臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第204號
上 訴 人 蘇月鳳
蘇月霞
訴訟代理人 劉志賢律師
被上訴人 興富發建設股份有限公司
法定代理人 鄭志隆
訴訟代理人 林桂聖律師
黃捷琳律師
張玲綺律師
上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國105 年12月30
日臺灣臺北地方法院105 年度訴字第1064號第一審判決提起上訴
，本院於106 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人蘇月鳳負擔百分之六十，餘由上訴人蘇月霞負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人蘇月鳳（與蘇月霞合稱上訴人，個別以 其姓名稱之）於民國102 年1 月22日與被上訴人簽訂土地暨 房屋買賣契約書（下稱系爭A7契約），買受被上訴人「台北 晶麒」建案之A7棟6 樓、地下6 層編號128 號停車位及其坐 落基地（下稱系爭A7房地），約定價金新臺幣（下同）1,31 6 萬元，蘇月鳳已陸續繳納220 萬元。上訴人蘇月霞（與蘇 月鳳合稱上訴人，個別以其姓名稱之）於102 年2 月7 日與 被上訴人簽訂土地暨房屋買賣契約書（下稱系爭B15 契約） ，買受被上訴人「台北晶麒」建案之B15 棟18樓及坐落基地 （下稱系爭B15房地），約定價金915萬元，蘇月霞已陸續繳 納232 萬元。嗣上訴人因資金周轉問題，無力繼續繳納價金 ，經被上訴人於104年7月30 日以存證信函解除系爭A7、B15 契約，並依系爭A7、B15契約第25條第2項約定沒收房地總價 15%即A7房地197萬4,000元、B15房地137萬2,500元充作違約 金。惟被上訴人解除契約後仍得將系爭A7、B15 房地銷售予 第三人，被上訴人解除系爭A7、B15 契約時，房地產價格尚 稱穩定，並無跌價之情況，被上訴人沒收按房地總價15% 計 算之違約金顯屬過高，應依民法第252條酌減至房地總價10% 即A7房地131萬6,000元、B15房地91萬5,000元，經酌減，被 上訴人受領蘇月鳳、蘇月霞所繳納價金超過10% 之部分即65 萬8,000元、45萬7,500元已無法律上之原因。爰依民法第17 9條規定，請求被上訴人給付蘇月鳳、蘇月霞各65萬8,000元 、45萬7,500元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即105 年2月
20日起算之遲延利息等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上 訴人聲明不服，提起上訴。至上訴人請求超逾上開部分，未 據上訴人聲明不服，該部分非本院審理之範圍）。並於本院 聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。 ㈡被上訴人應給付蘇月鳳、蘇月霞各65萬8,000元、45萬7,5 00元，並均自起訴狀繕本送達翌日即105年2月20日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造本於契約自由之精神簽訂系爭A7、B15 契約，上訴人於締約前對於契約條款內容、債務不履行違約 金等條款是否公平、有無足夠負擔能力等，本得事先評估後 基於自由意志及平等地位而自主決定是否簽約，兩造並無地 位不平等致約定之違約金達顯相懸殊或顯失公平之程度，上 訴人應受系爭A7、B15 契約約定之拘束。且內政部公告之「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條「違 約之處罰」第4 款亦規定出賣人於買受人價金給付義務未履 行，最高得沒收房地總價15% ，兩造約定之違約金合於一般 社會經濟狀況所認可之客觀合理範圍，並無過高之情事。又 被上訴人99年至104 年之淨利率為25% 、30% 、23% 、23% 、33% 、34% ，上訴人如依約履行，被上訴人就A7、B15 房 地本可獲得依房地總價23% 至33% （平均為28% ）計算之淨 利即368 萬4,800 元、256 萬2,000 元，即或依同業利潤標 準之淨利率17% 計算，被上訴人可獲得之淨利亦高達223 萬 7,200 元、155 萬5,500 元，系爭違約金197 萬4,000 元、 137 萬2,500 元不足以填補被上訴人之損害。且被上訴人因 上訴人未依約履行，受有支出銷售服務費、房屋稅、地價稅 、貸款利息、管銷成本，及無法收取價金利息等損害，其金 額已逾房地總價15% ，兩造約定之違約金並無過高之情事。 況系爭違約金縱經酌減，上訴人之返還請求權亦應於判決確 定時始告發生，其請求自起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利 息，自屬無據等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠蘇月鳳於102 年1 月22日與被上訴人簽訂系爭A7契約，買受 系爭A7房地，約定價金1,316 萬元，蘇月鳳已陸續繳納220 萬元（原審卷一第11-45 頁）。
㈡蘇月霞於102 年2 月7 日與被上訴人簽訂系爭B15 契約，買 受系爭B15 房地，約定價金915萬元，蘇月霞已陸續繳納232 萬元（原審卷一第46-79頁）。
