臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第341號
上 訴 人 尹世琛
訴訟代理人 官朝永律師
視同上訴人 梁山水
梁嘉惠
梁祥騏
梁祥鵬
梁祥裕
林金蓮
尹世亮
尹世高
尹世淳
尹世勳
尹世鵬
尹高適
劉尹麗貞
尹麗玲
被 上訴人 林彥甫
王美雲
上 二 人
訴訟代理人 蔡菁華律師
童兆祥律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年2月
24日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第116號第一審判決提起上
訴，本院於106年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人拆屋還地部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體； 不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1款定 有明文。查被上訴人起訴主張上訴人尹世琛（下稱尹世琛） 及原審共同被告梁山水、梁祥騏、梁嘉惠、梁祥鵬、梁祥裕 、林金蓮、尹世亮、尹世高、尹世淳、尹世勳、尹世鵬、尹 高適、劉尹麗貞、尹麗玲（下各逕稱姓名，合稱梁山水等14
人，與尹世琛則合稱上訴人）應將坐落臺北市○○段○○段 000地號土地（下稱系爭土地），如原審判決附圖（下稱附 圖）所示甲、甲1部分面積合計51.96平方公尺之建物拆除， 並將上開土地返還予被上訴人及全體共有人；原審判決上訴 人敗訴即命拆除建物及返還土地，雖僅尹世琛聲明不服提起 上訴，惟梁山水等14人與尹世琛繼承上開建物，就本件訴訟 標的有合一確定之關係，則尹世琛提起上訴之行為，係有利 益於未提起上訴之梁山水等14人，依上開規定，其上訴之效 力自及梁山水等14人，爰併列梁山水等14人為視同上訴人， 合先敘明。
二、梁山水等14人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴 人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：訴外人梁花及梁新見為姊妹關係，2人前於 民國36年7月1日共同登記為系爭土地之所有權人，應有部分 各2分之1，梁花於72年3月6日死亡後，由梁花之繼承人即其 配偶尹金城及胞姐梁新見共同繼承其就系爭土地之應有部分 ，應繼分各2分之1；梁新見於72年4月5日死亡後，由梁新見 之繼承人即梁山水、梁嘉惠、梁祥騏、梁祥鵬、梁祥裕等5 人（下稱梁山水等5人）共同繼承梁新見就系爭土地之應有 部分；又尹金城於82年10月22日死亡後，其繼承人為林金蓮 、尹世琛、尹世亮、尹世高、尹世淳、尹世勳、尹世鵬、尹 高適、劉尹麗貞、尹麗玲等10人（下稱林金蓮等10人），是 於梁花、梁新見、尹金城3人陸續往生後，係由上訴人繼承 梁花之財產（其等之應繼分如原審判決附件〈下稱附件〉所 示），故梁花所有系爭土地之應有部分2分之1，係由上訴人 公同共有；嗣伊等自102年10月間起，陸續因受贈及買受取 得系爭土地應有部分各160分之78，合計160分之156，惟於 購買系爭土地應有部分後，發現其上有一未辦理保存登記即 門牌號碼臺北市○○區○○街00號之建物（下稱系爭建物） ，系爭建物之事實上處分權人為梁花，而梁花既於72年3月6 日過世，系爭建物應屬梁花之遺產，並由上訴人共同繼承， 然系爭建物現由尹世琛據為己有，並出租予鍾泰龍經營「一 龍毛巾塑膠行」，則系爭建物未經系爭土地全體共有人之同 意，且無任何法律上權源而無權占有系爭土地，系爭建物之 多數共有人即梁山水、梁嘉惠、梁祥鵬、梁祥裕、林金蓮、 尹世亮、尹高適、尹世鵬、尹世勳、劉尹麗貞、尹麗玲（下 稱梁山水等11人）則已具狀表示同意由梁祥騏（與梁山水等 11人合稱梁山水等12人）清空、拆除系爭建物，故伊得依民
