臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第495號
原 告 張國龍
訴訟代理人 詹德柱律師
複 代理人 林佳樑律師
被 告 謝賢輝
巫玉蓮
共 同
訴訟代理人 陳德聰律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國106 年4 月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰柒拾陸萬陸仟元，及自民國一○四年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣貳佰貳拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰柒拾陸萬陸仟元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時之聲明原為「㈠、 被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1136萬740 元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息；㈡、訴訟費用由被告負擔；㈢願供擔保請准宣告假執 行。」（見本院卷第6 頁），嗣迭經變更，終於民國106 年 4 月21日本院言詞辯論中變更聲明第1 項為「被告應給付原 告1484萬8592元，暨其中1136萬740 元部分自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，其 餘358 萬7852元部分自106 年3 月21日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。」（見本院卷第205 、218 頁 ），核屬聲明之擴張及減縮，揆諸前揭規定，應予准許。二、原告起訴主張：緣原告於103 年12月23日經訴外人信義房屋 仲介股份有限公司（下稱信義房屋仲介公司）仲介，與被告 就其等所有座落於臺北市○○區○○路0 段000 巷00號及00 弄0 號0 樓之房地( 下稱系爭房地) 簽立不動產買賣契約書 ，買賣總價金為6766萬元；詎原告於104 年6 月26日完成交 屋，準備就系爭房屋重新裝潢而拆除1 樓及地下室天花板時 ，發現有多處混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、管線穿樑之情形，經
原告委請臺灣省土木技師公會進行鑑定，確認上開瑕疵對系 爭房屋有結構安全上之重大影響後，於104 年9 月9 日以存 證信函通知信義房屋仲介公司，並委請該公司轉發通知予被 告，該公司遂於104 年9 月10日以原告之存證信函為附件再 行轉知被告。系爭房屋業經臺灣省土木技師公會鑑定確認存 有穿樑等情形，對結構安全有相當之影響，且本院所委託之 台北市結構工程工業技師公會鑑定報告，亦確認系爭房屋有 混凝土剝落、鋼筋外露、樑側穿孔及斜剪裂縫等結構裂損之 情形，若不立即補強處理，則會有結構安全之虞慮，堪認系 爭房屋確有減少建築物價值及通常效用之重大瑕疵。原告自 得按本院委託之台北市結構工程工業技師公會之鑑定報告， 請求減少買賣價金1299萬4585元，並依民法第179 條規定請 求被告給付前開金額；另原告尚得依民法第227 條第2 項規 定，請求被告賠償其他損害185 萬4008元( 即自104 年7 月 起至106 年3 月止計21個月、另加計補強工程施工期5 個月 又1 星期，共計26個月期間，原告因系爭房屋爭議涉訟、鑑 定及修復而無法使用房屋，所受相當於貸款利息之損害185 萬4008元或相當於租金之損害120 萬8688元) 等語。並聲明 ：㈠被告應給付原告1484萬8592元，暨其中1136萬740 元部 分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息，其餘358 萬7852元部分自106 年3 月21日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡、訴訟費 用由被告負擔；㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造簽訂之不動產買賣契約書第17條第4 項約定 ，被告對系爭房屋之瑕疵應負瑕疵擔保責任，雙方合意由信 義房屋仲介公司委請專業廠商評估修繕及處理之費用，並按 該費用減少價金，減價後由買方自行處理，日後與賣方無涉 ，則原告既委請臺灣省土木技師公會評估修繕及處理費用共 計233 萬2000元，即應按該評估修繕及處理費用減少價金， 原告不得再請求所謂減損之交易價值，亦不得另依債務不履 行之規定請求其他損害賠償等語置辯。並聲明：㈠、原告之 訴及其假執行之聲請均駁回；㈡、訴訟費用由原告負擔；㈢ 、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於103 年12月23日簽訂系爭不動產買賣契約書，由原告 購買被告所有之系爭房地。
㈡、原告於104 年9 月8 日通知信義房屋仲介公司稱：「本人於 交屋後欲就本房地重新裝潢，發現系爭房地一樓地下室有多 處混凝土早已剝落，鋼筋鏽蝕嚴重及管線穿樑…」等語，嗣 由信義房屋仲介公司於104 年9 月10日代原告發函就買賣標
