臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1112號
原 告 羅仕晏
訴訟代理人 謝享穎律師
黃昭仁律師
被 告 黃文錩
訴訟代理人 黃文慧
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國106 年5 月3 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一○五年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：原告於民國102 年4 月10日，透過信義房屋仲介 股份有限公司（下簡稱信義房屋）仲介，以新臺幣（下同） 13,800,000元，向被告購買其所有門牌號碼為臺北市○○區 ○○○○街000 巷00號2 樓及76號之房地（內部已打通為相 通空間，下稱系爭房地），並簽立買賣契約（下稱系爭買賣 契約），約定於102 年6 月1 日辦理移轉登記並支付價金履 約完畢；因被告尚有居住使用之需求，兩造遂約定自是日起 至同年11月30日止，由伊將系爭房地出租予被告，嗣伊於10 3 年1 月1 日將系爭房地再出租予第三人，由第三人接續占 有使用。詎伊於104 年8 月初收回系爭房地欲自住而進行裝 潢時，發現房屋上方樓板有修補痕跡及鋼筋鏽蝕外露，經專 業技師於104 年8 月12日鑑定後始確知上情，此會影響居住 品質之既存瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，就系爭房屋之價 金應減少百分之10，即1,380,000 元為適當，就超過部分價 金之給付，即屬不當得利，伊已於104 年11月間通知被告， 經協商不成立，爰依民法第359 條及第179 條之規定，提起 本件訴訟，聲明命被告應給付1,380,000 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 ，並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告則以：伊於94年7 月26日向前屋主購入系爭房地時，即 已為有天花板裝潢之情形，伊即以該狀況居住使用至出售予 原告止，均未發生有任何滲漏水或鋼筋外露之情形，原告復
於買受後交付第三人使用，亦未曾發現任何瑕疵，依民法第 373 條之規定，此後所生之瑕疵，應由原告負擔；況因伊入 住後，有於神桌供佛燒薰，天花板因而有薰黃之痕跡，系爭 房地屋齡亦20餘年，及臥室牆壁有壁癌之狀況，而以較低於 市價14,500,000元之價格出售，原告並同意以該現況交屋， 此後復有二次地震天災，自不得將事後所生之瑕疵請求被告 負擔，且該屋況非被告所明知，亦非可歸責於被告。退步言 之，縱認伊應負瑕疵擔保責任，惟伊交付系爭房地迄原告起 訴已逾6 個月期間，已違反民法第365 條之規定，而不得再 為請求。再者，就原告所指系爭房地瑕疵，亦非無法修繕， 經伊詢價後，認僅需50,000元即可修繕完畢，亦無價值之貶 損等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願 供擔保免為假執行之宣告。
三、不爭執事項：
㈠、原告於102 年4 月10日，以13,800,000元，向被告購買其所 有門牌號碼為臺北市○○區○○○○街000 巷00號2 樓及76 號之房地（內部已打通為相通空間），並簽立買賣契約，約 定於102 年6 月1 日辦理移轉登記並支付價金履約完畢；因 被告尚有居住使用之需求，兩造遂約定自是日起至同年11月 30日止，由原告將系爭房地出租予被告，原告並於103 年1 月1 日將系爭房地再出租予第三人等情，有原告提出之買賣 契約書、兩造間之租賃契約書、原告與第三人之租賃契約書 及系爭房地登記謄本可按（見本院卷第24-47 頁、第86頁、 第211-216頁），堪予認定。
