臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
106年度營簡字第145號
原 告 開喜樓大樓管理委員會
法定代理人 王勝永
被 告 田慧枝
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國106年5月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟參佰元，及自民國一○五年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔新臺幣陸佰肆拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告為臺南市○○區○○街000號15樓之1、345及347號房屋 （下合稱系爭房屋）之所有權人，即為開喜樓大樓（下稱系 爭大樓）之區分所有權人，而原告為系爭大樓之管理委員會 ，依公寓大廈管理條例第18條第2款之規定，區分所有權人 依區分所有權人會議決議繳納公基金，是被告每月應分別繳 交新臺幣（下同）900元、700元管理費與原告，詎被告自民 國98年7月起至105年10月止，共積欠管理費139,400元，迄 今尚未繳納，經原告多次催繳，均置之不理。
㈡被告係於89年1月購買系爭房屋，其一為住家用途，另為住 商用途，地下室停車場平面停車位1位，機械式停車位9位。 系爭大樓之設計人和監造人為黃舜澤建築事務所，而訴外人 黃舜澤為被告之配偶，被告又為系爭大樓之股東，對於政府 所發布之「公寓大廈管理條例」應比任何住戶清楚暸解。目 前被告於系爭大樓所擁有之系爭房屋及地下室10個停車位均 出租予他人並收取租金，竟拒繳管理費。被告購買之建物及 停車位使用人員及車輛均出入於大樓基地內，所有使用設施 均與大樓連貫（含水電、污水池、化糞池、消防、照明、機 械及管線等設施）。被告乙戶住家用之建物每月應繳納管理 費為900元，自104年5月起至105年10月止，共積欠16,200元 ，另乙戶住商用之建物每月應繳納管理費為700元，自98年7 月起至105年10月止，共積欠123,200元，總計共積欠管理費 139,400元。
㈢關於管理費額度訂定基準，經系爭大樓第一任財務委員即訴 外人吳慈祥，及第二任副主任委員即訴外人莊垂銀告知係以
住戶建物坪數，分為大、中、小店舖四種額度，訂為住戶管 理費收費標準（下稱系爭管理費收費標準）。系爭管理費收 費標準為：系爭大樓區分為A、B、C、D四棟，其中B、C兩棟 屬於大坪數，每月收費為1,200元；A、D兩棟屬於中小坪數 ，中坪數每月收費為1,100元，小坪數每月收費為900元。店 舖共有15戶，除臺南市○○區○○街000號有後院而收費900 元之外，其餘14戶均為每月收費700元。另地下室有停車位 之住戶，停車費另計，平面式每月收費200元、機械式每月 收費300元。後來買兩戶之住戶，收費額度均有折扣，兩戶 中坪數每月應繳費用2,200元，折扣後繳納1,900元；一中一 小坪數每月應繳費用2,000元，折扣後繳納1,700元；兩戶小 坪數每月應繳費用1,800元，折扣後繳納1,500元。系爭收費 標準延用迄今已餘20年，有五分之四之住戶一直遵守並按時 繳納，此有繳費紀錄登記簿所列載之收費額度可茲證明。爰 依法提起本件訴訟。
㈣並聲明：被告應給付原告139,400元，及自支付命令狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告抗辯則以：
㈠系爭大樓建樓完成日起，店舖住宅即未納入大樓管理服務範 圍，舉凡大樓店舖住宅之信件代收、防盜措施、清潔地面、 大樓店舖門面相思燈電桿皆擅自拆除，不讓店舖住宅分享使 用。系爭大樓管委會何時成立，店舖區分所有權人及承租人 皆未收到通知，且從未收到開會通知。
㈡系爭大樓86年3月23日區分所有權人第一次會議之會議紀錄 及住戶管理公約，從未議決或明定管理費之額度及計算方式 ，且自86年迄今已20年之久，年代久遠亦無從確認該次區分 所有權人會議是否合法召開，及有無達決議法定人數、區分 所有權比例之情事。
㈢原告雖提出105年7月22日系爭大樓區分所有權人會議之會議 紀錄及該次會議選任管理委員會之結果，惟自86年至105年 間，系爭大樓根本從未召開區分所有權人會議，亦無任何會 議、決議文件以茲證明，遑論合法選任管理委員及組成管理 委員會以執行區分所有權人會議之決議，而今卻一反常態， 於臨訟之際突然召開並為決議，顯見該次會議為臨訟製作， 其真實性不免啟人疑竇。
㈣況該次會議實屬無召集權人王勝永所召集，不僅出席之住戶 未達法定出席人數，議決人數亦僅為當選管委會之特定數人 ，根本未達法定門檻，且王勝永為避免他人異議，根本未通 知被告等人開會，顯見105年區分所有權人會議於程序上有 諸多瑕疵，自不能為有效之決議，該決議自始完全無效。
