臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第652號
上 訴 人 滿林昌
訴訟代理人 韓邦財律師
譚智文律師
被 上訴人 竹風建設股份有限公司
法定代理人 徐榮聰
訴訟代理人 陳郁勝律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國106年4
月21日臺灣桃園地方法院105年度訴字第2234號第一審判決提起
上訴，本院於106年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：兩造在民國（下同）102年12月20日簽訂 房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（以下合稱系爭 契約，分別時稱為房屋買賣契約、土地買賣契約），伊以新 台幣（下同）559萬元購買被上訴人在桃園市○○區○○段 000、000-0、000、000-0等地號土地上建築之「○○○○」 編號Ｂ3棟3樓房屋一戶及汽車停車位1個，同時以838萬元買 受上開房屋及車位之基地應有部分（以下合稱系爭房地）。 伊按照房屋買賣契約支付定金56萬元、開工款11萬元，並依 土地買賣契約支付定金84萬元、開工款17萬元，合計為168 萬元。嗣因資金週轉困難而無力支付餘款，被上訴人即在10 5年3月15日發函解除系爭契約，並沒收前述168萬元價款（ 相當於買賣總價12%）。但是，系爭契約所定違約金實屬過 高，應酌減為買賣總價5%即69萬8500元（13,970,0000.05 =698,500），故被上訴人應返還伊98萬1500元（1,680,000- 698,500=981,500）。爰依民法第252、179條規定，請求： 被上訴人應給付上訴人98萬1500元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭契約違約金上限為總價金15%，符合內 政部所頒佈之預售屋買賣契約書範本，故違約金並未過高。 再者，上訴人未依約支付價金，致伊受有貸款利息、稅賦等 損害；上訴人違約後，曾經聲請調解繼續履約，於今改稱違 約金過高，前後陳述不一，自非可信。再其次，房地產市場 於105年暴跌，伊雖然將系爭房地減價10%至15%，依然未能 出售，故伊沒收168萬元價金以填補損害，尚屬合理等語， 資為抗辯。
三、原審就上訴人之請求，判決：上訴人之訴駁回。上訴人不服
而提起上訴，嗣於本院106年9月14日言詞辯論期日減縮上訴 聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人98萬1500元 ，及自本件判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第103、317、318頁） ㈠兩造於102年12月20日簽訂系爭契約，上訴人向被上訴人購 買系爭房地，房屋總價款為559萬元、土地總價款為838萬元 ，合計為1397萬元。上訴人已支付房屋買賣定金56萬元、開 工款11萬元，以及土地買賣定金84萬元、開工款17萬元，合 計上訴人已付價金達168萬元。（見原審卷第24-109、110-1 37頁契約書）
㈡上訴人逾期未繳款，被上訴人於105年3月15日以中壢郵局第 295號存證信函解除系爭契約。（見原審卷第138-141頁存證 信函）
㈢土地買賣契約第17條第2項及房屋買賣契約第29條第2項，關 於沒收款項之約定，屬於損害賠償總額預定之違約金。 ㈣上訴人於104年12月間，曾向被上訴人要求購買更大面積之 房屋。
㈤被上訴人將上訴人所支付168萬元全數沒收。 ㈥系爭房地經被上訴人降價10%至15%，仍未售出。五、兩造於102年12月20日簽訂系爭契約，上訴人以1397萬元購 買系爭房地，已支付168萬元；後因無力支付餘款，經被上 訴人於105年3月15日發函解除系爭契約，並沒收前述168萬 元，此為兩造所不爭，已如前述。惟，上訴人主張系爭契約 所定違約金過高，應酌減為總價金5%即69萬8500元（13,970 ,0000.05=698,500），故被上訴人應返還98萬1500元本息 等語。為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲分述如下： ㈠按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民 法第252條定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金 過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額， 惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得 比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第80 7號判例意旨參照）。再按約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，為民法第252所明定，惟此規定乃係賦與 法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡 兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐 集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而 因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應 負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由
、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約 之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、 客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人 主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法 律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核 減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約 金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。 倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而 要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分 攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩 序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照） 。
