臺灣高等法院民事判決 106年度上字第551號
上 訴 人 林傑浩
被 上訴人 均和資產管理股份有限公司
法定代理人 朱祐宗
訴訟代理人 蔡琇媛律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106年1
月18日臺灣新竹地方法院105年度訴字第922號第一審判決提起上
訴，本院於106年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落新竹縣○○鄉○○段000 地號土地 及其上同段232 建號建物（門牌號碼：新竹縣○○鄉○○路 00巷0弄00號地下2樓，下稱系爭房屋，含坐落土地合稱系爭 房地）原為訴外人陳逸勳所有，經伊於原法院101 年度司執 字第21912號強制執行程序拍定買受，並於民國102 年5月24 日取得系爭房屋不動產權利移轉證書而為系爭房屋之所有權 人，惟系爭房屋遭上訴人無權占有使用迄今，雖經伊多次催 請返還未果。伊自得依民法第767 條之規定，訴請上訴人遷 讓交還系爭房屋。又上訴人無權占用系爭房屋，享有相當於 每月租金67,482元【即（房屋課稅現值2,439,000 ＋坐落土 地公告地價總額5,658,840）×土地法第97條第1項所規定之 10％12＝67,482】之利益，並致伊受有不能利用系爭房屋 之損害，上訴人應自伊取得不動產所有權之翌日起（即 102 年5月25 日）按月給付67,482元之相當租金不當得利予伊。 爰依民法第767條及第179條前段之規定提起本件訴訟，並於 原審聲明：㈠上訴人應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路00巷 0弄00號地下2樓房屋騰空遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應 自102年5月25日起至遷讓房屋之日止，按月於每月末日給付 被上訴人67,482元。㈢願供擔保請准宣告假執行。（原審判 決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並應自 102 年5月25日起至遷讓房屋之日止，按月於每月最末1日前給付 被上訴人15,000元，並為假執行之宣告，其餘判決被上訴人 敗訴。上訴人就其敗訴部分不服上訴。至被上訴人敗訴部分 ，則未據聲明不服，非本院審理範圍，不贅。）並於本院答 辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋自被上訴人於102年5月24日取得不動 產權利移轉證書起均由訴外人陳偉銘使用，被上訴人並對陳 偉銘訴請遷讓房屋案件，且經原法院103年度重訴字第46 號
判決（下稱另案）認定在案，迄至105年4月間陳偉銘過世後 ，始由伊管理使用，況且陳偉銘雖向伊承租系爭房屋使用， 但自100年8月15日迄今均未給付任何租金，伊無受有任何租 金利益，被上訴人不得向伊請求相當於租金之不當得利。又 原判決認定系爭房屋之每月租金15,000元，遠高於鄰近不動 產之租金行情，難認客觀公允，應以月租5,000 元為適當。 另系爭房屋雖登記於陳逸勳名下，實係伊投入大量資金發包 施工，且就系爭房屋進行大量之裝潢隔間增建工程，伊應有 使用權利等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不 利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院得心證之理由：
被上訴人主張：伊經由原法院101年度司執字第21912號強制 執行程序拍定買受系爭房屋，並於102年5月24日取得不動產 權利移轉證書而取得系爭房屋所有權，惟上訴人無權占有使 用系爭房屋，爰依民法第767條及第179條前段規定，訴請上 訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利 等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前 段、中段定有明文。次按所有人對於以無權占有為原因，請 求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有 之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源 之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（ 最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。經查： ⒈被上訴人於原法院101年度司執字第21912號強制執行程序中 拍定買受系爭房屋，並於102年5月24日取得系爭房屋之不動 產權利移轉證書，而取得系爭房屋之所有權等情，有原法院 101年度司執字第21912號強制執行程序拍賣公告（見原審卷 第9-18頁）、不動產權利移轉證書（見原審卷第19-23 頁） 及土地、建物登記謄本（見原審卷第24-25 頁）在卷可參， 且為兩造所不爭（本院卷第93頁反面），堪信為真。至被上 訴人主張：上訴人無權占有系爭房屋等語，雖為上訴人所否 認，惟上訴人既自承系爭房屋在查封拍賣前即由伊出租予陳 偉銘占有使用，且於105年4月陳偉銘過世時起，實際占用系 爭房屋作為居住及倉庫用等語（見本院卷第93、105 頁）， 並於本院106年8月1 日準備程序到庭陳稱：地下二樓現在我 還在占有中，居住及放雜物等語（見本院卷第116 頁），堪 認上訴人現確為系爭房屋之占有人，僅以非無權占有為抗辯
，依前開說明，自應由上訴人就其占有系爭房屋具有正當權 源之事實，負舉證之責。
