臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第379號
原 告 楊宗翰
訴訟代理人 薛欽峰律師
劉又禎律師
被 告 郭立心
郭立箴
共 同
訴訟代理人 鄧世榮律師
白宗益
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國106年4月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將如附表所示之不動產返還並移轉所有權登記予被告之同時，分別給付原告新臺幣玖佰壹拾伍萬元，及均自民國一０五年七月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔百分之四十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告各以新臺幣參佰零伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各以新臺幣玖佰壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1 項、第4項分別定有明文。另按，訴狀送達後，原告不得將 原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴 之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變 更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項亦有明定 。查本件原告起訴時，原對信義房屋仲介股份有限公司（下 稱信義房屋）、張朕瑜、范哲偉、郭立心及郭立箴（下分別 稱其姓名，郭立心及郭立箴合稱被告）為請求，並聲明：「 ㈠先位聲明：1.信義房屋應給付原告新臺幣（下同）915,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息。2.郭立心、郭立箴應連帶給付原告1,830萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之
利息。3.信義房屋、張朕瑜、范哲偉、郭立心、郭立箴應連 帶給付原告407,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。㈡備位聲明：1.信義房屋應 給付原告915,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5％計算之利息。2.郭立心、郭立箴應連帶給付 原告1,830萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息。3.信義房屋、范哲偉、張朕瑜應連 帶給付原告407,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。4.郭立心應給付原告407,360 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息。5.郭立箴應給付原告407,360元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。6.前3項 所命給付，如有任一被告為給付者，其餘被告於該給付範圍 內同免給付義務」，嗣於民國105年11月5日具狀撤回對於信 義房屋、張朕瑜及范哲偉之起訴（本院卷第127頁），該撤 回訴訟狀業於105年11月14日送達信義房屋、張朕瑜及范哲 偉（本院卷第129之3至129之4頁），其等未於10日內提出異 議，應視為同意撤回。又原告復於106年2月15日言詞辯論期 日當庭撤回上述備位聲明，並將訴之聲明第1項變更為「郭 立心、郭立箴應給付原告1,830萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，且被告就 此均未表示異議（本院卷第265頁），應視為同意，是原告 所為前述訴之一部撤回及變更，自屬合法，合先敘明。貳、實體方面
一、原告主張：原告於104年12月4日透過信義房屋業務員范哲偉 、張朕瑜之仲介，以總價1,830萬元，向郭立心、郭立箴購 買如附表所示之不動產（下稱系爭房地，就房屋部分下稱系 爭房屋），雙方並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約）。又原告雖於105年1月6日即依約給付全部價金，惟對 於系爭房屋之裂縫是否影響房屋結構尚有疑慮，遂於交屋前 之105年1月7日申請自費檢測氯離子含量，並由信義房屋委 託台灣檢驗科技股份有限公司（下稱台灣檢驗公司）進行檢 測，依該公司出具之試驗報告所示，於系爭房屋採樣之3處 氯離子含量為0.840至1.503公斤/立方公尺不等，顯已超過 經濟部標準鑑驗局所訂建築物氯離子含量不得高於0.6公斤/ 立方公尺之標準，亦超過系爭買賣契約第17條約定之氯離子 含量標準；且原告於交屋後另行委託台灣省結構工程技師公 會鑑定之結果，於系爭房屋採樣之6處氯離子含量亦高達0.6 17至1.318公斤/立方公尺不等，並認該房屋已不符原設計之 結構強度，而有結構安全上之疑慮，顯見系爭房屋確有足以
