臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
105年度中簡字第3422號
原 告 呂庭亨
兼 上一人
訴訟代理人 張麗珠
被 告 郭豐維
訴訟代理人 胡俊暘律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年4月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬參仟伍佰壹拾元，及自民國一○六年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用，由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣肆拾萬參仟伍佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款第2款、第3 款、定有明文。本件原告起訴時原僅列甲○○為原告，聲明 ：被告應給付原告甲○○新臺幣（下同）53萬6,212元（見 本院卷第7頁）。嗣於訴訟繫屬間，追加丙○○為原告，並 聲明：被告應給付原告二人53萬6,212元，及自起訴狀繕本 送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息等語（見本院卷第63頁背面、第66頁正面、第101頁正面 ），核屬請求之基礎事實同一，及擴張應受判決事項之聲明 ，且經被告程序上同意（見本院卷第63頁背面），與前開規 定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告主張兩造於民國105年7月15日簽訂不動產租賃契約書， 約定由被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區市○○○路 000號12樓之2號房屋一間（簡稱B2-12，下稱系爭房屋）作 為辦公室使用，租賃契約書上記載租賃期限為10年，自105 年9月1日起至115年8月31日止（10年），第1年至第2年期間 每月租金為5萬元，第3年至第4年期間每月租金為5萬2,000 元，第5年至第6年期間每月租金為5萬6,000元，第7年至第8
年期間每月租金為5萬9,000元，第9年至第10年期間每月租 金為6萬2,000元，租金約定於每月1日給付，押租保證金為 10萬元（下稱系爭租約）；被告於105年10月間通知原告終 止系爭租約，系爭租約於105年11月11日終止。 ㈡兩造於105年7月15日簽訂系爭租約，原告同意給與被告45天 裝修期免費使用系爭房屋，租金則自105年9月1日起算，係 因被告稱其欲花500萬元裝潢在系爭房屋且簽訂10年之長期 租約，如今因被告提前終止系爭租約，原告無法取得完整之 利益，故無裝修期之優惠，依系爭租約第2條第3項約定，被 告應按比例支付105年7月15日至同年8月31日之裝修期日之 租金73,750元。另依系爭租約第7條第4項前段：「本租約存 續時間，任一方欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。 違約之一方應給付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」 內容，被告提前終止系爭租約，依上開約定，視為違約，被 告應給付相當於原告2.5月租金之違約金12萬5,000元。系爭 租約雖於105年11月11日終止，然被告並未依約回復原狀， 經原告僱工回復原狀，迄至105年11月24日始回復原狀完成 ，原告於回復原狀期間仍不能使用系爭房屋，爰依法請求被 告給付105年11月1日至同年月24日之租金4萬元。依系爭租 約第7條第1項約定，租賃期間之管理費3萬4,662元，應由承 租人即被告負擔，系爭租約於105年11月11日終止，於105年 11月24日始完成恢復原狀，原告自得請求被告給付自105年7 月15日起至105年11月24日止之管理費。原告就系爭房屋之 天花板回復原狀支出20萬9,050元、冷氣空調回復原狀支出 22,500元、地毯鋪設回復原狀支出82,500元（材料67,500元 、工資15,000元）、電燈及水電回復原狀支出42,500元，另 油漆前估價需要5,000元；被告雖抗辯上開回復原狀費用中 ，就材料部分應予折舊，惟「折舊」僅係一種成本分攤之程 序，而非資產評價之程序，即將資產之已耗成本，以有系統 而合理之方法，攤入各使用期間之一種程序，非用來作為使 資產之帳面價值能反映市價之一種手段，本件原告請求回復 原狀，自得依法請求被告支付回復原狀之必要費用36萬1, 550元等語。
