臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第751號
上 訴 人 單篤武
訴訟代理人 甘義平律師
上 訴 人 單篤文
訴訟代理人 許桂挺律師
複代 理 人 羅仕銘
被上 訴 人 單錫禕
單錫禎
劉單金秀
單篤蔚
羅孝威
羅安莉
共 同
訴訟代理人 郭振茂律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年7月
9日臺灣新北地方法院103年度重訴字第488號第一審判決提起上
訴，本院於106年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人各給付超過本判決附表一、二所示本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000○000○000○ 000○000地號5筆土地（重測前為○○區○○○段○○小段 000之0、000之0、000之00、000之00、000之00地號，下稱 系爭土地）及其上門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（ 下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），原為兩造之父 單永浩所有，民國79年間單永浩將系爭房地出租予訴外人江 機鐵工廠股份有限公司（下稱江機公司），江機公司並於系 爭房地前之空地搭建未辦保存登記之鐵皮屋供作廠房使用。 嗣單永浩於85年2月6日去世，因伊等均長年居住國外，乃授 權委任居住於國內之上訴人二人辦理單永浩在台遺產之申報 遺產稅、繼承登記等事宜，系爭房地因而於91年4月12日辦 理繼承登記為兩造公同共有。嗣因被上訴人單錫禕（下稱單 錫禕）訴請判決分割單永浩遺產，經本院100年度重家上更 ㈠字第2號訴訟於101年1月11日成立調解，系爭房地分割登 記為兩造分別共有，其中被上訴人單錫禕、單錫禎、劉單金
秀、單篤蔚，及上訴人單篤文、單篤武等人之應有部分各為 7分之1，被上訴人羅孝威及羅安莉（以下各別簡稱其姓名） 之應有部分各為14分之1。惟系爭房地登記為兩造分別共有 後不久，上訴人即分別與江機公司簽訂買賣契約，將所有系 爭房地應有部分各1/7出售予江機公司，卻未依土地法第34 條之1規定先行通知伊等共有人是否優先承買，復於土地登 記申請書上不實註記「優先購買權人已放棄優先承買權屬實 」，致由江機公司於101年5月29日辦妥移轉登記取得系爭房 地所有權應有部分2/7。江機公司即於101年6月13日具函通 知單錫禕表示其業已與上訴人達成買賣協議，係以每坪新臺 幣（下同）18萬元購買上訴人系爭房地之應有部分，並願依 相同價格購買伊等對於系爭房地合計7分之5之應有部分等情 ，伊等始知悉上訴人業將其應有部分出售並移轉登記予江機 公司，而故意違反法定通知義務，不法侵害伊等共有人優先 承購權。經伊等於101年6月間委託不動產估價師就系爭房地 進行估價，系爭房地總價值為3億3,128萬1,985元，其中系 爭土地部分總價為3億2,817萬1,514元，土地總面積3,182平 方公尺約962.56坪，換算系爭土地每坪價值為34萬936元。 上訴人101年5月15日出售系爭房地應有部分時，係按土地每 坪18萬元計價，與上開土地部分所為估價，有每坪16萬936 元之價差（340,936－180,000＝160,936），上訴人如依法 通知伊等是否優先購買，伊等當能即時行使優先承購權，並 得以土地每坪18萬元之價格購買取得上訴人之應有部分，獲 取系爭土地之價差利益，因此未能取得，而受有上開未能取 得土地價差利益之損害。系爭房地之土地總面積為962.56坪 ，上訴人應有部分各為7分之1，換算持有系爭土地面積各約 為137.51坪（962.56÷7＝137.51，小數點後2位數以後四捨 五入），伊等如共同優先購買上訴人系爭土地應有部分各 1/7可得利益分別為2,213萬309元（160,936×137.51＝ 22,130,309），依土地法第34條之1執行要點第10點規定「 他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分 應按各主張優先購買人之應有部分比率定之」計算，其中單 錫禕、單錫禎、劉單金秀、單篤蔚各得向單篤文、單篤武主 張之優先承買比例為1/5，得分別請求賠償442萬6,061元（ 22,130,309÷5＝4,426,061），羅孝威及羅安莉各得向單篤 文、單篤武主張之優先承買比例為1/10 ，得分別請求賠償 221萬3,030元（22,130,309÷10＝2,213,030）等情。