臺灣高等法院民事判決 104年度重家上字第28號
上 訴 人 林市
視同上訴人 林麗芬
林麗鳳
林麗錦
林繼淋
林明潔
被上訴人 林宜煌
林繼斌
林繼民
共 同
訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師
上列當事人間請求分割遺產事件，上訴人對於中華民國104年3月
13日臺灣新北地方法院102年度重家訴字第42號第一審判決提起
上訴 ，本院於106年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被繼承人林先對所遺如附表一所示之遺產，應分割如附表一「分割方法欄」所示。
第一、二審訴訟費用由兩造按附表二所示之應繼分比例負擔。 事實及理由
甲、程序方面
一、按遺產屬於繼承人全體之公同共有，故就公同共有權利為訴 訟者，乃屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同起 訴或被訴，否則於當事人之適格即有欠缺（最高法院99年度 台上字第610號判決要旨參照）。次按訴訟標的對於共同訴 訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益 於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不 生效力，亦為民事訴訟法第56條第1款所明定。本件分割遺 產事件雖僅上訴人對於原判決聲明不服，提起上訴，惟依上 開說明，客觀上係有利益於共同訴訟人，其上訴效力及於同 造之當事人林麗芬、林麗鳳、林麗錦、林繼淋、林明潔（下 逕稱其姓名），爰併列為視同上訴人。
二、本件視同上訴人林麗芬、林麗鳳、林麗錦、林繼淋、林明潔 經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條各款所列事由，爰依被上訴人之聲請，准由其一造辯論 而為判決。
乙、實體方面
一、被上訴人林宜煌、林繼斌、林繼民（下逕稱其姓名，合稱被
上訴人）主張：林先對於民國101年1月29日死亡，並遺有如 附表一所示之遺產（下稱系爭遺產），而林先對之配偶林抹 已先其亡故，子女中除林宜煌及上訴人外，包括長男林宜卿 、次男林宜能亦已在先前過世，而由林宜卿之子女林繼斌、 林麗芬、林麗鳳、林麗錦、林繼淋及林宜能之子女林繼民、 林明潔代位繼承，全體繼承人之應繼分各如附表二所示。林 先對並無以遺囑限制其遺產不得分割，兩造亦無不分割遺產 之約定，然因上訴人對遺產分割方式仍有不同意見，致兩造 迄今無法達成分割協議。為此，爰依民法第1164條規定，求 為分割系爭遺產為兩造按應繼分比例分別共有之判決。（原 審判決系爭遺產准予分割如原判決附表一分割方法欄所示。 上訴人不服，提起上訴。）並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：附表一編號9、10所示不動產（下稱連城路48 號房地）前係由林先對與他人分別共有，應有部分1/2，現 亦由兩造以外之人居住使用，倘由伊取得，即須與其他共有 人繼續維持共有關係，被上訴人既看好連城路48號房地發展 潛力，自應分歸其等。是除附表一編號3、4、8所示不動產 （下稱員山路287號房地），應由伊單獨取得所有權外，其 餘不動產則分歸被上訴人各以1/3比例分別共有，被上訴人 另應依最接近分割時之104年8月31日市價（房屋不可拆除情 形下）計算補償伊之金額。或將附表編號1至10所示不動產 全數分歸被上訴人各以1/3比例分別共有，被上訴人另應依 104年8月31日市價（土地與鄰地合併開發且房屋可立即拆除 情形下）計算補償伊之金額。另附表一編號1至10所示不動 產自林先對死亡時起至本件遺產分割前之租金收益，應依如 附表二所示兩造應繼分比例分配等語，資為抗辯。並於本院 上訴聲明：㈠原判決關於附表一編號1至10所示分割方式部 分廢棄。㈡上開廢棄部分，員山路287號房地應分由上訴人 單獨取得。㈢附表一編號1至10所示不動產自林先對死亡時 起至本件遺產分割前之租金收益，應依如附表二所示兩造應 繼分比例分配。