㈢爰依系爭租約及回復原狀之法律關係，提起本件訴訟等語， 並聲明：如程序事項變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭租約第2條第3項，係適用於105年7月15日至 同年8月31日之裝修期間內，可歸責於承租人之事由，致系 爭租約終止，為免出租人在未取得任何租金下租約即終止， 要求承租人應依日數比例支付裝修期日之租金，本件被告既 係於裝修期間外，於租賃存續期間終止系爭租約，即無系爭
租約第2條第3項之適用，原告請求被告應依比例支付裝修期 間之租金73,750元，並無理由。至於原告依系爭租約第7條 第4項約定，請求被告給付違約金12萬5,000元，爰依民法第 252條規定，請求予以酌減。又原告請求被告給付自105年11 月1日起至同年月24日止之租金4萬元，因系爭租約於105年 11月11日合法終止，就原告請求被告給付自105年11月12日 起至同年月24日止之租金，因兩造已無租賃關係，原告此部 分租金請求，自屬無據。原告另請求被告給付自105年7月15 日起至105年11月24日止之管理費34,662元部分，因系爭租 約已於105年11月11日終止，自105年11月12日以後租賃關係 不存在，原告依系爭租約第7條第1項約定，請求被告給付自 105年11月12日起至105年11月24日之管理費，應屬無據。至 於原告請求被告支付回復原狀之費用，依行政院發佈之固定 資產耐用年數表，房屋附屬設備使用年限為10年，空調設備 為5年，另依行政院公佈之固定資產折舊率表，採用定率遞 減法者，就天花板及地板之材料費用，應扣除每年千分之 206之折舊，就冷氣空調之材料費用，應扣除每年千分之369 之折舊等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第63頁背面至第64頁正面、第 124頁，配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點 論述順序整理內容或調整部分文字用語）：
㈠、兩造於105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，約定由被告向 原告承租系爭房屋作為辦公室使用，租賃契約書上記載租賃 期限為10年，自105年9月1日起至115年8月31日止（10年） ，第1年至第2年期間每月租金為5萬元，第3年至第4年期間 每月租金為5萬2,000元，第5年至第6年期間每月租金為5萬 6,000元，第7年至第8年期間每月租金為5萬9,000元，第9年 至第10年期間每月租金為6萬2,000元，租金約定於每月1日 給付，押租保證金為10萬元。
㈡、系爭租約第7條第4項前段約定：「本租約存續時間，任一方 欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。違約之一方應給 付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」等語。被告於105 年10月間透過仲介告知原告要提前終止租約，系爭租約於10 5年11月11日終止。
㈢、被告已將押租金10萬元及9月分租金5萬元交付原告。10月分 租金5萬元於105年10月14日前已給付原告。㈣、系爭房屋之管理費每月為7,999元。
㈤、被告同意支付原告系爭房屋105年7月15日至8月31日期間之 管理費。又依系爭租約第7條第1項約定，租賃期間之管理費 ，係由承租人負擔。
㈥、被告並未繳納105年9月1日至105年11月10日期間之管理費。 被告就105年11月1日起之租金亦未給付。㈦、由原告所提出系爭房屋105年7月15日時之屋況照片（見本院 卷第41頁），可知系爭房屋有天花板、電燈、地毯之設備， 且冷氣風管無外露，對照被告表示提前終止租約時之屋況照 片（見本院卷第32頁），無天花板、無電燈、無地毯，且冷 氣風管外漏，可認系爭房屋之天花板、電燈、地毯、冷氣空 調（冷氣風管），有回復原狀之需求。
㈧、原告委請之師傅，於105年11月21日進場施作回復原狀，於 105年11月24日施工完成。
㈨、原告於105年7月15日將系爭房屋之鑰匙交付給被告。㈩、本件被告有交付原告押租金10萬元，而原告尚未返還10萬元 押租金予被告。
四、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，約定 由被告向原告承租系爭房屋作為辦公室使用，租賃契約書上 記載租賃期限為10年，自105年9月1日起至115年8月31日止 （10年），第1年至第2年期間每月租金為5萬元，第3年至第4 年期間每月租金為5萬2,000元，第5年至第6年期間每月租金 為5萬6,000元，第7年至第8年期間每月租金為5萬9,000元， 第9年至第10年期間每月租金為6萬2,000元，租金約定於每 月1日給付，押租保證金為10萬元（下稱系爭租約）；被告 於105年10月間通知原告終止系爭租約，系爭租約於105年11 月11日終止等事實，業據原告提出系爭房屋之不動產租賃契 約書、簡訊對話紀錄為證（見本院卷第12至15頁、第24頁、 第27頁），並為被告所不爭執（見本院卷第63頁背面），堪 信為真實。