爰依 民法第184條第1項前段、第2項及第226條規定之選擇合併， 求為上訴人各應分別給付被上訴人如原審判決附表一、二所 示金額及自起訴狀繕本送達翌日起，即單篤文自103年7月18
日起；單篤武自103年7月17日起，均自清償日止按年息百分 之5計算利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提 起上訴，被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭房屋於79年間出租予江機公司時已殘破不 堪，且占用系爭土地面積僅593.72平方公尺，系爭土地面積 合計3,206.5平方公尺，空地面積達2,612.33平方公尺，依 伊等於91年12月3日與江機公司所簽立之租約第2條第3項載 明「江機公司於79年間承租時，荒廢空地垃圾堆積如山，經 該公司出資整理及填土有半年以上，蓋廠又耗時半年才能正 式啟用」，可見江機公司就系爭土地所訂租約係就系爭房屋 基地以外之其餘土地，以興建未辦保存登記之鐵皮屋建物房 屋（即廠房）為目的。伊等繼承系爭房地後，考量江機公司 本有基地承租人之優先承購權，且已花費鉅資興建廠房，故 於96年8月28日以當時土地廠房市價扣除江機公司改良土地 及興建廠房之費用及折舊，與江機公司簽立預定買賣契約書 ，將伊預計將來可取得系爭房地之持分1/7，按土地面積每 坪18萬元，預定以總價1,518萬2,906元出售予江機公司。斯 時系爭房地尚處於公同共有狀態，並無可單獨處分之應有部 分，故被上訴人尚無依土地法第34條之1第4項主張共有人優 先承購權。嗣101年1月間兩造就系爭房地遺產分割調解成立 ，伊等始各取得系爭房地分別共有之1/7應有部分，惟距96 年8月28日伊與江機公司簽立預定買賣契約書時已近五年， 土地價格與96年間已有差距，故伊與江機公司幾經協商，乃 於101年3月8日合意變更上開預定買賣契約書之條件，變更 約定之買賣內容為「000-0、000-0、000-00地號（地目建） 等三筆持分1/7，面積計411平方公尺（124.3坪）為每坪售 價25萬元計價（含建物），總價款3,107萬5,000元，000-00 、000-00地號（地目道）等二筆持分1/7面積43.57平方公尺 （13.17坪）及建物○○路00號持分1/7，乙方（即上訴人） 應無償將所有權過戶給甲方（即江機公司）」。伊等與江機 公司101年3月8日就系爭房地確定買賣契約內容，變更買賣 條件，雖未通知被上訴人，惟江機公司既為系爭土地租地建 屋之基地承租人，且江機公司法定代理人江明順已明確表示 其有優先系爭土地共有人之優先承買權，並邀同伊等前往聽 取江機公司法律顧問張玲綺律師之法律意見無誤，伊等在出 售系爭房地之應有部分前，就優先承購權乙事既已善盡查證 之注意義務，則伊未通知被上訴人優先承買，自難認為有故 意或過失侵害被上訴人之共有人優先承購權可言。且系爭土 地其中2筆係道路用地，應有部分面積不大，系爭房屋為超 過使用年限之老舊建物，殘餘效用有限，既為無償讓與江機
公司，此部分被上訴人亦無優先承買權可言。被上訴人雖以 台新不動產估價師事務所之估價報告書主張系爭土地價值經 換算每坪為34萬936元，為其計算損害賠償之基礎，惟該估 價報告勘估之標的係以系爭房地整體為評估，並非以伊等之 1/7持分為評估標的，其估價既未考量伊等所出售者僅為應 有部分，亦未考量其中且有江機公司占有租用之問題，甚至 系爭土地中有2筆土地之地目為道路用地，自難據為伊等就 系爭房地各1/7應有部分當時價額之依據，系爭土地並無每 坪高達34萬元之行情。而江機公司於101年12月31日租約屆 至前即曾與被上訴人等人協商續租系爭房地及購買被上訴人 等人系爭房地應有部分事宜，兩造係各自與江機公司商洽買 賣條件，被上訴人對於伊等可能會將名下應有部分先行售出 有預見之可能，江機公司分別與兩造議價，被上訴人知悉伊 等可能會先行售出之情形下，卻始終未曾表示有意購入伊等 之應有部分，依民法第217條第1項規定預促伊等注意，顯屬 與有過失等語，資為抗辯。各自聲明：㈠原判決不利於單篤 文、單篤武部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。