的有鋼筋裸露及管線穿樑等情形向被告為瑕疵通知。㈢、系爭不動產買賣契約書第17條第4 項約定：「簽約後，如發 現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落( 氯離子未超過標準時適用) 、樓地板及地壁磚異常等狀況， 買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評 估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，減價後該瑕疵 由買方自行處理，日後與賣方無涉。」等語。
㈣、系爭房地有如卷附台北市結構工程工業技師公會結構安全鑑 定報告書所載之多處混凝土剝落及鋼筋外露鏽蝕、樑穿孔、 斜剪裂縫等情。
五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之 1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下?㈠、原告請求減少價金1299萬4584元，並依民法第179 條請求給 付前開金額，及遲延利息，有無理由？
1、系爭房地有如台北市結構工程工業技師公會結構安全鑑定報 告書所載之多處混凝土剝落及鋼筋外露鏽蝕、樑穿孔、斜剪 裂縫等情，原告得請求減少之價金為何？
2、原告得依不當得利請求之金額為何？
㈡、原告依民法第227 條第2 項債務不履行之規定請求其他損害 185 萬4008元( 貸款利息損害185 萬4008元，或租金損害 120 萬8688元) 暨遲延利息，有無理由？六、得心證理由：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人 時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。是依當事 人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品 質不具備者，或欠缺出賣人所保證之品質，即為民法所規定 之物之瑕疵。經查，系爭房屋經本院囑託台北市結構工程工 業技師公會鑑定，其鑑定結果：「( 系爭房屋頂版混凝土剝 落、鋼筋外露鏽蝕，管線穿梁之實際情形為何( 其位置與範 圍) ? 又前開情形是否會影響系爭房屋之結構安全?)由現場 勘查報告( 附件七) 結果如下:( 1) 1F樓版( B1F 項版) 有 多處混凝土剝落及鋼筋外露鏽蝕之情形。( 2) 1F 樓版梁( B1 F頂版梁) 有6 處於梁側穿孔情形、3 處斜剪裂縫情形。 ( 3) 2F樓版( 1F頂版) 有1 處混凝土剝落及鋼筋外露鏽蝕 且有混凝土修補之情形。( 4) 2F 樓版梁( 1F頂版梁) 有8 處於梁側穿孔情形、3 處斜剪裂縫情形、1 處垂直裂縫情形 、4 處混凝土剝落情形及2 處有混凝土修補情形。( 5) 1F 牆面有一處穿孔及裂縫之情形。以上結構裂損情況若不立刻
補強處理，則會有結構安全的虞慮。」等語，此有臺北市結 構工程工業技師公會105 年8 月3 日( 105)北結師銘( 十二 ) 字第0000000 號函檢附之結構安全鑑定報告書可參（鑑定 報告第5 至6 頁）。是系爭房屋確有混凝土剝落、鋼筋外露 鏽蝕，管線穿梁、牆壁裂縫之情形，該情形不立刻補強處理 ，會發生結構安全之虞，足認前開情形已影響居住安全，依 據通常交易觀念，已有減少房屋價值、通常效用之瑕疵，揆 諸前揭說明，自屬出賣人所應擔保之瑕疵。
㈡、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條第1 項定有明 文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外， 買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契 約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件 原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。又按減少價金請求 權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知 ，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所 合意之價格。是在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持 原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當 事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關 係。又建物瑕疵應減少價金之數額，雖得以瑕疵修繕費用之 數額酌定，惟本件之建物瑕疵已影響建物之結構安全，縱以 鑑定報告所載之修復方式修繕，仍然會因系爭建物之可替代 性高，及貸款成數較正常產品為低，而影響買方購買意願， 除非賣方降價求售，否則寧可購買其他正常產品，而影響其 市場價值，此觀經本院囑託就系爭房地價值為鑑定之台北市 不動產估價師公會106 年2 月22日( 106)台北估價師字第00 0 號函所附巨秉不動產估價師聯合事務所鑑定報告之內容自 明( 鑑定報告第44至54頁) 。