㈡原告主張兩造於105年7月15日簽訂不動產租賃契約書，原告 同意給與被告45天裝修期免費使用，租金自105年9月1日起 算，係因被告稱其欲花500萬元裝潢及簽訂10年之長期租約 ，如今因被告提前終止系爭租約，原告無法取得完整之利益 ，故無裝修期之優惠，依系爭租約第2條第3項約定，被告應 按比例支付105年7月15日至同年8月31日之裝修期日之租金 73, 750元（計算式：5萬元1.5月（120月-2月）/120月 ）云云（見本院卷第101至102頁），然查： ⒈觀諸系爭租約第2條第3項記載：「若因承租人裝修所需，出 租人同意於簽訂本契約後免費提供承租人…日進行裝修，但 裝修期限因可歸責於承租人之事由，致本契約終止或解除， 以違約論。承租人同意按比例支付前開裝修期日之租金…」 等語（見本院卷第12頁），雖未記載出租人免費提供裝修之
天數，然由系爭租約之租金自105年9月1日起算，及被告自 承於105年7月15日取得系爭房屋之鑰匙（見本院卷第64頁正 面），足認原告提供被告自105年7月15日起至同年8月31日 止相當於一個半月之免算租金裝修期。
⒉原告雖主張因被告於105年10月間通知原告終止系爭租約， 系爭租約於105年11月11日終止，被告僅支付105年9月、10 月兩個月租金，依系爭租約第2條第3項約定，被告應按比例 支付105年7月15日至同年8月31日之裝修期日租金73,750元 （計算式：5萬元1.5月（120月-2月）/120月）云云（ 見本院卷第101至102頁），然綜觀系爭租約第2條第3項之文 義，應係針對在105年7月15日至同年8月31日之裝修期限內 ，可歸責於承租人之事由，致系爭租約終止，為避免出租人 在未取得任何租金下租約即終止，要求承租人應依日數比例 支付裝修期日之租金，承租人不得再主張免費裝修期。此對 照系爭租約第7條第4項前段約定：「本租約存續時間，任一 方欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。違約之一方應 給付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」等語（見本院 卷第13頁），係指在免費裝修期間外，於租賃存續期間內， 提前終止合約之情形，更可明白系爭租約第2條第3項之約定 ，係規範「在裝修期限內」終止契約之情形。舉例言之，若 因可歸責於被告之事由，致系爭租約於裝修期內，例如於 105年8月24日發生終止事由，依系爭租約第2條第3項，被告 應給付相當於40天之租金。惟本件兩造均不爭執系爭租約之 終止日期為105年11月11日，並非在裝修期間內發生終止效 力，自無系爭租約第2條第3項之適用。
⒊原告雖舉其於兩造訂約前，於105年7月13日與訴外人鄭經理 之簡訊對話紀錄記載：「鄭經理，我想在合約書上的違約賠 償部分，除了固定的違約金外，應另外賠償我方裝修期及仲 介費的損失，因為對方是以高檔500萬的裝修及10年長約來 談，所以我才同意降價及給一個半月的裝修期」等語為證（ 見本院卷第69頁、第102頁之LINE簡訊對話紀錄）。然而， 此部分僅係原告意思形成過程之資訊，就被告而言，其所合 意之內容，仍應以系爭不動產租賃契約書上所載內容為準。 申言之，若被告係在裝修期間內，任意終止租約，應依系爭 租約第2條第3項約定，按比例支付原告租金，若被告係在裝 修期間外，於租賃期間內任意終止租約，應依系爭租約第7 條第4項前段賠償原告違約金。準此，本件被告係在裝修期 間外終止系爭租約，應無系爭租約第2條第3項之適用，原告 主張依系爭租約第2條第3項約定，被告應按比例給付原告73 ,750元，應屬無據。
㈢原告請求被告給付違約金12萬5,000元部分： 按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不 待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡 ，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金 過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相 當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利 於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年度台上字第69 7號裁判要旨）。經查：
