臺灣彰化地方法院民事判決 105年度簡上字第41號
上 訴 人 卓建璋
卓蕭綢
被上訴人 張竣雄
訴訟代理人 張文松
被 上 訴人 張施玉（張乾德之承受訴訟人）
訴訟代理人 張書銜
被 上 訴人 張慶霖（張乾德之承受訴訟人）
張秀鳳（張乾德之承受訴訟人）
張秀珠（張乾德之承受訴訟人）
張秀員（張乾德之承受訴訟人）
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年4月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決命上訴人卓蕭綢應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○地號土地上如附圖所示面積五六點三○平方公尺之鐵架造建物拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人全體、上訴人卓建璋應自前項所示建物遷出，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人全體，及命上訴人卓蕭綢自民國一○五年三月二十六日起至返還上開土地之日止按月給付被上訴人張乾德（由被上訴人張施玉、張慶霖、張秀鳳、張秀珠、張秀員承受訴訟）新臺幣陸拾捌元部分、命上訴人卓蕭綢給付被上訴人張竣雄逾新臺幣肆佰壹拾捌元及該部分利息、自民國一○五年三月二十六日起至返還上開土地之日止按月給付被上訴人張竣雄新臺幣陸元部分，及上開部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人張竣雄負擔十分之一，餘由被上訴人張施玉、張秀員、張秀珠、張慶霖、張秀鳳連帶負擔。 事實及理由
壹、程序事項
一、本件被上訴人張慶霖、張秀鳳、張秀珠、張秀員未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依 上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟 法第168條、175條分別定有明文。查本件訴訟進行中，被上 訴人張乾德於民國105年9月19日死亡，其繼承人原為配偶張
施玉、直系血親卑親屬張慶郎、張慶霖、張秀鳳、張秀珠、 張秀員等六人，惟張慶郎拋棄繼承並經本院准予備查，此有 繼承系統表及戶籍謄本在卷足稽（見本院簡上卷第75-84頁 ），並經本院調取105年度司繼字第1533號拋棄繼承卷宗核 閱屬實，故被上訴人張乾德之繼承人張施玉、張秀員、張秀 珠、張慶霖、張秀鳳等5人（以下簡稱張施玉等5人）聲明承 受訴訟（本院簡上卷第85-86頁），於法有據，應予准許。三、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴 訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴 訟；民事訴訟法第254條第1項定有明文。本件被上訴人張乾 德於民國105年9月19日死亡，其繼承人為張施玉等5人，已 如前述，嗣於105年12月15日將張乾德所遺彰化縣○○鎮○ ○段000地號土地（下稱系爭土地）應有部分1602分之767全 部由被上訴人張施玉分割繼承登記取得，有系爭土地之土地 登記謄本在卷可證（本院簡上卷第125頁至126頁），被上訴 人張施玉並未聲請承當訴訟，依上開規定，本件仍以張施玉 、張秀員、張秀珠、張慶霖、張秀鳳等5人為被上訴人。貳、實體事項
一、被上訴人於原審起訴主張：系爭土地為伊等及其他共有人所 共有，上訴人卓蕭綢未經被上訴人及其他共有人同意，竟於 系爭土地上建造如附圖（即彰化縣田中地政事務所收件日期 文號104年2月16日土丈字第177號土地複丈成果圖）所示面 積56.30平方公尺之鐵架造建物（下稱系爭建物），並由上 訴人卓建璋經營瓦斯行及居住使用，均屬無權占用系爭土地 ，已侵害被上訴人及其他共有人所有權，雖經被上訴人請求 上訴人等拆遷，均未獲置理。上訴人等並非系爭土地所有權 人，就系爭土地本無使用收益之權限，且兩造間無任何契約 關係，是上訴人等係無正當合法權源而占用系爭土地。上訴 人卓蕭綢既無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致 被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自得依民法第17 9條之規定，請求上訴人卓蕭綢給付請求權得以行使前5年即 自98年起至103年止，按申報地價每平方公尺新臺幣（下同 ）760元（98年至102年）、608元（102年至103年）之百分 之10計算得出金額19,682元，並至返還土地之日止，按月給 付285元。其中被上訴人張乾德之應有部分為1602分之767， 應給付被上訴人張乾德9,423元，每月給付136元；被上訴人 張竣雄之應有部分為1602分之68，應給付被上訴人張竣雄 835元，每月給付12元。
