臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第203號
原 告 孫文智
訴訟代理人 鐘育儒律師
複代理人 吳佳融律師
被 告 波羅蜜山莊社區管理委員會
兼法定代理 沈冠霖
人
被 告 游淑芳
王麗娟
林美儀
柳妙珠
陳淑瑛
龔麗萍
蔡信怡
吳國安
高淑清
陳蕙芳
蔡有裕
曾錦美
上 一 人
訴訟代理人 蔡燿州
被 告 陳盈位
許挪玲
賴宏昱
黃郁萍
張哲豪
林世杰
劉明月
張桂香
劉大中
王紫潔
黃旭瑤
王見智
王郁雯
共 同
訴訟代理人 劉烱意律師
劉育辰律師
被 告 曾美慧
上列當事人間請求確認規約無效等事件，本院於民國106 年5 月
11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告波羅蜜山莊社區管理委員會於門國九十三年四月三日召開之第一屆區分所有權人會議訂定之波羅蜜山莊社區住戶暫定規約第貳條第一款第乙目第1 點後段「該各區約定共同使用部分與約定同意供通行部分包含各區車道、養生、庭院區中庭庭園及大門周邊、社區管理室、公共蓄水設備（如後全區圖所示）。」及附件一標的物件之圖說無效。
確認被告波羅蜜山莊社區管理委員會於民國九十三年四月三日召開之第一屆區分所有權人會議訂定之波羅蜜山莊社區暫定公約實施辦法第十九條「庭院6.7.8 北方之四格停車位為私有室外停車位」及所附「波羅蜜山莊1F及中庭現況全區圖」無效。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十四，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
被告曾美慧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同。民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又按確 認之訴，倘當事人一方因法律關係存在與否或為法律關係基 礎事實存否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險， 而此危險得以確認判決除去者，依法均得提起。查嘉義市波 羅蜜山莊社區（下稱系爭社區）於民國93年4 月3 日召開第 一次區分所有權人會議，成立被告波羅蜜山莊社區管理委員 會制定波羅蜜山莊社區住戶暫定規約（下稱系爭規約）及波 羅蜜山莊社區暫定公約實施辦法（下稱系爭公約實施辦法） 作為系爭社區區分所有權人行使權利與義務之依據，經向嘉 義市政府報備成立。然，系爭規約第貳條及其附件一與系爭 公約圖示約定各區共同使用之二塊區域為「造景庭園」與約 定同意供通行之三塊區域標示為「車道」，竟與嘉義市政府 核發使用執照所載用途完全不符，違反建築法及公寓大廈管 理條例相關規定，若系爭規約及系爭公約實施辦法有效，則 將侵犯原告使用其所有嘉義市○○段00000 ○00000 地號土 地（下稱848-8 、848-4 地號土地）之權利，茲被告等現既 依系爭規約及系爭公約實施辦法使用系爭社區之土地，則原
告之私法上之地位即有受侵害之危險，又此危險得以確認判 決除去之，故此原告自得提起本訴，合先敘明。 ㈡系爭規約第貳條第一款第乙目第1 點後段「該各區約定共同 使用部分與約定同意供通行部分包含各區車道、養生、庭院 區中庭庭園及大門周邊、社區管理室、公共蓄水設備（如後 全區圖所示）。」及附件一標的物件之圖說、系爭公約實施 辦法第19條「庭院6.7.8.北方之四格停車位為私有室外停車 位」及所附「波羅密山莊1F及中庭現況全區圖」，未經區分 所有權人會議決議，應為無效：