減損其價值及效用之重大瑕疵甚明。為此，爰依系爭買賣契 約第17條第2項第2款、第4款之約定及民法第359條、第256 條之規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條之規定， 請求被告返還買賣價金1,830萬元。又若鈞院認原告解除契 約為不合法，其亦得依民法第359條之規定，請求減少價金 ，並依民法第179條之規定，請求被告返還該部分價金。另 原告因被告故意不告知系爭房屋有氯離子含量超過標準之瑕 疵，受有氯離子檢測費用45,360元、租屋費用162,000元之 損害，且承受莫大之精神壓力，故依民法第184條第1、2項 、第185條及民法第227條準用第226條之規定，請求被告賠 償原告407,360元等語。並聲明：㈠郭立心、郭立箴應給付 原告1,830萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息。㈡郭立心、郭立箴應連帶給付原告 407,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠系爭買賣契約第17條第2項第2款所定解約權之 意旨為買方如於簽約時即選擇自費檢測，則雙方皆預先同意 依該檢測結果決定解約與否，然本件原告於簽約時，係就「 買方是否請求進行檢測？」之問題勾選「否」，並親自簽名 ，自無系爭買賣契約第17條第2項第2款約定解約權之適用。 ㈡原告於簽約前本已知悉系爭房屋曾有漏水情形，及其中2 間房間有壁癌、後陽台外牆柱有裂縫等瑕疵，則原告理應對 系爭房屋可能有氯離子超標乙情有所懷疑，是系爭房屋雖氯 離子含量超標，亦屬原告因重大過失而不知之暇疵，依民法 第355條第2項規定，被告應無須負擔保之責。㈢原告所指系 爭房屋氯離子含量超標之瑕疵，並非不能修復，且尚無礙於 居住使用，是原告據此主張解除契約，顯有失公平，不應准 許。退步言之，縱認原告解除系爭買賣契約為合法，被告亦 得提出同時履行抗辯，即被告於原告返還系爭不動產並將其 所有權移轉登記予被告之同時，始有返還價金之義務。㈣原 告支出之氯離子含量檢測費用，乃其為主張權利而應負擔之 花費，並非損害，且系爭房屋並無不能居住之情事，原告亦 無人格權遭受損害，故原告請求被告賠償檢測費用、租金支 出、精神慰撫金等，均無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第265 頁背面）： ㈠兩造於104年12月4日就系爭房地簽定不動產買賣契約書，約 定由原告向被告買受系爭房地，買賣價金為1,830萬元。原 告已依約給付全部價金，被告亦於104年12月24日將系爭房
地移轉登記予原告，並於105年1月8日交屋。 ㈡原告於105年1月7日申請自費檢測系爭房屋之氯離子含量， 由信義房屋委託臺灣檢驗公司之檢測結果如原證6所示，另 原告於105年1月8日申請臺灣省結構工程技師公會鑑定系爭 房屋之氯離子含量，其鑑定結果如原證7所示。四、本件經本院於106 年2 月15日言詞辯論期日與兩造整理並協 議簡化爭點如下（本院卷第265頁背面至第266頁）： ㈠原告請求被告返還買賣價金1,830 萬元，有無理由？ 1.原告得否依民法第259條之規定，請求被告返還1,830萬元？ ⑴原告依系爭買賣契約第17條第2 項第2 款、第4 款之規定， 解除系爭買賣契約，是否合法？
⑵原告依民法第359條、第256條等規定，解除系爭買賣契約， 是否合法？
2.原告得否依民法第179條之規定，請求被告返還受領之買賣 價金？
⑴原告得否依民法第359條之規定，主張減少價金？ ⑵原告得請求減少價金之金額為若干？
㈡原告得否請求被告連帶給付407,360元？ 1.原告得否依民法第184條第1項、第2項、第185條之規定，請 求被告負連帶賠償責任？
2.原告得否依民法第227 條、第226 條之規定，請求被告負連 帶賠償責任？
3.原告得請求賠償之金額為若干？
五、本院得心證之理由：
㈠原告請求被告返還買賣價金1,830萬元，有無理由？ 1.原告主張系爭房屋經其自費指定廠商檢測氯離子含量之結果 ，已超過系爭買賣契約第17條第2項第2款所定之標準，故依 系爭買賣契約第17條第2項第2款、第4款之約定，解除系爭 買賣契約等情，為被告所否認，經查：
⑴原告於簽訂系爭買賣契約時，並未申請就系爭房屋進行氯離 子含量檢測，而係至交屋前之105年1月7日始提出申請，並 由信義房屋委託臺灣檢驗公司進行檢測，依其檢測結果所示 ，於系爭房屋餐廳樑、主臥室樑、臥室樑三處取樣之樣品， 其氯離子含量分別為1.421、1.503、0.840公斤／平方公尺 ，平均值為1.255公斤／平方公尺等情，有氯離子檢測申請 表暨客戶同意書（北區）、臺灣檢驗公司105年1月15日試驗 報告等影本在卷可稽（本院卷第45、46頁），且被告就此亦 無爭執，自堪認依原告於交屋前申請自費檢測氯離子含量之 結果，系爭房屋確有檢測樣本平均值超過系爭買賣契約第17 條第2項第2款所定氯離子含量標準即0.6公斤／平方公尺之