⒈系爭租約第7條第4項前段記載：「本租約存續時間，任一方 欲終止本租約時，應於一個月前通知他方。違約之一方應給 付他方相當於2.5個月租金計算之違約金」等語，有租賃契 約書在卷可證（見本院卷第13頁），被告雖抗辯：承租系爭 房屋後，發現系爭房屋隔音效果未達先前仲介保證之良好程 度云云（見本院卷第46至47頁），惟為原告所否認，並稱： 原告未曾向被告提出任何隔音效果之保證（見本院卷第67頁 ），觀諸租賃契約書並未記載隔音效果之保證，亦未記載可 因隔音問題提前終止租約；且被告承租系爭房屋，既係欲販 售音響，承租標的物之隔音效果是否良好，應係被告及其合 夥人於承租前需自行妥善評估，另由原告所提出之簡訊紀錄 ，被告之合夥人承租系爭房屋前，亦勘查過系爭房屋數次（ 見本院卷第84頁），故本件應認屬被告任意提前終止租約， 應有系爭租約第7條第4項前段之適用，此亦為被告所自認（ 見本院卷第47頁）。
⒉被告於租約存續期間內，任意提前終止系爭租約，依系爭租 約第7條第4項前段，視為違約，被告應給付原告2.5月租金 。本院審酌系爭租約之租賃期限為10年，被告期前終止租約 ，僅履約2月又11日，距期滿日尚有9年9個月又19日，履約 程度僅1.97％（計算式：2.3666月120月＝0.0197，小數 點第四位以下無條件捨去），如被告繼續承租系爭房屋，原 告可獲得之租金利益甚大，且無須在原訂租約存續期間內另 行招租，被告期前終止租約，除原告預期收取之租金短少， 凸顯原告給予1.5月免費裝修期之損失，原告另行重新招租 亦需負擔相當之人事、程序成本，本院認以2.5月租金作為 被告期前終止合約之賠償，尚屬合理，被告抗辯違約金過高 應予酌減，並無理由。準此，原告請求被告給付違約金12萬 5,000元（見本院卷第13頁），應屬有據。 ㈣原告請求被告給付105年11月1日至同年月24日之租金4萬元 部分：
本件被告於105年10月間告知仲介要提前終止租約，原告於 同日收受被告退租之意思表示，有簡訊對話紀錄在卷可參（
見本院卷第22頁），兩造於本院審理時均同意系爭租約於 105年11月11日合法終止，租賃關係最後一日為105年11月11 日（見本院卷第9、25頁、第27頁、第46頁），是系爭租約 應係於105年11月11日終止，原告依租賃契約之法律關係， 請求被告給付105年11月1日至同年月11日之租金18,333元（ 計算式：50,00011/30＝18,333，小數點以下四捨五入） ，應屬有據。逾此範圍之請求（即105年11月12日至同年月 24日期間），因兩造已無租賃關係，尚嫌無據；至於被告未 能於105年11月11日前將系爭房屋回復原狀並交付予原告， 此係原告於租約終止後回復原狀期間，是否另受有其他損害 之問題，與被告應否給付租金之認定無涉，特此敘明。 ㈤原告請求被告給付105年7月15日至105年11月24日之管理費 34,662部分：
查系爭房屋之管理費每月為7,999元乙情，有原告所提出管 理費收款證明書在卷可參（見本院卷第39頁），並為兩造所 不爭執（見本院卷第63頁背面），而被告於本院審理時表示 同意支付105年7月15日至同年8月31日期間之管理費（見本 院卷第124頁正面），另依系爭租約第7條第1項約定，租賃 期間之管理費，係由承租人即被告負擔，系爭租約於105年 11月11日合法終止，是原告請求被告給付自105年7月15日至 105年11月11日（三個月又26日）之管理費30,929元（計算 式：7,9993＋7,99926/30＝30,929元，小數點以下四捨 五入）之範圍內，為有理由。逾此部分之請求（即105年11 月12日至同年月24日期間），因兩造已無租賃關係，原告依 系爭租約第7條第1項約定請求被告給付管理費，尚嫌無據。 ㈥原告主張就系爭房屋之天花板回復原狀支出20萬9,050元、 冷氣空調回復原狀支出22,500元、地毯鋪設回復原狀82,500 元（向興富發購買材料67,500元、工資15,000元）、電燈及 水電回復原狀42,500元、油漆5,000元，請求回復原狀之必 要費用合計36萬1,550元等語（見本院卷第11頁），經查： ⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀；上開情形，債權人得請求支 付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1 項、第3項定有明文。倘債權人認待債務人回復原狀，將緩 不濟急，或可能不符合其意願時，得依同法條第3項規定， 請求債務人支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，但 此時之金錢給付係代替原狀之回復，自以回復原狀所必要者 為限，如係以新品換舊品，應予折舊（最高法院100年度台 上字第502號、96年度台上字第854號、95年度台上字第825 號、92年度台上字第1332號判決意旨可資參照）。
