確認優先承買權等
臺灣高等法院(民事),重上字,105年度,558號
TPHV,105,重上,558,20170920,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第558號
上　訴　人　吳天銘
被　上訴人　林素珍
訴訟代理人　林永祥律師
被　上訴人　羅文科
上列當事人間請求確認優先承買權等事件，上訴人對於中華民國
105 年4 月29日臺灣桃園地方法院104 年度重訴字第235 號第一
審判決提起上訴，本院於106 年8 月23日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人羅文科（下單獨逕稱姓名）未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段000○000○000 地號 等3 筆土地（下合稱系爭土地）及其上門牌號碼同區富國路 812 號未辦理保存登記建物（下稱系爭建物）原均為羅文科 所有，伊與訴外人紘映貿易有限公司（下稱紘映公司）於民 國（下同）93年12月20日共同出資新臺幣（下同）3,160,00 0 元向羅文科購買系爭建物（伊出資6分之5），伊並於同年 月21日向羅文科承租系爭土地，約定租賃期間自94年1 月1 日起至109 年12月30日止，租金每月5,000 元，並一次繳足 1 年份租金。嗣系爭土地遭羅文科之債權人聲請強制執行， 經原審法院102 年度司執字第83159 號強制執行事件（下稱 系爭執行事件）拍賣，由被上訴人林素珍（下單獨逕稱姓名 ）以10,580,000元得標買受，並於103 年4 月7 日完成所有 權移轉登記。於林素珍得標買受系爭土地時，伊就系爭土地 之基地租賃關係仍存續，且為系爭建物之事實上處分權人， 自得依土地法第104條第1項之規定，行使優先承買權。因林 素珍否認伊有優先承買權，爰提起本件訴訟，請求確認伊就 系爭土地有優先承買權，及林素珍應將系爭土地於103 年4 月7 日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並請 求羅文科應於伊給付與林素珍相同條件之拍賣價金同時，將 系爭土地所有權移轉登記予伊。
二、林素珍則以：羅文科僅係向上訴人借款，並無出賣系爭建物 或出租系爭土地予上訴人，上訴人並無優先承買權等語，資



為抗辯。
三、羅文科經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
四、上訴人於原審起訴聲明：㈠確認上訴人就系爭土地有優先承 買權。㈡林素珍應將系爭土地於103 年4 月7 日以拍賣為原 因所為之所有權移轉登記塗銷。㈢羅文科應於上訴人給付與 林素珍相同條件之拍賣價金同時，將系爭土地所有權移轉登 記予上訴人。林素珍於原審答辯聲明：上訴人之訴駁回。羅 文科於原審則未為聲明。原審為上訴人全部敗訴之判決，上 訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認 上訴人就系爭土地有優先承買權。㈢林素珍應將系爭土地於 103 年4 月7 日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。 ㈣羅文科應於上訴人給付與林素珍相同條件之拍賣價金同時 ，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。林素珍則於本院答 辯聲明；上訴駁回。羅文科於本院則未為任何聲明。五、兩造不爭執事項（見本院卷第171 頁背面之106 年3 月7 日 準備程序筆錄，並依判決格式增刪修改文句）： ㈠系爭土地原為羅文科所有，經原審法院系爭執行事件拍賣， 由林素珍於103 年3 月13日以1,058 萬元得標買受，並繳足 全部價金，經原審法院於同年3 月21日發給權利移轉證書， 並於同年4 月7 日辦畢所有權移轉登記，有土地登記謄本在 卷可證（見原審卷第30至32頁、系爭執行事卷第234 頁）。 又上訴人於系爭執行事件，主張伊為系爭土地之承租人兼地 上物之所有權人，就原審法院拍賣系爭土地卻未通知伊有優 先承買權，致第三人拍得系爭土地，聲明異議，經原審法院 司法事務官以103 年4 月23日102 年度司執字第83159 號裁 定駁回，上訴人不服提出異議，亦經原審法院於103 年6 月 4 日以103 年度執事聲字第41號裁定駁回等情，有上開裁定 在卷可證（見原審卷第38至39頁背面、第40至41頁），並經 本院調閱系爭執行事件卷宗查明。