法第821條、第767條之規定，訴請上訴人拆除系爭建物，並 將系爭土地返還予全體共有人等情（被上訴人於原審係請求 上訴人應將系爭土地如附圖所示甲、甲1〈下各稱甲、甲1建 物〉部分面積合計51.96平方公尺之建物拆除，並將上開土 地返還予被上訴人及全體共有人，及原審共同被告鍾泰龍即 一龍毛巾塑膠行自甲建物遷出；原審判決上訴人敗訴即命上 訴人拆除甲、甲1建物及返還土地，另駁回被上訴人請求鍾 泰龍即一龍毛巾塑膠行遷出甲建物部分〈被上訴人就其敗訴 未聲明不服，已告確定，非本院審理範圍〉；另尹世琛聲明 不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：梁祥騏於102年10月24日，將繼承自梁新見之 系爭土地應有部分160分之1贈與予被上訴人，梁山水等5人 復於103年3月間，將其等繼承自梁新見之系爭土地應有部分 160分之79出售予被上訴人，故被上訴人係自系爭建物之共 有人受讓系爭土地，自有民法第425條之1第1項之適用，系 爭建物占有使用系爭土地，自非無權占有；且系爭建物長期 坐落在系爭土地上，系爭建物占有使用系爭土地自為梁新見 所同意，是系爭建物應具占有系爭土地之合法權源；又系爭 建物為磚造房屋，面積達53.5平方公尺，適於供人居住使用 ，自有相當經濟價值，系爭建物與系爭土地原同為梁花之繼 承人所有，被上訴人於103年間購買系爭土地前，明知系爭 土地上有系爭建物存在，卻仍執意購買，自可推斷被上訴人 默許梁花之繼承人繼續使用系爭土地，故系爭建物自非無權 占有系爭土地；另梁山水等12人雖將其等繼承梁花之系爭土 地應有部分出賣予被上訴人，並同意拆除系爭建物，然此屬 無償之法律行為，自無土地法第34條之1之適用，且梁山水 等12人依土地法第34條之1以多數決決議拆除系爭建物或終 止租賃，係以損害他人為主要目的，亦違反誠信原則而無效 等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分 廢棄；㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請。
三、被上訴人主張梁花及梁新見為姊妹關係，2人前於36年7月1 日共同登記為系爭土地之所有權人，應有部分各2分之1，梁 花於72年3月6日死亡後，由梁花之繼承人即其配偶尹金城及 胞姐梁新見共同繼承其就系爭土地之應有部分，應繼分各2 分之1；梁新見於72年4月5日死亡後，由梁新見之繼承人即 梁山水等5人共同繼承梁新見就系爭土地之應有部分；又尹 金城於82年10月22日死亡後，其繼承人為林金蓮等10人，是 於梁花、梁新見、尹金城3人陸續往生後，係由上訴人繼承 梁花之財產（其等之應繼分如附件所示）；嗣被上訴人自
102年10月間起，陸續因受贈及買受取得系爭土地應有部分 各160分之78，合計160分之156，又系爭土地其上之系爭建 物事實上處分權人為梁花，梁花於72年3月6日過世，系爭建 物屬梁花之遺產，由上訴人共同繼承，並經原審法院以105 年度家訴字第4號判決認定在案之事實，有卷附土地登記謄 本、繼承系統表、臺北市古亭地政事務所104年11月18日北 市古地籍字第10431790200號函暨檢附系爭土地過戶相關資 料、原審法院105年度家訴字第4號民事判決暨確定證明書可 參（見本院卷第159頁、原審103年度司店調字第391號卷〈 下稱調字卷〉第13至14頁、原審卷㈡第276至279頁、第281 至282頁、第287至290頁、原審卷㈣第23至28頁、第138頁） ，並為兩造所不爭執（見本院卷第227至231頁、第257至261 頁），堪信為實。又被上訴人主張系爭建物係無權占有系爭 土地，依民法第821條、第767條之規定，請求上訴人應將甲 、甲1建物拆除，並將土地返還予被上訴人及全體共有人， 上訴人則以前詞置辯，是本件所應審究者，為被上訴人依民 法第821條、第767條之規定，請求上訴人拆除甲、甲1建物 ，並將土地返還予被上訴人及全體共有人，是否有據？茲敘 述如下。
四、被上訴人依民法第821條、第767條之規定，請求上訴人拆除 甲、甲1建物，並將土地返還予被上訴人及全體共有人，是 否有據？
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1 項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交 易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦 即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一 人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上 權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣 屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人 繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照 ）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現， 以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租 賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益 ，庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號判 決意旨參照）。