三、視同上訴人林麗芬、林麗鳳、林麗錦、林繼淋、林明潔則均 未於準備程序或言詞辯論期日到場，亦未具狀為何聲明或陳 述。
四、被上訴人主張被繼承人林先對遺有系爭遺產，並請求予以分 割，上訴人雖同意分割系爭遺產，惟不同意按原判決附表一 編號1至10分割方法欄所示之分割方法予以分割，並以前揭 情詞置辯。經本院於104年7月20日與兩造整理並協議簡化爭 點及兩造復為爭執之爭點為（見本院卷㈠第63頁）：系爭遺 產應如何分割為宜？茲論述如下：
㈠按繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有 訂定者，不在此限，民法第1164條定有明文。查林先對於10 1年1月29日死亡，留有系爭遺產，而林先對之配偶林抹前已 死亡，子女中除林宜煌、上訴人之外，長男林宜卿、次男林 宜能均早於林先對亡故，而由林宜卿之子女即林繼斌、林麗 芬、林麗鳳、林麗錦、林繼淋及林宜能之子女林繼民、林明 潔代位繼承，全體繼承人之應繼分則各如附表二所示，為兩 造所不爭執（見本院卷㈠第62頁反面），且有戶籍謄本、繼 承系統表在卷可稽（見原審調字卷第69至74頁、第8頁）。 又林先對未以遺囑限定遺產不得分割，兩造亦無不分割之約 定，是被上訴人本於繼承人之地位，請求裁判分割遺產，自 屬有據。
㈡次按民法第1148條第1項規定，繼承人自繼承開始時，除本 法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。又繼 承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公 同共有，同法第1151條定有明文。是被繼承人所遺債務，以 及在遺產分割前，因遺產所生之收益、負擔，即均為遺產之 一部分，應為繼承人全體公同共有（最高法院93年度台上字 第1236號判決意旨參照）。又除法律或契約另有規定外，公 同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之 同意，為民法第828條第2項所明定。是欲將遺產之公同共有 關係變更（即分割）為分別共有關係，如得公同共有人全體 之同意，即可就遺產之全部或一部為分割，此與裁判分割應 以遺產為一體為分割，而非以遺產中個個財產之分割為對象 者，尚屬有間（最高法院98年度台上字第79號判決意旨參照 ）。是全體繼承人已就遺產中之一部先為協議分割，此部分 即非裁判分割之範圍。查附表一編號7房屋坐落基地及編號 5、6所示土地（下稱員山路285號房地）及被上訴人分別共 有坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱113地號土地 ）、連城路48號房地，有出租他人獲取孳息，固為兩造所不 爭執（見本院卷㈠第63頁），而得認此部分租金收益為遺產 之一部分。惟上訴人既自承已收取租金收益58萬3,000元（ 見本院卷㈡第154頁反面至第155頁，上訴人言詞辯論意旨狀 第12至13頁），且不爭執系爭遺產中不動產之租金收益，兩 造已協議按照應繼分比例先行分配（見本院卷㈡第210頁反 面、第265頁），則此部分兩造既已協議分割，自非本件應 予裁判分割之遺產範圍。是以上訴人抗辯稱上開租金收益自 101年2月起至106年7月止，應有343萬2,000元，亦應按兩造 應繼分比例分配云云，自屬無據。至上訴人是否可分得85萬 8,000元，扣除已給付58萬3,000元，而得請求被上訴人給付