㈡上訴人於原審法院99年度司執字第78439 號清償債務強制執 行事件，陳報執行標的（即系爭土地）由伊租賃占有使用中 ，租賃期間自94年1 月1 日起至109 年12月30日止，月租5, 000 元，經載明於拍賣公告等語，有原審法院100 年10月18 日桃院永99司執威字第78439 號公告在卷可證（見原審卷第 37頁）。
㈢系爭建物之稅籍登記異動情形，如原審卷第58頁及其背面、 第113頁、第127頁及其背面所示。
㈣紘映公司（於94年6 月9 日更名為紘映實業有限公司）曾簽 發交付發票日93年12月23日、面額316 萬元之支票乙紙（下



稱系爭支票）予羅文科，有支票影本在卷可證（見原審卷第 14頁）。
㈤羅文科於94年5 月23日出境，於96年6 月14日登記遷出戶籍 地址，有羅文科之除戶戶籍謄本在卷可證（見原審卷第34頁 ）。
㈥上訴人曾主張系爭建物為其所有，於103 年間對羅文科及紘 映公司提起確認不動產所有權存在之訴，經原審法院於同年 10月21日以103 年度訴字第1291號判決上訴人敗訴確定在案 ，有上開判決在卷可證（見原審卷第86至87頁），並經本院 調閱該卷宗核閱明確。
㈦上訴人於104 年間就羅文科所簽發票據號碼053262號、發票 日93年11月30日、面額12,000,000元、未載到期日之本票乙 紙，向原審法院聲請為申報權利之公示催告，經原審法院於 同年7 月24日以104 年度司催字第356 號裁定准許，有該裁 定在卷可證（見原審卷第72頁）。
六、上訴人主張伊與紘映公司共承受前手之房屋後有租用系爭土 地，就系爭土地存有基地租賃關係，依土地法第104 條第1 項之規定，有優先承買權等情，為被上訴人否認，並以前揭 情詞置辯。本院判斷如下：
㈠按土地法第104 條第1 項規定﹕「基地出賣時，承租人有依 同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣 條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」，立法意 旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房 屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基 地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手 購買房屋承租基地，均有土地法第104 條之適用（最高法院 62年度台上字第2962號判例參照）。又「城市地方，倘以在 他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建 房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建 屋契約，最高法院74年度台上字第2562號著有判例。縱地上 房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用 該基地，仍無礙租地建屋之本質。再違章建築雖因違反行政 上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為 交易、讓與之標的；且依土地法第104 條第1 項規定意旨， 亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有 其適用」（最高法院91年度台上字第2154號判決參照）。是 土地法第104 條第1 項所規定基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分 屬不同之人所有，房屋所有人或事實上處分權人對於土地並 有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，故房屋與土地



如無上述利用關係者，房屋所有人或事實上處分權人自不得 於其坐落基地出賣時，主張優先購買。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。是民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 （最高法院17年上字第917 號判例參照）。又認定事實所憑 之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所 成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由 此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可， 斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷 （最高法院100 年度台上字第454 號裁判參照）。