另民法第425條之1規定土地及其土地上之房 屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，
或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1 項規定之限制，雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因 無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受 讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無 異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應 包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權 之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意 旨參照）。復按「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋 分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承 買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及 房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」 及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有 人」之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承 購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之 人，惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同 意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有「全部」 之事實上處分權能者始足稱之（最高法院89年度台上字第 284號判決意旨參照）。是房屋之共有人同時為基地之共有 人，其建造房屋時如經基地其他全體共有人同意而屬有權占 有時，於該房屋共有人將基地之應有部分出售後，如認房屋 部分為無權占有，勢必拆屋，將影響社會經濟，故依民法第 425條之1第1項規定，應認該房屋於得使用期限內，與基地 存有租賃關係。
㈡系爭土地原為梁花、梁新見2人共有，應有部分各2分之1， 梁花於72年3月6日死亡，其繼承人為梁新見及尹金城，應繼 分各為2分之1；梁新見於72年4月5日死亡後，由梁新見之繼 承人即梁山水等5人共同繼承梁新見就系爭土地之應有部分 ；又尹金城於82年10月22日死亡後，其繼承人為林金蓮等10 人，是於梁花、梁新見、尹金城3人陸續往生後，係由上訴 人（即梁山水等5人及林金蓮等10人）繼承梁花之財產；嗣 被上訴人自102年10月間起，陸續因受贈及買受取得系爭土 地應有部分各160分之78，合計160分之156；再系爭土地其 上之系爭建物事實上處分權人為梁花，梁花於72年3月6日過 世，系爭建物屬梁花之遺產，由上訴人共同繼承等情，業如 前陳；是梁花出資興建系爭建物時，為系爭土地之共有人之 一，並取得其餘共有人即梁新見之同意，則民法第425條之 1第1項規定所謂「土地及房屋同屬一人」，既包括「土地及 房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之