三、查系爭房地原為兩造之被繼承人單永浩所有，單永浩於79年 12月3日出租系爭房地予訴外人江機公司作廠房使用。單永 浩於85年2月6日死亡，兩造於101年1月11日在本院100年度 重家上更㈠字第2號分割遺產訴訟中成立調解，系爭房地辦 理遺產分割登記為兩造分別共有，其中單錫禕、單錫禎、劉 單金秀、單篤蔚及單篤文、單篤武之應有部分各為7分之1， 羅孝威及羅安莉之應有部分各為14分之1。嗣單篤文、單篤 武即分別與江機公司簽訂買賣契約，將所有系爭房地應有部 分各1/7出售予江機公司，並未通知被上訴人行使共有人優 先承購權，江機公司乃於101年5月29日辦妥移轉登記取得系 爭房地所有權應有部分2/7之事實，有系爭房地登記謄本、 房屋及土地租賃契約書及公證書（見原審司北調字卷第17- 41頁），新北市三重地政事務所函覆之101年重登字第20570 號土地登記申請書及所附之本院100年度重家上更㈠字第2號 分割遺產事件調解筆錄、單永浩繼承系統表（見原審卷一第 45-49頁，第53頁背面-56頁，第71頁），並新北市三重地政 事務所101年重登字第101660號及101年重登字第101650號土 地登記申請書及所附上訴人與江機公司間買賣移轉契約書（ 見原審卷一第254-261頁，第312-322頁）等件為證，並為兩 造所不爭，堪認真實。被上訴人主張上訴人出賣系爭土地應 有部分各1/7，未依土地法第34條之1規定通知伊行使共有人 優先承購權，請求損害賠償，上訴人則以上揭情詞置辯，茲
就兩造爭點一一論述如下：
㈠江機公司承租系爭房地是否係租地建屋之基地承租人，得否 主張土地法第104條之優先購買權？
1.系爭土地上原有已辦妥保存登記系爭房屋，為一、二層之工 業用廠房，登記面積939.21平方公尺（第一層面積593.72平 方公尺，第二層面積345.49平方公尺），有系爭房屋之建物 謄本可按（見原審司北調字卷第17頁）。79年12月3日單永 浩簽約出租予江機公司時，實際上尚於第二層頂樓增建第三 層，並於系爭房屋西側亦有增建三層結構廠房之未辦保存登 記建物，該西側增建廠房面積約略為系爭房屋之3分之1，並 與系爭房屋相連成排，故出租時系爭房屋實際可使用面積約 達1,713平方公尺等情，業據被上訴人於原審陳明（見原審 卷一第219頁），並有單永浩於79年12月4日出租點交系爭租 賃物時（見原審司北調字卷第40頁），曾向原法院公證處辦 理公證，公證人林淑美於79年12月4日下午4時20分並偕同雙 方當事人至系爭房地現場查看，經現場制作體驗結果為：「 一、租賃標的為三層樓加強磚造廠房及廠房建物前空地，面 積如卷附所有權狀所載，廠房分兩部分，靠東側建物一、二 層如卷附所有權狀所載，另增建三層，西側略低，亦是三層 樓結構廠房，未經保存登記，面積不詳，約略東側的三分之 一，東西側相連成一長排，前面空地廣場，鄰接巷道以圍牆 相隔。二、廠房已久不使用相當陳舊。三、房屋當場點交。 」，有原法院林淑美公證人所製作之79年12月4日現場體驗 筆錄可稽（見原審卷一第294頁背面-295頁）。而依雙方79 年12月3日簽立之房屋及土地租賃契約第1條載明房屋所在及 使用範圍：「台北縣○○市○○路○段00○0號（按嗣門牌 號碼變更為新北市○○區○○路00號）所有權全部及範圍空 地使用權全部」，第2條約定「租賃期限：自民國79年12月5 日起至82年12月4日止計3年。」，第4條約明「使用租賃物 之限制：1.本房屋係供營業之用。…3.乙方（即江機公司） 於租賃期滿或租約終止，應即將房屋謄空遷讓交還，不得向 甲方（即單永浩）請求遷移費或任何補償費用。…5.房屋有 改裝施設之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不 得損害原有建築結構，乙方於交還房屋時，並應負責回復原 狀。」，另第7條其他特約事項約定，更以手寫方式記載約 定：「…7.租賃存續期間內，乙方所為裝修施設，於租期屆 滿或租約終止時，即按現狀交付甲方（即出租人），不必回 復原狀，但亦不得向甲方請求補償」（見原審司北調字卷第 36、38、40頁），則系爭土地79年出租時其上既已有保存登 記之系爭房屋及增建西側3層建物並頂層增建，並非全為空