27萬5,000元，應循其他救濟途徑以資解決。 ㈢再按離婚、終止收養關係、分割遺產或其他當事人得處分之 事項，準用民事訴訟法第二編第一章第二節有關爭點簡化協 議、第三節有關事實證據之規定。家事事件法第10條第2項 定有明文。又當事人就其主張之爭點，經依第1項第4款或前 項為協議者，應受其拘束。民事訴訟法第270條之1第3項亦 有規定。準此，當事人於協議簡化爭點後，僅得於此經協議 簡化爭點之範圍內，提出攻擊防禦方法；任何一造皆不得稍 有踰越，以促進訴訟之順利進行。蓋爭點簡化協議係透過當 事人之合意，將爭執事項中不必要或重複者予以刪除，或有 爭執者儘量尋求共識，使其成為無爭執或減縮爭點之協議行 為，被定性為訴訟契約之形態，不僅含有程序法之要素，亦 兼含有實體法上要素之一種程序選擇契約或混合契約。故兩 造協議簡化爭點後應受其拘束，亦即應以此協議簡化後之爭 點作為嗣後攻擊或防禦暨言詞辯論之所本，任何一造當事人 既不得擴張原已協議簡化之爭點，更不得以其他爭點代替之 （見司法院編印「民事訴訟法部分條文對照表暨總說明」， 89年第109至110頁）。本件上訴人固曾於原審提及林先對有 借名登記情形，惟已陳稱「目前先不談這些」（見原審卷㈡ 第44頁）等語，嗣於本院104年7月20日準備期日時，並未爭 執林先對除系爭遺產外，尚有借名登記予林宜卿、林宜能、 林宜煌名下之財產，兩造協議簡化爭點如上，乃遲至106年6 月27日始具狀主張上開攻擊防禦方法，難認有何不可歸責於 上訴人之事由，且被上訴人並不同意其追加（見本院卷㈡第 189頁反面），則上訴人自應受此協議之拘束。況縱認上訴 人抗辯稱伊於68年間因資金需求，林先對乃提供新北市○○ 區○○路00巷00號房地及林宜卿、林宜能、林宜煌之印章， 供伊向臺北縣板橋信用合作社（已改制為板信商業銀行股份 有限公司）設定抵押借貸，以及員山路289號房屋暨所坐落 新北市○○區○○段000○000地號部分土地、新北市○○區 ○○段000○000地號土地，均屬林先對借用林宜卿、林宜能 、林宜煌名義登記等情屬實，亦非不得另訴請求分割該部分 之遺產，尚無顯失公平可言，經核並無民事訴訟法第270條 之1第3項但書所定情形，自不得再事爭執。
㈣復按公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有 物分割之規定。亦為同法第830條第2項所明定。準此，公同 共有遺產之分割，於共有人不能協議決定分割方法時，依民 法第830條第2項準用第824條第2項、第3項，法院應命為下 列之分配：⑴以原物分配於各共有人（民法第824條第2項第 1款前段）；⑵原物分配，並以金錢補償共有人中未受分配
，或不能按其應有部分受分配者（民法第824條第2項第1款 但書、第3項）；⑶原物分配顯有困難時，得變賣共有物， 以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人 ，他部分變賣，以價金分配於各共有人（民法第824條第2項 第2款）。又民法第1164條所定之遺產分割，其目的在於遺 產公同共有關係全部之廢止，而非個別財產公同共有關係之 消滅。所謂應繼分係各繼承人對於遺產之一切權利義務，所 得繼承之比例，並非對於個別遺產之權利比例，因此分割遺 產並非按照應繼分比例逐筆分配，而應整體考量定適當之分 割方法，法院選擇遺產分割之方法，應具體斟酌公平原則、 各繼承人之利害關係、遺產之性質及價格、利用價值、經濟 效用、經濟原則及使用現狀、各繼承人之意願等相關因素， 以為妥適之判決。是分割遺產究以原物分割或變價分割為適 當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用 及全體繼承人之利益等情形而為適當之分割，不受繼承人所 主張分割方法之拘束。另在公同共有遺產分割自由之原則下 ，民法第1164條規定，繼承人得隨時請求分割遺產，該條所 稱之「得隨時請求分割」，依同法第829條、第830條第1項 規定觀之，自應解為包含請求終止公同共有關係在內，俾繼 承人之公同共有關係歸於消滅而成為分別共有，始不致與同 法第829條所定之旨趣相左，庶不失繼承人得隨時請求分割 遺產之立法本旨。若原則上認原物分配對全體或多數共有人 有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣， 以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不 能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於 變賣之一途（最高法院93年度台上字第2609號、94年度台上 第1768號判決意旨參照）。準此，將遺產之公同共有關係終 止改為分別共有關係，而由部分繼承人分別共有，再以金錢 補償不能受分配之繼承人，性質上亦屬遺產分割方法之一。 所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言； 亦即補償金額之多寡，應斟酌該共有物之一般市價決定之， 否則對於受補償之共有人不免有所出入，殊非持平之道（最 高法院80年度台上字第237號、69年度台上字第3082號判決 意旨參照）。經查：