⒉上訴人固辯稱：系爭房屋之拍賣公告記載系爭房屋不點交， 故依其記載，伊得不為點交，自屬有權占有云云。然依強制 執行法第98條第1 項規定，拍賣之不動產，買受人自領得權 利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受 領點交而否認其對於系爭房地之所有權（最高法院87年度台 上字第1987號判決意旨參照），故無論原法院101 年度司執 字第21912 號強制執行事件有否點交系爭房屋予被上訴人， 均無礙被上訴人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起 ，即取得系爭房屋所有權之事實。又原法院執行處101 年度 司執字第21912號102年4月8 日拍賣公告雖記載：「…101 .8.22本件現場查封時據第三人鄧文鑫稱232號建物出租予第 三人陳偉銘自100年10 月中旬開始出租，且租金15,000元， 無約定期限。…，故除232、242號建物外，其餘建物均拍定 後點交」等語，有原法院101年12月19日拍賣公告（原審卷 第17、18頁）可參，並經本院調卷查明無訛。然執行法院並 無實體認定之權限，是拍賣公告就系爭房屋記載為不點交， 僅係促使投標人注意，法院執行處囿於執行標的於查封時， 有第三人主張本於租賃關係占有，於執行標的拍定後執行法 院不負責點交，尚無法據此推論上訴人為有權占有，亦非謂 買受人取得所有權後不得循民事訴訟途徑，依法請求無權占 有者遷讓返還，則上訴人所述上情，容有誤會，並非可取。 又上訴人另抗辯：系爭房屋實際由伊出資發包施工，並由陳 逸勳出名登記為所有權人，伊為使用權人云云。縱認屬實， 然基於債權相對性，亦不得向已因執行拍定取得系爭房屋所 有權之被上訴人主張權利。至上訴人聲請傳喚該執行事件之 執行處人員，衡情僅得說明上開執行事件相關執行之內容及 事項，至於上訴人是否存有占有系爭房屋之權利乙節，該執 行處人員應未參與，既未為實質查證，難認知悉，自無傳喚 之必要，附此敘明。
⒊又上訴人辯稱：系爭房屋經伊施作地板加厚、鋪地磚、隔間 牆、油漆、門窗、給排水工程、門、室內外窗戶、大門、鐵 捲門、天花板、燈具、衛浴設備、消防設施、發電機、裝潢 木作櫥櫃、空調、排煙管道等工程，另將牆面改成玻璃門、 鐵捲門，出門後有蓋一個鋼構鐵梯通往馬路，並有增建花台 ，伊既就系爭房屋進行加工裝潢增建，自具有使用權云云， 並提出現況照片為證（見本院卷第187-209 頁）。惟按動產 因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得該動產 所有權，民法第811 條定有明文。此項附合，須其結合具有
固定性、繼續性，應依其經濟目的、社會一般交易通念及其 他客觀狀況認定之，不能僅憑物理上之觀察為判斷依據（最 高法院102年台上字第2420 號判決意旨參照）。而所謂重要 成分，則係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不 能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要。倘不經 毀損即輕易可與系爭房屋分離，而不失其獨立性，又於其經 濟價值及使用效能不生影響者，自無因附合而成為系爭房屋 之重要成分可言（最高法院87年度台上字第722 號裁判要旨 參照）。經查，上訴人既自承就系爭房屋進行裝潢、隔間後 ，面積並無增加（見本院卷第176 頁反面），且檢視上訴人 所提出照片，並對照其前述施工項目，可知上訴人所施作者 多數均屬系爭房屋泥作、木作、隔間、水電、消防、空調衛 浴等室內裝修工程，並未拓建系爭房屋之建物面積，則該等 裝修建材之動產，如與系爭房屋結合並具有固定性及繼續性 ，且係在圓滿系爭房屋之使用功能，如予分離，將減損其效 用及價值者，應認已附合於系爭房屋，其所有權自應由被上 訴人取得。上訴人所為裝修設備，倘有未與系爭房屋附合為 重要成分者，因上訴人仍將之置放於系爭房屋而屬無權占用 ，則上訴人亦負有騰空交還之義務，至為明瞭。至上訴人另 主張增建2 處花台及鋼構鐵梯乙節，依其所述：「我的增建 是從庭呈準備㈢狀所附照片第11頁（本院卷第207 頁）B2鐵 捲門出去增建的花台，如左方上下照片紅色磚瓦搭架的花台 。」「（審判長問：你所說的鐵捲門是在原來地下二層的範 圍內？）（地下二層）本來是牆，改成鐵捲門。鐵捲門和玻 璃門都在原來地下二層的裡面…在花台與第6 頁右上方照片 （本院卷第197 頁）玻璃門之間，我有蓋一個鋼構的鐵梯， 鐵梯是用來從玻璃門通往馬路使用，鋼構鐵梯是占用其他地 號土地在使用。…地下二層還有一個鐵捲門外也有增建花台 ，但沒有拍攝照片。…」等語（本院卷第177 頁），併檢視 各紙照片，可見上訴人所改建之玻璃門、鐵捲門及其搭建之 鋼構鐵梯，亦未增加系爭房屋面積；另花台則增設在整棟建 物以外，乃與系爭房地所屬之整棟建物外牆為連接，核屬與 整棟建物是否附合之問題，不能認為係系爭地下二樓房屋之 增建，此亦據上訴人自承該部分不在本案爭執標的範圍內等 語（見本院卷第177 頁）可參，自非本件應予審酌之範疇。 則上訴人據上情抗辯得有權占有使用系爭房屋，亦難採取。 此外，上訴人復未能提出其他有何占有系爭房屋正當權源之 證明，則上訴人抗辯有權占有系爭房屋，即非可取。從而， 被上訴人依民法第767條第1項規定，訴請上訴人騰空遷讓返 還系爭房屋，洵屬有理。