㈢上訴人因資金問題無力繼續繳納價金，被上訴人於104 年7 月30日以存證信函解除系爭A7、B15契約，並依系爭A7、B15 契約第25條第2項約定，按房地價金15%計算，沒收蘇月鳳、
蘇月霞已繳納之價金各197萬4,000元、137萬2,500元，並將 價金各22萬6,000元、94萬7,500元分別返還予蘇月鳳、蘇月 霞（原審卷一第80-85頁）。
四、上訴人主張兩造約定被上訴人得沒收依房地總價15% 計算之 違約金，其違約金額顯屬過高，系爭違約金應以房地總價10 % 為適當，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查： ㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額。民法第250 條定有明文。又民法第250 條就違 約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違 約金。前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定， 亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其 所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定 違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不 能請求。後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所 定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時， 債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性 違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第 2879號判決意旨參照）。系爭A7、B15 契約第25條第2 項至 第4 項約定：「二、除經雙方個別磋商同意之約定外，甲方 （即上訴人）違反『付款條件及方式』之規定者，買賣雙方 並得解除本契約；解約時乙方（即被上訴人）得沒收依房地 總價款百分之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額 超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限。三、依前二項之 約定解除契約時，若本約房地已辦妥產權移轉登記，甲方應 配合乙方之作業，將本約房地產權登記予乙方或其指定人後 ，乙方始得依本契約約定返還款項予甲方；其因此增加之稅 規費，應由違約之一方負擔，否則乙方得拒絕履行本條第一 項規定之義務。四、依第一、二項之約定解除契約時，甲乙 雙方除得依前二項約定之賠償外，不得另行請求其他損害賠 償」（原審卷一第35-36 頁、第70-71 頁），足見除房地產 權移轉登記增加之稅規費、違約金外，債權人縱有損害，亦 不得請求其他損害賠償，依上開說明，系爭違約金應屬損害 賠償額預定性質。
㈡次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償 額之預定，均有適用。至於是否相當，須依一般客觀事實，
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最 高法院50年台抗字第55號、79年台上字第1915號判例參照） 。本件上訴人因資金問題無力繼續繳納價金，而違反系爭A7 、B15 契約『付款條件及方式』之約定，經被上訴人於104 年7 月30日以存證信函解除系爭A7、B15 契約，已如前述（ 原審卷一第80-85 頁）。而被上訴人因上訴人違約解除系爭 A7、B15 契約，至少受有因銷售系爭A7、B15 房地支付予仰 山林廣告有限公司（下稱仰山林公司）之銷售服務費、佣金 ，及因銷售系爭A7、B15 房地可獲取之預期利潤，亦據被上 訴人提出房地買賣銷售佣金收訖證明書、「台北晶麒」行銷 企劃合約書、同業利潤標準查詢資料、綜合損益表等件為證 （原審卷一第136-137 頁，卷二第2-4 頁，卷一第133-135 頁）。被上訴人抗辯其得依系爭A7、B15 契約第25條第2 項 約定沒收房地總價款15% 充作違約金，尚非無據。再者，被 上訴人因上訴人違約解除系爭A7、B15 契約所受之積極損害 為其因銷售系爭A7、B15 房地支付予仰山林公司之銷售服務 費、佣金各75萬6,000 元、49萬5,000 元，已據原審向仰山 林公司函查屬實，並有仰山林公司105年5月27 日（105）仰 廣字第0527001 號函、房地買賣銷售佣金收訖證明書附卷可 憑（原審卷二第168頁，卷一第136-137頁）。而被上訴人銷 售「台北晶麒」建案，因該建案土地之取得、開發、房屋興 建．．．