本院審酌鑑定報告前開說明， 其所為之推理，與社會之經驗法則無違，應可採信。是本件 減少之價金，苟以台北市結構工程工業技師公會鑑定報告所 載之修繕金額為其減少之價金，則減少後之價金，顯不足以 維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定 所形成之均衡關係。又系爭房地雖經本院囑託巨秉不動產估 價師聯合事務所鑑定，系爭房地於系爭買賣契約成立時之合 理市場價格及系爭房地有前述台北市結構工程工業技師公會 鑑定報告書所載之情形時，其合理之市場價格為何？其鑑定 結果認，系爭房地市場合理之市場價格為6771萬1280元，復 認如有台北市結構工程工業技師公會鑑定報告書所載之情形 時，其合理之市場價格為5471萬6696元( 減少合計1299萬4
584 元，減少比率為百分之19點19；鑑定報告第43、74頁） 。惟鑑定結果認應減少之價金合計為1299萬4584元，減少比 率為百分之19點19，係採台北市結構工程工業技師公會鑑定 之修復費用，並加計污名價值之減損，為其依據。惟其就污 名價值減損之估算有下列之未盡合理之處：⑴污名價值減損 係以比較法及收益法各佔百分之20、百分之80之權重計算減 少之比率，惟鑑定報告未說明為何比較法與收益法之權重各 應占分百之20、百分之80，而非百分之10、百分之90或百分 之30、百分之70等其他比率；⑵收益法之估價，未說明為何 應以10年之收益為估價基準；⑶第1 年因系爭房屋應修繕而 無租金收入，又支出修復費用341 萬3438元，故第1 年之收 益為負341 萬3438元，惟依台北市結構工程工業技師公會鑑 定，預估修繕之工期為5 個月又1 星期( 本院卷第156 頁) ，非達1 年期間；⑷期末處分收入部分，正常產品之房地， 預估處分收入為7403萬3472元，有瑕疵之房地期未處分利益 為6317萬2720元，鑑定人係以不動產收益資本化率去推算房 地處分之收入，惟觀鑑定人之推算過程，兩者每年之租金收 益均相同，造成推算房地期末處分收入不同，其關鍵在於兩 造之不動產收益資本化率不同，正常產品鑑定人係以不動產 收益資本化率1.56% 計算，而瑕疵修復房地之不動產收益資 本化率，係以1.78% 即以正常產品之不動產收益資本化率1. 56% 加計風險貼水0.22% 計算造成之差異，而此風險貼水0. 22% 如何評估，鑑定人自承無一客觀可資遵循之標準，只要 認為風險高，就會提高風險貼水，本件由其他鑑定人鑑定就 風險貼水的看法就會有不同，而有不同之鑑定結果( 本院卷 第223 頁) 。是以，本院認本件減少價金之鑑定結果，既有 前述缺乏合理推論基礎之情事，尚難以鑑定報告所為之評估 作為減少價金之依據。又依鑑定人所述，由於類似此種結構 瑕疵之不動產，當事人間之交易通常隱而不宣，故市場上並 無與本件建物瑕疵類似案件之成交紀錄，得供推估此類產品 市場合理之價格，以供評估減少價金之參考( 本院卷第220 頁) 。準此，本院審酌上情，認本件僅以台北市結構工程工 業技師公會鑑定之修繕費用作為減少之價金，則減少後之價 金，顯不足以維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待 給付加以約定所形成之均衡關係，惟應減少價金多少，亦無 客觀可供參考之依據。是本院認應類推適用民事訴訟法第22 2 條第2 項之規定( 按當事人已證明受有損害而不能證明其 數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得 心證定其數額。) ，由本院審酌一切情況，定其數額。查， 本件系爭房地之買賣總價為6766萬元。又系爭房屋依台北市
結構工程工業技師公會鑑定結果所載之修繕方式為修繕，得 回復系爭房屋於本件不動產訂約時應有之狀態，其修繕費用 為341 萬3438元( 參見前開鑑定報告第12頁、第13頁) 。另 系爭房屋係得作為店面使用，非僅得作住家使用。再系爭房 屋含停車位面積為73.35 坪( 242.48平方公尺×0.3025=73. 35) ，重建價格約730 萬元( 按依鑑定人所述，台北市七樓 建物之興建成本每坪約10萬；本院卷第224 頁) 。是本院審 酌系爭房地買賣之總價為6766萬元，而系爭房屋之興建成本 約730 萬元，瑕疵修繕費用為341 萬3438元。且系爭房屋之 瑕疵現況在物理上係得以修復，非類如氯離子含量高過之建 物，有無法修復之情。惟其房地相同類似產品多，可替代性 高，縱經修復後，其交易成本仍會增加，為提高買方之購買 意願，僅有減價出售一途。是本件減少價金之數額，應高於 修繕之金額，低於重建價格，而以房地買賣總價10% 之比率 為適當，其減價後之總價，已得維持買賣雙方當事人於締約 時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。是本件 原告請求減少價金676 萬6000元，應屬有據。