⒉經查：①由原告所提出系爭房屋105年7月15日時之屋況照片 （見本院卷第41頁），可知系爭房屋有天花板、電燈、地毯 之設備，且冷氣風管無外露，對照被告表示終止租約後系爭 房屋105年11月18日時之屋況照片（見本院卷第93頁），無 天花板、無電燈、無地毯，且冷氣風管外漏，可認系爭房屋 之天花板、電燈、地毯、冷氣空調（冷氣風管），均需回復 原狀。②原告主張就系爭房屋之天花板回復原狀支出20萬 9,050元、冷氣空調回復原狀支出22,500元、地毯鋪設回復 原狀67,500元、電燈及水電回復原狀42,500元，業據原告提 出匯款之存摺交易明細、請款單、估價單、報價單、收據為 證（見本院卷第132至133頁），可認原告已支出回復原狀費 用35萬6,550元，且此部分與回復原狀均有關連。又就油漆 費用5,000元部分，原告雖尚未實際支出，惟已提出鼎盛報 價資料之簡訊紀錄為證（見本院卷第34頁），原告自得以此 作為估算回復原狀必要費用之基礎。被告空言抗辯原告所提 出估價單、報價單內容模糊，難以辨識云云（見本院卷第49 頁），並非可採。③又原告所雇請回復原狀之費用及工人工 資，雖較被告所提出之估價單所載金額為高，有兩造所提出 估價單在卷可佐（見本院卷第79頁、第137頁、第140頁、第 145頁），然而，依證人丁○○於本院審理時證稱：我負責 就系爭房屋天花板施作回復原狀，回復原狀的天花板材料、 規格跟之前原本一樣，我是興富發的廠商，系爭房屋原本的 天花板就是我施作的，天花板未稅費用20萬9,050元，我是 開賺多工程有限公司的報價單給原告，原告已經匯款給我了 等語（見本院卷第118頁正面至第119頁正面），及證人乙○ ○於本院審理時證述：我負責就系爭房屋地毯施作回復原狀 ，回復原狀的地毯材料是原告購買的，原告購買提供的地毯 27箱我於回復原狀施工時都有使用，我就地毯回復原狀的工 資是1萬5,000元，天花板回復原狀的電燈是我安裝的，電燈 材料也是我買的，其他水電復原就是包含地板插座復原、照 明燈的復原，還有現場的喇叭，還有偵煙器，照明燈原本就 在現場我只是裝上去而已，水電復原工程也是回復原狀所必 要的，電燈及水電回復原狀42,500元；就我施作的部分，原 告總共給我5萬7,500元等語（見本院卷第119頁背面至第120 頁背面），可知原告僱工回復原狀所使用材料，係與系爭房 屋原本相同之規格材料，並無提升材料等級，所雇請的天花 板廠商，亦係系爭房屋之建商興富發原本配合的統包丁○○ 師傅；參以原告就地板廠商部分，亦有與訴外人鼎盛何經理 找的廠商相互比價後，找尋費用較低之廠商乙情，有原告簡 訊對話紀錄在卷可佐（見本院卷第94至95頁、第105頁），
足認原告並非刻意找尋費用高昂之廠商，或重新施作更高等 級之材料，此部分之材料、工資之費用，難認有過高或應予 剔除之情況。
⒊被告雖抗辯：依行政院86年12月30日行政院台（86）財字第 52051號令發佈之修正固定資產耐用年數表，房屋附屬設備 使用年限為10年，空調設備為5年，再依行政院45年7月31日 台（45）財字第4180號函公佈之固定資產折舊率表，採用定 率遞減法者，房屋附屬設備之天花板、地板之材料費用，應 扣除每年千分之206之折舊，冷氣空調之材料費用應扣除每 年千分之369之折舊等語（見本院卷第50頁）。然查，本院 審酌：①系爭房屋係於103年4月3日建築完成，有系爭房屋 建物登記謄本在卷可參（見本院卷第60頁），可知系爭大樓 為新建成之大樓，且坐落於臺中市之繁華地段，原告自承天 花板、電燈、地毯、冷氣空調等設備，於103年6月25日建商 交屋予原告時存在（見本院卷第64頁、第107頁、第117頁背 面），則迄至原告將系爭房屋交付予被告之日105年7月15日 ，上開設備使用期間不長，外觀甚為新穎，此有105年7月13 日、同年月15日之現場照片在卷可參（見本院卷第41頁、第 81頁），如非被告於裝修期間內，將上開設備拆除，嗣後期 前終止租約，原告實無須支出上開回復原狀所需費用。②依 兩造簡訊對話紀錄，被告於105年11月11日寄發予原告之簡 訊內容提及：「房東您好，鼎盛的電費我昨天去清理完畢了 ，管理費我會交到這個月為止，key跟卡片我都放在管理室 ，這邊就跟您說謝謝了，租到今天為止，等待你指定的工班 報價與施作的時間，我會全力配合，後續費用我會跟他清」 等語（見本院卷第106頁），可知被告承諾由原告指定工班 ，且後續費用將跟原告指定工班結清，並無抗辯材料費用應 予折舊，則被告嗣後於本件訴訟中抗辯應依行政院固定資產 耐用年數表、定律遞減法，計算材料折舊，似有違誠信原則 。③參以依被告所提出之回復原狀之估價單，就地毯部分（ 見本院卷第137至144頁），無從知悉是否與系爭房屋原有地 毯材料相同規格；就天花板部分（見本院卷第153頁），被 告亦同意由建設公司之材料，僅是工資的部分，與原告所雇 請工人之工資有所差異，準此，若被告自行履行其回復原狀 義務，被告所支出之費用，僅是各家廠商報價不同工資較低 ，並無材料折舊之問題。準此，若債權人擔心待債務人回復 原狀緩不濟急或不符需求，先行支出回復原狀費用，再向債 務人請求時，債務人抗辯應以10年作為天花板耐用年數，5 年作為冷氣空調設備耐用年數，並分別依定律遞減法千分之 206、千分之369計算材料折舊，並不公平。