至銷售，均由被上訴人投入，於其帳簿憑證不完備 或無法認定實際所得時，被上訴人就該建案之銷售金額按行 業代號「6700-12 」、行業名稱「不動產投資開發、興建及 租售」、同業利潤標準淨利率「10% 」認定其所得，惟被上 訴人102 年度營利事業所得稅申報係依帳載記錄核實認定其 所得額，其申報行業代號為「6811-11 」、行業名稱為「不 動產買賣」，當年度依申報核定之淨利率已高於同業利潤標 準淨利率17%，實際淨利率為23%，亦據被上訴人提出綜合損 益表為證（原審卷一第134 頁反面），並經本院向財政部臺 北國稅局函查屬實，且有該局106年7月4 日財北國稅審一字 第1060021601號函及函附之102 年度不動產業同業利潤標準 在卷可憑（本院卷第123-124 頁），則上訴人如能履行系爭 A7、B15契約，被上訴人因系爭A7、B15房地買賣可得預期之 利潤，如以淨利率23%計算，其利潤各為302萬6,800元（13, 160,000×23%＝3,026,800）、210萬4,500元（9,150,000× 23%＝2,104,500），如以淨利率10%計算，其利潤各為131萬 6,000元（13,160,000×10%＝1,316,000）、91萬5,000元（ 9,150,000×10%＝915,000 ）。又出賣人因買受人不履行債 務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損
，固非解約前債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已 有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少， 該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害 ，以之作為酌定違約金之標準（最高法院96年度台上字第10 7號判決意旨參照）。兩造約定系爭A7 、B15 房地總價各為 1,316萬元、915萬元（原審卷一第42頁、第77頁），經原審 囑託景瀚不動產估價師聯合事務所鑑定結果，系爭A7、B15 房地於104年7月30日系爭A7、B15 契約解除時之房地總價各 為1,282萬8,200元、908萬6,300元，有該所景估字第105060 04號不動產估價報告書在卷可憑（估價報告書第81頁參照） ，足徵系爭A7、B15房地於系爭A7、B15契約解除前即已跌落 ，其價差各33萬1,800元（13,160,000－12,828,200＝331,8 00）、6萬3,700元（9,150,000－9,086,300＝63,700元）， 被上訴人之財產價值因上訴人不履行債務致減少33萬1,800 元、6萬3,700元。綜合上情，因蘇月鳳不依約履行，被上訴 人至少受有積極損害及消極損害411萬4,600元（756,000＋ 3,026,800＋331,800＝4,114,600，以淨利率23%計算），或 240萬3,800元（756,000＋1,316,000＋331,800＝2,403,800 ，以淨利率10% 計算），因蘇月霞不依約履行，被上訴人至 少受有積極損害及消極損害266萬3,200元（495,000＋2,104 ,500＋63,700＝2,663,200，以淨利率23% 計算），或147萬 3,700元（495,000＋915,000＋63,700＝1,473,700，以淨利 率10%計算）。本院審酌系爭B15房地經被上訴人另行出售予 他人，其房地總價僅805萬元（本院卷第85頁），其價差110 萬元，跌價幅度高達12%，被上訴人應無因系爭A7、B15房地 另行出售而獲利之可能，及被上訴人因上訴人不依約履行， 實際上所受積極損害及消極損害蘇月鳳部分為411萬4,600元 或240萬3,800元，蘇月霞部分為266萬3,200元或147萬3,700 元，不論以淨利率23%或10%計算，其所受損害均已較系爭A7 、B15房地總價15%即197萬4,000元、137萬2,500元為高等一 切情狀，認兩造約定違約金額以房地總價15% 計算並無過高 情事，上訴人主張兩造約定之違約金額過高，應依民法第25 2條酌減至房地總價10% 即131萬6,000元、91萬5,000元，難 謂可採。
㈢承前所述，兩造約定違約金額以房地總價15% 計算並無過高 情事，被上訴人依系爭A7、B15 契約第25條第2 項約定沒收 房地總價15% 即A7房地197 萬4,000 元、B15 房地137 萬2, 500 元充作違約金，即屬正當，非無法律上之原因，上訴人 依民法第179 條規定，請求被上訴人將蘇月鳳、蘇月霞所繳 納價金超過10% 之部分即65萬8,000元、45萬7,500元（不含
被上訴人已返還蘇月鳳、蘇月霞之22萬6,000元、94萬7,500 元）返還予蘇月鳳、蘇月霞，自非有據。
五、綜上所述，上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人給付 上訴人蘇月鳳、蘇月霞各65萬8,000元、45萬7,500元，並均 自起訴狀繕本送達翌日即105年2月20日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審就此為上 訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項但書，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 19 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 郭顏毓
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 9 月 19 日
書記官 李家敏
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