臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
105年度營簡字第530號
原 告 柯顯毅
柯雅正
柯雅儒
前列三人共同
訴訟代理人 王家鈺律師
被 告 柯士勳
訴訟代理人 洪儀婧律師
上列當事人間請求確認三七五租賃契約存在事件，經本院於民國
106年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠、座落臺南市○○區○○段000○000○000○000○地號之四筆 土地（下共稱系爭土地）所有權人為祭祀公業柯宅，而其管 理者為被告。又興國段914、765、762、763等四筆土地於民 國（下同）79年5月7日辦理地籍圖重測前，原地號分別為麻 豆段1559、1559-3、1559-5、1559-6地號。另麻豆段1559-6 地號土地係於57年5月10日因重測而由麻豆段1559-5地號土 地分割且更正為興國段763地號土地。此有土地登記第二類 本四份及臺灣省臺南縣土地登記簿一份足供佐實。㈡、查系爭土地（原地號為臺南縣○○鎮○○段0000○000000○ 000000地號）係早於38年7月2日由土地所有權人祭祀公業柯 宅之管理者柯士庸、柯品、柯鵠頭、柯萬校等四人依照土地 法及臺灣省私有耕地租用辦法規定，簽訂臺南縣麻民地字第 72號私有耕地租約租與原告之伯父柯士館，嗣又因原承租人 柯士館死亡而變更承租人為原告之父柯斯寶，亦有臺南縣麻 豆鎮耕地租約變更登記申請書足稽。
㈢、次查原告之父柯斯寶及原告之母柯馮蘭二人膝下育有五子， 分別為原告柯顯毅（長男）、柯雅正（次男）、柯雅儒（參 男）及訴外人柯顯貴（肆男）、柯顯爵（伍男）。然原告之 父柯斯寶已於79年3月13日死亡，原告之母柯馮蘭亦於100年 12月27日死亡，柯顯貴則早於60年10月10日死亡，柯顯爵復 於102年2月21日死亡，又柯顯貴死亡時僅13歲，而柯顯爵終 生未娶無子嗣，故而原告等三人為柯斯寶之合法繼承人，自 得主張受承系爭土地之私有耕地租約法律關係而為承租人應 無爭議，況系爭土地目前均由原告等占有使用。
㈣、對被告抗辯之主張：
１、被告明知系爭土地自出租迄今均由原告之先人及原告等接續 佔耕使用，竟無理由擅自以祭祀公業柯宅管理者身份，片面 否認原告等與祭祀公業柯宅間就系爭土地有耕地租約法律關 係存在，則參諸最高法院46年台抗字第24號判例所示，被告 抗辯原告應依三七五建築條例第26條第1、2項規定先行聲請 調解、調處顯屬誤會。
２、本件系爭土地依被證一「系爭土地使用現況空拍照」所示， 臺南市麻豆區興國段914、765、763等三筆土地均仍供耕作 使用，其上併有農作植物足供佐實。至於同段762地號土地 上雖有建物，但仍有作物位於其上，而建物部分均經祭祀公 業柯宅前管理人同意後建築，惟並非不自認耕作或轉租甚明 。是以被告辯稱系爭土地租約全部歸於無效云云部分，不僅 與最高法院80年度台再字第15號判例相左且亦屬無據，應無 可採。況被告否認兩造間就系爭土地訂有三七五減租條例租 約之事實，自無失效可言等語。
㈤、並聲明：確認原告柯顯毅、柯雅正、柯雅儒等三人就祭祀公 業柯宅所有座落台南市○○區○○段000○000○000○000○ 地號四筆土地之「私有耕地三七五租約」法律關係存在。二、被告抗辯則以：
㈠、依耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項之規定，及最高 法院83年度台抗字第337號、85年度台上字第576號裁判意旨 ，本件原告起訴請求確認租賃關係存在，既係因耕地租佃關 係所為請求，而非本於其他法律關係為訴訟標的，自屬租佃 爭議之範疇，非經踐行調解、調處程序，不得起訴，故原告 未依規定經調解、調處而逕向法院起訴，自屬起訴不備要件 ，應按民事訴訟法第249條第1項規定，以裁定駁回之。㈡、依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，及最高 法院46年台上字第57號、66年台上字第761號、81年度台上 字第2180號、96年度台上字第2595號、80年 台再字第15號 裁判意旨，承租人就同一租約租賃多筆土地，縱僅對一筆土 地不自任耕作，而將之建築房屋居住或供其他非耕作之用， 按耕地三七五減租條例第16條規定，該租約全部均歸無效。 經查，本件原告起訴主張其等對於祭祀公業柯宅名下所有坐 落於臺南市○○區○○段000○000○000○000地號等4筆系 爭土地有耕地三七五租賃契約法律關係存在，惟參酌臺南市 ○○區○○段000地號土地之使用現況，現建築房屋供人居 住或供作議員服務處之用，顯就該筆土地不自任耕作，則姑 且不論原告就同一租約所承租之其他土地果否有耕種之事實 ，該租約無待終止，早因原告一部未自任耕作而全部歸於無