本件上訴 人主張系爭土地及其上系爭建物原均為羅文科所有，伊與紘 映公司於93年12月20日共同出資3,160,000 元向羅文科購買 系爭建物，伊出資比例為6分之5，伊並於同年月21日向羅文 科承租系爭土地，約定租賃期間自94年1 月1 日起至109 年 12月30日止，伊於林素珍得標買受系爭土地時，就系爭土地 存有基地租賃關係，且為系爭建物之事實上處分權人，依土 地法第104 條第1 項規定，伊就林素珍於系爭執行事件拍定 之系爭土地，得行使優先購買權等情，為林素珍所否認，依 照上開說明，自應由上訴人就其主張上開利己事實，負舉證 之責。
㈢本件上訴人主張其就系爭土地有優先承買權，固據其提出租 賃契約書、買賣契約書、買賣價金支票、合作確認書、94年 度契稅繳納收據、買賣合約書、面額2,000,000 元支票、房 屋稅籍證明書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地登 記申請書、給付押金15,000元之支票、預付1 年租金60,000 元之支票等件影本為其依據。經查：
⒈按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357 條前段 定有明文。是當事人提出之私文書，必先證其真正，始有 形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信 者，始有實質上之證據力（最高法院22年上字第2536號判 例意旨參照）。如他造否認該提出之私文書繕本或影本， 或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不認該繕本 或影本有何形式之證據力（最高法院102 年度台上字第12 62號裁判意旨參照）。觀諸上訴人於本院言詞辯論終結前 所提出之租賃契約書、買賣契約書及合作確認書，均為影 本（見原審卷第6 至11頁、15-1、131至133頁），且為林 素珍否認，參以上訴人係於本院言詞辯論終結後始提出租



賃契約書原本，及其仍始終未能提出買賣契約書及合作確 認書原本以供本院調查，依上開說明，該等私文書是否真 正，已顯非無疑。縱認上訴人提出之上開租賃契約書形式 上為真正，惟查該租賃契約書之名稱為「房店屋租賃契約 書」（見原審卷第8 頁），內容記載：「立房店屋租賃契 約出租人羅文科（以下簡稱為甲方）承租人吳天銘（以下 簡稱為乙方）茲經雙方協議訂立房屋租賃契約條件列明於 左：第一條：甲方房店屋所在地及使用範圍桃園市○○段 地號670、666、667 三筆土地同於桃園市○○路000 號約 100 多坪。…第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 壹萬伍仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應 於乙方遷空、交還房店屋後無息退還押租保證金。…第六 條：乙房於租期屆滿時，除經甲方同意繼承出租外，應即 日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉 或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得 向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，… 。第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲 方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應 無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。…第九 條：房店屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後 得自行裝設，但不損害原有建築，乙方於交還房店屋時自 應負責回復原狀。第十條：房店屋不得供非法使用或存放 危險物品影響公共安全。第十一條：乙方應以善良管理人 之注意使用房店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外， 因乙方之過失致房店屋毀損，應負損害賠償之責。房店屋 因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。