情形，至為明灼。
⑵查系爭買賣契約第17條第2項第2、4款約定：「氯離子含量 檢測約定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通 例（由廠商依其專業於主建物之樑、柱、承重牆等共取三個 樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，進行檢測時應由信義房 屋通知買賣雙方到場，且為避免檢測樣本因天候環境或滲漏 水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落 處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果如全部 檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在87年6 月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上；在87年6 月25日到104年1月13日含當日者，約定為0.3kg/m3以上；在 104年1月14日以後者，約定為0.15kg/m3）時，由買賣雙方 進行協商，如協商不成，任一方皆可逕行解除契約，賣方應 退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用， 均各自負擔，惟如賣方有故意不告知之情事，應負擔全部之 費用。如建築完成日期無從查知時，概以建物謄本第一次登 記日期為準。」、「買方簽約時未請求檢測，於交屋前仍得 自費檢測，惟若發生買方依契約規定請求解約時，對因已辦 理買賣流程而發生之各項稅捐規費（不含土地增值稅）、代 書費用及回復原狀費用，應由買方全額負擔。」，此有系爭 買賣契約影本乙份在卷足參（本院卷第38頁背面），又細譯 上開約定內容可知，買方在簽約時即申請自費進行氯離子含 量檢測，而其檢測結果超過約定之標準值時，買方應得依系 爭買賣契約第17條第2項第2款之約定，逕行解除契約，固無 疑問；即在買方並未於簽約時勾選申請氯離子含量檢測，而 係至交屋前，始申請自費檢測之情形，因前述第4款之約定 ，業已明文容許買方亦得在交屋前申請自費檢測，並載明「 惟若發生買方『依契約』規定請求解約時，對因已辦理買賣 流程而發生之各項稅捐規費（不含土地增值稅）、代書費用 及回復原狀費用，應由買方全額負擔。」等語，亦即肯認買 方在交屋前申請自費檢測之結果，如已超過系爭買賣契約所 定之解約標準時，亦得「依契約」規定請求解除契約，僅應 就已發生之各項稅捐規費及回復原狀費用等，自行全額負擔 ，自應認買方於此情形下，仍得援引系爭買賣契約第17條第 2項第2款之約定，逕行解除契約甚明。是以，原告以其於交 屋前申請自費檢測之結果，系爭房屋確有氯離子含量超過約 定標準之情事為由，主張其得依系爭買賣契約第17條第2項 第2款之約定，於雙方協商不成後，逕行解除系爭買賣契約 ，自屬有據。
⑶至被告雖辯稱：系爭買賣契約第17條第2項第2款所約定之解
約權，應以買方於簽約時即請求進行氯離子含量檢測之情形 為限，至同項第4款僅在規範費用之負擔，並非賦予當事人 任意解約權，是原告既未於簽約時請求檢測系爭房屋之氯離 子含量，即不得依系爭買賣契約第17條第2項第2款之約定解 除系爭買賣契約云云，然細究系爭買賣契約第17條第2項4款 之約定內容，雖未明定買方在交屋前申請自費檢測之結果， 如已超過同項第2款所定之解約標準，亦可逕為解除契約， 惟該款後段既載有「買方簽約時未請求檢測，於交屋前仍得 自費檢測，惟若發生買方『依契約』規定請求解約時…」等 文字，足見縱買方係在簽約後、交屋前始請求進行檢測，仍 無礙於其依系爭買賣契約第17條第2項第2款之規定，所得享 有之解除權，換言之，系爭買賣契約第17條第2項4款之約定 ，乃在「補充」同項第2款之約定內容，亦即說明買方除得 在簽約時請求自費檢測外，亦得於交屋前請求檢測，且仍得 依同項第2款之約定內容行使解約權，僅因其係在簽約後始 申請自費檢測，故關於已發生之各項稅捐規費及回復原狀費 用等，應由買方全額負擔而已，尚非謂買方若係在交屋前申 請檢測，即不得依同項第2款之約定行使解約權，被告前述 解釋，顯有誤會，不足憑採。另被告所稱買方在簽約後、交 屋前始申請檢測，並依檢測結果主張解約，因雙方均已進入 履約階段，將徒增額外之費用及不便云云，固非無稽，然觀 諸系爭買賣契約第17條第2項第4款之約定內容，實已就此問 題加以斟酌處理，而明文規定在此情形，倘買方欲依契約約 定行使解除權，已發生之各項稅捐規費及回復原狀費用等， 應由買方全額負擔，是被告所執前述理由，亦不足以作為否 定原告得依系爭買賣契約第17條第2項2款約定享有解除權之 依據。此外，系爭買賣契約第17條第3項所定：「無論買方 有無辦理本條第2項之各項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔 保責任」，旨在說明縱使買方未在簽約時或交屋前，申請進 行同條第2項之各項檢測，亦不影響賣方依民法相關規定所 應負之瑕疵擔保責任，並無任何否定買方如係在交屋前申請 檢測，即不得依檢測結果行使其約定解除權之意，是被告引 用該項約定，辯稱原告未於簽約時申請自費檢測，即不得依 系爭買賣契約第17條第2項2款之約定逕行解除契約云云，亦 非可採。
