臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第八二一號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 李佳宴
被 上訴人 甲○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年六月十八日台灣桃園地
方法院九十年度訴字第一○○五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）八十六年六月二十五日以每月租金新台幣 （下同）七萬五千元承租被上訴人所有坐落桃園縣龜山鄉○○段四三一地號，面 積約○‧二六二○公頃土地（下稱系爭土地），租賃期間五年，經兩造簽定協議 書（下稱系爭協議書），上訴人並簽發到期日分別為八十七年六月二十五日、八 十八年六月二十五日、八十九年六月二十五日、九十年六月二十五日、九十一年 六月二十五日，面額各新台幣（以下同）九十萬元之支票五紙，以支付租金，惟 屆期提示均遭退票；另上訴人違反系爭土地專供水族館營業用之約定，轉租予第 三人經營餐飲業等，有違系爭協議書第六條、第十條約定，被上訴人乃於八十九 年七月二十二日依協議書第十二條第二、六款約定終止系爭契約，上訴人自應將 其於系爭土地上所搭蓋如原判決附圖（下稱附圖）Ａ、Ｂ部分所示之建物拆除， 將Ａ、Ｂ及Ｃ（道路）、Ｄ（空地）部分之土地一併返還被上訴人。又契約終止 後，上訴人即屬無權占有系爭土地，因而獲有相當租金之利益，應自八十九年七 月二十二日起至交還系爭土地之日止，按月給付七萬五千元損害金等情。爰依協 議書之約定及民法第四百三十八條、第四百四十條、第四百四十三條、第七百六 十七條、第一百八十四條、第一百七十九條之規定，求為命上訴人應將如附圖所 示Ａ、Ｂ部分面積○．一八九四公頃之建物拆除，將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ 部分面積共計○．二三四八公頃土地回復原狀返還被上訴人，並應自八十九年七 月二十二日起至交還土地之日止，按月給付七萬五千元之判決（原審為被上訴人 勝訴之判決，並定拆除建物交還土地之履行期間為六個月）。答辯聲明為：上訴 駁回。
二、上訴人則以：系爭土地原為上訴人父親梁火珍所有，其上原已蓋有建物，七十三 年間被上訴人經拍賣取得所有權，當時拍賣公告上載明不點交。嗣兩造於八十一 年九月二十五日於龜山鄉調解委員會調解，由上訴人向被上訴人承租系爭土地。 八十六年續租時，上訴人又經被上訴人同意，於系爭土地上加蓋鐵皮屋，並將鐵 皮屋出租予被上訴人之父親介紹之訴外人呂福來、翁瑞賓等人，由被上訴人逕自 收取轉租之租金，以抵付上訴人應給付之租金。是轉租既係經被上訴人同意，並 由被上訴人收取轉租之租金以代本件租金，被上訴人自不得以上訴人違法轉租及 積欠租金為由終止契約。又縱認上訴人應返還系爭土地，並給付相當租金之損害 金，亦應考量經濟變動，而類推適用增減租金之規定等語，茲為抗辯。並上訴聲 明為：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、經查，坐落桃園縣龜山鄉○○段四三一地號，面積○．七八八二公頃土地，係被 上訴人所有，兩造於八十六年六月二十五日簽訂協議書，由上訴人以每月租金七 萬五千元，向被上訴人承租其中面積約○．二六二○公頃土地（即系爭土地）， 租賃期間五年，上訴人所搭蓋如附圖Ａ、Ｂ所示之鐵皮屋，占用系爭土地○．一 八二二公頃、○．○○七二公頃，Ｃ、Ｄ部分面積分別為○．○一三七公頃、○ ．○三一七公頃，作為道路及空地使用等事實，為兩造所不爭執，並有土地所有 權狀、土地登記謄本、協議書等在卷可按（見原審卷一四─二二頁），復經原法 院會同兩造至現場履勘，囑託桃園地政事務所派員測量繪製複丈成果圖，有勘驗 筆錄及複丈成果圖附卷可稽（見原審卷八三─八九、九三、九四頁），堪信為真 實。
四、按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項定有明 文。又協議書第三條約定：「使用費用，雙方同意訂為每月新台幣七萬五千元整 ，乙方（即上訴人）並應於每月二十五日以前繳交完畢，不得藉詞推拖。此項費 用並於訂立本協議書同時，由乙方預先開立五年使用期間費用支票五張，交甲方 （即被上訴人）收訖」，第十二條第二款約定：「乙方有左列情事之一時，甲方 得終止本協議並收回土地。．．．㈡乙方積欠使用費達二期以上者」（見原審卷 一九、二○頁）。查，上訴人依協議書第三條約定，簽發到期日分別為八十七年 六月二十五日、八十八年六月二十五日、八十九年六月二十五日、九十年六月二 十五日、九十一年六月二十五日，面額各九十萬元，用以支付租金之五紙支票， 屆期提示均遭退票，經被上訴人於八十九年四月一日以桃園六支郵局第七一號存 證信函催告上訴人給付積欠之租金，上訴人仍未給付，被上訴人乃於同年七月二 十日以台北郵局第三十九支局第一五九○號存證信函終止系爭契約，上訴人於同 年月二十二日收受該存證信函等情，為上訴人所不爭執（見原審卷一三一、一五 ○頁、本院卷三五頁），並有支票及退票理由單、存證信函及掛號郵件收件回執 在卷可憑（見原法院卷二三─二七、一三五—一三七頁），是上訴人自八十六年 六月二十五日承租之日起，至九十一年六月二十五日租期屆滿之日止，均未依約 給付租金，經被上訴人催告，仍未依限給付，被上訴人於八十九年七月二十日終 止本件租約，上訴人於同年月二十二日收受，自生終止之效力。五、又承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；承租人非經出租人承諾，不得 將租賃物轉租於他人，承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得 終止租約，民法第四百三十八條第一項前段、第四百四十三條分別定有明文。又 協議書第六條約定：「本使用土地係專供乙方（即上訴人）作為水族館營業之用 ，不得充作其他用途之使用，否則視為違約」，第十條：「乙方不得將使用之標 的物之全部或一部轉租、出借、轉讓或以其他變相方法供他人使用或將使用權利 轉讓予他人等有損甲方（即被上訴人）權益之情事。倘有違本款任何一項目時， 甲方有權得隨時終止本協議約定，並請求以本約所載履約保證金同額金額作為違 約金賠償甲方，乙方不得異議」，第十二條第六款：「乙方有左列情事之一時， 甲方得中止本協議並收回土地。．．．㈥乙方違反本協議條款者」（見原審卷一 九、二○頁）。本件上訴人將其於系爭土地上搭建之鐵皮屋出租訴外人呂福來、