…第十四 條：甲乙丙（查該契約並無丙方）各方遵守本契約各條項 之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房店 屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。第十五條：印花 稅各自負責，房店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營 業上必須繳納之捐稅自行負擔。第十六條：本件租屋之房 屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加 部份，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。…」等語（見 原審卷第8 至11頁），足見該租賃契約書內容均係就租賃 房店屋（即系爭建物）之法律關係為約定，而非租賃土地 ，自不足以作為上訴人有向羅文科承租系爭土地之證據。 參以上訴人於原審原主張其於93年12月21日向羅文科承租 系爭土地，租金每月5,000 元，伊已於簽約時1 次繳足1 年份租金等語（見原審卷第5 頁背面），並於本院提出支 票影本為證（見本院卷第152 頁），惟其於原審已改稱因



羅文科當時缺錢，伊一次付超過15年之租金，伊會再提出 相關資料云云（見原審卷第47頁），經原審多次闡明上訴 人應提出證據證明之（見原審卷第68頁），上訴人改稱： 伊係以上開兩造不爭執事項㈦所示羅文科簽發之票面金額 12,000,000元本票債權與上開15年租金債務為抵銷等語（ 見原審卷第106 頁背面），於本院又改稱承租系爭土地之 租金為每月15,000元，租金1次給付10 年等語（見本院卷 第86頁），復稱租金為每月5,000元（見本院卷第92 頁） ，倘上訴人果真有向羅文科承租系爭土地並給付，何以遲 未提出證據，且所述租金數額及預付內容先後主張不一？ 參以倘依上訴人主張系爭土地租金每月5,000元計算，15 年租金亦共僅900,000元（計算式：5,000元/月×12月× 15年=900,000元），惟上訴人既已主張於93年12月21日簽 立租賃契約書時已預付1年租金，則其再以15 年之租金債 務與其對羅文科之本票債權主張抵銷，顯不合理，佐以羅 文科已於94年5月23日出境，於96年6月14日經登記遷出國 外，有羅文科之除戶戶籍謄本在卷可證（見原審卷第34頁 ），及上訴人於104年間就上開羅文科所簽發12,000 ,000 元本票聲請公示催告（見原審卷第72頁），並未主張已經 其以對羅文科之租金債務為部分抵銷，則上訴人究係於何 時、地以何方式向羅文科為以本票債權抵銷租金債務之意 思表示，顯有疑問，況上訴人始終未舉證以實其說，自不 足以證明上訴人已給付系爭土地租金，益徵上訴人主張其 曾向羅文科承租系爭土地云云，不可採信。則上訴人進而 主張依土地法第104條第1項規定，其得就林素珍得標買受 系爭土地有優先承買權云云，洵無足採。
⒉又上訴人原主張系爭建物及土地之所有權人原均為羅文科 ，伊與紘映公司於93年12月20日共同出資（伊出資6分之5 ）購買系爭建物事實上處分權，為被上訴人否認，參以上 訴人於本院改稱系爭建物是羅文科出售給紘映公司，後來 轉賣給伊等語（見本院卷第82、86頁），亦為被上訴人否 認，則上訴人就其主張與紘映公司共同出資購買系爭建物 或向紘映公司購買系爭建物事實上處分權應有部分6 分之 5 等情，應負舉證之責。經查系爭建物尚未辦理建物所有 權第一次登記（即建物保存登記），為兩造所不爭執。而 依原審法院向桃園市政府地方稅務局函查系爭建物稅籍資 料，該局函復：「…㈡旨揭房屋（按即系爭建物）因未辦 理建物所有權登記，依本局房屋稅籍冊載，建錩實業有限 公司（統編：…）於74年9月6日買賣取得旨揭房屋，惟本 局稅籍電腦檔自86年起係以羅文科為納稅義務人發單，建



錩實業有限公司74年取得至86年間究於何時移轉所有權與 羅文科，則查無相關資料可稽。本局嗣於94年10月12日依 當時房屋使用人紘映實業有限公司提示向羅文科君承買系 爭建物之買賣合約書及查得土地所有權人自76年12月31日 起即登記為羅文科君，遂釐正房屋納稅人為羅文科君。… 案附已完納契稅繳款書，經查立契日期93年12月20日， 由羅文科君買賣移轉予紘映實業有限公司（統編：…）， 並於94年11月16日繳納完竣。」等語（見原審卷第58頁） ，及「……房屋納稅義務人為羅文科君。又查本案建 物移轉契稅建檔紀錄，該房屋於93年10月11日由羅文科買 賣移轉予林茂源（身分證號碼…）及94年10月11日申報契 約（立契日期93年12月20日）由羅文科買賣移轉予紘映實 業有限公司（統編為…），並於94年11月16日繳納完竣。 依房屋稅稽徵作業手冊規定：承辦人依契約申報資料， 釐正房屋稅籍紀錄表之納稅義務人名義。