效，並當然向後失其效力，則原告起訴請求確認其等就上開 4筆土地有耕地三七五租賃契約法律關係存在，尚屬無據等 語。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地（ 鄉、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租地委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」、「前項 爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。 」，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項定有明文。次 「按耕地三七五減租條例第26條所謂因耕地租佃發生爭議， 係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。必原告對於被 告起訴，並非根據租佃關係，亦非否認兩造間有租賃關係， 而係本於其他之法律關係為訴訟標的者，始無耕地三七五減 租條例第26條之適用。」，最高法院83年度台抗字第337號 、85年度台上字第576號裁判同揭其旨（附件1）。準此，本 件原告起訴請求確認租賃關係存在，既係因耕地租佃關係所 為請求，而非本於其他法律關係為訴訟標的，自屬租佃爭議 之範疇，非經踐行耕地三七五減租條例第26條第1項所定調 解、調處程序，依同條第2項規定，不得起訴，故本件原告 未經調解、調處，逕向法院起訴，自屬起訴不備要件，應按 民事訴訟法第249條第1項規定，以裁定駁回之。㈡、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項定有明文。又按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之 租佃，即土地法106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為 目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃 ，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目 的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。故原為栽培農 作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變 更興建房屋，致變更農地原有性質，自屬違反耕地租佃契約 ，不自任耕作（最高法院85年度台上字第1227號、87年度台 上字第592號、87年度台再字第52號判決參照）。又按所謂 原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆 耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無 效（最高法院81年度台上字第2180號判決參照）。
㈢、依原告提出之38年7月2日起訂立之私有耕地租約，約定之租 額係稻穀、甘藷，且租約第四條約定繳納期間在每季農作物 收成後一個月內，足認本件耕地租約之出租標的物（含系爭 麻豆區興國段914、765、762、763地號等4筆地號土地）係 屬耕地，兩造對此均無爭執。本件原告起訴主張其等對於祭 祀公業柯宅名下所有坐落於臺南市○○區○○段000○000○ 000○000地號等4筆系爭土地有耕地三七五租賃契約法律關 係存在，惟查臺南市○○區○○段000地號土地之使用現況 ，現建築房屋供人居住或供作議員服務處之用，有照片在卷 可參，則該762土地之用途從訂約時之耕地變更為現建築房 屋供人居住且供作議員服務處之用，足堪認定。原告既不能 證明系爭762地號土地係經出租人即被告之同意，而將原約 定之耕作種植使用變更為現建築房屋供人居住使用，依前揭 最高法院判決意旨，即屬不自任耕作，而使系爭耕地三七五 租約之全部均歸無效。又按耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作 或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力 ，租賃關係因而歸於消滅而言。本件原告承租系爭耕地，違 反應自任耕作之規定，已詳如前述。參諸上開最高法院判例 意旨，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定所謂原訂租 約無效，租賃關係因而歸於消滅，被告之上開抗辯，自屬有 據，則本件原告起訴主張其等對於祭祀公業柯宅名下所有坐 落於臺南市○○區○○段000○000○000○000地號等4筆系 爭土地有耕地三七五租賃契約法律關係存在，尚屬無據，不 應准許。
四、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第 1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為2600元（即第一 審裁判費1000元、複丈費及建物測量費1600元），而原告之 請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如 主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本 案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列， 附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 曹瓊文