地，而遍觀租約全文並無任何有關「租用基地建築房屋」字 句，而僅係將系爭房屋連同屋前空地出租予江機公司，並載 明房屋如有改裝之必要，於取得出租人之同意後得由江機公 司自行裝設，但不得損害原有建築結構，且約定江機公司所 為裝修施設，於租期屆滿或租約終止時，應按現狀交付出租 人，不必回復原狀，但亦不得向出租人請求補償等情。而系 爭房屋當時既已老舊，並有上訴人提出之出租時照片可按（ 見原審卷一第209-210頁），本件租賃雙方苟有租地建屋之 意思，自應將老舊之系爭房屋拆除，逕以全部空地點交予江 機公司以供其興建廠房，何須約定江機公司所為裝修不得損 壞系爭房屋原有建築結構，且於租期屆滿或租約終止時，應 按江機公司裝修設施之現狀，將系爭房屋交付返還出租人， 但不得向出租人請求補償；並於出租點交時，會同江機公司 ，特別請求公證人就系爭房屋現狀前往製作上揭現場體驗筆 錄，以確認系爭房屋現況，俾作為將來租約屆滿返還房屋時 之憑信。尚與一般租地建屋契約，係由承租人興建房屋起造 所有，並無返還必要，出租人依約欲收回出租基地，並須就 其上承租人所有建屋約定其權利歸屬或如何拆除，出租人如 得請求一併交付移轉其上建屋時，應約定如何加以補償，已 有不同。上訴人雖抗辯79年出租時係由江機公司花費半年時 間將荒廢空地上堆積如山之大量垃圾出資整理及填土花費半 年時間，蓋廠又花費半年才正式啟用云云（見原審卷一第 174頁），惟江機公司縱有花費相當資金及時間用以建廠， 此乃江機公司依約應自行負擔之裝修費用，自不得以江機公 司花費相當高額資金、時間裝修為由，即謂係屬租地建屋， 另所辯係為規避土地租賃稅金始隱藏而未表明租地建屋性質 云云，亦屬空言無據，均不足採。
2.上訴人雖又抗辯系爭房屋使用系爭土地部分，縱無成立租地 建屋情形，但系爭房屋之屋前空地係經江機公司整地後搭建 未辦保存登記廠房，至少就該屋前空地部分面積2,612.33平 方公尺應得成立或默示成立租地建屋契約云云。惟查依上訴 人所提出江機公司在系爭房屋空地上搭建之廠房照片所示， 江機公司係以鋼架依附相連原有系爭房屋而搭建鐵皮屋，其 內再以水泥搭建約30坪之辦公室，外側大門內並另建有警衛 室（見原審卷一第275-280頁），而所搭建之鐵皮屋，其內 多數面積仍屬舖設水泥地面可供車輛進出停放之棚架空地（ 見原審卷一第277 、280 頁），且比對搭建後之原審卷一第 280頁系爭房屋照片及未搭建前之原審卷一第209頁79年系爭 房屋照片，系爭房屋之結構、外觀隔局、門窗樣式均屬一致 ，並無任何更動，仍照原貌保留，所增建者不過係在屋前空
地舖設水泥地面，並依附系爭房屋搭建鐵皮空地棚架而已， 上訴人復自承「系爭房屋由江機公司在空地上加蓋後，兩者 是打通合一使用，只有一個共同的出入口，沒有後門。」， 並有所提出現場附圖可按（見本院卷二第120頁背面，第141 頁），及江機公司負責人江明順所提出增建前、後照片及附 圖可參（見本院卷一第180-186頁），可見該增建之鐵皮棚 架縱可供機具作業使用，但與系爭房屋兩者係合一使用，亦 不因江機公司增建後變更唯一共同出入大門位置而有異，所 搭建之鐵皮棚架及水泥辦公室、警衛室等增建物並無使用上 之獨立性，再參酌依上揭79年12月4日公證人現場體驗筆錄 所載，系爭房屋前面空地，當時即興建有圍牆與外界相隔， 則江機公司在系爭房屋原有圍牆內空地舖設水泥地面，依附 系爭房屋搭建空地鐵皮棚架，並在棚架空地內興建水泥辦公 室及警衛室，雖結構上與系爭房屋係屬可分離，具有構造上 之獨立性，但未具使用上之獨立性，而屬常助原有系爭房屋 之效用，性質上應屬系爭房屋之附屬物，其使用上既與原有 系爭房屋成為一體，江機公司所搭建增建物之所有權應歸於 消滅，被附屬之原有系爭房屋所有權範圍因而擴張，則江機 公司於101年5月29日移轉登記取得系爭房地所有權應有部分 2/7以前，江機公司所搭建鐵皮棚架等增建物係屬系爭房屋 之附屬物，而為系爭房屋所有權之效力範圍所及，江機公司 對之並無所有權。