㈡又按「甲方（指上訴人）違反本契約『付款約定』之規定（ 第八條至第十一條），或未依【附件二】『房屋付款辦法表 』之約定繳付款項者，乙方得沒收依房屋總價款百分之十五 計算之金額。但該沒收之金額如超過甲方已繳價款者，則以 該已繳價款為限。……」、「甲方（指上訴人違反『付款約 定』（第五條至第八條）規定者，或未依【附件一】『土地 付款辦法表』之約定繳付款項者，乙方得沒收土地總價款百 分之十五計算之違約金，但該金額超過乙方已收價款者，則 以沒收已繳價款為限，……」，房屋買賣契約第29條第2項 、土地買賣契約第17條第2項分別定有明文（見原審卷第51 、125頁）。依前述規定，上訴人違約時，被上訴人至多沒 收總價款15%亦即209萬5500元（13,970,0000.15=2,095,5 00）；若是上訴人所繳納價金未達總價15%，被上訴人僅能 就上訴人已付價款加以沒收。可知被上訴人沒收168萬元， 未逾系爭契約所定數額（被上訴人曾經抗辯上訴人所支付14 0萬元係定金，伊沒收違約金僅有28萬元云云；嗣於本院106 年9月14日言詞辯論期日撤回此一抗辯）。
㈢次按「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促 進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契 約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、消 費者保護法第17條第1項定有明文。嗣由內政部在103年5月6 日修正公佈預售屋買賣契約書範本，第25條第4款記載：「 買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收 依房地總價款百分之▁（最高不得超過百分之十五）計算之 金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 ，買賣雙方並得解除本契約」等語（見原審卷第166頁背面 ）。可知前開契約書範本係由內政部依據消費者保護法第17 條第1項所研定，載明買方違約金上限為總價金15%；不動產
買賣業者從事預售屋買賣事宜時，自應受其拘束。被上訴人 係建設公司，從事不動產買賣業，此有公司變更登記事項表 、新竹縣政府106年6月1日府勞資字0000000000號函影本可 證（見原審卷第147-148頁、本院卷第189-191頁），核屬不 動產買賣業者，應受前述範本所拘束。又查，系爭房屋買賣 契約第29條第2項、土地買賣契約第17條第2項所定違約金上 限為總價15%，核與前述範本相符，合於消費者保護法前開 規定。再依財政部105年度營利事業各類所得額暨同業利潤 標準，不動產買賣業淨利潤為17%（見本院卷第193頁），則 被上訴人沒收168萬元價金，僅占系爭契約總價1397萬元之 12%，未逾前開利潤額度。再其次，系爭契約違約金係損害 賠償之預定；系爭房地雖由被上訴人降價10%至15%，仍然未 售出（見不爭執事項㈢㈥），益徵被上訴人所受損失達15% ，雖然沒收上訴人所支付定金與開工款共計168萬元，仍然 不足以彌補房地產市場低迷所造成系爭房地滯銷之損害；難 認系爭契約所約定違約金過高。
㈣另一方面，上訴人主張被上訴人係營造業，依財政部105年 度營利事業各類所得額暨同業利潤標準，淨利率為8%；其沒 收價款168萬元，達買賣總價12%，顯屬過高云云（見本院卷 第53、89頁）；但是，上訴人並未證明被上訴人係營造業， 此一說詞即非可取。再者，上訴人103年所得246萬7634元， 名下財產總額為200萬元，此有稅務電子閘門財產所得調件 明細表在卷可證（見原審卷第207-208頁）。可見上訴人於 102年12月20日簽訂系爭契約時，已充分考慮個人資力、系 爭房地之居家功能，始決定承購總價1397萬元之系爭房地， 並同意違反前揭付款約定之違約金條款，上訴人自應受其拘 束。至於上訴人主張伊在104年因收入不豐，且配偶產下第 三胎，伊無力支付買賣價金，系爭房地已不敷一家五口居住 需求云云（見本院卷第299頁、原審卷第231頁）。但是，此 等情事核屬上訴人個人財務與家庭之變動，宜由上訴人承擔 相關風險，尚與違約金條款無涉。更何況，上訴人在104年 12月間，曾向被上訴人要求購買更大面積之房屋（見不爭執 事項㈣），若是上訴人收入不足以支付系爭契約價金，焉有 財力購買更大面積之房屋？益徵上訴人所述為不可採。 ㈤又查，最高法院105年度台上字第540號判決，其案例事實為 承攬報酬之違約糾紛（見本院卷第59-68頁），尚難做為本 件預售屋買賣違約金標準之參考。至於本院88年度重上更㈠ 字第154號判決，案例事實為不動產買賣違約金之爭議，嗣 由法院核定以買賣總價金15%為違約金上限（見本院卷第69 -88頁）；最高法院96年度台上字第2693號判決，案例事實
為不動產買賣違約金之爭議，嗣由法院核定以買賣總價金15 %至17%為違約金（見本院卷第91-98頁）。由於本件違約金 僅為系爭契約總價12%，遠低於上開案例所核定違約金標準 ；故上訴人執前開判決見解，主張本件違約金應予酌減一節 ，自無可採。再其次，本院89年度上更㈠字第357號判決， 係針對86間買賣違約糾紛所為裁判（見本院卷第207-214頁 ）；本院100年度重上字第340號案件，基礎事實係96年至99 年間買賣違約糾紛（見本院卷第223-234頁）；本院99年度 上易字第149號案件，其礎事實為95至97年間買賣違約糾紛 （見本院卷第235-240頁）；本院100年度消上字第7號亦為 96至99年之買賣違約糾紛案例（見本院卷第241-256頁）。 但是，本件為102年至105年間不動產買賣事宜，顯與上開案 例時空環境相去甚遠，故本院無從依據上開案例酌減違約金 。至於本院105年度重上字第644號判決，基礎事實為海砂屋 之成屋買賣（見本院卷第215-222頁），亦與本件預售屋買 賣情形有別。故上訴人援引前開判決，主張系爭契約違約金 應酌減至5%即69萬8500元，被上訴人應返還其餘98萬1500元 云云，洵無可採。
六、從而，上訴人依據民法第252、179條規定，請求：「被上訴 人應給付上訴人98萬1500元，及自本件判決確定之翌日起至 清償日止，按年息5％計算之利息」；為無理由，應予駁回 。其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。是則原審依此駁 回其訴及假執行之聲請，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、至於兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足 以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 28 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 王漢章
法 官 吳燁山
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
書記官 鄧瑄瑋
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