⒈按公寓大廈管理條例第3 條第12款，將「規約」定義如下 ：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活 環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。是以， 規約之訂定或變更必須經由區分所有權人以集會之形式召 開區分所有權人會議，並在會議中經區分所有權人彼此交 換意見及討論以達成決議為必要，若區分所有權人會議並 未討論、制定並決議通過規約之制訂，其規約自難認有效 。查，被告波羅蜜山莊社區管理委員會於93年4 月3 日召 開波羅密山莊社區所有權人暨住戶大會，然該次會議召開 前未將系爭規約與系爭公約實施辦法之制訂列入討論議程 ，會議中亦未就系爭規約與系爭公約實施辦法之制訂進行 討論，更遑論作成決議，此有波羅蜜山莊社區所有權人暨 住戶大會會議紀錄可稽，故此系爭規約與系爭公約實施辦 法自始未經區分所有權人會議決議，應為無效。從而，系 爭規約其中第貳條第一款第乙目第1 點後段「該各區約定 共同使用部分與約定同意供通行部分包含各區車道、養生 、庭院區中庭庭園及大門周邊、社區管理室、公共蓄水設 備（如後全區圖所示）。」及附件一標的物件之圖說、系 爭公約實施辦法其中第19條：「庭院6.7.8 北方之四格停 車位為私有室外停車位」及所附「波羅蜜山莊1F及中庭現 況全區圖」當然無效，此乃法理之明。
⒉另按公寓大廈管理條例第35條，利害關係人於必要時，得 請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳 簿、財務報表、欠繳公共基金與應分擔或其他應負擔費用 情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人 或管理委員會不得拒絕。民事訴訟法第344 條第1 項，下 列各款文書，當事人有提出之義務：二、他造依法律規定 ，得請求交付或閱覽者。三、為他造之利益而作者。五、 就與本件訴訟有關之事項所作者。同法第345 條第1 項， 當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得審酌情形 認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實。
查，原告業於105 年10月6 日言詞辯論期日請求被告依法 應提出93年4 月3 日波羅蜜山莊社區所有權人暨住戶大會 之會議紀錄，然被告遲至今日仍拒絕提出，且就原告主張 系爭規約及系爭公約實施辦法未經決議乙事未予置辯，故 此自得推論原告所提當日會議紀錄係屬真正，且系爭規約 及系爭公約實施辦法確實未經波羅蜜山莊住戶大會決議通 過，當屬無效。
㈢退步言之，縱認系爭規約及系爭公約實施辦法於93年4 月3 日業經波羅蜜山莊住戶大會議決通過（此為假設語氣，原告 否認之），系爭規約第貳條第一款第乙目第1 點後段「該各 區約定共同使用部分與約定同意供通行部分包含各區車道、 養生、庭院區中庭庭園及大門周邊、社區管理室、公共蓄水 設備（如後全區圖所示）。」及附件一標的物件之圖說、系 爭公約實施辦法第19條「庭院6.7.8.北方之四格停車位為私 有室外停車位」及所附「波羅密山莊1F及中庭現況全區圖」 ，仍因違反強制規定，而屬無效：
⒈查，原告為848-8 地號土地之所有權人，前揭土地屬其單 獨持有，原告自得於其土地範圍內自由行使權利，若他人 有侵害其土地所有權之情事，亦得求排除、防止之。然， 觀諸系爭規約第貳條第一款第乙目第1 點後段「該各區約 定共同使用部分與約定同意供通行部分包含各區車道、養 生、庭院區中庭庭園及大門周邊、社區管理室、公共蓄水 設備（如後全區圖所示）」，前揭規約條款將原告單獨持 有之848-8 地號後方空地納入系爭規約與公約實施辦法圖 示指定作為車道使用，並約定車輛可通行於848-8 地號後 方之未建築空地，被告波羅蜜山莊社區管理委員會明知未 依使用執照所載用途於原證六（本院卷一第45頁）所示編 號B 區設置車道，反而違法於原證六所示編號C 區另設車 道，復藉系爭規約與系爭公約實施辦法條文包裹置入圖示 ，以實其說，此已然侵害原告之所有權，故系爭規約第貳 條第一款第乙目第1 點後段，當屬無效。