⒈系爭遺產包括附表一編號1至10所示不動產及編號11至15 所示存款、股份，其中因編號7、8、10所示建物未經保存 登記，而無法為繼承登記，其餘不動產均已辦畢繼承登記 ，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第62頁反面），且有財政 部北區國稅局遺產稅繳清證明書、土地登記謄本、照片數 幀在卷可稽（見原審調字卷第9頁、第12至30頁、第31至
34頁、第35至40頁、第57頁）。又附表一編號7、8、10所 示建物，雖未經保存登記，惟林先對既為原始起造人，為 兩造所不爭執（見本院卷㈡第265頁），自已取得所有權 ，兩造均為林先對之法定繼承人，仍得因繼承取得上開建 物之所有權，僅因上開建物無從辦理繼承登記，而不得為 分割之處分行為，然就兩造所繼承取得上開建物之事實上 處分權，係所有權能之集合，自得為讓與之標的，核屬民 法第831條所定之財產權，得成為法院裁判分割之客體。 ⒉關於附表一編號1至8所示不動產之分割方式： ⑴本件除上訴人外，其餘繼承人即林麗芬、林麗鳳、林麗 錦、林繼淋、林明潔皆同意由被上訴人共同繼承附表一 編號1至8所示不動產，而將其等因繼承取得上開不動產 公同共有之權利歸由林繼斌、林繼民取得，被上訴人就 上開不動產之權利各1/3，有其等出具之同意書在卷可 憑（見原審調字卷第42至54頁），足認林麗芬、林麗鳳 、林麗錦、林繼淋、林明潔均已拋棄因繼承取得附表一 編號1至8所示不動產之公同共有權利，而同意由被上訴 人取得上開不動產，且被上訴人亦主張上開不動產應分 歸由其等各以1/3比例分別共有，是其等多數公同共有 人之意願，自應予以尊重，且上訴人亦同意將上開不動 產全數分歸被上訴人各以1/3比例分別共有，再由被上 訴人以金錢補償，作為本件分割方法之一。又附表一編 號7所示房屋所坐落基地除附表一編號5、6所示土地外 ，尚有被上訴人分別共有之113地號土地；附表一編號8 所示房屋所坐落基地除附表一編號3、4所示土地外，尚 有被上訴人分別共有坐落同上地段110地號土地（下稱 110地號土地）；新北市○○區○○路000號1至4樓建物 （緊鄰附表一編號7、8房屋旁）所坐落基地除附表一編 號1、2所示土地外，尚有被上訴人分別共有同上地段10 5、107地號土地（下稱105、107地號土地），亦為兩造 所不爭執（見本院卷㈠第62頁反面），且有土地登記謄 本、地籍圖、新北市中和地政事務所103年5月19日新北 中地測字第1034028334號函附土地複丈成果圖在卷可佐 （見原審調字卷第39至41頁、第88至89頁）。此外，附 表編號1至8所示不動產，其中員山路285號房地原出租 收益，目前無人使用；另員山路287號房地則由林繼民 使用，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第265頁），且部 分坐落在被上訴人共有之110地號土地上，則上訴人辯 以應將員山路287號房地分歸伊所有，必造成土地與建 物所有權不一，而影響整體有效利用，委無可採。本院
爰審酌上開各繼承人之利害關係、上開不動產價格不斐 、經濟效用、使用現狀及各繼承人之意願等一切情狀， 認上開不動產應分割由被上訴人各依1/3比例分別共有 ，再由其等按該比例補償上訴人，始為妥適。