㈢、復按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其 障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不 存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依 上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋 應負瑕疵擔保責任，原告自得請求減少價金，則被告自受有 溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋有混凝土剝落、 鋼筋外露鏽蝕，管線穿梁、牆壁裂縫等影響房屋結構安全之 瑕疵，兩造買賣契約應減少價金之金額為676 萬6000元，已 如上述。則原告請求減少價金，於價金減少後，被告就該減 少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，該利益經原告行使價 金減少請求權，而失其法律上之原因，就原告而言，自有多 付價金之損害，兩者間具有相當因果關係，原告依不當得利 規定，請求被告返還676 萬6000元，即屬有據。㈣、被告另抗辯：依系爭買賣契約第17條第4 項之約定，兩造已 合意僅以專業廠商評估修繕及處理之費用作為減少價金之數 額，本件起訴前原告業已委請臺灣省土木技師公會鑑定修繕 及處理費用共233 萬2000元，減少價金之數額自應以該金額 為度云云。惟按簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管 路堵塞、蟲害、混凝土剝落( 氯離子未超過標準時適用) 、 樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意由信義房屋委由 專業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，減
價後該瑕疵由買方自行處理，日後與賣方無涉，系爭契約第 17條第4 項定有明文。惟系爭房地為混凝土剝落、鋼筋外露 鏽蝕，管線穿梁、牆壁裂縫等影響結構安全之瑕疵，顯與前 開規範所示輕微異常之瑕疵不符，自無該條項之適用。被告 前開所辯自無足採。
㈤、原告主張購買系爭房地，因現款不足而申請銀行貸款，於爭 議訴訟、鑑定及修復期間，無法使用系爭房地，因此受有相 當於貸款利息或租金之損失，爰依民法第227 條第2 項規定 請求被告賠償185 萬4008元云云，惟按因可歸責於債務人之 事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付 不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害 者，債權人並得請求賠償，民法第227 條定有明文。復觀該 條之立法理由記載「不完全給付，有瑕疵給付及加害給付兩 種，瑕疵給付，僅發生原來債務不履行之損害，可分別情形 ，如其不完全給付之情形可能補正者，債權人可依遲延之法 則行使其權利；如其給付不完全之情形不能補正者，則依給 付不能之法則行使權利；不完全給付如為加害給付，除發生 原來債務不履行之損害外，更發生超過履行利益之損害，例 如出賣人交付病雞致買受人之雞亦感染而死亡，或出賣人未 告知機器之特殊使用方法，致買受人因使用方法不當引起機 器爆破，傷害買受人之人身或其他財產等是。遇此情形，固 可依侵權行為之規定請求損害賠償，但被害人應就加害人之 過失行為負舉證責任，保護尚嫌不周，且學者間亦有持不同 之見解者，為使被害人之權益受更周全之保障，並杜疑義， 爰於本條增訂第二項。明定被害人就履行利益以外之損害， 得依不完全給付之理論請求損害賠償。」等語。承上可知， 民法第227 條第1 項所規範者為瑕疵給付損害之請求權基礎 ，而同條第2 項則為加害給付，即瑕疵結果損害之請求權基 礎。查依原告前開主張之事實，係因瑕疵給付所生無法使用 系爭房屋之損害，顯係瑕疵給付之損害，則原告依民法第22 7 條第2 項之加害給付請求損害賠償，即有違誤。又原告既 已請求減少價金，並經本院判決減少價金，調整價金為系爭 買賣標的為存有系爭瑕疵之系爭房屋的合理對價，維持兩造 於締約時，就給付與對待給付所形成之均衡關係。原告自無 再主張瑕疵，請求瑕疵給付損害之餘地。是原告前開主張， 亦無足採。
㈥、綜上所述，原告依民法第359 條規定之請求減少價金，並就 減少之價金，依不當得利法律關係，請求被告給付676 萬60 00元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年11月11日（見本院 卷第57頁、58頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算
之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即為無理 由，應予駁回。
七、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免 為假執行，經核於法無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁 回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主文。中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
民事第三庭 法 官 劉逸成
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 薛月秋