退步言之，縱認 848-8 地號土地屬專有部分，雖經相關區分所有人同意而 得為區分所有之標的，然專有部分之使用仍須遵行使用執 照為之，公寓大廈管理條例第5 、15條已有明文，倘所訂 之規約如確違反公寓大廈管理條例及建築法之情事，均屬 無效。另查，系爭規約第貳條除定義專有部分外，更約定 各區約定共同使用部分及約定同意供通行部分，並就前揭 約定各區共同使用或同意供通行部分依其使用目的而劃分 為車道、中庭庭園、大門周邊、社區管理室、公共蓄水設 備之用，詳細配置圖如附件一之全區圖，標示系爭848-1~
848- 3、848 及1132地號土地後方保留空地（原證六所示 編號A 區），約定作為車道；系爭848-5~848-16、1132-1 、1132-11 、1132-2及1132-8間保留空地（原證六所示編 號C 區），約定作為車道；系爭848-18、848-20~848-22 、1132-3、1132-4、1132-13 後方保留空地（原證六所示 編號E 區），約定作為車道，然觀諸系爭社區使用執照所 附竣工圖（原證七，本院卷一第47頁) 所示，前揭保留空 地區僅得作為防火間隔與法定空地之用，詎料前揭約款及 所附全區圖更易其途，逕將其作為「車道」使用，如此用 途與使用執照所載不符，已然違反建築法第73條、公寓大 廈管理條例第5 、15條之規定。又，其約定作為車道使用 復在原證六所示編號A 區出入口設置「鐵柵攔」、編號C 區出入口設置「鐵捲門」管制人員車輛進出、編號E 區車 道上方「增建房舍」，前揭約款顯然違反法定空地與防火 間隔應隨時淨空之強制規定，更導致發生緊急情事或因車 輛進出而阻礙救難之進程，亦與公共利益相違，應屬無效 。
⒉次查，系爭848-4 地號土地為同段第848 、848-1 、848- 2 、848-3 、848-5 、848-6 、848-7 、848-8 、848-9 、848- 10 、1132、1132-1及1132-11 地號土地所有權人 所共有，系爭848-17地號土地則為同段第848-11、848-12 、848-13、848-14、848-15、848-16、848-18、848-19、 848-20、848-21、848-22、1132-2、1132-3、1132-4、11 32-12 、1132-13 及1132-14 地號土地所有權人所共有， 此有系爭848-4 、848-17地號土地地籍謄本可稽，且觀諸 系爭社區使用執照所附竣工圖，系爭848-4 、848-17地號 土地應作為六米私設道路使用，詎料前揭約款更易其途， 竟將系爭848-4 、848-17地號土地約定由各區共同使用（ 即原證六所示編號B 、D 區），更將前開二筆土地約定作 為中庭庭園使用，並在前開二土地上搭建各式庭園建築， 復於土地外設置出入閘門，是以，前此約款內容不僅與使 用執照所載用途迥異，被告等除擅自於上開土地上方建造 建築物外，並設置閘門封閉使用執照所載之六米私設道路 ，阻礙車輛通行使其無法連接鄰近道路，更使各區分所有 權人喪失對外通行權，肇致多數區分所有權人因無適宜對 外聯絡之道路，而必須違規另闢三條與使用執照不符之私 人空地，作為車輛通行車道（即原證六所示編號A 、C 、 E 區）。換言之，倘編號B 、D 區如依法按嘉義市政府所 核發之使用執照用途規劃成為「六米私設道路」，今日， 被告等絕無理由須在編號A 、C 、E 區違法設置「車道」
及持有編號E 區土地所有人為擴大其土地利用而違法於車 道上方「增建房舍」等問題，惟因違法既得利益者眾，積 非成是，終致罔顧現行法令，乃將錯就錯，進而衍生減損 區分所有人所持土地利用價值爭議，故系爭規約內容顯然 違反民法第148 條、建築法第25、73條及公寓大廈管理條 例第9 條等項，當屬無效。