本案房屋係未辦 保存登記之建物，因事涉一屋二賣之爭議，且經地政資料 查詢土地所有權人仍為羅文科君，故本局房屋稅籍納稅義 務人至今仍無法釐正。房屋稅之完納，僅表示納稅義務 之履行，不能據以為產權之證明，如房屋產權涉有爭議宜 循司法途逕解決。」等語（見原審卷第127 頁及其背面） ，足認房屋稅籍之設立，僅屬稽徵機關核課房屋稅之依據 ，不能與所有權之歸屬混為一談，自無從僅憑86年起系爭 建物之房屋稅繳納通知書上記載之納稅義務人為羅文科， 及94年11月16日繳納完竣之契稅納稅義務人為紘映公司， 即推斷羅文科已將系爭建物事實上處分權移轉予紘映公司 及上訴人，是上訴人所提房屋稅籍證明書、建築改良物買 賣所有權移轉契約書、土地登記申請書等件，均不足以證 明上訴人有因紘映公司繳納上開契稅而取得系爭建物事實 上處分權應有部分6分之5。上訴人既不能證明其有於93年 12月20日取得系爭建物事實上處分權應有部分6分之5，則 其進而主張依民法第425 條之1 條第1 項規定，其就系爭 土地推定與羅文科間有租賃關係，於林素珍拍定羅文科系 爭土地時，依土地法第104 條第1 項規定，其有優先承買 權並得對之行使云云，亦不足採。
⒊再上訴人主張其與紘映公司係共同出資購買系爭建物，其 出資6 分之5 ，並簽立多份買賣契約云云，為被上訴人否 認。經查：
⑴上訴人於本院主張其與羅文科所簽系建物之第1 份買賣 契約即上證1 「買賣合約書（確認書）」（見本院卷第 16頁），嗣又改稱上開合約書為第2 份買賣契約（見本



院卷第98頁背面、第103 頁背面），其主張先後不一， 是否可信，已有疑問，且觀諸上開合約書內容，所約定 買賣標的物為羅文科所有位於桃園市○○路000 號土地 上約100 多坪鐵皮屋及週邊鐵材與電線，價金為2,000, 000 元，買受人為紘映公司，付款方式為現金票一次付 清，惟被上訴人否認該買賣合約書（確認書）之真正， 並否認支票已兌現，而上訴人就紘映公司所簽發給付上 開價金之2,000,000 元支票（見本院卷第17頁）已兌現 乙節，固據其提出歷史對帳單為證（見本院卷第203 頁 ），惟上訴人自承該「買賣合約書（確認書）」約定之 買賣關係已經羅文科以交付賓士車1 部及其子所簽發2, 000,000 元本票方式另為處理，並另簽第2 份買賣合約 ，是該「買賣合約書（確認書）」顯已失效，自不足為 有利上訴人之認定，上訴人據此主張其有共同出資向羅 文科購買系爭建物云云，自不足採。
⑵又上訴人主張其於93年12月20日以紘映公司名義經千風 環保工程股份有限公司、千速通風工業股份有限公司股 東會同意後，以10,000,000元購買系爭建物及桃園市○ ○區○○街000 巷00號廠房及其機器設備，系爭廠房價 金為2,000,000 元云云（見本院卷第92頁），核與其於 原審主張其與紘映公司共同出資3,160,000 元購買系爭 建物，其出資6分之5乙節（見原審卷第5 頁背面），先 後不一，是否可信，已有疑問。而上訴人就其主張有與 紘映公司共同出資3,160,000 元購買系爭建物，其出資 6 分之5 乙節，固據其提出合作確認書影本（見原審卷 第15-1頁）及由紘映公司於93年12月23日簽發、受款人 為羅文科、面額3,160,000 元支票影本為證（見原審卷 第14頁），然上訴人自承該3,160,000 元支票並未兌現 （見本院卷第170 頁背面），且依上訴人所提紘映公司 設於台北富邦銀行帳戶之半年匯出明細表、歷史對帳單 及台北富邦商業銀行函復本院內容（見原審卷第100 頁 、本院卷第203、223頁），至多僅能證明千速（匯出明 細表誤為車速）通風工業有限公司於93年12月23日曾分 別收受紘映公司匯款960,000 元、2,200,000 元，共3, 160,000 元乙節，既不能證明羅文科已受領系爭建物買 賣價金3,160,000 元，亦不能證明上訴人有與紘映公司 共同出資購買系爭建物，且核與上訴人於原審法院104 年度執事聲字第41號事件所提出其於原審所稱第1 份買 賣契約影本（見原審卷第130 頁；於本院改稱該契約為 第4 份買賣契約，見本院卷第99頁）即「土地房屋買賣