㈡、原告於104 年8 月間經土木技師鑑定系爭房地，發現有修補 痕跡及鋼筋鏽蝕外露之情形，並於104 年11月間曾告知被告 等情，有原告提出之莊忠鵬土木技師事務所104 年8 月12日 鵬技字第15030 號鑑定報告書為憑（見本院卷第48-59 頁） ，且為被告所不否認（見本院卷第87頁），亦堪認定。四、爭執事項：
㈠、原告所指瑕疵是否於買賣時即已存在？
㈡、承上，倘系爭瑕疵於買賣時即已存在，原告提起本件訴訟， 有無逾民法第365 條規定之期間？
㈢、復承上，倘未逾上開期間，原告得否行使其減少價金之請求 權（兼論系爭瑕疵是否因可修復而不得再請求價值貶損之損 害）？及其可請求減少價金金額為何？
五、原告所指瑕疵是否於買賣時即已存在部分：㈠、經查，原告主張於104 年8 月間發現系爭房地有鋼筋鏽蝕外 露等瑕疵，業據其提出前開鑑定報告書為憑，而其內容載有 ：「現場勘查可知道本建築物之結構系統為鋼筋混凝土梁、
柱立體構造，其主要結構為梁及柱，次要結構為樓版及牆。 鋼筋混凝土構造為鋼筋與混凝土兩者共同結合而成，因為鋼 筋抗拉強度很好，混凝土則是抗壓強度良好，兩者若能緊密 結合就能發揮兩者之長處而產生極大的承載力。正常之混凝 土本身為弱鹼性，鋼筋在混凝土弱鹼性之保護下又與空氣隔 離，所以就不會生鏽。但是如果原施工有保護層不足之瑕疵 ，或因滲漏水之影響，或混凝土內含有較高之化學雜質如氯 離子等，此時鋼筋就沒辦法再受到混凝土之保護，因此就比 較容易受到空氣中氧氣之影響而產生鏽蝕…。檢視本案建築 物室內之結構現況，發現建築物客廳之頂版有大片修補痕跡 ，現況已經又出現修補處拱起裂縫情形，附近也有小區域有 鋼筋鏽蝕外露，及保護層拱起之現象。於浴廁頂版則有多處 鋼筋鏽蝕及外露，由現況可以看出，此處大部分鋼筋是因保 護層不足，因鋼筋未受到混凝土之保護而氧化鏽蝕，但也有 一小部分鋼筋之鏽蝕現況，研判可能是受到滲水或其他化學 物質如游離氯離子等之影響，而造成之鏽蝕，因長久未處理 ，鋼筋外之混凝土就被撐開掉落，所以鋼筋就外露。現場勘 查，除了以上之損害外，樑、柱等主結構並未發現有影響結 構安全之受損…現況主要之損害都是頂版之鋼筋鏽蝕」等語 ，而證人即實際為現況勘查並作成前開鑑定報告之專業土木 技師莊忠鵬到庭證述：「（問：以他鋼筋鏽蝕的狀況，有無 辦法判斷是何時開始？）一般如果鋼筋鏽蝕到那個程度，大 概都超過3 、4 年以上，目前無法判定（何時開始），與環 境及其他因素都有關係」、「一般鋼筋鏽蝕一定是開始時會 產生裂縫，鋼筋鏽蝕會膨脹，產生裂縫，如果沒有處理，繼 續鏽蝕下去，保護層就會有混凝土剝落掉下來，就會看到鋼 筋鏽蝕外露」、「（問：你剛才說鋼筋鏽蝕外露有可能是原 來保護層不太夠所產生，是否是指建物原來施工當時即有保 護層不足的瑕疵？）是，保護層一定是在最早施工時就做了 」、「（問：剛才說因為潮溼會造成鋼筋鏽蝕，會不會因為 樓上的漏水造成鋼筋鏽蝕外露？）漏水是有可能，看漏水的 地方在浴室的話比較有機會漏水，客廳也是有機會有水從上 面漏下來」、「（問：當時有無判斷是樓上漏水的可能？） 浴室好像有一點漏水的痕跡，但客廳沒有看到」、「（問： 當時只有看浴室及客廳？）主要，因為其他部分尚未拆除」 等語（見本院卷第118-122 頁），而被告亦不否認其居住期 間均未曾聽聞或發生漏水情形（見本院卷第123 頁），是認 上開因保護層不足而漸生之鋼筋外露等瑕疵，係施工時即已 存在，且持續遭致有鋼筋外露情形之情形，則於兩造買賣時 確已發生而存在，是原告主張該等瑕疵係兩造簽定系爭買賣
契約之102 年4 月間即已存在，即屬可採。被告雖抗辯該鑑 定報告僅就結構安全進行評估及係原告所委聘之技師云云， 惟其於結構安全進行過程中就其原因及見聞所為分析而出具 之客觀報告，尚非不可採信，且其亦證述係仲介所委託，並 未提及買賣雙方糾紛內容，且對兩造有無到場均無印象等語 ，與鑑定報告書上所載係受信義房屋委託等內容相符，與兩 造並無特別之情誼或受單方所託之情形，其就專業所為之現 場履勘及分析結果，應無被告所述不可採之情形，被告質此 抗辯，尚無可採。