⒊再查，系爭848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 地號土地 ，其地目為建，未有使用分區與使用類別之劃分，起造時 雖曾就系爭848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 地號土地 申請作為停車空間使用，然經嘉義市政府依都市計晝法令 及建築設計施工編第59條、第59條之1 檢討其使用類別與 容積建蔽率等因素，因未達設置標準故未予通過，是以系 爭848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 地號土地，並未取 得停車位使用執照。詎料，系爭公約實施辦法第19條逕將 系爭848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 地號土地規劃作 為私有停車位，此舉顯然違反都市計畫法令及建築設計施 工編第59條、第59條之1 、建築法第73條第1 項及公寓大 廈管理條例第5 、15條之規定。復觀上開土地緊鄰原證六 所示編號C 區，所停放車輛必須經由使用執照非車道用途 編號C 區進出社區，被迫人、車共道，此已造成住戶生活 不便，出入安全堪慮。從而，系爭公約實施辦法第19條「 庭院6.7.8 北方之四格停車位為私有室外停車位」已違反 前揭規定，嚴重減損公共利益，亦屬無效。
⒋末按公寓大廈管理條例第16條第2 項前段，住戶不得於私 設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓 梯間、共同走廊、防火避難設備等處所堆置雜物、設置柵 攔、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停 車位侵占巷道妨礙出入。又按台北高等行政法院102 年度 訴字第260 號判決所示「原告雖主張其所放置之資源回收 箱及雨傘架並非雜物，且未妨礙住戶出入及逃生避難，復 經區分所有權人會議決議通過，不違反公寓大廈管理條例 第16條第2 項之規定，原處分嚴重侵害憲法第15條對人民 財產權之保障云云。惟本項規定（即公寓大廈管理條例第 16條笫2 項）之立法理由，已明揭係為達維護公共安全之 目的，而明定樓梯間等處所不得擅自堆置雜物或設置柵欄 、門扇等，以免妨礙逃生避難。準此，公寓大廈樓梯間本 應維持暢通無阻，始能避免妨礙逃生避難，若一經堆置物 品，即違反上開條文之規範目的及立法意旨，此與堆置物 品之屬性、大小及堆置之目的無關。又區分所有權人會議 決議雖屬住戶私法自治之具體展現，然參酌公寓大廈管理
條例第9 條第3項 之規定可知，區分所有權人會議之決議 內容，仍不得違反法律基於公益目的之強制規定。」；又 法務部（87) 法律字第021275號函亦說明，本件公寓大廈 全體區分所有權人如透過區分所有權人會議決議方式，將 上開附設停車空間之共同部分出租( 借）予非該公寓大廈 住戶之第三人做停車場營業使用，似有以約定方式規避上 開條例第16條第2 項強制規定之虞。綜上可知，公寓大廈 管理條例第16條第2 項前段係強制規定，堪予認定，若區 分所有權人會議決議或規約內容違反前揭強制規定，自屬 無效。經查：
⑴系爭848-4 、848-17地號土地（即原證六所示編號B 、 D 部分) 土地為波羅蜜山莊社區內住戶分別共有，核諸 波羅蜜山莊使用執造之核定工程圖與現場勘查照片（本 院卷一第309 至315 頁），系爭848- 4、848-17地號土 地係核定作為六米私設通路使用，故此自不得於前揭二 土地堆置雜物、設置柵攔、門扇或營業使用，或違規設 置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，詎系 爭規約第貳條第一款第乙目第一點後段「該各區約定共 同使用部分與約定同意供通行部分包含各區車道、養生 、庭院區中庭庭園及大門周邊、社區管理室、公共蓄水 設備（如後全區圖所示）」、附件一標的物件之圖說及 系爭公約實施辦法所附「波羅蜜山莊1F及中庭現況全區 圖」竟將前揭二土地劃作中庭庭園使用，並在其上私設 閘門、涼亭、拱門等各式庭園造景，是以系爭規約、公 約實施辦法及所附圖說顯然違反公寓大廈管理條例第16 條第2 項前段之規定，自屬無效。