⑵按裁判分割為形成判決，法院以原物為分配時，如共有 人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 又共有物經法院裁判原物分割時，共有人各以其應有部 分互相移轉，並於該形成判決確定時即生分割效力，不 待登記或交付即取得分得部分之單獨所有權，故各共有 人單獨所有權之取得係因分割而賦予，其效力自分割完 畢時發生而不溯及既往（最高法院101年度台上字第952 號判決意旨參照）。是法院裁判原物分割，如共有人中 有不能按其應有部分受分配，應補償價額多寡，鑑於形 成判決之形成效力係於判決確定時始行發生，自應以事 實審最後言詞辯論時之價額為計算基礎，此與分割共有 物之訴起訴時之價額，僅係供計算訴訟標的之價額不同 。又原審於徵得兩造同意囑託育德不動產估價師事務所 就附表一編號1至10所示不動產鑑定於101年1月29日之 價值（見原審卷㈠第29頁、第87頁），惟上訴人於原審 始終陳稱希望單獨取得員山路285號房地所有權（見原 審卷㈡第35頁、第43頁反面），原審並未就附表一編號 1至8所示不動產分割由被上訴人取得，再由被上訴人補 償上訴人，究以何時點之價值以資計算乙節，詢問兩造 表示意見，則上訴人縱曾於原審具狀表示對於育德不動 產估價師事務所估價報告（下稱育德估價報告）並無意 見（見原審卷㈡第35頁），亦難認其同意以該估價報告 鑑定金額作為計算補償之依據，是上訴人要求重新鑑定 附表一編號1至8所示不動產於104年8月31日之價值，自 無違反禁反言原則之可言。本件兩造並未合意以被繼承 人林先對死亡時即101年1月29日之遺產價值，作為計算 補償金額之基礎，則原審逕以附表一編號1至8所示不動 產於101年1月19日之價值共5,982萬2,884元，資為計算 被上訴人每人各應補償上訴人498萬5,240元，自有違誤 。是以上訴人抗辯稱應以最接近本件事實審言詞辯論終 結之104年8月31日市價，作為計算補償額之基礎，尚非 無據。
⑶次按「正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願 之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫， 經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以 貨幣金額表示者。限定價格：指具有市場性之不動產
，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表 示者：㈠以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為 目的。㈡以不動產合併為目的。㈢以違反經濟合理性之 不動產分割為前提。」不動產估價技術規則第2條第1、 2款定有明文。又不動產估價師應兼採2種以上估價方法 推算勘估標的價格，包含成本法中之土地開發分析法， 凡勘估標的依其法定用途可開發或建築之土地者，即可 採用土地開發分析法進行估價，估價方法之採用，應綜 合考量勘估標的性質、估價目的、估價條件及相關蒐集 資料等因素決定。土地開發分析法為估價方法之一，與 價格種類為「正常價格」或「限定價格」之判定無關， 實務上「以合併鄰地（或數筆畸零地）方式所作成之估 價」個案之估價目的與條件不一，其價格種類非可一概 而論。「最有效使用」（不動產估價技術規則第2條第 17款）為不動產估價基本原則之一，如估價目的、估價 條件非基於該原則查估者，應於不動產估價書敘明。實 務上對於勘估標的土地上建物已逾耐用年數之個案，應 衡酌個案情況及估價目的、估價條件等因素，依不動產 估價技術規則第104條、第106條規定辦理。個案估價條 件，應由委託人與不動產估價師協調確定，至未約定部 分如由不動產估價師基於作業需要衡酌個案情況及估價 目的，運用邏輯方法及經驗法則而決定者，法無不許， 惟應於不動產估價報告書載明，此有內政部105年10月 14日台內地字第1050071888號函、105年11月23日台內 地字第10500828826號函附卷可參（見本院卷㈡第23頁 、第62頁）。由此可知凡勘估標的依其法定用途可開發 或建築之土地者，即可採用成本法中之土地開發分析法 進行估價，非須已決定進行土地合併開發為前提，且與 限定價格無關。