㈡、被告復抗辯自94年入住後，有於神桌供佛燒薰，天花板因而 有薰黃之痕跡，系爭房地屋齡亦20餘年，及臥室牆壁有壁癌 之狀況，而以較低於市價14,500,000元之價格出售，原告並 同意以該現況交屋，此後復有二次地震天災，該瑕疵為事後 所產生云云，惟查，系爭房地於買賣時因裝潢完整，而未就 天花板拆開點交等語，為被告所不否認，且有被告提出之買 賣照片為憑（見本院卷第87、95頁），而證人莊志鵬亦證述 ：損害的狀況，本來有天花板包著，拆掉後才看到一些鋼筋 鏽蝕外露，當時只有客廳跟浴室天花板拆開，所以只看這兩 處的鋼筋鏽蝕外露，其他地方，要全部天花板拆掉才知道， 天花板沒拆掉看不到等語，足見系爭房屋買賣及點交時，因 未有拆開天花板之情形，是就有鋼筋鏽蝕外露之情況，並無 法知其現況，而僅知有牆壁壁癌情形，自難認已將頂版鋼筋 鏽蝕外露作為現況點交之合意存在，至被告有以神桌供佛燒 薰、地震天災等，並非造成鋼筋鏽蝕外露之成因，業如前述 ，被告執此認買賣當時無此瑕疵，或已合意以此狀況減價並 為點交等語，即屬無據。況前開鑑定報告就其結構安全部分 亦有以：「由於鋼筋生鏽時體積會膨脹3 至7 倍，膨脹會撐 開混凝土保護層而造成裂縫及鼓起，如果鏽蝕繼續擴大，保 護層就會剝落而使鋼筋外露，此時鋼筋因無混凝土之保護， 直接接觸到空氣，若不處理就會加速繡蝕，如此將造成惡性 循環而加束惡化。鋼筋如果鏽蝕嚴重，構造物之耐久性會比 正常鋼筋混凝土構造物的使用年限減少，鋼筋也會因為鏽蝕 而造成斷面積減少，且撐開混凝土後也會造成鋼筋與混凝土 間無法緊密結合，使其握裹力降低，所以該桿仲之結構強度 及承載能力就會減少。若桿件為主要結構，當結構強度減少 到超過其原有安全係數需求時就會造成結構之危害而有安全 顧慮…現況受損所見尚未造成全面損害及鋼筋斷裂情形，故 依據結構力學原理評估研判，樓版現況之損害尚不會影響整 體結構之安全，但現況頂版拱起及裂縫之損害雖不會影響結 構安全，但可能會因震動等之影響而不定時脫落，下方若剛
好有人員，仍會造成受傷機（會），故為了使用上之安全顧 慮以及避免繼續影響鄰近區域的鋼筋，建議應作適當的修復 處理」等語，更徵若發生地震天災並非引起系爭瑕疵之因， 而係加重系爭瑕疵可能造成傷亡之安全上疑慮，並且若未及 時以適當方式修補，即會漸至損及結構安全，且顯非建物之 自然耗損，而係系爭房地初建之初即存有之瑕疵，並會影響 居住等通常之效用，自非前開現況減價所得包括，而仍得另 構成買賣瑕疵，而為主張，是被告前揭所辯，均屬無據，而 難採信。
六、原告提起本件訴訟，有無逾民法第365 條規定之期間部分：㈠、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金，其解 除權或請求權，於買受人依民法第356 條規定為通知後6 個 月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅；前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之， 民法第365條定有明文。
㈡、原告固主張被告明知有系爭瑕疵存在等語，惟已與兩造買賣 時係以未開拆天花板點交之情形不符，業如前述，至證人莊 志鵬雖稱開拆後有發現天花板有因發現鋼筋鏽蝕外露後才作 的修補痕跡等語，惟證人莊志鵬亦證述雖修補超過2 、3 年 ，但實際時間無法推估等語，對照其證述前揭鋼筋鏽蝕外露 之發生始期係買賣前之3 、4 年前之何時所發生亦無從確認 等情，參酌被告自陳於94年間購入及系爭房地係於76年建造 完成等情，有系爭房地建物登記謄本在卷可按（見本院卷第 211 、215 頁），實難認此瑕疵早為被告所發現而於買賣時 所明知，是原告主張被告有故意不告知瑕疵而不適用上開期 間之適用，尚屬無據。