二、上訴人則以：(一)上訴人承租使用系爭土地多年，訴外人卓 加再（即上訴人卓蕭綢之公公、上訴人卓建璋之祖父）於45
年間即向系爭土地原所有人卓玉安（即訴外人卓時英之父） 承租系爭土地，卓玉安並同意上訴人建造系爭建物，至今左 鄰右舍皆知悉系爭土地均由上訴人承租使用，嗣卓玉安死亡 後，則由其子即訴外人卓時英與上訴人卓蕭綢續約，並簽定 租約，截至93年底租金皆由卓時英之配偶卓陳春枝收取。縱 系爭土地嗣後已讓與他人，依民法第425條、第426條規定， 上訴人卓蕭綢與卓時英所簽定之租約仍繼續存在。(二)被上 訴人張竣雄、張乾德2人僅係共有人，其他共有人並未表示 反對上訴人繼續使用系爭土地，且共有人對共有土地之任一 部分皆有使用權，是被上訴人主張顯已違背法令。(三)被上 訴人請求給付租金19,682元部分，顯與稻米代金差額過大上 訴人無法同意，請求依一年二期給付稻米代金每期60台斤之 標準計算等語，資為抗辯。
三、原審對於被上訴人之請求，判決：(一)上訴人卓蕭綢應將坐 落系爭土地上如附圖所示面積56.30平方公尺之鐵架造建物 拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人全體。( 二)上訴人卓建璋應自前項所示建物遷出，並將該部分土地 返還被上訴人及其他共有人全體。(三)上訴人卓蕭綢應給付 被上訴人張乾德4,712元，及自104年8月22日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息；並自104年8月22日起至返還 第一項所示土地之日止，按月給付被上訴人張乾德68元。( 四)上訴人卓蕭綢應給付被上訴人張竣雄835元，及自104年8 月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自104 年8月22日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付被上 訴張竣雄6元。且依職權宣告假執行，而駁回被上訴人其餘 之請求。上訴人就其敗訴部分表示不服而上訴，並聲明：( 一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)被上訴人於第一審 之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、本院之判斷：
(一)系爭土地為被上訴人與訴外人賴渙梃、孫樹楠所共有，全部 為上訴人卓蕭綢所有之系爭建物所占用，系爭建物現供上訴 人卓建璋使用等情，有系爭土地之土地登記謄本在卷可稽（ 本院簡上卷第125-126頁），並經原審法官會同彰化縣田中 地政事務所測量員勘驗屬實，製有勘驗筆錄（原審卷第16頁 ）、土地複丈成果圖（原審卷第24頁）在卷，且為兩造所不 爭執，堪信為真實。
(二)上訴人雖自認占有系爭土地如附圖所示部分，惟辯稱係有權 使用，然為被上訴人所否認。經查：
(1)按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三
分之二者，其人數不予計算，98年1月23日修正嗣於98年7月 23日施行之現行民法第820條第1項定有明文。次按共有人間 就共有物之全部劃定範圍，約定各自占用共有物之特定部分 而為管理之契約，為共有物之分管契約，須共有人全體訂立 始能成立（最高法院105年度台上字第1733號判決意旨參） 。該分管契約即為民法第820條第1項之「契約另有約定」情 形。如共有物之部分共有人就共有物一部或全部所決定之使 用、收益之利用行為，雖屬民法第820條第1項所稱共有物之 管理，然並非分管契約，現行民法為促進共有物高效率之利 用，多數共有人即可決定，已無須得全體共有人之同意，就 不同意管理決定之少數共有人，則賦與民法第820條第2項聲 請法院裁定變更管理方法之救濟，或讓與其應有部分退出共 有關係，或請求分割共有物以結束共有關係。
(2)上訴人於104年12月25日與被上訴人張乾德、訴外人賴渙梃 就系爭土地訂立協議書、土地使用同意書；再於105年3月26 日與孫樹楠訂立土地使用同意書，獲同意由上訴人二人使用 系爭土地、興建房屋及按月繳付租金，有土地使用同意書2 紙（見本院簡上卷第6頁、第34頁）、協議書1紙（本院簡上 卷第7頁）附卷可稽，並為被上訴人所不爭執（本院簡上卷 第143至第144頁）。細繹上開土地使用同意書、協議書之內 容，實際並未就共有物全部均劃定各共有人間之管理範圍， 僅由部分共有人就系爭土地之特定部分決定使用方式及範圍 ，並非分管契約，而係就共有物管理之決定。又被上訴人張 乾德、訴外人賴渙梃、孫樹楠等3人均為系爭土地共有人， 被上訴人張乾德應有部分1602分之767，訴外人賴渙梃應有 部分1602分之158、訴外人孫樹楠應有部分為1602分之609， 有土地登記謄本在卷為憑（見原審補字卷第9頁），是張乾 德、賴渙梃、孫樹楠等3人就系爭土地之應有部分合計為 1602分之1534，已逾3分之2，揆諸上開規定，其等就系爭土 地之管理而訂立之協議自有效力，故上訴人卓蕭綢、卓建璋 自105年3月26日與孫樹楠訂立土地使用同意書之日起，即屬 有權使用系爭建物坐落系爭土地如附圖所示部分，而非無權 占有。