共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，應認梁花建造系 爭房屋時，業經基地其他全體共有人（即梁新見）同意，自 可推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係，而屬有權占 有，被上訴人主張本件與民法第425條之1所定要件不符云云 ，容有誤會。
㈢又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人 財產上之一切權利、義務；但權利、義務專屬於被繼承人本 身者，不在此限（民法第1148條規定參照）；查梁山水等5 人於102年10月16日就梁新見所有之系爭土地應有部分2分之 1辦理繼承登記時，梁山水等5人與系爭建物之事實上處分權 人即梁花之繼承人間，就系爭土地即存有在系爭建物得使用 期間內之租賃關係，且租賃關係不具一身專屬性，得為繼受 之標的，是被上訴人於102、103年間自梁山水等5人分別受 贈、買受取得原為梁新見之系爭土地應有部分時，亦應繼受 上開租賃關係，依民法第425條之1之規定，應認系爭建物與 系爭土地間繼續存有租賃關係；故被上訴人主張系爭建物與 系爭土地並非同一人所有，與民法第425條之1之要件不符云 云，即不可採。被上訴人雖又主張：系爭建物為違章建築， 超過耐用年限，設備多年未曾使用，並無居住可能，不具相 當之經濟價值，要無民法第425條之1規定之適用，且參照最 高法院104年度台上字第969號判決意旨，亦認民法第425條 之1規定之立法意旨，旨在維護社會經濟秩序及利益，在房 屋得使用期限內推定有租賃關係，是系爭建物並無民法第42 5條之1規定之適用云云；惟系爭建物為加強磚造1層樓建物 ，位在臺北市文山區景美市場內，原由鍾泰龍經營一龍毛巾 塑膠行使用，是系爭建物既尚能出租供經營毛巾塑膠行使用 ，自難謂其設備多年未曾使用，而不具相當之經濟價值，亦 無超過耐用年限之情；且系爭建物業經中聯不動產估價師事 務所於104年10月間估價結果，價值為19萬8830元等情，有 卷附原審勘驗筆錄、現場照片、系爭建物估價報告書可稽（ 見原審卷㈢第133至150頁反面、原審卷㈣第55至58頁），是 系爭建物雖係老舊，然既仍得作為景美市場店面使用，亦可 出租獲取租金之利益，顯未達破舊不堪而無法供人居住使用 及無經濟價值之程度。至最高法院104年度台上字第969號判 決要旨固謂民法第425條之1規定之立法意旨，旨在維護社會 經濟秩序及利益，在房屋得使用期限內推定有租賃關係等語 ，然上開判決係就因經營不善已關門且設施已棄置多時之「 遊樂園」而為前開論述，與系爭建物尚能出租供經營毛巾塑 膠行使用，並非棄置不用而仍有經濟價值之情形，明顯不同 ，自無法比附援引。故被上訴人前開主張，仍不可採。
㈣再系爭建物與系爭土地間依民法第425條之1之規定，既係存 有租賃關係，依民法第425條之1第1項後段規定，法律就此 情形所成立之基地租賃關係，僅明文排除民法第449條第1項 關於租賃契約期限限制規定之適用，則依民法第425條之1第 1項規定所成立之基地租賃關係，除法律別有規定或當事人 另有約定者外，仍應適用關於基地租賃之相關法律，而法律 就此情形所成立之基地租賃關係，固未限制出租人之契約終 止權，被上訴人並主張已終止租賃關係云云；然被上訴人雖 以其於原審提出之起訴狀及其他共有人於104年3月16日提出 之答辯狀為據，主張其等已為終止之意思表示云云（見本院 卷第172頁），但觀諸被上訴人於原審所提出之起訴狀（見 原審調字卷第2至9頁），僅主張系爭建物係無權占用系爭土 地，並未為終止租賃關係之意思表示；又依系爭建物之其他 共有人（即梁山水、梁嘉惠、梁祥騏、梁祥鵬、梁祥裕、林 金蓮、尹世亮、尹世高、尹世淳、尹世勳、尹世鵬、尹高適 、劉尹麗貞（13人）於104年3月16日所提出之答辯狀（見原 審卷㈠第63至65頁），亦僅陳明同意拆除系爭建物等語，並 未為終止租賃關係之意思表示，尹世高、尹世淳且於106年2 月3日另具狀陳明不同意拆除系爭建物等語（見原審卷㈣第 148頁）；參以被上訴人既否認系爭土地與系爭建物間之租 賃關係存在，自無就其爭執存在之租賃關係為終止之可能； 由上以觀，被上訴人及系爭建物之共有人既皆未為終止租賃 關係之意思表示，難認其等已合意終止系爭建物與系爭土地 間之租賃關係，自不生終止租賃關係之效力，是系爭建物與 系爭土地間之租賃關係仍屬未終止而存在，系爭建物即屬有 權占用系爭土地。
㈤被上訴人雖主張無法證明梁花興建系爭建物時，已取得梁新 見之同意，林金蓮應係基於系爭建物為梁花、梁新見共有之 錯誤認知，方表示系爭建物租金應由二人平分，且其為當事 人之一，原審法院未依民事訴訟法第367條之1等有關當事人 詢問之規定訊問林金蓮，亦未命其具結，徒以高齡92歲之林 金蓮證言遽認系爭建物有占用系爭土地之合法權源，實未合 法云云。惟查：