㈤原告雖稱其向訴外人吳慈祥、莊垂銀請益管理費之收費額度 ，並經告知以以住戶建物坪數分為四種收費標準，惟觀系爭 大樓86年后分所有權人會議紀錄謹言明「由委員會以佳里地 區現行大樓收費為範本，僅速訂定收費方式及額度」，並無 具體之管理費收取額度及方式，亦為原告所自認，是原告請 求被告繳納每月700元之管理費，毫無依據。依佳里地區之 公寓大廈管理費收取額度標準，中財大樓之店舖每月係收取 500元、天扶大樓之店舖每月係收取230元至250元、宏瑋大 樓則未收取管理費，倘遵系爭大樓86年區分所有權人會議紀 錄中「由委員會以佳里地區現行大樓收費為範本，僅速訂定 收費方式及額度」，亦應以上述大樓之收費標準為依據，於 0至500元之範圍內訂立管理費收取額度。
㈥縱認原告請求權基礎存在，然管理費係每月繳納，應屬定期 給付債權而有民法第126條之適用，故請求權時效僅有5年， 原告至多僅於提出支付命令前5年之管理費有請求權，逾5年 之部分因不行使而罹於消滅時效，依法不得請求。 ㈦系爭大樓105年區分所有權人會議紀錄實係偽造，蓋被告等 店舖住戶於該次會議並未收到開會通知，亦不知開會時地而 未出席，惟出席人員名冊竟出現訴外人田慧枝及林峰群本人 之親到簽名，甚至早已出售所有權而不可能出席之前住戶即 訴外人邱靜美亦有親到簽名，顯見該紀錄不實而涉犯刑事偽 造文書罪嫌之事實甚明。
㈧被告實係為獨立住戶，出入往來並無使用公共設施，亦未曾 使用任何管理服務，自取得系爭大樓區分所有權之初，被告 即已查證系爭大樓之店舖僅需繳納公共水電費即為已足，而 毋庸繳納管理費，且行之有年。被告自取得系爭大樓區分所 有權後均有按時繳納公共水電費，亦未曾遭催繳管理費，顯 見系爭大樓確實未曾有收取管理費之標準及事實甚明。 ㈨原告業於本院106年度南小字第11號與系爭大樓住戶陳清鑾 達成和解，和解內容為「被告願給付原告2萬元；被告願按 月繳交管理費450元予原告；原告不得再向被告請求106年3 月份以前之管理費或其他費用；兩造不得再就管理費之收取 或繳交有其他意見；原告其餘請求皆拋棄」等語甚明，顯見 原告確無管理費收取標準之依據等語置辯。
㈩並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張被告為系爭房屋所有權人、開喜樓大樓區分所有權 人乙節，據其提出戶籍謄本、土地登記謄本、建物登記謄本 等資料影本為證，復為被告所不爭執，堪信為真。至原告主 張被告應給付上開管理費乙節，則為被告所否認，並以前揭
情詞置辯，經查：
1.按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第21條定有 明文。查本件被告為開喜樓大樓之區分所有權人，原告則為 系爭大樓之管理委員會，而原告之組織已經臺南市政府備查 ，有原告所提出之臺南市政府105年8月30日府工使二字第10 50908151號函影本在卷可證，堪信原告主張其係合法成立之 管理委員會乙節為真。
2.又「公寓大廈應設置公共基金，其來源如區分所有權人依區 分所有權人會議決議繳納」、「共用部分、約定共用部分之 修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費 用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比 例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事 由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所 有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管 理條例第18條第1項第2款、第10條第2項定有明文。是依前 開規定，共用部分及約定共用部分之管理費之負擔標準，係 以區分所有權人「共有」之應有部分比例分擔為原則，例外 得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費用 之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在 於各區分所有權人就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕 、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有 不同，共有之應有部分比例亦有不同，甚而依其居住之情形 ，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約 得視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標 準，以維公平，並收因地制宜之效，本諸內部團體自治精神 ，除法律別有規定或住戶規約另有規範，或有顯失公平情事 ，司法權不宜過度介入私權領域而擅自調整當事人間之權利 義務關係，如個別區分所有權人對於管理費之收費標準有所 疑義，應先循區分所有權人會議中另行提案主張修改住戶規 約，再經由區分所有權人會議議決以資處理。
3.況參98年1月23日增訂之民法第799條之1第3項：「規約之內 容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置 、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及 其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於 規約成立後三個月內，請求法院撤銷之」之規範，亦得佐證 縱因區分所有建物對於共有部分使用程度有所差異，亦須內 部先行以會議決議或訂定規約方式決定費用基準而未達其目