翁瑞賓等人經營汽車修理廠、機車修理廠及餐飲業，被上訴人於八十九年七月二 十日以上訴人違約變相使用系爭土地終止租約等情，有照片、房屋租賃契約書及 存證信函在卷可稽（見原審卷二四─二七、一○六頁、本院卷五六—六一、七九 —八三頁），並為上訴人所不爭執（見本院卷三五、七一頁），堪信為真實，則 被上訴人依上開規定，終止系爭契約，亦屬有據。六、上訴人雖辯稱：轉租為被上訴人所同意，並約定由被上訴人逕自收取轉租之租金 ，以抵付本件租金云云，然為被上訴人所否認，且證人即承租系爭鐵皮屋之呂福 來到庭證稱：「我從八十五年十月開始承租一直到九十年八月間發現系爭土地、 房屋有糾紛，所以於九十年十一月搬走。我承租該屋經營汽車修理廠，一開始就 向上訴人承租，一開始不知道上訴人非地主，也不知道他無權出租，一直到九十 年八月間才知道該土地及建物有糾紛，九十年八月才知道地主是被上訴人，租期 原至九十二年一月十日始屆滿，但因發現該屋有糾紛，所以於九十年十一月提前 撤走。承租期間的租金都是交給上訴人。」等語（見本院卷六九頁）；及證人翁 瑞賓亦證稱：「八十九年十二月開始承租一四一之三號房屋經營機車行，租約到 期前之九十年八、九月間，因生意不好搬走。我是向上訴人承租，我不認識被上 訴人，承租的時候不知道上訴人非地主，到九十年八、九月因系爭土地有糾紛才 知道上訴人不是地主。．．租金都是交給上訴人」等語在卷（見本院卷六九、七 ○頁），足證證人係直接向上訴人承租系爭之鐵皮屋，租金亦係給付上訴人，， 且上訴人亦無法舉證證明其轉租係經被上訴人同意，則被上訴人主張上訴人違法 轉租，應堪信為真實。至證人呂福來雖證稱：「．．該地方是我同學賴永興介紹 ，賴永興並帶益叔及我去看租賃標的．．．益叔再帶我去大同路一四八號承租系 爭房地。當時我不知道益叔是被上訴人的父親，一直到九十年八、九月知道系爭 土地有糾紛，才知道益叔是被上訴人甲○○的父親」等語（見本院卷七○、七一 頁），但為被上訴人所否認，況呂福來承租系爭鐵皮屋縱係被上訴人之父親介紹 ，亦不能因此即認被上訴人同意上訴人將系爭土地轉租他人經營非水族館營業之 用，故上訴人上開所辯，自不足採信。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者 ，得請求除去之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第七百六十七 條、第四百五十五條前段分別定有明文。兩造間之租賃契約既已合法終止，上訴 人所有之鐵皮屋占用系爭土地即無正當權源，從而，被上訴人依據前開法條之規 定，請求上訴人將系爭土地上，如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積○．一八二二公頃 、○．○○七二公頃之鐵皮屋拆除，將Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地返還，即屬於法 有據。又上訴人無正當權源占用被上訴人所有之系爭土地，依社會通常之觀念， 將可獲得相當於租金之利益，而致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利 之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益。而系爭土地之租金每月為七萬 五千元，已如前述，故被上訴人請求上訴人自終止租賃契約之日即八十九年七月 二十二日起，至返還系爭土地之日止，按月給付損害金七萬五千元，亦屬有理由 ，應予准許。
八、綜上所述，被上訴人於依法終止租約後，本於所有權人地位依民法第七百六十七 條規定訴請上訴人將如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積○．一八九四公頃之建物拆除，
將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分面積共計○．二三四八公頃土地回復原狀返還 被上訴人，並依民法第一百七十九條不當得利之法律關係請求上訴人自八十九年 七月二十二日起至交還土地之日止，按月給付七萬五千元，為理由，應予准許。 是則原審為被上訴人勝訴之判決，並酌定履行期間六個月，以資兼顧，於法並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上 訴人併依民法第一百八十四條規定，請求上訴人按月給付相當於租金之損害金七 萬五千元部分，為重疊訴之合併，本院既依民法第一百七十九條規定，為被上訴 人勝訴之判決，即毋庸再就此部分予以審究，併此敘明。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙 判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十八 日 民事第十四庭 審判長法 官 張 劍 男 法 官 李 行 一 法 官 蔡 芳 齡右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 七 日 書記官 蔡 錦 輝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。