而土地法第104條之優先購買權規定，旨 在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用 ，並杜紛爭（最高法院65年台上第530號判例意旨參照）， 從而江機公司僅係租用他人房屋及基地之承租人，而加以裝 修，並非租用他人基地以建築或取得所有房屋之承租人，其 雖有修造系爭房屋附屬之增建物，但無從取得其所有權，系 爭土地與其上系爭房屋併其增建物既仍屬同一人所有，江機 公司並非系爭土地空地部分其上增建物之所有權人，自無主 張行使優先購買權餘地可言（司法院36年院解字第3763號解 釋意旨參照）。上訴人謂其被繼承人單永浩與江機公司間有 成立或默示成立租地建屋契約，江機公司有土地法第104條 之優先購買權云云，自不足採。
3.上訴人雖又主張依上訴人與江機公司85年9月6日所簽立之系 爭房地租約第7條其他特約事項第8項已載明約定，上訴人於 出售本件租賃標的時，江機公司有優先承購權（見本院卷二 第134頁）。惟江機公司既未取得系爭土地空地上增建物之 所有權，尚不得主張土地法第104條之優先購買權，已如前 述，上訴人與江機公司上開約定，僅有雙方當事人間之相對 效力，且依該租約所載之租賃標的為系爭房地，上開所載之
優先承購權應係指系爭房地一併出售時，系爭房地之承租人 江機公司對上訴人依約得主張有優先承購權而已，而非指江 機公司具有土地法第104條之優先購買權。況單永浩死亡後 上開租約更新，僅有單篤文、單篤武名列出租人，被上訴人 並非該85年9月6日租約之當事人，縱事後被上訴人有同意或 承認該租賃情形，惟被上訴人已否認有同意或授權上訴人訂 立租約第7條其他特約事項第8項之優先承購權條款，並辯稱 伊並不知該條款內容，係上訴人擅自加註等情，上訴人既不 能證明被上訴人曾同意授權伊訂立該優先承購權條款，縱被 上訴人不能執以對抗江機公司，但於繼承公同共有之兩造間 內部關係，仍非不得以此對抗上訴人，上訴人就此越權擅自 與江機公司訂立優先承購權條款行為，自屬侵害被上訴人就 系爭土地之共有人優先承購權。
㈡上訴人出售系爭房地應有部分各1/7予江機公司，未通知被 上訴人優先承購，是否侵害被上訴人就系爭土地之共有人優 先承購權？被上訴人得否向上訴人請求賠償？損害賠償金額 究為多少？
1.江機公司並非租地建屋，不得行使土地法第104條之優先購 買權，已如前述，被上訴人係系爭土地之共有人，於上訴人 出賣系爭土地應有部分時，得依土地法第34條之1第4項規定 「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購。」，行使共有人優先承購權，但上訴人竟未 依法通知被上訴人以同一價格條件優先承購，已據其所不爭 ，復於移轉應有部分各1/7予江機公司之土地登記申請書上 均記載聲明：「優先承購權人（按即被上訴人）已放棄優先 承買權屬實，如有不實，願負法律責任。」文句（見原審卷 一第255頁、第313頁），且於96年8月28日與江機公司簽訂 預定買賣契約書第3條第5項約定「本案買賣乙方（即上訴人 ）若有本約以外任何因素造成無法將產權移轉登記予甲方（ 即江機公司）時，乙方應自行釐清，不能損害甲方權益。… 」（見原審卷一第212頁），復於系爭房地遺產分割調解成 立後，於101年3月8日與江機公司簽立變更買賣契約內容協 議（下稱系爭變更協議）時，並特別於末尾加註「附註事項 」，特別書明江機公司為土地承租人，因此享有承租人優先 承購權，「倘日後其他共有人對本案買賣若有爭議時買方（ 即江機公司）願負責處理」字樣（見原審卷一第216頁）， 顯然上訴人對江機公司能否行使土地法第104條之優先購 買權，已有疑義，不願擔保，否則何以在系爭變更協議上附 註聲明，倘日後其他共有人對本案買賣若有爭議時，竟由買 方即江機公司自行負責處理爭議，復在土地登記申請書上為