⑵再依波羅蜜山莊使用執造之核定工程圖所載（原證11， 本院卷一第309 頁) ，原證六編號A 、C 、E 部分係核 定作為法定空地及防火間隔之用，且參以最高法院82年 台上字第1009號判決意旨，建築物所應留設之法定空地 ，為建築基地之一部分，不得重複使用，建築法第11條 定有明文。又法定空地作為防火間隔使用，目的在阻隔 火劫蔓延，藉以逃生避難，非無公眾平常通行之用，不 得以防火間隔作為主要進出進路。然查，系爭規約第貳 條第一款第乙目第一點後段「該各區約定共同使用部分 與約定同意供通行部分包含各區車道、養生、庭院區中 庭庭園及大門周邊、社區管理室、公共蓄水設備（如後 全區圖所示）」、附件一標的物件之圖說及系爭實施辦 法所附「波羅蜜山莊1F及中庭現況全區圖」竟將原證六 編號A 、C 、E 部分擅作車道使用，更在原證六編號A
、C 、E 臨路區塊私設門扇妨礙進出，前揭規約、公約 實施辦法及所附圖說顯然違反公寓大廈管理條例第16條 第2 項前段之規定，同屬無效。
㈣被告游淑芳、王麗娟、林美儀、柳妙珠、陳淑瑛、沈冠霖、 龔麗萍、蔡信怡、吳國安、高淑清、曾美慧、陳蕙芳、蔡有 裕、曾錦美、陳盈位、許挪玲、賴宏昱、黃郁萍、張哲豪、 林世杰、劉明月、張桂香、劉大中、王紫潔、黃旭瑤、王見 智、王郁雯等應將系爭848-4 地號土地上之地上物拆除，並 將系爭848-4 地號土地返還原告及其他共有人。另被告游淑 芳、王麗娟、林美儀、陳蕙芳、蔡有裕、曾錦美、陳盈位、 許挪玲、賴宏昱、黃郁萍、張哲豪、林世杰、劉明月、張桂 香、劉大中、王紫潔、黃旭瑤、王見智、王郁雯等應將系爭 848-17地號土地上之地上物拆除，並將系爭848-17地號土地 返還原告及其他占有人。
⒈本件原告既為系爭848-4 地號土地之共有人，自得本於所 有權人地位行使權利。另觀諸系爭規約第貳條第一款第乙 目第2 點約定各區共同使用部分與約定同意供通行部分之 使用主體為本社區全體住戶」，可知被告游淑芳、王麗娟 、林美儀、柳妙珠、陳淑瑛、沈冠霖、龔麗萍、蔡信怡、 吳國安、高淑清、曾美慧、陳蕙芳、蔡有裕、曾錦美、陳 盈位、許挪玲、賴宏昱、黃郁萍、張哲豪、林世杰、劉明 月、張桂香、劉大中、王紫潔、黃旭瑤、王見智、王郁雯 等人為系爭848-4 地號土地之直接占用人。復參以系爭社 區之使用執照所附竣工圖，系爭848-4 地號土地使用執照 原為六米私設道路，其上未配置任何地上物，然觀諸現情 系爭848-4 地號土地上竟林立各式庭園造景，更在848-4 地號土地闢臨道路之處設置出入閘門，阻礙人員、車輛進 出，核諸上情，被告等人顯係無權占用848-4 地號土地， 故此原告自得本於所有人地位依民法第767 條、821 條請 求被告等將系爭848-4 地號土地上之地上物拆除，回復原 狀為六米私設道路，返還與原告及其他全體共有人。 ⒉其次，核諸系爭規約第貳條第乙目第2 點：「約定各區共 同使用部分與約定同意供同行部分之使用主體為本社區全 體住戶。」，故此原告係系爭848-17地號土地之使用人， 自得本其占有人地位排除侵害，然觀諸現情，系爭848-17 地號土地使用執照原為六米私設道路，其上未配置任何地 上物，依建築法及公寓大廈管理條例規定，該土地上方應 保持淨空不應有任何建築物阻擋妨礙通行，惟被告等仍於 848-17地號即原證六所示編號D 部分土地中段增建大型鋼 筋水泥拱牆，將系爭848-17地號土地區隔一分為二，復於
