臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第二○○五號
原 告 乙 ○
即反訴被告
訴訟代理人 翁秋銘律師
被 告 甲○○
即反訴原告 身分證
訴訟代理人 莊美貴律師
右當事人間請求返還押租金等事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬玖仟玖佰捌拾壹元，及自民國八十九年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾肆萬玖仟玖佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
壹、本訴部分：
一、原告方面：
（一）聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）一百萬元及自民國（下同）八十九 年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願 供擔保請准宣告假執行。
（二）陳述：
⑴緣被告於八十八年九月一日出租門牌號碼為臺南縣仁德鄉○○路○段一七 二號之保齡球館（下稱系爭球館）予訴外人孫顏龍，而自八十九年五、六 月間，由原告概括承受原承租人孫顏龍之承租權益。因前手孫顏龍欠被告 租金四十四萬元，被告自孫顏龍給付之押租金五十萬元中抵扣四十四萬元 ，原告承受後僅殘餘押租金六萬元，故原告於八十九年六月二十九日支付 被告四十四萬元，以補足契約約定押租金五十萬元之差額，且原告陸續支 付八十九年七、八、九月三個月之租金及十月份部分租金予被告，孫顏龍 因八十八年九月一日簽訂之房屋租賃合約書（下稱系爭租約）所生之承租 人地位，既概括移轉與原告，則該租賃契約所生之法律上地位，自應由原 告承受，是原告與被告間有租賃關係存在。
⑵被告甫於八十九年十月十五日收受原告交付之十月份部分租金三萬元，被 告竟不慮及其有原告支付之押租金五十萬元，未先就該押租金抵償欠繳租 金，並達積欠二期以上租金時，依法尚不得片面終止租約，竟未經預告或 通知，突於八十九年十月十七日早上，被告教唆其妻蘇阿美，或與蘇阿美
共同以原告名義書寫「暫停營業」之文書一紙張貼於系爭球館，並立即將 系爭球館之遙控鎖變換或將電源關閉，使大門無法開啟，致使原告及系爭 球館員工、顧客等均無法出入或使用。原告拍照存證後，撕下該張貼之文 書，惟被告復於同年月十八日，又繕寫同一內容之文書一紙，使原告無法 營業，是被告即使於十月十七日對蘇阿美之前揭行為不知情，然至少隔日 即同年月十八日即應知悉，是被告片面、強行於八十九年十月十八日違法 終止租賃關係，使原告無法就系爭球館營業，則被告自應將依系爭合約第 五條收受之押租金五十萬元返還予原告。
⑶系爭租約第八條約定：租期未到期，任何一方擬終止合約，須二個月前以 書函通知對方並賠償對方新臺幣五十萬元。則被告片面、強行於租期（至 九十一年八月三十一日止）未屆至前，於八十九年十月十八日違法終止合 約，被告自應依約賠償原告違約金五十萬元。
⑷對被告抗辯所為之陳述：
①否認被告於八十九年十月十六日有口頭為終止系爭租約之意思表示。 ②八十九年七月至九月之租金給付方式，已經更改系爭租約第四條約定之 給付租金方式，縱認被告未同意變更，也是給付租金遲延，並非原告不 支付租金，被告自應就押租金抵扣租金，不得強行關閉系爭球館，使原 告無法使用。
③原告並無所謂積欠租金之事，因兩造是按月給付租金之給付方式，租金 只要當月完成給付，即無所謂積欠租金之事。是被告於十月中旬突如其 來關門關電，張貼停業告示之行為，致原告無法營業，從而，原告自得 拒絕給付「相對給付」之十月份其餘租金之給付。況兩造間並無「半個 月給付租金若干」之約定，被告豈可於侵害租賃權後，自創「半個月租 金」，要求原告給付。
④被告抗辯系爭球館內之設備遭原告嚴重破壞，經估計修復之費用約為一 百五十三萬元，被告估價時間為九十一年四月十五日及同年九月十八日 ，被告全面強行接管系爭球館乃於八十九年十月間，經過一年半後所為 之估價能否採信，已有所疑，且原告於八十九年十月營業鼎盛之時，突 遭被告強行關門關電，應可推知原告既尚在正常營業中，對於系爭球館 內之設備，當無自己破壞設備之可能。原告既無破壞設備之行為，被告 對原告及無任何損害之請求。
⑤原告不爭執被告有代繳稅捐及一部份水電費用等之事實，然就被告請求 抵銷之「八十九年十月份之電費十萬元」部分，觀諸被告所提出之臺灣 電力公司電費收據是十三萬餘元，被告既於八十九年十月十七日起即不 准原告繼續營業，則十月份之電費自應減半計算，原告應負擔部分也不 過是七萬元爾，何來十萬元為抵銷之可能。
（三）證據：提出房屋租賃合約書、現金支出傳票、收據等影本各乙件為證。 二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
（二）陳述：