⒈按就事實審理而言，因當事人本人通常為最知悉紛爭事實 之人，故最有可能提供案情資料，以協助法官發現真實及 促進訴訟，進而達到審理集中化之目標；是法院認為必要 時，得依職權訊問當事人，前項情形，審判長得於訊問前 或訊問後命當事人具結，並準用第312條第2項、第313條 及第314條第1項之規定（民事訴訟法第367條之1第1項、 第2項規定參照），蓋民事訴訟法於89年2月修正，增列當
事人訊問制度之規定，使法院認為必要時得依職權訊問當 事人，以其陳述為證據方法，當事人依此規定所為之陳述 ，性質上屬於證據資料，與民事訴訟法第195條所稱之當 事人陳述，係屬訴訟資料之範圍，有所不同；而當事人依 前開規定所為之證述是否可採，仍應由法院依兩造辯論及 證據調查結果依自由心證決之，並於判決中記載是否採用 之理由（民事訴訟法第367條之1立法理由及最高法院104 年度臺上字第609號民事裁判意旨參照）。
⒉梁花及梁新見為姊妹關係，2人前於36年7月1日共同登記 為系爭土地之所有權人，應有部分各2分之1，梁花於72年 3月6日死亡後，由梁花之繼承人即其配偶尹金城及胞姐梁 新見共同繼承其就系爭土地之應有部分，應繼分各2分之1 ；又系爭建物為梁花之遺產，並由上訴人共同繼承乙情， 業經原審法院以105年度家訴字第4號判決認定在案，有如 前述；是系爭建物既經原審法院認定為梁花之遺產，並由 上訴人共同繼承，林金蓮既為繼承人之一，自無誤認系爭 建物為梁花、梁新共有之可能，則其陳稱系爭建物租金係 由梁花、梁新見二人平分，並非不可採信。再觀諸林金蓮 於原審法院所為之陳述過程及內容（見原審卷㈢第51頁反 面至52頁），其對於法官之多項詢問，皆能明白陳述，並 未前後矛盾，且其內容具體明確，足見其意識清晰，自難 僅因其時已高齡92歲，即可謂其陳述不可採信，仍應由法 院依兩造辯論及證據調查結果依自由心證而判斷其所陳可 否採信。
⒊又林金蓮於原審法院所為之陳述，雖未經原審法院於訊問 前或訊問後命當事人具結，然仍為民事訴訟法第195條所 稱之當事人陳述，係屬訴訟資料之範圍，於判決時仍得以 之為全辯論意旨之一部予以斟酌；則依鍾泰龍於原審到庭 陳稱略以：伊都是與尹金城、尹世琛簽訂租約，並交付租 金予其2人等語（見原審卷㈡第44至45頁、第50至51頁） ；尹高適亦陳稱略以：伊父親尹金城早年經濟狀況較佳， 總共娶了三房，伊稱呼梁花為二娘，系爭建物為梁花所有 ，梁花跟了伊父親後，系爭建物交由伊父親管理、出租、 修繕等語（見原審卷㈡第303至304頁）；林金蓮並陳稱略 以：於尹金城在世時，系爭建物是由尹金城出租，收取租 金後，由梁花、梁新見2人平分租金，於梁新見嫁到南部 時，也有將房租寄一半給梁新見等語（見原審卷㈢第51至 52頁），並有記載梁新見收到尹金城寄送款項之信函在卷 可參（見原審105年度補調字第674號卷被證14）；綜上以 觀，足見於梁花、梁新見死亡前，梁花係委由尹金城出租
系爭建物，並定期將所收取租金之半數交付系爭土地之其 餘共有人梁新見；況若梁新見並不同意梁花於系爭土地上 興建系爭建物，何有長期不主張其權利，卻收受出租系爭 建物租金默許系爭建物使用系爭土地之理？堪認梁花在系 爭土地上興建系爭建物時，應已取得系爭土地其餘共有人 即梁新見之同意，是系爭建物自屬有權占有系爭土地。故 被上訴人前開主張，即不可採。
㈥被上訴人雖又主張梁山水等11人，已於105年11月間授權梁 祥騏清空、拆除系爭建物，且梁山水等11人繼承梁花就系爭 建物之權利範圍合計為5分之4，依土地法第34條之1第1項之 規定，梁山水等11人自得與伊合意終止系爭建物與系爭土地 間之租賃關係，系爭建物自無占有使用系爭土地之合法權源 云云。然查：
⒈承前所述，被上訴人雖主張已與梁山水等11人合意終止系 爭建物與系爭土地間之租賃關係云云，然其僅主張系爭建 物為無權占用系爭土地，並未為終止租賃關係之意思表示 ；又系爭建物之其他共有人（即梁山水等13人）於104年3 月16日所提出之答辯狀（見原審卷㈠第63至65頁），亦僅 陳明同意拆除系爭建物等語，並未為終止租賃關係之意思 表示，尹世高、尹世淳且於106年2月3日另具狀表示不同 意拆除系爭建物等語（見原審卷㈣第148頁）；而依梁山 水等13人所提同意書之內容，均僅記載略以：「就立書人 因繼承共有（被繼承人梁花）之臺北市○○區○○街00號 為保存登記房屋，立書人同意清空房屋並予以拆除」等語 （見原審卷㈣第182至第194），既未表明終止系爭建物與 系爭土地間租賃關係之意旨，自難遽謂被上訴人已與梁山 水等11人合意終止系爭建物與系爭土地間之租賃關係。 ⒉又按公同共有物之出租或終止租約，雖屬公同共有物之管 理行為，依民法第820條第1項及同法第828條第2項規定， 於公同共有人未訂有管理契約之情形，原則上固應以公同 共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，惟此 一多數決管理原則乃係民法物權編就公同共有人內部間決 定是否出租或結束租賃關係所為規範，但如涉及公同共有 人就公同共有物對外與第三人間之租賃債權契約之權利義 務關係，仍應回歸民法債編相關規定加以判斷，此與土地 法第34條之1規定共有土地或建築改良物得由共有人過半 數及其應有部分合計過半數同意為處分，係共有人內部間 就共有土地或建築改良物之處分所為規範，亦有不同；在 契約當事人一方有數人者，其解除契約之意思表示應由其 全體或向其全體為之，此項規定於當事人依法律之規定終
止契約者準用之（民法第258條第2項、第263條規定參照 ），是租賃契約當事人之一方既有數人，其所為終止租約 之意思表示即應由其全體為之。易言之，終止權之行使， 應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數 人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終 止權行使之不可分性（最高法院44年台上字第119號、64 年台上字第2294號判例意旨參照），自不得逕依土地法第 34條之1規定，以共有人內部過半數及其應有部分合計過 半數之同意，即謂已由共有人全體對外為終止權之行使。 查系爭建物為上訴人（15人）共有（已如前述），系爭土 地則為被上訴人與尹世琛共有（見本院卷第159頁土地登 記謄本）；縱認被上訴人已與梁山水等13人合意終止系爭 建物與系爭土地間之租賃關係（僅係假設，非與前述矛盾 ），然其終止租約之意思表示，適用民法第263條準用同 法第258條第2項規定，應由系爭土地之全體出租人（被上 訴人、尹世琛）共同向系爭建物全體承租人（上訴人15人 ）為之，惟被上訴人至多僅與梁山水等13人合意終止系爭 建物與系爭土地間之租賃關係，顯非由全體出租人向全體 承租人為之，亦不得依土地法第34條之1規定，以共有人 內部過半數及其應有部分合計過半數之同意，即謂已由共 有人全體對外為終止權之行使；依前說明，該等終止亦不 生終止系爭租約之效力，是系爭租約仍屬未終止而存在， 應堪認定。故被上訴人前開主張，仍不可採。
㈦綜上，梁花在系爭土地上興建系爭建物時，已取得系爭土地 其餘共有人梁新見之同意，自可推定在系爭建物得使用期限 內，有租賃關係，系爭建物自屬有權占有系爭土地；又租賃 關係不具一身專屬性，得為繼受之標的，則梁山水等5人於 102年10月16日就梁新見所有之系爭土地應有部分2分之1辦 理繼承登記時，梁山水等5人與系爭建物之事實上處分權人 即梁花之繼承人間，就系爭土地亦繼續存有在系爭建物得使 用期間內之租賃關係，是被上訴人於102、103年間自梁山水 等5人分別受贈、買受取得原為梁新見之系爭土地應有部分 時，亦應繼受上開租賃關係，依民法第425條之1之規定，應 認系爭建物與系爭土地間存有租賃關係，且該租賃關係仍屬 未終止而存在；準此，系爭建物自屬有權占用系爭土地，故 被上訴人依民法第821條、第767條之規定，請求上訴人拆除 甲、甲1建物，並將土地返還予被上訴人及全體共有人，即 屬無據。
五、從而，被上訴人依民法第821條、第767條之規定，請求上訴 人拆除甲、甲1建物，並將土地返還予被上訴人及全體共有
人，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判 決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部 分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院 將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 19 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 石有為
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
書記官 張淨卿
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。