鄰接聯外道路處設置出入閘門管制進出，加上被告等分別 於系爭848-18、848-20~848-22 、1132-3、1132-4、1132 -13 地號後方保留空地即原證六所示編號E 區車道上方違 法增建房舍，肇致該區前、後方之聯外通道均受到阻礙， 倘若發生火災或緊急情事，消防車或救護車根本無法駛入 ，此將不利救災救難工作遂行，影響公安甚鉅。另，被告 等不顧違反建築法、公寓大廈管理條例及規約規定，執意 於848-17地號土地興建庭園造景，並於鄰接道路出入口處 違法設置閘門妨礙人員、通行通行之作為，明顯已侵害原 告及其他住戶使用系爭848-17地號土地之權利。基上，原 告自得本於占有人地位依民法第767 條第2 項、962 條之 規定，請求被告等人拆除地上物，回復供全體住戶共同使 用。
㈤另依鈞院調取波羅蜜山莊社區管理委員會105 年度相關報備 資料（原審卷二笫145-241 頁），足徵系爭社區雖於105 年 5 月1 日召開區分所有權人會議，然該次會議並未另行制定 新約，僅就93年4 月3 日制定之系爭規約及系爭實施辦法進 行字面修正，其修正內容亦未涉及系爭規約第貳條、附件一 標的物件之圖說及系爭公約實施辦法第19條等項，此有當日 會議紀錄及修正後送請嘉義市政府報備之規約可稽，故此10 5 年5 月1 日召開之區分所有權人會議對原93年4 月3 日制 定之系爭規約及系爭實施辦法不生影響。從而，105 年5 月 1 日召開之區分所有權人會議亦無法治癒系爭規約及實施辦 法所生無效事由，系爭規約及系爭實施辦法仍屬無效，此乃 法理之明，毋庸贅言。
㈥對被告抗辯所為之陳述：
⒈關於分管契約爭議說明如下：
(1)分管契約係指共有人間約定各自分別就共有物之特定部 分而為使用、收益等管理行為之契約（學者謝在全著民 法物權論上冊，2004年8 月修訂3 板，頁590 ）。另分 管契約性質上為債權契約，為共有人協議各自分別管理 共有物之一部之特約，不包含處分，因此讓與分管共有 物特定部分之所有權，仍應得共有人全體同意。查本社 區住戶並無與建商就共有物（系爭848-4 與848-17之約 定共同使用部分）之『特定部分』而為使用、收益等管 理行為而曾與建商簽訂任何之分管契約。又，專用權乃 是共有人間依約定由部分共有人或他人占有共有物之特 定部分而為使用之權，此項約定乃為分管契約之ㄧ種， 亦如公寓大廈管理條例第3 條第5 款之『約定專用』性 質。再查系爭規約第貳條第一款第丙目：「本區無約定
專用部分」，益證本社區並無被告所稱任何形式之分管 契約存在。基上，被告以分管契約為基礎，引據最高法 院103 年度台上字第2247號民事判決、台灣高等法院10 2 年度上字第83號民事判決及台灣高等法院台中分院10 2 年度上易字第55號民事判決為參，顯有誤解。 ⑵被告答辯狀稱「次按共有物分管之約定，不以訂立書面 為要件‧‧‧‧原告主張『基於契約相對性，其與陶淵 明建設所簽立之契約，效力不及於原告與其他住戶間』 云云，顯屬無稽。」，被告所述與事實不符，蓋社區住 戶從未與陶淵明建設公司針對原證六所示編號A 、B 、 C 、D 、E 部分及系爭848-5 、848-6 、848-7 及1132 -11 地號土地部分曾有簽訂如被告所稱之「分管契約」 性質之約定或契約。
⑶所謂分管契約，乃『共有人全體約定共有物』『特定範 圍內』由『特定人』為使用收益之契約。另爰引被告所 謂之分管契約：「共有物分管之約定，不以訂立書面為 要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，『對各自占有 管領之部分』，互相容忍，對於他共有人使用、收益、 『各自占有之土地』，未予干涉，已歷有年所，即非不 得認有默示分管契約之存在。」