(3)又按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、 收益，他方支付租金之契約」，民法第421條第1項定有明文 。本件系爭土地共有人張乾德、賴渙梃、孫樹楠與上訴人所 簽訂之協議書、同意書均記載「…同意卓建璋、卓蕭綢君使 用該土地並興建房屋，…卓建璋、卓蕭綢願依規定每月支付 租金」等內容（見本院簡上卷第6至7頁、第34頁），顯係張 乾德、賴渙梃、孫樹楠同意提供系爭土地給上訴人使用收益
、由上訴人支付租金而成立租賃契約，雖被上訴人張施玉主 張：張乾德之全體繼承人嗣後有再協議，同意以每坪18萬元 將土地出賣給上訴人等語，然被上訴人張施玉之被繼承人張 乾德既已與上訴人間成立合法、有效之租賃契約，被上訴人 張施玉等5人本於繼承之法律關係，本應繼承張乾德就租賃 契約所生之一切權利義務，在未依法終止張乾德與上訴人間 之租賃契約前，被上訴人張施玉等5人仍應受該租賃契約所 拘束，其等主張不同意上訴人繼續使用系爭土地，應由上訴 人以每坪18萬元向其等購買系爭土地之應有部分等語，為無 理由。
(4)綜上，上訴人卓蕭綢占有、使用系爭土地，既係基於其與張 乾德、賴渙梃、孫樹楠之租賃契約，並非無權占用，則被上 訴人主張依民法第767條第1項、第821條之規定，請求上訴 人卓蕭綢拆除系爭建物及返還系爭土地、請求上訴人卓建璋 自系爭房屋遷出並返還系爭土地，自均無理由。(三)就被上訴人請求返還不當得利部分：
(1)按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。」，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人 房屋或土地，可能獲得相當於法定租金之利益，致生所有人 無法使用收益之損害，為社會通常之觀念。又按城市地方房 屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之 10為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項 、第105條分別定有明文。又租金之數額，尚須斟酌地理之 位置，工商業繁榮之程度，承租人利用之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰近租金相比較以為決定之。
(2)上訴人雖辯稱被上訴人卓建璋之祖父卓加再於45年間即向系 爭土地原所有人卓玉安承租系爭土地，卓玉安並同意上訴人 建造系爭建物，嗣卓玉安死亡後，則由其子即訴外人卓時英 與上訴人卓蕭綢續約，並簽定租約，截至93年底租金皆由卓 時英之配偶卓陳春枝收取，縱系爭土地嗣後已讓與他人，依 民法第425條、第426條規定，上訴人卓蕭綢與卓時英所簽定 之租約仍繼續存在云云，惟經被上訴人所否認。經查，本件 上訴人並未舉證證明卓建璋之祖父卓加再確有於民國45年間 向原所有人卓玉安承租系爭土地，且系爭土地於重測前為田 中段田中小段780之15地號，乃民國73年分割自同段780之8 地號土地，而同段780之8地號土地係於民國64年分割自同段 780之2地號土地。同段780之2地號土地於民國45年間為張乾 德、卓玉安、卓銀祥三人所共有，應有部分各為1602分之 767、1602分之767、1602分之68，有系爭土地及田中段田中 小段780之8、780之2地號土地之土地登記簿、異動索引資料
在卷可證（原審卷第72至第87頁、92至第103頁），依修正 前民法第820條第1項之規定，共有物，除契約另有訂定外， 由共有人共同管理之。依前開土地登記資料所示，民國45年 間卓玉安僅為系爭土地共有人之一，依修正前民法第820條 之規定，無從單獨出租系爭土地予上訴人卓建璋之祖父卓加 再，故縱令卓加再與卓玉安間訂有土地租賃契約，對於土地 之其他共有人亦不生效力，而93年間上訴人卓蕭綢與訴外人 卓時英就系爭土地所簽訂之租用契約書，因訴外人卓時英非 系爭土地之共有人，上訴人自無從據該租用契約主張係有權 占有系爭土地，故上訴人主張其等自45年間即合法承租占有 使用系爭土地，自無可採。