不實聲明：「優先承購權人（即被上訴人）已放棄優先承買 權屬實，如有不實，願負法律責任。」。上訴人雖抗辯伊出 售前曾前往聽取江機公司法律顧問張玲綺律師之法律意見， 就系爭房地之共有人優先承購權乙事已善盡查證之注意義務 ，伊未通知被上訴人優先承買，並無故意或過失云云，惟查 張玲綺律師係被上訴人與江機公司間另案拆屋還地訴訟中江 機公司之訴訟代理人，雙方利害關係相反，張玲綺律師於本 院作證時雖供稱伊當時法律見解認為江機公司係租地建屋， 有土地法第104條之優先購買權等情，但亦證稱「但是我跟 他們（即上訴人）說，這個買賣，我還是建議要通知共有人 」（見本院卷一第172頁背面），可見上訴人明知仍有通知 被上訴人行使共有人優先承購權之必要，上訴人謂其已盡查 證之注意義務，並無故意或過失云云，自不足採。 2.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184條第1項前段定有明文，而內政部訂定公布之土 地法第34條之1執行要點第11點第5項亦規定「本法條之優先 購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之 所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人 認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。」本件 上訴人故意違反土地法第34條之1第4項規定之義務，未依法 通知被上訴人以同一價格條件優先承購，復在土地登記申請 書上為不實聲明：「優先承購權人（即被上訴人）已放棄優 先承買權屬實，如有不實，願負法律責任。」，致地政機關 於101年5月29日將上訴人系爭房地所有權應有部分各1/7辦 理移轉登記予江機公司，而不法侵害被上訴人系爭土地之共 有人優先承購權，自應負損害賠償責任。
3.按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非 「原來狀態」，而係「應有狀態」。被上訴人主張上訴人係 以每坪18萬元之價格出售系爭土地之應有部分，而伊於101 年6月間委託不動產估價師就系爭房地進行估價，系爭房地 總價值為3億3,128萬1,985元，其中系爭土地部分總價為3億 2,817萬1,514元，土地總面積3,182平方公尺約962.56坪， 換算系爭土地每坪價值為34萬936元。與上訴人101年5月間 出售系爭房地應有部分時，有每坪16萬936元之價差（340, 936－180,000＝160,936），上訴人如依法通知伊是否優先 購買，伊等當能即時行使優先承購權，並得以土地每坪18萬 元之價格購買取得上訴人之應有部分，獲取系爭土地之價差 利益，因此未能取得，而受有上開未能取得土地價差所失利 益之損害等情。上訴人則以伊係以每坪25萬元出售系爭土地 應有部分，且系爭土地中即000之00、000之00地號2筆道路
用地（下稱系爭2筆道路用地）及系爭房屋均係無償讓與予 江機公司，並非買賣，尚非優先承購權之標的，被上訴人亦 未證明其有以每坪34萬元出售系爭土地之確定計劃，自不得 請求所失利益之賠償等語置辯。經查被上訴人主張上訴人係 以每坪18萬元價格出售系爭土地應有部分，無非係以江機公 司曾於101年6月13日致函予被上訴人稱其業於101年5月與上 訴人以每坪18萬元敲定價格，並願依相同成交價格商購被上 訴人系爭土地等情（見原審司北調字卷第75頁），江機公司 負責人江明順固不否認上開函文真正，但已證稱「我當然先 用比較低的價錢買，因為我是買家，這樣對我比較有利，我 也曾經開到34萬元過。」（見本院卷一第175頁）、「101年 3月間，共有人六個即被上訴人全部到工廠，他們有問我多 少錢要買系爭土地，我說我出價18萬元，他們沒有同意用這 個價錢賣我。我印象中最後一次，好像被上訴人透過律師說 要30萬元以上，才要賣。」（見本院卷一第174頁），可見 上開每坪18萬元價格之函文僅係江機公司用以壓低價格詢價 之手法，自不得以此謂上訴人係以每坪18萬元出售系爭土地 應有部分。