又不動產估價技術規則第84條規定：「 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後 土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價 格。非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地 ，其屬同一土地所有權人所有者，比照前項規定計算。 」、第87條規定：「對以進行開發為前提之宗地，得採 土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評 估結果決定其估價額。」，係以數筆土地同屬一人或分 屬不同人所有，合併為一宗，以進行土地開發利用為前 提，得採用土地開發分析法進行估價所為之規定，非謂 不屬上開情形即不得採用土地開發分析法進行估價。另 證人即巨秉不動產估價師聯合事務所（下稱巨秉事務所
）之估價師張能政證稱：伊等估價時，因附表一所示建 物所坐落土地除附表一所示土地外，尚包含其他人之土 地，且均已逾耐用年限，為求日後附表一編號7、8建物 能與其旁員山路289號建物暨坐落土地所有權歸屬一致 （同一人或同一組人），故考量整體合併使用且非單獨 出售之價格，基於最有效使用原則，亦得整體開發此係 因原判決分割方法係要讓所有權單純化，始設此條件， 附表一編號9所示土地為畸零地，無法單獨開發，故以 適當範圍估價再進行修正，伊等是為評估標的之合理價 值（見本院卷㈠第238至242頁）等語，參以巨秉事務所 業已函覆稱：伊係採用合併下之正常價格，並非限定價 格，本件勘估標的屬住宅區土地，地上坐落建物多已逾 耐用年數，基於最高最有效利用原則，土地應以重新開 發之素地價格評估方能反應其適當價格，採用土地開發 分析法進行評估為必要方式，有巨秉事務所105年8月18 日105巨秉聯估字第10508012號函在卷可參（見本院卷 ㈠第306至307頁），則巨秉事務所估價報告書（下稱巨 秉估價報告書）將附表一所示土地均以素地為條件進行 估價，自無不妥。此外，被上訴人並不爭執育德估價報 告所鑑定附表一編號1至10不動產於101年1月29日之價 值，而該估價報告亦係採用比較法、土地開發分析法推 估上開不動產之價值，核與巨秉估價報告書所採用估價 方法相同（均見外置估價報告書）。是以上訴人主張不 動產估價方法僅有比較法、收益法及成本法，並不包括 土地開發分析法，須在特定條件即該數筆土地日後一定 合併或數筆相連土地均為同一人所有為前提，據以指摘 巨秉估價報告書所採用土地開發分析法鑑定附表一編號 1至10不動產之價值，違反不動產估價技術規則第84條 、第87條，不得作為本件分割遺產之依據云云，尚無可 採。
⑷另巨秉估價報告書業已載明估價條件為：附表一編號7 、8所示建物所坐落部分土地（105、107、110、113地 號）及附表編號1、2所示土地、105、107地號土地上之 建物（門牌號碼新北市○○區○○路000號）係被上訴 人所有，依原判決為使其所有權關係單純化，將附表一 編號1至6所示土地及編號7、8所示未保存登記建物分割 由被上訴人取得所有權，係考量整體合併使用，且非單 獨對外出售之價格；附表編號7所示建物所存租賃契約 租金低於市場水準甚多，故不考量該租賃契約對價格之 影響（見外置巨秉估價報告書2第6頁）。是以被上訴人
仍主張巨秉估價報告書未斟酌附表一所示土地為特殊之 共有狀態，與一般房地所有權均屬合一者不同，且若欲 取回出租之房屋，尚須符合一定程序，依常理自應低於 一般正常房地價格，逕排除租賃契約對價格之影響，能 否反應合理市價，實有疑問云云，要無可採。至證人張 能政雖證稱：倘日後並無合併使用或開發或單獨出售時 ，估價結果自有不同，應會下修（見本院卷㈠第240頁 反面）等語，惟被上訴人對於附表一編號1至8所示不動 產均分歸其等按應有部分各1/3分別共有，再補償上訴 人之分割方法，並無異議，且兩造並未合意以上開不動 產永久不合併使用、開發或單獨出售且房屋不可拆除作 為估價條件，況此種估價條件不僅違反最有效使用原則 ，且於實際不動產交易市場亦無此種情形，有巨秉事務 所106年5月16日106巨秉聯估字第10605010號函附估價 報告書在卷可參（見外置估價報告書3摘9頁），則被上 訴人主張應以此等條件鑑定附表一所示不動產之價值， 作為計算補償上訴人之金額云云，洵屬無據。