⑷綜上所述，原告於交屋前就系爭房屋申請自費檢測之結果， 其氯離子含量之平均值，既已超過系爭買賣契約第17條第2 項2款約定之解約標準，則其依此約定，主張以起訴狀繕本 之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，自屬有據。 2.再按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還 之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之 。民法第259條第1款、第2款定有明文。是承前所述，原告 既已依系爭買賣契約第17條第2項第2、4款之約定，將該契 約合法解除，則其依上開規定，請求被告返還價金1,830萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算之利息，自屬合法有據；又上開數額乃被告全體應返還予 原告之數額，而金錢之債乃屬可分，故應由被告2人平均分 擔上開債務，即各給付原告915萬元（計算式：1830萬元÷2 ＝915萬元），併此說明。另按，因契約互負債務者，於他 方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1項本文定有明文。又上開規定，於當事人因契約解除 而生之相互義務，亦準用之，此觀同法第261條之規定甚明 。是在買賣契約經解除之情形，出賣人返還價金之義務，即 與買受人返還買賣標的物之義務，互為對待給付之關係，而 有同時履行抗辯之適用。準此，被告依前述規定所為同時履 行抗辯，洵屬有據，是原告依前揭規定，請求被告返還價金 及附加之利息，自應於其將系爭房地返還並移轉登記予被告 之同時為之。
3.又系爭買賣契約既經原告依約合法解除，且原告請求被告返 還買賣價金，亦經准許，則本件有關原告得否依民法第359 條、第256條等規定，解除系爭買賣契約或請求減少價金， 並請求被告返還價金等爭點，自無再予論究之必要，併予敘 明。
㈡原告得否請求被告連帶給付407,360元？ 1.原告得否依民法第184條第1項、第2項、第185條之規定，請 求被告負連帶賠償責任？
⑴原告主張被告明知系爭房屋係有安全結構疑慮之海砂屋，卻 故意欺瞞原告，使原告無法得悉該屋之真實狀況而決定購買 ，自應依民法第184條第1項、第2項、第185條等規定，對原 告負連帶賠償責任云云，為被告所否認，並辯稱其等在簽約 前根本不知系爭房屋有氯離子含量過高之情形等語。 ⑵按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任， 故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同。違反保護 他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其 行為無過失者，不在此限。民法第184條第1項、第2項定有 明文。經查，原告主張系爭房屋於出售前，其前、後陽台即 已出現多處裂縫等情，固為被告所不爭執，復有建築物結構 調查初勘表影本乙份在卷在卷足參（本院卷第44頁），然觀 諸上述建築物結構調查初勘表所載評估結果，僅稱：「……
依其外部磁磚龜裂規模判斷，推測內部RC柱結構體相對應位 置亦已產生相當程度之裂縫」等語，並提出修復補強之建議 ，惟並未提及系爭房屋有氯離子含量過高之情形，且建築物 出現結構性裂縫之原因本有多端，既系爭房屋經專業建築師 進行初步結構調查後，尚未能確認系爭房屋有氯離子含量過 高之情形，自難認不具建築結構專業知識之被告，得僅由系 爭房屋出現之裂縫情形，即自行判斷並知悉該屋有氯離子含 量過高之情事，此外，原告復未能提出其他證據，以證明被 告有早已知悉系爭房屋之氯離子含量超過標準，卻故意欺騙 隱瞞原告之情事，自無從認定被告有何「故意」或「過失」 之不法行為存在。另原告亦未能具體說明並舉證被告有何「 違反保護他人法律」之行為，是原告依民法第184條第1項、 第2項、第185條之規定，請求被告負連帶賠償責任，洵屬無 據，不應准許。
2.原告得否依民法第227 條、第226 條之規定，請求被告負連 帶賠償責任？