而依兩造於訴請分割遺產訴訟期間，上訴人與江 機公司雖曾於96年8月28日簽立預定買賣契約書，將上訴人 系爭房地持分（應繼分）各1/7，預定以總價1,518萬2,906 元出售予江機公司，但嗣於兩造101年1月11日在本院100年 度重家上更㈠字第2號分割遺產訴訟中成立調解，將系爭房 地辦理遺產分割登記為兩造分別共有後，已時歷近5年，市 場交易環境條件已有所變動，上訴人因而再與江機公司於 101年3月8日簽立系爭變更協議，合意變更總價款為3,107萬 5,000元，有預定買賣契約書、系爭變更協議各2件及付款支 票、存摺明細可按（見原審卷一第186-191頁及第211-216頁 ），可見上訴人出售系爭房地應有部分各1/7之總價應為3, 107萬5,000元。上訴人雖抗辯依系爭變更協議所載系爭2筆 道路用地及系爭房屋均係無償讓與予江機公司，並非買賣云 云，惟查96年8月28日雙方簽立預定買賣契約書時，並無系 爭2筆道路用地及系爭房屋以無償讓與江機公司之記載，而 均為買賣標的內容之一，且系爭2筆道路用地及系爭房屋並 非毫無價值之物，何以5年後在簽立系爭變更協議時竟變更 為無償贈與？而觀諸系爭房屋及系爭2筆道路用地於辦理土 地登記申請書及所附上訴人與江機公司間買賣移轉契約書均 載明以「買賣」為登記原因辦理所有權移轉登記，而系爭房 屋及系爭2筆道路用地既係與其他系爭土地毗連，並以一宗 整體包裹式買賣，自無可能部分為無償贈與，部分為有償買 賣，上訴人與江機公司徒將較有價值可供建築之建地計算，
忽略須一併購買之系爭房屋及系爭2筆道路用地價值，而指 係以每坪25萬元計價購買其中3筆土地而已，並在系爭變更 協議記載系爭房屋及系爭2筆道路用地為無償讓與云云，要 屬無稽，尚非真實，自不足信。
4.系爭房地經被上訴人於101年6月間委託台新不動產估價師事 務所進行估價，系爭房地總價值為3億3,128萬1,985元，其 中系爭土地部分（土地總面積3,182平方公尺約962.56坪） 總價為3億2,817萬1,514元，系爭房屋部分總價為311萬471 元，有該估價報告書及所附土地鑑定表、建物鑑定表可憑（ 見原審司北調字卷第78-79頁，第82-83頁），則換算系爭土 地當時每坪價值為34萬936元（328,171,514÷962.56坪=340 ,936元，元以下四捨五入，下同），系爭土地1/7應有部分 之價值為4,688萬1,645元（328,171,514÷7=46,881,645） 。上訴人雖抗辯上開估價金額過高，惟再經本院委請社團法 人新北市不動產估價師公會就系爭土地如以「整宗土地一併 出售」其「應有部分各1/7」於101年3月8日依照現況出售之 合理市價結果，系爭土地總價值為4億1,620萬4,895元，其 中比準地即可供建築部分為每坪單價43萬5,000元，其餘無 法單獨開發之畸零地部分（按即系爭2筆道路用地）每坪單 價分別為34萬1,875元及32萬8,825元，所有權人應有部分各 1/7價值為5,945萬7,842元，有外放該會106年5月24日（105 ）估字第015號估價報告書可按（見該估價報告書第2頁背面 、第52頁、第55頁），均明顯高於被上訴人所主張之系爭土 地當時每坪單價34萬936元即土地總價值3億2,817萬1,514元 ，足認被上訴人主張自屬可採。上開社團法人新北市不動產 估價師公會既係依本院囑託就系爭土地如以「整宗土地一併 出售」其「應有部分各1/7」於101年3月8日依照現況出售之 合理市價為鑑定，上訴人謂並非就上訴人之應有部分各1/7 為評估而指其鑑價過高云云，已難採信。況證人即江機公司 負責人江明順亦證稱「101年8月22日、24日我太太有和單錫 禕談過，有說要開34萬元向他們買，但是我有提到道路部分 ，用公告地價買，他們就不要了。」（見本院卷一第174頁 ），證人江明順既自承曾向被上訴人出價每坪34萬元欲行購 買，但為被上訴人所拒，可見系爭土地當時確有每坪34萬元 之價值甚明，上訴人空言辯稱被上訴人主張之土地價額過高 ，每坪單價僅25萬元云云，自不足取。
5.查上訴人將其系爭房地之應有部分各1/7出售予江機公司， 總價額3,107萬5,000元，已如前述，惟並未區分系爭土地及 系爭房屋之價額，而依被上訴人所主張並可採之台新不動產 估價師事務所估價結果，系爭房地總價值為3 億3,128 萬1,