⑸本件經巨秉事務所進行產權、一般因素、區域因素、不 動產市場現況、最有效使用分析，以比較法及土地開發 分析法為估價方法，評估附表一編號5、6所示土地於10 2年10月14日、104年3月13日每坪單價分別為144萬8,87 0元、153萬1,663元；附表編號9於102年10月14日、104 年3月13日每坪單價分別為141萬元、150萬元，有巨秉 事務所105年3月21日105巨秉聯估字第10503008號函附 估價報告書附卷可參（見本院卷㈠第207頁及外置估價 報告書2摘4至5頁）。又土地公告現值或實價登錄資料 固可作為不動產估價之參考資料，然仍須綜合參考土地 產權型態（單獨所有、共有、有無他項權利設定等）、 有無建物坐落、所在區域、周邊交通、經濟商業活動等 一般因素、市場現況等而為評估，不動產情況諸多差異 ，自難僅以公告現值或實際登錄之單價高低作為衡量標 準。是附表一編號5、6所示土地固較編號9所示土地之 公告現值為高（見本院卷㈠第139至141頁之地價第二類 謄本），亦難逕認巨秉估價報告書嚴重違反常情。另被 上訴人舉附表一編號5、6所示土地及編號9所示土地周 邊1公里內土地於104年實價登錄約每坪單價40至80萬元 及60至90萬元，據以推論附表一編號6所示土地於104年 每坪單價應為90餘萬元，惟土地鑑價並非以單一要素而 為評估，況縱依被上訴人所稱不同標的每坪單價亦有30 萬元至40萬元不等差距，且有一筆土地於103年12月之
實價登錄為每坪134萬元（見本院卷㈠第143至144頁） ，故其主張巨秉估價報告書所評估該土地於104年每坪 單價153萬1,663元嚴重偏離市場行情云云，亦無足取。 ⑹證人張能政證稱：越方整土地價格越高，附表一編號1 至6所示土地合併面積和形狀，雖較上開土地與被上訴 人共有105、107、110、113地號土地合併共10筆土地為 差，然伊等評估係以整體利用即合併10筆土地，但價格 要分配勘估標的之價值，因附表一編號1至6所示土地條 件較好，分配每坪單價較高，且個別條件均不同，附表 一編號2、4所示土地並未臨路，無法單獨興建房屋，但 因土地歸同一共有人所有，得以合併處分，故不會個別 估價（見本院卷㈠第241至242頁）等語，可見巨秉估價 報告並無違反不動產估價技術規則第2條第17款之最有 效使用原則。是以被上訴人徒以附表一編號1至6所示土 地鑑定每坪單價較合併被上訴人共有105、107、110、 113地號土地共10筆土地每坪單價為高，據以推論巨秉 估價報告書違反常情云云，要無可採。
⑺本件經送請巨秉事務所以上揭估價方法，並參酌本件不 動產利用情形、公共設施配置、交通運輸概況、發展潛 力、區域環境內之不動產市場行情，評估附表一編號1 至8所示不動產於104年8月31日之正常價格合計為9,527 萬1,820元（9,520,654＋7,483,192＋6,173,789＋26,2 02,894＋1,063,580＋43,622,577＋599,636＋605,489 ＝95,271,820），有該事務所105年3月21日105巨秉聯 估字第10503008號函附估價報告書在卷可按（見本院卷 ㈠第207頁、外置估價報告書1）。本院審酌上情，認巨 秉估價報告書鑑定結果，適足反應各土地、房屋之價值 ，當可作為各共有人間金錢找補之計算依據。又不動產 估價受時間因素影響為必然，不同時間自有不同價值基 準，視地區差異、房地產市場變化及其他價值形成的前 提而定，此亦有巨秉事務所106年5月16日106巨秉聯估 字第10605010號函附估價報告書可稽（見本院卷㈡第80 頁、外置估價報告書3摘10頁），則被上訴人以附表一 編號3、4、8所示不動產於101年1月29日、102年10月14 日、104年8月31日價值差距頗大為由，質疑巨秉估價報 告書之可信度云云，洵無可取。準此，依此換算上訴人 就附表一編號1至8所示不動產所得繼承之應繼分價額為 2,381萬7,955元（95,271,820×1/4＝23,817,955）。 從而，被上訴人每人應各補償上訴人793萬9,318元（ 23,817,955×1/3＝7,939,318，元以下四捨五入）。
