臺灣高等法院民事裁定 106年度抗字第1181號
抗 告 人 李振忠
上列抗告人因與相對人中華開發資產管理股份有限公司間清償債
務強制執行聲明異議事件，對於中華民國106年7月17日臺灣桃園
地方法院106年度執事聲字第45號裁定提起抗告，本院裁定如下
：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條 件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之， 為民法第824條第7項所明定。共有人出賣其應有部分時，他 共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之 1第4項亦有明文。此乃共有人之法定優先承買權，為法律所 明定，不得任意限制或創設，其立法意旨無非為第三人買受 共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以 簡化共有關係。又依106年2月23日修正之辦理強制執行事件 應行注意事項辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項 規定，拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制， 或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。 同上注意事項第44條亦規定關於第83條部分：㈠不動產經拍 定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法 院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先 承買。拍定人未繳足價金或承受之債權人逾期未補繳價金與 其應受分配額之差額，致再定期拍賣時亦同。㈡共有物應有 部分於拍定後，如執行法院已盡調查之能事，仍無法查悉優 先承買權人或無法送達，致不能通知其優先承買者，無須公 示送達。㈢數人享有同一優先承買權者，其中一人或數人拋 棄或不行使優先承買權時，其餘之人仍得就拍賣不動產之全 部，以同一價格共同或單獨優先承買。是執行法院為確定拍 定共有之不動產，是否有共有人行使優先承買權，自應依法 查明，而拍定人是否具有共有人身分，自亦為調查之範圍甚 明。
二、抗告人於原法院聲請及抗告意旨略以：原法院執行拍賣伊所 有坐落桃園市大園區田心段第935、937、938、1005、1012 地號等土地（下稱系爭土地），伊於民國106年3月收到拍賣 通知時其內已將系爭土地共有人列入，原法院執行處於投標 前應已知李木旺為土地共有人，嗣106年4月12日投標時由李 木旺投標出價新臺幣（下同）772萬元拍定，買賣契約即成
立，其餘土地共有人已無優先承買權，無庸再通知，即應依 辦理強制執行法（應為辦理強制執行事件）應行注意事項第 43條第2項規定（應為第36條），通知拍定人於拍定後7日內 繳交尾款，乃原法院為確認李木旺之土地共有人身分，以公 文往返命補提資料，遲至106年5月2日才通知，而李木旺至1 06年5月9日繳交尾款，相距拍定日已達27日之久，係對李木 旺之得標開一扇方便之門，違背強制執行法執行公權力之效 率，執行程序顯有瑕疵，依法應屬無效云云，為此聲明異議 ，請求撤銷拍賣程序。原法院以司法事務官駁回其聲明異議 並無違誤，予以裁定駁回異議，抗告人不服原裁定，提起抗 告。
三、經查：
㈠相對人中華開發資產管理股份有限公司持臺灣臺北地方法院 91年2月27日北院錦87民執荒字第12595號債權憑證為執行名 義，聲請原法院就抗告人所有之系爭土地為強制執行，原法 院執行處司法事務官核定最低拍賣底價746萬元，於106年4 月12日進行第一次拍賣程序，由李木旺以772萬元出價最高 拍定，於同日通知李木旺應於5日內提出最新系爭土地登記 謄本及其戶籍謄本，李木旺即於106年4月17日陳報，經原法 院核對李木旺確為系爭土地之共有人，其他共有人確定已無 優先承買權，原法院乃於106年5月2日通知李木旺於文到7日 內繳清價金尾款622萬8,000元，李木旺如期繳清價金，原法 院即於106年5月16日核發不動產權利移轉證書等情，有原法 院105年度司執字第82719號清償債務強制執行事件案卷可參 。
㈡系爭土地之拍賣公告附表系爭土地使用情形欄記載「本件均 係拍賣應有部分，拍定後不點交。共有人有優先承買權，… 」等語；備註欄第七點載明「本件不動產之共有人人數眾多 ，通知共有人行使優先承買權時，需耗費相當之時日，…請 應買人特別注意、評估」等語，參酌強制執行法第81條第2 項第1款規定，拍賣之不動產是否有他人對之有優先承買權 利，足以影響交易等情況，為拍賣公告應載明之事項，本件 係拍賣共有土地應有部分，依民法第824條第7項、土地法第 34條之1第4項規定，應買人拍定時，其與出賣該應有部分之 共有人間成立買賣契約，他共有人得以同一價格共同或單獨 優先承購，執行法院應踐行通知他共有人是否行使優先承買 權，在未確定應買人是否確為土地共有人時，自應命應買人 補正相關資料以確認，如應買人即為共有人，即可免去通知 共有人之程序，若應買人非共有人，執行法院亦得以儘速通 知共有人行使優先承買權，故執行程序雖宜使拍定人儘速繳
足價金，以迅速使債權獲得最大之滿足，惟於有優先承買權 人之拍賣程序，在尚未確定是否行使優先承買權時，自不宜 即通知拍定人繳交價金，置優先承買權人之權利於不顧，是 上開拍賣公告就交付價金之期限無從確定，另特別記載揭示 「本件不動產之共有人人數眾多，通知共有人行使優先承買 權時，需耗費相當時日，…請應買人特別注意、評估」等語 ，已載明有人出價應買拍定後，執行法院將另行通知共有人 行使優先承買權，必待是否行使優先承買權確定後，始能為 通知拍定人繳納價金，是執行法院於拍賣公告所為記載，並 無違誤。
㈢關於強制執行法第81條拍賣公告應記載事項，於辦理強制執 行應行注意事項第43條第6款規定：他人對拍賣之不動產有 優先承買權利時，應於拍賣公告載明。共有人出賣其應有部 分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，已如前 述，則執行法院於拍定人非共有人時，自應踐行通知他共有 人行使優先承買權之程序。本件係拍賣抗告人之系爭土地應 有部分，土地共有人有優先承買權，執行法院於系爭土地拍 定後，為保障土地共有人之優先承買權，自應先行確認拍定 人李木旺是否為土地共有人，始能決定是否通知共有人行使 優先承買權，雖依相對人於106年1月23日提出系爭土地登記 謄本記載，李木旺固為土地共有人，惟至106年4月12日拍定 時，已相距約3個月，系爭土地於該期間內可能有權利移轉 、變動之情形，故執行法院命拍定人李木旺提出最新之系爭 土地登記謄本與戶籍謄本以確認其確為土地共有人，自屬必 要，嗣確認其為土地共有人後，即行通知其繳清剩餘拍定價 金，並核發不動產權利移轉證書等，並無違反執行程序規定 甚明。是原裁定認抗告人之異議為無理由而予裁定駁回，核 無不合。抗告人仍執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無 理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 朱耀平
法 官 潘進柳
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 廖婷璇