臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 105年度彰簡字第470號
原 告 林武雄
被 告 簡維德
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國106年4月26日辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元，並自民國一○六月四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○地號土地上如附圖即彰化縣和美地政事務所收件日期文號一○五年十二月一日和土測字第一五二八號土地複丈成果圖所示編號A、占地面積一八點九八平方公尺之鐵皮造房屋及編號B、面積六四三點三六平方公尺之土地清空，將房屋及土地返還原告。
被告應自民國一○六年四月十一日起至前項房屋及土地返還原告時止，按日給付原告新臺幣參佰參拾參元。
訴訟費用新臺幣參仟貳佰元由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。本件被告之戶籍位 於台中市，有原告提出之房屋租賃契約書在卷可稽，雖非位 於本院轄區，惟兩造係因坐落彰化縣和美鎮之租賃標的物涉 訟，原告向本院提起本件訴訟，與前開規定尚無不符，本院 自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告於起訴時主張：「一、請求判令被告 將坐落彰化縣○○鎮○○里○○路000號房屋全部遷讓返還 被告。二、被告應自民國105年2月15日起至遷讓交屋日止， 按月賠償原告新台幣（下同）10,000元。三、原告願供擔保 ，請准宣告假執行。四、訴訟費用由被告負擔。」，於民事 訴狀送達後，嗣後於所提之民事準備狀主張：「一、被告應 給付原告新台幣140,000元至被告收受本訴狀翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告應將坐落彰化 縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖即彰化縣和美地政事 務所收件日期文號105年12月1日和土測字第1528號土地複丈 成果圖所示編號A、占地面積18.98平方公尺之鐵皮造房屋及 編號B、面積643.36平方公尺之土地清空，將房屋及土地返
還原告。三、被告應自民國106年4月11日起至前項房屋及土 地返還原告時止，按日給付原告333元。四、第1、2項請求 ，請宣告假執行。五、訴訟費用由被告負擔。」，核其性質 為請求之基礎事實同一，合於上揭規定，應予准許，三、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)被告前於民國（下同）105年1月15日與原告訂約，承租原告 所有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖即彰化 縣和美地政事務所收件日期文號105年12月1日和土測字第 1528號土地複丈成果圖所示編號A、占地面積18.98平方公尺 之鐵皮造房屋及編號B、面積643.36平方公尺之土地（下稱 系爭房地），約定租金每月新臺幣（下同）10,000元，租期 自105年1月15日起至107年1月15日止，除第一個月租金外， 自第二個月起，當月租金勻應於每月10日前給付。惟被告除 給付第一個月租金10,000元及押租金20,000元外，其後即未 再給付任何租金，至今已積欠原告14個月租金共140,000元 未付，原告基於兩造間租賃法律關係，訴請判令被告給付積 欠租金暨按法定利率計算之遲延利息如訴之聲明一所求，應 有理由。
(二)另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。民法第440條第1、2項定有明文。被告給付租金遲延，已 逾二期租金總額，原告爰以本書狀之送達對被告為限期給付 租金之催告。若被告於收受送達後未於10日內給付積欠租金 ，原告爰終止與被告間上開房地租賃契約，並同以本書狀之 送達預為終止意思表示之通知。
(三)兩造間之租約既經終止，原告依民法第455條之規定，自得 請求被告返還租賃物。且被告於租約終止後繼續占有房地堆 置物品，係對原告所有權之妨害及侵奪，原告依民法第767 條之規定，並得請求被告清空房屋及土地，以除去對原告所 有權之妨害，將房屋及土地返還原告。原告訴請判令被告給 付如訴之聲明二所求，同有理由。
(四)再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，
可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61 年度台上字第1695號判例意旨可資參照。兩造間之租賃契約 一經終止，被告占用系爭房地即為無法律上原因而受有相當 於房地租金之利益（每日租金333元），致原告因無法使用 系爭房地而受同額損害。而被告訂約後即失聯，顯非經強制 執行無法回復系爭房地之占有，原告之不當得利返還請求權 應有預為請求必要。原告訴請判令被告給付如訴之聲明三所 求，同有理由。
