，應予准許。四、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行、免假執行，均於法相 合，本院爰各酌定相當擔保金額宣告如主文所示。五、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核 不影響判決結果，爰不贅論。
結論：原告之訴有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
民事第二庭 法 官 洪榮謙
被告得上訴。
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
書記官 張良煜