契約書」影本記載：「房屋買賣契約書出賣人羅文科（ 以下簡稱甲方）與買受人紘映貿易有限公司（以下簡稱 乙方）茲因土地房屋買賣，經雙方議定契約條件列明如 左：不動產標…⑵建物座落蘆竹鄉大竹圍地號315-4 約 3000平方公尺鐵屋及桃園市○○里00鄰○○路000 號。 第一條：甲方所有本件土地房屋今願意以價款新台幣陸 佰壹拾陸萬元正出賣與乙方而乙方喜諾承買是實。第二 條：價款之給付依照左列日期與方法乙方應交付甲方清 楚不得拖欠。⑵定於民國93年12月22日乙方續付給甲方 新台幣陸佰壹拾陸萬元正一次付清」等情（見原審卷第 130頁、第131頁及其背面）並不相符，參以上訴人於本 院又改稱上開「土地房屋買賣契約書」已作廢（見本院 卷第170 頁背面），是上訴人主張其與紘映公司依上開 契約給付買賣價金共3,160,000 元予羅文科云云，顯無 足採。再觀諸上訴人所提買受人紘映公司與出賣人千風 環保工程股份有限公司、千速通風工業股份有限公司所 簽買賣合約書，約定之買賣標的物為上開出賣人於92年 12月20日位於桃園縣○○鄉○○村0 鄰○○街000 巷00 號廠內機器設修備均與週邊所有配備與金屬素材及1800 坪廠房鐵屋和桃園市○○路000號（即系爭建物）約100 多坪出售給乙方，買賣總價金為10,000,000元，付款方 式為簽約訂定時交付2,000,000 元，點交完成一次付清 等語，然被上訴人否認上開買賣合約書之真正，且上訴 人並未提出該買賣合約書原本，已如前述，且查「千速 通風工業」應為「有限公司」，而非「股份有限公司」 （見原審卷第153、155頁），縱認上訴人所提其與千速 通風工業股份有限公司、千風環保工程股份有限公司所 簽買賣合約書為真正，惟依上訴人所提「千風環保工程 、千速通風股份有限公司股東會同意書」係記載上開兩 家公司於93年12月18日出售資產事宜經各股東決議壹仟 萬元出售予紘映公司，全數無條件通過（見本院卷第54 頁），及上訴人所提千速通風工業有限公司、千風環保 工程股份有限公司之93年度財產目錄，均為機器設備， 並不包括系爭建物（見本院卷第48至51頁），則紘映公 司於93年12月23日所匯3,160,000 元，應僅係為給付千 速通風工業有限公司、千風環保工程股份有限公司購買 機器設備之價金，而非系爭建物之買賣價金。是上訴人 依上開買賣合約書、支票、匯出明細表、歷史對帳單及 台北富邦銀行函復資料，主張其與紘映公司共同出資購 買系爭建物云云，亦不足採。




⑶雖上訴人又主張其與千風環保、千速通風公司交易完成 後始悉系爭建物之房屋稅籍登記於羅文科名下，而非上 開二公司，經協調後由紘映公司再以3,160,000 元向羅 文科購買，其因而出資6 分之5 云云，亦為被上訴人否 認，且承上所述，上訴人所舉上開證據均不足以證明紘 映公司及上訴人就系爭建物買賣有付款3,160,000 元予 羅文科，自難認定上訴人已取得系爭建物事實上處分權 應有部分6分之5，是上訴人主張其有因該次買賣取得系 爭建物事實上處分權應有部分6分之5云云，洵無足採。 ⑷另上訴人所舉證人即紘映公司之原法定代理人李德隆於 原審證述：紘映公司係89年間成立，伊當時就是股東， 伊於94年間接手後改為紘映實業有限公司，而系爭建物 係紘映公司於93年間向羅文科、羅林杉夫妻購買，是購 買渠等夫妻所經營之千風公司、千速公司廠房及設備， 之後紘映公司就拿來使用，伊於94年間接手後，系爭建 物也一起承接給伊，上訴人就沒有再參加紘映公司經營 ，也沒有股份，伊於98年間結束紘映公司後，系爭建物 係出售予上訴人，金額伊忘記了，好像有簽立買賣契約 書；伊忘記伊有無看過合作確認書，對於其所載內容也 不是很清楚，而紘映公司向羅文科夫妻買受系爭建物時 ，上訴人應該有出資，因為上訴人與廖永義有在講，但 實際出資情形伊不清楚，伊也不記得伊接手紘映公司時 ，上訴人是否曾經向伊表示就系爭建物有6分之5出資等 語（見原審卷第103頁背面至第106頁），均與上訴人主 張不符，自不足為有利上訴人之認定。況上訴人主張其 與紘映公司共同出資買受系爭建物乙情縱令屬實，惟上 訴人既自承系爭建物係由紘映公司與羅文科簽立買賣契 約，並由紘映公司簽發買賣價金支票及繳納契稅，則上 訴人之出資至多僅為其與紘映公司間之內部合資關係， 亦難據此即認上訴人就系爭建物具事實上之處分權。 ⒋復按有限公司之出資轉讓規定於公司法第111 條，該條第 1 項規定股東非得其他全體股東過半數之同意，不得以其 出資之全部或一部，轉讓於他人。此為對有限公司之股東 出資轉讓之限制，惟此亦以有人願意受讓原股東之出資為 前提；此外遍查公司法規定，有限公司並無規定有股東如 何「退股」或準用無限公司第65條所定股東之聲明退股及 第66條規定有法定退股事由時，股東應退股之規定，蓋此 乃因有限公司股東對公司之責任，乃以其出資額為限，非 如無限公司股東依公司法第60條規定於公司資產不足清償 債務時，由股東負連帶清償之無限責任之故。查上訴人原