按民法第260條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請 求。此損害賠償請求權，並非另因契約解除所生之新賠償請 求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊 賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，最高法院 著有55年台上字第1188號判例可資參照。又不完全給付之債 不履行責任，係以瑕疵係契約成立後始發生，且出賣人具有 可歸責事由為要件，倘買賣標的物係特定物，而瑕疵於契約 成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即 屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。查系爭房屋 所具氯離子含量超過標準之情形，應屬系爭買賣契約成立時 ，即已存在於房屋本身之瑕疵，參諸上揭說明，被告依系爭 房屋之現狀為交付，即屬依約給付系爭房屋，當無契約成立 後不為完全給付之債務不履行情事，自不符不完全給付之要 件。從而，原告依民法第227條準用第226條不完全給付之規 定，請求被告連帶賠償租金損失162,000元、鑑定費45,360 元、精神慰撫金200,000元，自無理由，不應准許。六、綜上所述，原告解除系爭買賣契約應屬合法，故其依民法第 259條之規定，請求被告分別給付原告915萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日即105年7月21日起至清償日止，按年息5％計 算之利息，為有理由，應予准許，又因被告就此部分所為同 時履行抗辯，係屬可採，故諭知如主文第1項內容所示；至 原告逾上述範圍之請求，則屬無據，應予駁回。另兩造均陳 明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴 部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許
之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁 回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
八、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事 訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第39 2 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
民事第一庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 18 日
書記官 洪忠改
附 表：
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│土地標示 │
├─────────────────────┬──┬────┬─────┤
│ 土 地 坐 落 │地目│面 積│ │
├──┬───┬───┬───┬──┬───┤ │ │ 權利範圍 │
│編號│縣 市│鄉 鎮│ 段 │小段│地 號│ │ │ │
│ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │
├──┼───┼───┼───┼──┼───┼──┼────┼─────┤
│ 1 │臺北市│○○區│○ ○│ 0│ 000│ ○ │ 2,217㎡│187/10000 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │（應分別移│
│ │ │ │ │ │ │ │ │轉登記予被│
│ │ │ │ │ │ │ │ │告各187/20│
│ │ │ │ │ │ │ │ │000） │
├──┴───┴───┴───┴──┴───┴──┴────┴─────┤
│建物標示 │
├──┬───┬────┬────┬─────┬───────┬────┤
│ │ │ │ │建築式樣主│樓層及建物面積│ │
│編號│建 號│基地坐落│建物門牌│要建築材料├───────┤權利範圍│
│ │ │ │ │及房屋層數│附屬建物面積 │ │
├──┼───┼────┼────┼─────┼───────┼────┤
│ 1 │ 00000│臺北市○│臺北市○│鋼筋混凝土│第3層：96.61㎡│全 部│
│ │ │○區○○│○區○○│造（5 層）├───────┤（應分別│
│ │ │段0 小段│街00巷00│ │陽台：9.36㎡ │移轉登記│
│ │ │000 地號│號0 樓 │ │ │予被告各│
│ │ │ │ │ │ │1/2） │
├──┴───┴────┴────┴─────┴───────┴────┤
│共用部分：同小段00000建號，面積567.94㎡，權利範圍190/10000（應分別移轉│
│登記予被告各190/20000） │
└───────────────────────────────────┘
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