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之房地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法 院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 ⒈被上訴人主張：上訴人自伊於102年5月24日取得系爭房屋之 不動產權利移轉證書時起，即無權占用系爭房屋，應依民法 第179條規定，自102年5月25 日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付伊相當租金之不當得利等語，固為上訴人所否 認，並辯稱：另案確定判決業已認定系爭房屋自被上訴人10 2年5月24日取得不動產權利移轉證書時起，迄另案判決確定 之日止，係由陳偉銘占有使用之事實，具有爭點效，被上訴 人應受拘束云云。惟按所謂之爭點效，係指法院於確定判決 理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當 事人辯論之結果已為判斷時，於同一當事人就與該重要爭點 有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作 相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言（最高法院 99年度台上字第781 號判決意旨足參），足見前後兩訴訟當 事人同一者，始有爭點效之適用。至於另案訴訟之當事人為 被上訴人與陳偉銘，上訴人並非當事人，則上訴人主張於本 件另案爭點效適用云云，已有誤會。況按「對於物有事實上 管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為 占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條 之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領 之力，仍係現在占有人。同法第767 條規定所有人對於無權 占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有， 即間接占有亦包括在內」（最高法院82年度台上字第1178號 民事裁判要旨參照）。可知，出租人雖將房屋出租，核其係 經由承租人維持其對物之事實上管領力，屬間接占有，仍為 現在占有人。上訴人既自承：系爭房屋查封拍賣前是伊出租 予陳偉銘占有使用，每月租金15,000元，從99年開始出租等 語（見本院卷第93頁），則上訴人將系爭房屋出租陳偉銘使 用期間，揆諸前揭說明，顯係基於出租人之地位而間接占有 系爭房屋無訛，此與另案確定判決認定陳偉銘本於與上訴人 間租賃關係而直接占用系爭房屋之認定亦無相悖。上訴人所 辯上情，並非可採。則被上訴人主張：上訴人早於伊102年5 月24日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書前，即無權占用 系爭房屋，伊自得請求上訴人給付自102年5月25日起至遷讓 返還房屋之日止，按月於每月最末1 日以前給付相當於租金 之不當得利等語，即屬有理。
⒉又上訴人辯稱：原審認定伊占用系爭房屋之相當租金不當得
利每月15,000元高於鄰近租金行情，應以每月5,000 元為當 云云，惟查，上訴人前於99年間實際將系爭房屋以每月租金 15,000元出租陳偉銘等情，有另案卷附房屋租賃契約書影本 可佐（見另案卷第47-52頁，影本見原審卷第47-52頁），並 據上訴人於本院自承在案（本院卷第93頁），應認屬實，可 見系爭房屋確有每月15,000之客觀租金行情。至上訴人所指 鄰近系爭房屋之同段213 建號即門牌號碼新竹縣○○鄉○○ 路00巷0弄0號2樓、同段258建號即門牌號碼新竹縣○○鄉○ ○路00巷0弄00號2樓、同段260 建號即門牌號碼新竹縣○○ 鄉○○路00巷0弄00號2樓，雖據上訴人於原法院99年度司執 字第20270號清償債務強制執行事件中查報每月租金皆為5,0 00元等情，有原法院99 年度司執字第20270號100年10月6日 第三次拍賣公告於使用情形欄之記載可參（影本見原審卷第 81頁反面），惟上開213、258、260建號面積分別為17.66、 18.9、19.28 平方公尺（原審卷第10、17頁），均不及20平 方公尺，反觀系爭房屋登記面積高達498.89平方公尺（原審 卷第13頁），乃前開各建物面積20餘倍之多，兩相比較，則 系爭房屋以每月租金收益15,000元作為計算無權占用系爭房 屋所獲相當於租金之不當得利之數額，應未失客觀公允。至 上訴人另辯稱：陳偉銘僅給付第一、二期之租金云云，惟被 上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利，乃源於上 訴人對系爭房屋管領占有之客觀事實，本不以上訴人實際自 他人處收取同額租金為前提，是上訴人所辯上情，亦非有據 。
四、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1項前段、中段、179 條規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人， 並應自102年5月25日起至遷讓房屋之日止，按月於每月最末 1日前給付被上訴人15,000 元，為有理由，應予准許。原審 為被上訴人該部分勝訴之判決，並酌定擔保為准、免假執行 之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決該部分不當， 求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 邱景芬
法 官 陶亞琴
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 7 日
書記官 簡維萍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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