主張其與紘映公司共同出資，經法院一再命其提出有與紘 映公司共同出資之證明，其於本院始改稱紘映公司係以移 轉系爭建物事實上處分權應有部分6分之5予其之方式，給 付其出售股份金額9,000,000 元云云（見本院卷第104 頁 ），而查紘映公司之組織形態為有限公司，此為兩造所不 爭執，又上訴人並未舉證證明紘映公司之公司章程定有股 東應依如何途逕向公司請求退股之規定，且上訴人主張紘 映公司係以系爭建物事實上處分權應有部分6分之5作為其 出售紘映公司9,000,000 元股份應得之股金云云，核與上 訴人所提合作確認書內容記載「甲（指紘映公司）乙（ 指上訴人）雙方合作於93年12月20日以總價$3,160,000向 羅文科購買位於桃園市○○段000○000○000 地號土地上 建築物約100多坪，門牌號碼為桃園市○○路000號。房 屋登記部分登記在甲方名下，雙方出資額為甲方六分之一 ，乙方六分之五」等語（見原審卷第15-1頁），顯然不符 ，則上訴人先後主張不一，是否可信，已有可疑。雖上訴 人主張其於93年7月2日從紘映公司退股，當時其與股東協 調，其轉讓股份給廖永義，廖永義再轉讓給李德隆，廖永 義及李德隆將系爭建物事實上處分權應有部分6分之5給其 等語（見本院卷第252頁背面、第104頁），惟依其主張， 僅足以說明上訴人有轉讓出資，由廖永義、李德隆承受其 出資，且依上開說明，上訴人轉讓其出資應得之對價，理 應係承受其出資之人支付，而非由紘映公司以轉讓所購買 系爭建物事實上處分權應有部分6分之5予上訴人之方式支 付，是上訴人主張紘映公司以移轉系爭建物事實上處分權 應有部分6分之5予其之方式作為給付其出售股份金額9,00 0,000 元，其有共同出資購買系爭建物云云，顯與公司法 規定不符，自屬無據，且上訴人所舉證人即紘映公司負責 人李德隆於原審係證述98年結束紘映公司後，將系爭建物 整個賣給上訴人乙節（見原審卷第104 頁背面），核與上 訴人主張取得系爭建物事實上處分權之權利範圍、時間及 原因等情均不相符，況依紘映公司於93年7 月間至94年8 月間公司變更登記表所示（見本院卷第193至201頁），紘 映公司於93年7月2日至94年6月9日完成變更登記前，資本 總額為1,000,000元，股東僅1 人即董事廖永義，於94年6 月9 日完成變更登記後，更名為紘映實業有限公司，資本 總額變更為6,000,000元，股東為羅文鷹（出資額3,000, 000元）、廖永義（出資額600,000元）、柯開發（出資額 2,400,000元），嗣於94年8月12日再完成變更登記，資本 總額為6,000,000元，股東為羅文鷹（出資額5,000,000元



）、廖永義（出資額500,000元）、李德隆（出資額500, 000元）等情，是上訴人於93年7月2 日退股前，姑不論其 是否果為紘映公司之隱名出資人，因當時紘映公司資本總 額僅1,000,000元，其顯不可能持有紘映公司股份9,000, 000元，益徵上訴人主張其於93年12月20 日與紘映公司共 同出資購買系爭建物事實上處分權，其出資6分之5，因而 取得系爭建物事實上處分權應有部分6分之5云云，及其嗣 改稱其係出售所持股份9,000,000 元，紘映公司以移轉系 爭建物事實上處分權應有部分6分之5予伊之方式支付伊出 售股份金額云云，均無足採信。上訴人既不能證明其已取 得系爭建物事實上處分權應有部分6分之5，則其主張依民 法第425條之1推定其就系爭土地有租賃關係，進而主張依 土地法第104條第1項規定，其對系爭土地有優先承買權云 云，無足採信，則其請求確認其對系爭土地有優先承買權 存在，及請求林素珍塗銷系爭土地於103年4月7 日以拍賣 為原因所為之所有權移轉登記，並請求羅文科應於其給付 與林素珍相同條件之拍賣價金同時，將系爭土地所有權移 轉登記予其，均屬無據，無足採信。
七、綜上所述，上訴人所舉證據既不足以證明其為系爭土地承租 人及系爭建物之事實上處分權人，則其主張依土地法第104 規定，請求確認其就系爭土地有優先承買權，及林素珍應將 系爭土地於103 年4 月7 日以拍賣為原因所為之所有權移轉 登記塗銷，暨羅文科應於其給付與林素珍相同條件之拍賣價 金同時，將系爭土地所有權移轉登記予其，均非屬正當，不 應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本 院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463 條、第 385 條第1 項前段、第449 條第2 項、第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳
法 官 陳慧萍
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其



未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 20 日
書記官 陳明俐
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。