985元，其中系爭土地部分總價為3億2,817萬1,514元，系爭 房屋部分總價為311萬471元，則系爭房屋應有部分1/7之價 額應為44萬4,353元（3,110,471÷7＝444,353），是系爭房 地應有部分各1/7出售總價中，扣除系爭房屋應有部分1/7之 價額44 萬4,353元後，系爭土地應有部分1/7之出售價額為 3,063萬647元（31,075,000－444,353＝30,630,647），被 上訴人主張系爭土地僅以每坪18萬元出售云云，尚不足取。 惟系爭土地1/7 應有部分當時價值應為4,688 萬1,645元（ 328,171,514÷7=46,881,645），上訴人僅以3,063萬647元 低價出售系爭土地應有部分1/7，尚有1,625萬998元之價差 （46,881,645－30,630,647＝16,250,998），如上訴人依法 通知被上訴人行使優先承購權，以同一條件購買，當可獲取 系爭土地之價差利益，被上訴人因而所失利益，依修正前95 年3月29日內政部內授中辦地字第0950724994號令發布生效 之土地法第34條之1執行要點第11點第9款規定「他共有人均 主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張 優先購買人之應有部分比率定之」計算，其中單錫禕、單錫 禎、劉單金秀、單篤蔚各得向單篤文、單篤武主張之優先承 買比例為1/5，得分別請求賠償325萬200元（16,250,998÷5 ＝3,250,200），羅孝威及羅安莉各得向單篤文、單篤武主 張之優先承買比例為1/10，得分別請求賠償162萬5,100元（ 16,250,998÷10＝1,625,100），各詳如本判決附表一、二 所示，被上訴人逾此部分請求，不能准許。上訴人雖抗辯被 上訴人當時尚未有出售計劃以賺取價差，並未受有所失利益 之損害云云，惟查江機公司當時既有多次向兩造詢價意欲購 買系爭房地之情事，並曾向被上訴人出價每坪34萬元欲行購 買其應有部分，但因系爭2筆道路用地江機公司另出價過低 為被上訴人拒絕，已如前述，可見被上訴人本有出售系爭房 地之計劃及可能性，但因價格因素而尚未賣出，而依社會一 般不動產交易行情，拆分出售應有部分，因無法完全合一利 用，其價額當較一宗完整土地合併出售之價額為低，如上訴 人通知被上訴人行使優先承購權，被上訴人以同一條件買受 上訴人之應有部分後，自得以整宗土地一併出售，而獲致應 有較高之利潤，上訴人自不得以被上訴人亦欲出售自己應有 部分，即空言謂被上訴人不可能再購買伊之應有部分，而指 被上訴人並未受有所失利益之損害云云，自不足取。上訴人 雖又以江機公司曾分別與兩造議價，被上訴人知悉伊可能會 先行售出之情形下，卻始終未曾表示有意購入伊之應有部分 ，而指被上訴人未預促伊注意通知行使優先承購權，係與有 過失云云，惟查江機公司雖曾向兩造詢價，但上訴人並未證
明被上訴人事前如何知悉其已與江機公司合意出售及其價額 ，上訴人復否認被上訴人得行使共有人優先承購權，其隱而 不宣，如何謂被上訴人未預促其注意以通知行使優先承購權 ，而指被上訴人係與有過失，所辯自不足據。
四、綜上所述，江機公司租用系爭房地，並非租地建屋，亦未取 得系爭土地上所興築增建物之所有權，並無土地法第104條 基地承租人之優先購買權，上訴人以低價出售移轉系爭房地 應有部分各1/7予江機公司時，未依法通知被上訴人行使優 先承購權，故意不法侵害被上訴人就系爭土地之共有人優先 承購權，致被上訴人受有未能取得系爭土地應有價差利益之 損害，自得請求上訴人負損害賠償責任。從而被上訴人依民 法第184條第1項前段規定，請求上訴人各應分別給付被上訴 人如本判決附表一、二所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日 ，即單篤文自103年7月18日起；單篤武自103年7月17日起（ 送達證書見原審卷一第11-12頁），均至清償日止按年息百 分之5計算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許，逾此部 分之金額非屬正當，不能准許。原審就超過上開應予准許部 分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判 如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