⒋參酌證人丁○○於本院審理時證稱：天花板未稅20萬9,050 元，其中材料佔了70％，工資約30％，材料除了天花板的板 材，還包含骨架、五金配件、鋁條，為了避免打釘傷到天花 板裡面的管線，興富發要求施工方法要使用吊夾具，這樣天 花板外觀看不到鑽洞等語（見本院卷第118頁正背面），及 證人乙○○於本院審理時證稱：就32,500元天花板的燈具， 材料費用大約占25,000元，其餘就是安裝和拉線的工資，就 1萬元的水電復原工程，其中五金零件占1,000元左右，其餘 是我的工資；就地毯材料為67,500元，地毯施工的回復原狀 費用工資是1萬5,000元等語（見本院卷第119頁背面至第120 頁正面），可知本件①天花板、水電復原之費用，包含材料 147,335元（計算式：209,05070％＋1,000＝147,335）、 工資71,715（計算式：209,05030％＋9,000＝71,715）， ②地毯、天花板燈具回復原狀之費用，包含材料92,500（計 算式：67,500＋25,000＝92,500）、工資22,500（計算式： 7,500＋15,000＝22,500）；至於③冷氣回復原狀費用22, 500元（見本院卷第94頁），其中材料費用為2,250元，工資 為20,250元，有本院公務電話紀錄在卷可參（見本院卷第 155頁）。④至於油漆的部分，材料僅佔一小部分，絕大部 分為工資，且油漆塗抹上牆壁後，已附著於建物牆壁，該材 料無獨立之價值，原告亦具狀陳稱嗣後經油漆師傅現場勘查 後表示需要9,000元費用等語（見本院卷第79頁、第105頁） ，故本院認原告起訴請求回復原狀之油漆費用5,000元部分 ，無須折舊。⑤本院考量目前實務上天花板之使用年限，在 正常使用狀況下，均超出10年甚多，地毯、冷氣空調設備之 使用年限，亦超出5年甚多，認天花板、水電回復（五金零 件材料）之使用年限，以30年計算，而地毯、天花板燈具、 冷氣空調設備之使用年限，以10年計算。至於折舊期間，則 自103年6月25日計算至租約終止日105年11月11日，以2年5 月計算。⑥另就折舊之計算方式，實務上有以定律遞減法、 平均法計算，本院考量本件本件雖有材料新品更換舊品，然 而，「以新替舊」的情形，被害人取得利益，是由於賠償方 法，此項利益係強迫加諸於被害人，應斟酌個案情形減輕之 ，且需審視被害人是否因此受有利益（見王澤鑑，物之損害 賠償制度的突破與發展，民法學說與判例研究第六冊，第30 頁；王澤鑑，「損害賠償」一書，第200頁至第202頁，2017 年2月出版）。因材料更換新品後，該天花板、地毯、冷氣 空調、燈具等設備之使用年限因而延長，故本件仍應予以折 舊，惟考量系爭房屋之上開設備於105年7月15日交付被告前 ，尚屬新穎，有現場照片可參（見本院卷第41頁、第81頁）
，如非被告為裝修將上開設備拆除後，並期前終止租約，原 告實無須支出上開回復原狀所需費用，故認應以較有利於原 告的「平均法」計算折舊金額，較為公平。⑦準此，就天花 板、水電復原之材料費用147,335元，經扣除折舊後之價值 為135,849元（計算式：如附表一），就地毯、天花板燈具 、冷氣空調設備之材料94,750元，經扣除折舊後之價值73, 934元（計算式：如附表二）。從而，原告本件得請求之回 復原狀之必要費用應為322,848（計算式：329,248（135,84 9+73,934+71,715+22,500+冷氣工資20,250+油漆5,000＝329 ,248）。逾此範圍之請求，則非有據。
㈦按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務 ，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時 ，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後， 猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨可參）。經查，本件被告有交付原告押租 金10萬元，而原告尚未返還10萬元押租金予被告乙情，為兩 造所不爭執；又被告有積欠原告租金18,333元、管理費30, 929元、及期前終止合約之違約金12萬5,000元、償還回復原 狀必要費用之債務32萬9,248元等情，業經本院認定如上， 是在上開範圍內，被告所交付之押租金，當然發生抵充之效 力。從而，本件扣除押租金後，原告尚得請求被告給付40萬 3,510元（計算式：18,333＋30,929＋125,000＋329,248－ 100,000＝403,510）
㈧按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5。給付有確定期限者 ，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者 ，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自 受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或 依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條 第1項、第2項分別定有明文。從而，原告請求被告給付自起 訴狀繕本送達被告翌日（即106年2月26日，見本院卷第45頁 ）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與上開 規定，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約及回復原狀之法律關係，請求被 告給付其40萬3,510元，及自106年2月26日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾 此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適 用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項 第3款規定，應依職權宣告假執行。另為衡平被告之利益， 爰依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後， 得免為假執行。
七、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資 料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述 。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 陳麗靜
附表一：本件天花板、水電復原
耐用年數為30年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為30分之1，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，則材料扣除折舊後之修復費用估定為135,849元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即147,335÷(30+1)≒4,753（小數點以下四捨五入）；2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(147,335－4,753)×1/30×（2+5/12）≒11,486（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即147,335－11,486＝135,849】
附表二：本件冷氣空調設備、地毯、天花板燈具耐用年數為10年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為10分之1，並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使
用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，則材料扣除折舊後之修復費用估定為73,934元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即94,750÷(10+1)≒8,614（小數點以下四捨五入）；2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(94,750－8,614)×1/10×（2+5/12）≒20,816（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即94,750－20,816＝73,934】
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