⑻至不動產共有物為原物分割時，如共有人中有未受分配 ，得以金錢補償之，應受補償之共有人就其補償金額， 對於補償義務人所分得不動產有抵押權，並應於辦理共 有物分割登記時，一併登記，民法第824條第3項、第82 4條之1第4、5項固有明文，未經登記之不動產如何為上 開法定抵押權之登記，核屬地政機關之權責。是以被上 訴人主張為免附表編號7、8所示建物分歸其等，而需補 償上訴人，致生抵押權登記疑義，可將補償金額僅由附 表編號1至6所示土地負擔法定抵押權責任云云，不足憑 採。
⒊關於連城路48號房地之分割方式：
⑴本件繼承人即林麗芬、林麗鳳、林麗錦、林繼淋、林明 潔雖均同意被上訴人所主張連城路48號房地由上訴人單 獨取得所有權，固有前揭同意書可憑（見原審調字卷第 42至54頁）。惟連城路48號房地之其他應有部分1/2為 第三人所有，有土地登記謄本可稽（見原審調字卷第12 頁至13-1頁），且該房地全部現由兩造以外之第三人租 賃使用中，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第265頁）， 兩造既均表示無意願單獨分得該房地所有權，被上訴人 復不同意按應繼分比例分割為分別共有（見本院卷㈡第 265頁反面）。又被上訴人因分得附表一編號1至8所示 不動產，而各須補償上訴人793萬9,318元，已如前述， 則倘再將其等本無意願取得之連城路48號房地分歸其等 分別共有，不僅造成所有權更細分外，亦造成其等應補 償上訴人之金額大幅增加。是以上訴人抗辯稱應將連城 路48號房地亦分歸被上訴人，再由被上訴人補償伊之應 繼分額云云，尚非妥適。
⑵又連城路48號房地經鑑定於104年8月31日價值高達2,92 1萬6,078元（28,699,740＋516,338＝29,216,078）， 有巨秉事務所105年3月21日105巨秉聯估字第10503008 號函附估價報告書在卷可佐（見本院卷㈠第207頁、外 置估價報告書1摘4頁），足見其價值不斐，倘採變價分 割方式，被上訴人即可依應繼分比例取得價金，適足作 為補償上訴人之用，自無必要將該房地分歸上訴人所有 ，以使被上訴人降低個人補償金額。另連城路48號房地 既採變價方式分割，自以變價時實際出售金額作為分配 價金之基礎，非必以上開鑑價結果為準。此外，上開房 地固現由承租人使用中，縱變價由第三人取得，依民法 第425條規定，租賃契約對於該第三人仍繼續存在，亦 不生影響該房地之利用狀態。再者，連城路48號房地其
他應有部分1/2所有權亦為被上訴人親屬，被上訴人倘 願分得連城路48號房地，亦得與該等親屬協議分管該房 地，非必由上訴人取得始得為之。是以被上訴人主張連 城路48號房地現出租予第三人，倘變價分割，將造成伊 等利用坐落土地之鉅變，難謂公平，且連城路48號房地 另應有部分1/2為上訴人堂兄弟姊妹所有，其等自得協 議合理利用方式，上訴人於取得連城路48號房地所有權 後亦得再出售，故附表一編號1至8所示不動產應分割由 被上訴人各依1/3分別共有，連城路48號房地則分歸上 訴人取得，以降低其等須補償之金額云云，均無足取。 ⑶本院爰審酌兩造均無意願單獨取得連城路48號房地所有 權，倘原物分割為兩造按應繼分比例分別共有，將造成 更多人共有該房地，不利其經濟效用，而上開不動產價 格不斐，變價後由兩造按應繼分比例分配價金，亦符利 益相當之公平原則，認上開房地應採變價之分割方法， 方屬適當。
⒋關於附表一編號11至15所示存款及股票之分割方式： ⑴附表一編號11至13之存款本息，性質上並非不可分，此 部分遺產應由兩造依附表二所示之應繼比例分配。 ⑵附表一編號14、15所示股份，數量上雖屬可分，惟多屬