①經查原證六所示編號A、C、E及848-5、848-6、848-7 及1132-11 地號土地部分均屬私人專有部分，因非具 『共有人全體約定共有物』之性質與條件，不符合分 管契約之成立要件，因此確定上開土地無分管契約。 而原證六所示編號B 、D 土地部分，雖屬『共有人全 體約定共有物』，惟陶淵明建設公司與住戶間、住戶 與住戶間，亦從未簽訂有關B 、D 土地內的『特定範 圍內』由『特定人』為使用收益之約定或契約，更未 曾准予特定人『對各自占有管領之部分』及『各自占 有之土地』，使用收益之情事，因此，何生被告所稱 社區土地有分管契約存在之事實。
②再查，系爭規約第二條第ㄧ款第丙目清楚載明：「本 區（社區）無約定專用部分。」。
③綜上可證，本社區並無被告所稱之「分管契約」存在 ，而被告屢屢以分管契約為由，欲藉此避開種種違法 事實，而引據與本案條件與背景完全不同之最高法院 99年度台上字第2278號判決為參，顯有誤導之嫌。 ⑷系爭848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 等地號四塊停 車位，其地目為建，屬私人專有部分，而被告引用台灣 高等法院102 年度上字第83號民事判決及台灣高等法院
台中分院102 年度上易字第55號民事判決，係為建商與 各承購戶分別約定合意成立之分管契約，且其停車位屬 共有部分，此與本社區系爭四塊停車位性質完全不同。 查系爭848-5 及848-6 停車位為承購戶分別於93年4 月 5 日及93年8 月27日購得、系爭848-7 及1132-11 為承 購戶同時於96年8 月3 日購得，可知前述停車位全在波 羅蜜社區管委會93年4 月3 日成立後才由承購戶陸續購 得，且系爭848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 等地號 均有所有權狀屬承購戶專有部分，非共有部分，故而不 屬分管契約，被告以上開判決為據，除與事實不符外， 亦誤植上開判決意旨。另依最高法院判決，分管契約係 共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂立之契約 ，倘非共有物，即無共有人就之訂立分管契約可言，承 上，系爭848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 等地號四 塊停車位，便不屬分管契約範疇，因而系爭公約實施辦 法第19條違反都市計畫法令及建築設計施工篇第59條、 第59條之1 、建築法第73條第1 項及公寓大廈管理條例 第15條之規定，依民法第71條前段規定應屬無效，故系 爭公約實施辦法第19條違法將系爭848-5 、848-6 、84 8-7 及1132-11 地號土地規劃作為私有停車位使用，應 屬無效。
⒉關於違反規約爭議說明如下：
公寓大管理條例第3 條第12款規定，「規約」係指：「公 寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境 ，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」，因此規 約係法律行為，且屬共同行為。
⑴被告等罔顧系爭規約，違法使用原證六編號A 、B 、C 、D 、E 部分土地之行為，違反系爭規約第貳拾壹條第 一款第（三）項：「住戶違反本條例第玖條第二項之規 定，對共用部分之使用未依設置目的及通常用方法為之 者，應於制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請 法院為必要處置，如有損害並得請求損害賠償。」規定 ，另系爭848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 等地號四 塊土地，原使用執照非作停車位使用，現今承購戶於管 委會成立後陸續購得上開土地違法作停車位使用，罔顧 系爭規約規定，已然違反規約第貳拾壹條第一款第（四 ）項：「住戶違反本條例第拾伍條第ㄧ項之規定，對專 有部分、約定專有部分之使用方式有違反使用執照及規 約之規定時，應於制止，並請直轄市、縣（市）主管機 關處理，要求其恢復原狀。」。查被告等均簽署系爭規