的，且內部之約定顯失公平時，始有依法定程序撤銷或由法 院直接介入之必要。
4.故本件原告主張系爭大樓管理費收費標準經86年3月23日區 分所有權人第一次會議決議通過，依長久以來慣行實施迄今 餘20年之久，並提出系爭大樓區分所有權人第一次會議紀錄 、住戶管理公約等資料影本證明，本院認基於尊重住戶自治 原則，除非被告經法定程序推翻該會議之效力，否則即應受 拘束。被告僅空言以上揭情詞置辯，然未舉證以實其說明， 本院已難採信，況系爭大樓區分所有權人會議召集程序是否 具有瑕疵，僅影響該會議之效力屬於不成立、得撤銷或無效 之程度，該效力並不影響住戶本應依規約繳納管理費之義務 。是被告以系爭大樓區分所有權人會議之召集程序具有違法 事由而認原告無權收取管理費云云，自屬無據。 ㈡按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年 之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消 滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；消滅時效，因左列 事由而中斷：一請求。二承認。三起訴。左列事項，與起訴 有同一效力：一依督促程序，聲請發支付命令，民法第126 條、第128條前段、第129條第1項、第2項第1款分別定有明 文。又民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，係 指基於一定法律關係，因每次1年以下期間之經過順次發生 之債權而言（最高法院28年上字第605號判例意旨參照）。 又公寓大廈之區分所有權人繳納管理費，係按其共有之應有 部分比例分擔之，但若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定。是區分所有權人依據區分所有權人會議決議或 規約繳納管理費，係基於區分所有權人會議多數決，達成一 致目的之共同行為。而繳納管理費既係依一定之法律關係而 生，且繳納期間為每次一年以下期間（按季、按月）之經過 順次發生，依其性質，屬定期給付，自屬於不及於1年之定 期給付請求權，而有民法第126條規定之5年時效適用。經查 ，原告向被告請求其欠繳98年7月起至105年10月止之管理費 ，而原告係於105年10月3日以存證信函向被告催繳管理費， 復於105年10月24日對被告聲請核發支付命令，經被告提出 異議後，繫屬於本院，此有佳里郵局249、250號存證信函及 支付命令聲請狀上本院收狀章戳附卷可稽，是其消滅時效自 因原告於105年10月24日之「起訴」而中斷，則就回溯5年以 前即100年10月前之管理費部分，其請求權即因5年時效期間 之經過而消滅，就該逾5年部分，被告所為時效抗辯，即屬 可採；自100年11月起至105年10月止部分並未罹於時效，被 告自不得拒絕給付，據此計算原告得請求被告給付積欠之管
理費為57,300元【計算式：60個月（100年11月至105年10月 ）×700元＝42,000、17個月（104年5月至105年10月）× 900元＝15,300），42,000＋15,300＝57,300）。四、綜據上述，原告依公寓大廈管理條例第21條及規約之規定， 請求被告給付57,300元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日 即105年11月24日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利 息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應 予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條第2項規定簡易訴訟事件所為被 告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應 依職權宣告假執行。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟 費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明 文。經核本件訴訟費用額為1,550元（第一審裁判費1,550元 ），而原告之請求為一部有理由，一部無理由，爰依上開規 定確定兩造應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事 訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1 項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
柳營簡易庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
書記官 黃玉真