二、並聲明：如主文所示。
參、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，復未提出書 狀作何聲明或陳述。
肆、法院之判斷：
一、原告主張與被告締結系爭房地之租賃契約，租期自105年1月 15日起至107年1月15日止，被告除給付第1個月租金外，自 第2個月起（即105年2月16日）即未再給付，積欠系爭房地 之租金至今已積欠原告14個月租金共140,000元等語，業據 其提出房屋租賃契約書、存證信函、郵局招領逾期退回信件 等件為證，並經本院會同原告及彰化縣和美地政事務所人員 履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄等及彰化縣和美地政事務 所105年12月26日土地複丈成果圖在卷可稽，又本院於106年 4月26日行言詞辯論時，經證人陳以章到庭證稱，（本院問 ：你認識被告簡維德嗎？為何認識？證人陳以章答：被告來 跟原告租賃房屋的時候，我在現場，因為承租的地方在被告 的隔壁。）、（本院提示複丈成果圖，被告是否就在這個位 置地方承租？證人陳以章答：是。）、（本院問：你瞭解兩 造承租情形？證人陳以章答：土地部分被告跟我一樣都向原 告每月租金六千元，至房屋租賃多少錢我不知道，我交付租 金是在月中的15日，另外壹個人是交月頭。）等語，且被告 對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言 詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法 第436條第2項、第280條第3項準用第1項規定，視同自認。 應堪認原告主張之事實為真實。從而，原告依系爭房地之租 賃契約主張被告應給付所積欠之租金140,000元，洵屬有據 ，應予准許。
二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 民法第440條第1、2項，分別定有明文。本件兩造間存有系
爭房地定期租賃契約，被告自105年2月16日起即遲延繳納租 金，迄至原告以民事準備狀為意思表示催告被告繳納租金時 ，被告已逾2個月之租金總額未繳。依上開規定，原告自得 定相當期限催告後終止契約。是原告以民事準備狀繕本送達 被告後起算10日內為催告履行期間，而被告於106年4月9日 （該民事準備書狀於106年3月29日寄存於派出所，依法自寄 存日之翌日起算10日發生送達效力）收受該民事準備狀繕本 後，於原告訂期催告日（即106年4月20日）內仍未履行繳納 租金之義務，則系爭房地之租賃契約自生合法終止之效力， 則自106年4月21日起被告即無占有系爭房地之權源，實堪認 定，故本件原告爰依民法第455條租賃返還請求權、第767條 物上請求權之規定請求被告將系爭房地清空返還予原告，亦 屬有據。
三、再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。查無權占有他人房屋， 係無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害，占有人可 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並以該租金之金 額為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益。查本件系 爭房地租賃契約既已經原告終止契約，已如上述，被告自原 告終止系爭房地租賃契約後，繼續占有租賃物時，即獲有相 當於租金之不當利益，並致原告受有損害，自屬可採。系爭 房地之租賃契約已於106年4月4日終止，故原告請求自106年 4月4日起算至被告騰空遷讓並返還系爭房地之日止，被告按 日應給付相當於租金之不當得利333元予原告，即屬有據， 應予准許。
四、綜上所述，原告請求被告應給付所積欠租金140,000元，並 自民事準備書狀送達被告之翌日起即106年4月4日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息；被告應將坐落彰化縣○ ○鎮○○段000地號土地上如附圖即彰化縣和美地政事務所 收件日期文號105年12月1日和土測字第1528號土地複丈成果 圖所示編號A、占地面積18.98平方公尺之鐵皮造房屋及編號 B、面積643.36平方公尺之土地清空，將系爭房地返還原告 ，及被告應自106年4月11日起至系爭房地返還原告時止，按 日給付原告333元，均為有理由，應予准許。伍、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行，另本判決第3項性質上不適合為假執行之宣告，不 為諭知。至於原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在 促使本院發動職權，自無庸另為准駁之裁判。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 洪志賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 蔡亦鈞