約且要遵守共同之約定，如今被告等違反系爭規約後， 憑藉違規住戶為多數而有恃無恐，置遵守規約少數住戶 權益而不顧，故而衍生積非成是之陋習，最後終於棄守 規約，不履行違反規約義務處置相關規定，侵害原告權 益，原告迫於無奈只得訴請法院仲裁為必要處置，以伸 張公義並維權益。
⑵參證105 年9 月6 日言詞辯論期日原告問：「提出並主 張E 區土地所有權人住戶均有與建商簽訂同意車道使用 的切結書，切結書與增補契約有無不同？（交閱）」， 證人蔡玉春答：「這個切結書是請客戶簽給我們，是針 對這個社區，因為這個社區社區型住宅必須遵守公約， 公共部分的保持原狀，所以才會請已購客戶簽立切結書 ，其實就是方便主委管理社區的時候可以使用。切結書 與增補契約書是不一樣的。」（本院卷一第397 頁）， 由上可知，E 區土地所有權人除與陶淵明建設公司簽訂 切結書承諾E 區公共土地須保持原狀外，也必須遵守公 約，惟E 區公共使用土地部分目前仍被E 區住戶佔用並 興建房舍，已然侵犯全體住戶之使用權，故應予排除侵 害。
⑶依內政部營建署86年1 月30日台（86) 內營字第86721 64號函及85年5 月25日台（85) 內營字第8572695 號函 ：「規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益， 確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵 守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築等法令規定 ，牴觸者無效。」。本件如原證六所示編號A 、B 、C 、D 、E 區及系爭848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 地號土地使用，因違反建築法令規定，依上述內政部營 建署函示，規約牴觸建築法等相關法令而無效至為明確 ，被告所述與事實不符。
⒊被告答辯稱「原告於本件訴之聲明第一項請求確認系爭規 約之付件一圖說無效，卻於另案與本件被告高淑清之訴訟 中，再援引該圖說作為對其有利之證據，（附件：台灣高 等法院台南分院105 年度上字第100 號準備程序筆錄）， 其所主張不僅前後矛盾，有違禁反言原則，更可見其於本 件無權利保護必要。」，惟：
⑴台南高分院105 年度上字第100 號為『拆除木圍籬案』 ，爭點為系爭木圍籬建於系爭848-8 地號土地位置，究 為系爭規約所定義之專有部分或為約定各區共同使用部 份？該案中原告主張系爭木圍籬位於原告專有部分，高 淑清則主張系爭木圍籬位於約定各區共同使用部份，雙
方同以系爭規約為基礎，進行攻防意見併呈，合先述明 。
⑵依法令系爭規約之附件一圖說在法院未判決無效前，應 屬有效規約，因此，台南高分院105 年度上字第100 號 案中原告引據系爭規約之附件一圖說，證明系爭木圍籬 確實位於原告所有系爭848-8 地號土地內，亦屬原告專 有部分範圍之有利證詞並無不適之處。另本件為系爭規 約無效案，乃針對原證六所示編號A 、B 、C 、D 、E 及848-5 、848-6 、848-7 及1132-11 地號土地違法使 用之訴訟，並未包括848-8 地號土地。又系爭848-8 地 號土地所有權實屬原告，故不論系爭規約有效或無效， 亦不影響台南高分院105 年度上字第100 號案內848-8 地號土地謄本登載原告具使用權之事實認定。
⑶綜上可知，系爭規約迄今仍屬有效規約，又原告雖於本 件主張系爭規約之附件一圖說無效，查其圖說土地用途 系爭848-8 地號土地屬專有部分，即使系爭規約被法院 判決無效，848-8 地號土地之所有權及使用權仍屬原告 。因此，不論系爭規約有效或無效均不影響原告對系爭 848-8 地號土地之使用權，基上，被告稱原告有違禁反 言原則，實與事實不符！