㈢、復查，兩造雖約定於102 年6 月1 日辦理移轉登記並支付價 金履約完畢，惟因被告尚有居住使用之需求，兩造遂約定自 是日起至同年11月30日止，由伊將系爭房地出租予被告，嗣 伊於103 年1 月1 日將系爭房地再出租予第三人等情，業如 前述，是原告於此期間因占有改定及指示交付，並未有實際 收受系爭房地而檢查系爭房地之可能，且證人莊志鵬亦證述 其於104 年8 月間至現場履勘時，正在進行裝潢，除客聽及 浴室天花板拆開看得到前揭頂板鋼筋鏽蝕外露外，其他地方 天花板尚未全部拆開等語，且被告亦不否認買賣時減價包括 原告表示將來要重新裝潢等語，應認原告主張於104 年8 月 始得因裝潢而發現上開瑕疵，並未有未盡檢查之義務，且就 此不能即見之瑕疵，確已於104 年11月間即已告知被告，亦 為被告所不爭執，業如前述，而無怠於為通知之情形，且原 告既係於104 年11月間即依民法第356 條之規定而為通知，
而原告並表示於通知當時即已為減少價金之請求，僅未達成 共識等語，而被告亦不否認於仲介協商時即有意願作一些補 償等語（見本院卷第88頁），足見原告主張於通知之同時已 為減少價金請求權之行使，而此權利為形成權，一經意思表 示到達被告，即生效力，非以起訴為其行使權利之要件，是 被告抗辯原告起訴行使權利時已逾民法第365 條之期間云云 ，即無可採。
七、原告就系爭瑕疵可否主張減少價金（系爭瑕疵是否因可修復 而不得再請求價值貶損之損害）及其可請求減少價金金額為 何部分：
㈠、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少價金，為民法第359 條前段所明文規定 。此關於物之瑕疵擔保責任之規定，係基於買賣標的與價金 在財產價值上之對等性（不論係買受人主觀或客觀上認為適 當之價金），自應由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應 具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔保，以符合交易 之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平。是此瑕疵之存否， 既不以出賣人可歸責為必要，是被告抗辯其不知云云，自不 影響原告依瑕疵可請求減少價金之權利。
㈡、又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物 與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物 應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台 上字第1972號判決意旨參照）。又民法第359 條規定旨在兼 顧買賣雙方之利益及損失，是買受有請求減少之價金數額， 自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其 減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之 價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為 買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為 低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意， 如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額， 則失諸公平（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照 ）。經查，系爭房地於102 年4 月10日兩造簽立買賣契約時 ，於無瑕疵之狀況下之合理價格，經本院囑託臺北市不動產 估價師公會，復經其委託大興不動產估價師聯合事務所，就 勘估價的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動 產市場現況、勘估標的最有效使用情形為專業分析後，復經 採用比較法、收益法等二種估價方法及加權平均法進行評估 ，認每坪合理單價為413,489 元，正常情況之總價為14,277 ,400元，有該事務所105 北估公會字第0000000 號估價報告 書在卷可稽（下稱系爭報告，見外放系爭報告第6 頁），亦