(3)上訴人係於104年12月25日與張乾德、賴渙梃就系爭土地訂 立協議書、土地使用同意書；再於105年3月26日與孫樹楠訂 立土地使用同意書，獲同意由上訴人二人使用系爭土地並興 建房屋，已如前述，依民法820條第1項之規定，上訴人乃係 於105年3月26日與孫樹楠簽訂土地使用同意書時，始依該條 規定取得應有部分合計逾3分之2共有人同意而合法取得系爭 土地之使用權源。亦即，於105年3月25日以前上訴人卓蕭綢 使用系爭土地均無正當權源，自受有相當於租金之利益，並 使被上訴人無法利用系爭土地受有損害，至為顯然。依上規 定及說明，被上訴人請求上訴人卓蕭綢應給付起訴前5年即 自98年12月27日起至103年12月26日止，暨自104年8月22日 被上訴人變更訴之聲明暨追加被告狀繕本送達上訴人翌日起 至105年3月25日止，按月給付相當於租金之利益，即屬有據 。原審依卷附土地登記謄本及歷年地價查詢、被上訴人所提 現場照片，並審酌上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利 益各情，認定系爭土地之申報地價自96年起至101年止為每 平方公尺760元、102年後為每平方公尺608元，且本件應以 申報地價年息百分之5計算相當於租金之利益，均屬洽當。 茲計算被上訴人得請求上訴人返還相當於租金之利益金額如 下：
1.起訴前5年即自98年12月27日起至103年12月26日止，相當於 租金之不當得利金額為9,841元：
上訴人卓蕭綢占用系爭土地之面積合計為56.30平方公尺， 併依前開申報地價為計算標準，則自98年12月27日起迄101 年12月26日止上訴人卓蕭綢占有系爭土地所獲利益為：申報 地價760元×占用面積56.30㎡×年息5%×3≒6,418（元以下 四捨伍入，下同）；自101年12月27日起迄103年12月26日止 上訴人卓蕭綢占有系爭土地所獲利益為申報地價608元×占 用面積56.30㎡×年息5%×2≒3,423；二者合計為9,841（
6418+3423=9481）。
2.自104年8月22日被上訴人變更訴之聲明暨追加被告狀繕本送 達被上訴人卓蕭綢之翌日起迄105年3月25日止，被上訴人卓 蕭綢應按月給付相當於租金之不當得利金額為143元： 申報地價608元×占用面積56.30㎡×年息5%×1/12≒143元 。
3.又被上訴人張施玉等5人之應有部分為1602分之767，上訴人 卓蕭綢應給付被上訴人張施玉等5人起訴前5年之租金共4,71 2元（計算式：9,841×767÷1602≒4,712）、每月應給付被 上訴人張施玉等5人之租金為68元（計算式：143×767÷160 2≒68）；被上訴人張竣雄之應有部分為1602分之68，上訴 人卓蕭綢應給付被上訴人張竣雄起訴前5年之租金共418元（ 計算式：9,841×68÷1602≒418），每月應給付被上訴人張 竣雄之租金為6元（計算式：143×68÷1602≒6）。五、綜上所述，上訴人卓蕭綢自105年3月26日起已合法承租系爭 土地而有權占有、使用系爭土地，其占有使用系爭土地如附 圖所示之位置及面積，係有權占用，從而，被上訴人依據民 法第767條第1項、821條規定，請求上訴人卓蕭綢應將坐落 系爭土地上，如附圖所示、面積56.30平方公尺之地上物拆 除，並將該土地返還予被上訴人及其他全體共有人，並請求 上訴人卓建璋自系爭建物遷出並返還土地，均無理由，不應 予准許。惟上訴人卓蕭綢於105年3月25日以前占有、使用系 爭土地，仍屬無權占用，故被上訴人請求上訴人卓蕭綢給付 自98年12月27日起至103年12月26日止，相當於租金之利益 ，即給付被上訴人張施玉等5人4,712元、給付被上訴人張竣 雄418元，及均自104年8月22日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息；並自民國104年8月22日起至105年3月25日 止，按月給付被上訴人張施玉等5人68元、張竣雄6元，為有 理由，逾此範圍之不當得利請求，均無理由，應予駁回。原 判決命上訴人卓蕭綢拆除系爭建物、卓建璋自系爭建物遷出 並均返還系爭土地予被上訴人及共有人全體，及命上訴人卓 蕭綢給付被上訴人張竣雄不當得利逾418元、自105年3月26 日起至返還系爭土地之日止按月給付被上訴人張施玉等5人 68元、張竣雄6元部分及各該部分之利息、假執行部分，均 尚有未洽，上訴人提起上訴，請求廢棄原判決對其不利部分 ，於前開不應准許之範圍為，為有理由，應由本院將原判決 廢棄改判；其餘部分上訴為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌 後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟
法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第 85條第1項但書、第2項之規定，判決如主文。中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第一庭 審判長法 官 廖國佑
法 官 李言孫
法 官 沙小雯
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
書記官 連彩婷