與被告所陳原市場行情為14,500,000元相差為20餘萬尚屬相 當，是認買賣時系爭房地倘無瑕疵時之應有價值應為14,277 ,400元，應為可採。又因系爭房地於買賣時確已考量原告欲 重新裝潢等情狀，而由原告自行吸收修復費用，因而原告並 未加計必要之修復費用，是如有上開瑕疵應計算之減損金額 ，即不應計入修復費用，其比例為百分之10.37 ，有上開估 價報告可按，是以兩造實際合意之價金13,800,000元，按上 開比例減損之價額，應為1,431,060 元（計算式：13,800,0 00元×10.37%＝1,431,060 元），則以此扣除後有瑕疵之價 金僅為12,368,940元（計算式：13,800,000元－1,431,060 元＝12,368,940元），再徵諸原告購入後隨即出租獲利，且 衡情當時實際不動產房價係向上漲價之情況下，且系爭瑕疵 成因係隨時日持續惡化，業如前述，而原告於104 年8 月發 現而為鑑定瑕疵狀況時，情形已較102 年4 月間買賣時相距 2 年，瑕疵情況較輕微，被告斷無於縱揭示此瑕疵之情況下 ，並計入其老舊等屋況，僅願以12,368,940元價格成交之可 能，況原告嗣後出租於被告之系爭房地亦顯然有不符出租本 旨之租金不相當情形，足見上開差額亦非如於知悉此瑕疵之 情況下，兩造所願合意買受之價格，是依前揭判決說明，倘 逕予扣除此減損比例之價值，確屬偏低，為免失諸公平，本 院認應減少價金數額，應依上開計算所得之1,431,060 元， 再酌情減至1,000,000 元為適當。
㈢、至被告抗辯系爭房地既可修復即無價差云云，惟上開估價報 告係以前揭技師公會鑑定結論，即未危及標的物整體結構安 全為前提所送估價，且依前揭技師公會鑑定書內容所示，其 認定系爭瑕疵可能為原施工保護層不足所致，並建議應作適 當修復處理，以防止受損擴大，而將損害控制住，若不處理 ，當受損擴大就有可能影響到主結構安全，且應請專作補強 之廠商或有補強經驗之廠商施作，以確保修復品質等語（見 本院卷第53頁），足見上開瑕疵為系爭房地既存之瑕疵，並 因修復而改減其原有施工缺損所造成通常效用之減損，而估 價報告亦因而有估含修復費用之價格減損及不含修復費用之 價格減損，是被告抗辯修復後即無價格減損可言，即無可採 。另被告抗辯修復僅需50,000元，願以此作為減價支出云云 ，惟被告並未提出任何證據以實其說，且依鑑定書所建議之 修復需涉及較為專業之結構補強施工，而原告亦已自行修復 且未請求此部分之費用，是被告仍執此抗辯，亦屬無據。又 被告抗辯該估價報告所憑之技師公會鑑定書僅為結構安全鑑 定，非可作為估價依據云云，惟其就104 年8 月屋況所為之 履勘情形，業經證人莊志鵬證述如前，且被告原亦未否認該
鑑定書之真正，則縱該鑑定書係針對結構安全所為之鑑定， 需就其鋼筋鏽蝕外露為原因分析及履勘，以此為前提，始得 判斷將來結構安全之影響，是其原因前提之分析，自屬其鑑 定之重點，是被告自難僅以鑑定目的為由即認其為不可採， 亦如前述，被告執此抗辯，洵無可採。
八、綜上所述，原告主張系爭房地於買賣時存有上開頂板鋼筋外 露之瑕疵，且已即為通知，並於6 個月內行使其減少價金請 求權，從而，原告基於民法第359 條及第179 條之規定，請 求被告給付1,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日，即10 5 年5 月28日（見本院卷第65頁送達回證）起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部 分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行， 核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 陳建宇