⑴被告係系爭球館之所有權人，原將系爭球館出租予孫顏龍經營，租賃期限 自八十八年九月一日起至九十一年八月三十一日止，共計三年，惟因孫顏 龍簽發支付租金之支票屢遭退票，並於八十九年六月五日再次退票後行蹤 不明，原告出面聲稱其係孫顏龍經營系爭球館之股東，並提出孫顏龍出具 之讓渡書稱系爭球館已交由其經營，同時向被告要求繼續承租該球館並承 諾清償孫顏龍所積欠之租金，被告同意由原告承受孫顏龍之承租人地位， 將系爭球館繼續出租予原告使用經營，雙方約明契約內容除租金部分調降 外，皆沿用原租賃契約，是兩造間存在房屋租賃關係。 ⑵原告既已承受原承租人孫顏龍之承租人資格，則其除應繳清孫顏龍原所積 欠之租金外，兩造間之租賃關係自應依循原訂之租賃契約，惟原告自八十 九年六月間承受承租人之地位後，有下列違反租賃契約情形： ①關於租金之給付：
系爭租約第四條所定之租金金額及給付方式為：「租金為第一年月租金 新臺幣二十五萬元整，第二年每月新臺幣二十七萬五千元整，第三年每 月新臺幣三十萬元整。由承租人簽約時，開具（一年份）十二張支票交 付出租人收執，往後每年均如此。」八十九年六月二十九日與原告就租 金部分另為協議，將租金降為每月二十萬元，並於當月之一日及十五日 分二次給付，並載明「租金無論任何理由均不得拖延拒納」，且對於八 十九年七月以前積欠之租金要求分期開立支票交付，蘇阿美為求和諧乃 答應其要求。詎原告除八十九年六月份外，其後之租金均未依兩造新成 立之內容履行，須經被告多方催討，原告始分次交付三萬至七萬元不等 之數額，其中九月份之租金，更有多達七萬元拖至十月份繳納完畢，而 八十九年十月份租金，依新協議之內容，原告應分別於十月一日及十月 十五日各給付十萬元，惟至八十九年十月十五日止，原告僅給付其中之 三萬元，尚有十七萬元未為給付，被告見其拖欠租金情況嚴重，為避免 原告重蹈前手孫顏龍之覆轍，遂於八十九年十月十六日要求原告依兩造 協議，除給付十月份所積欠之十七萬元租金外，更應開立一年份十二張 支票交予被告如期兌領，然為原告所堅拒。
②就承租之設備未盡善良管理人之注意義務違約使用： 依延續使用之系爭租約第十條約定，就系爭球館內所有設備之使用，承 租人應盡善良管利人之注意義務。詎被告前往催討租金時，竟發現原有 之設備遭受嚴重破壞，原有球道被擅自改裝成撞球台，球道零件、機台 等設備亦遭受損害，足見原告並未依約定盡其善良管理人之注意義務， 顯有違約使用之事實。
③關於違法轉租部分：
依系爭租約第九條約定：租賃期間，承租人未經出租人同意，不得將租 賃物全部或一部轉租他人。惟原告卻在未獲得被告同意下，擅自於八十 九年十月一日與訴外人莊金龍訂立租賃契約，足見原告已有違反租賃契 約之事實。
⑶被告雖為系爭球館之出租人，然自八十六年元月起，任職誠豐製材有限公 司擔任總經理職務，因無暇處理租約事宜，故有關租約之簽訂及租金、押 租金之收取，均係由蘇阿美負責接洽，而原告所指之暫停營業之通知，亦 為蘇阿美所為。
⑷原告自承受承租人之地位後，除有違法轉租之事實，更將系爭球館內之設 備嚴重破壞，且就租金之給付一再拖欠，拒不依約簽發給付租金之支票供 被告如期兌領，則被告自得依系爭租約第十二條約定隨時終止系爭租約， 是其於八十九年十月十六日要求原告給付積欠之十月份租金十七萬元，並 請求原告依約開立支票交予被告，惟遭原告所拒後，其即對原告表示終止 租約，已生合法終止租約之效力。故原告主張被告違法終止租約，並據此 請求賠償違約金五十萬元，顯無理由。
⑸又押租金原則上故應於租賃關係消滅後返還予承租人，惟原告尚積欠被告 八十九年十月一日至十月十六日之租金七萬元，且系爭球館內之設備因遭 受原告嚴重破壞，經估計修復之費用約為一百五十三萬元，此係因原告未 盡善良管理人之注意義務所致，故應由原告負責賠償。再者，依系爭租約 第六條約定：租賃期間，有關水電費及營業上必須繳納之費用及稅捐，由 承租人自行負擔，惟原告並未依約繳納八十九年九月份十八萬零一百六十 七元及十月份十萬元之電費、同年九月份之水費七千五百零四元、電話費 二千五百二十二元及娛樂稅遲繳滯納金一萬九千八百二十六元，是原告所 積欠之租金、水電費用、稅捐及其應負責賠償之修復費用等，共計一百九 十一萬零十九元，已遠超過系爭押租金之金額，被告執以前揭債權主張抵 銷之抗辯，是以原告主張返還押租金五十萬元之請求經抵銷後，原告尚應 給付被告一百四十一萬零十九元，故原告自無請求權存在，從而原告請求 被告返還押租金五十萬元，為無理由。
（三）證據：提出租金簽收單據七紙，中華電信股份有限公司電信費收據三份， 房屋租賃合約書、估價單、臺灣電力公司收據、臺南縣稅捐稽徵處娛樂稅 稅款繳款書各二份、收據、臺灣省來水公司水費收據及讓渡書各一份（以 上均影本）為證，並聲請訊問證人蘇阿美。
貳、反訴部分：
一、反訴原告方面：
（一）聲明：反訴被告應給付反訴原告新臺幣一百九十一萬零十九元及自本訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息，並陳明願 供擔保請准宣告假執行。
（二）陳述：
⑴反訴原告係系爭球館之所有權人，因反訴原告另經營其他事業，故關於該 球館之事務實際上均交由其妻蘇阿美處理，系爭球館原出租予孫顏龍經營 ，租賃期限自八十八年九月一日起至九十一年八月三十一日止，共計三年 ，惟因孫顏龍簽發支付租金之支票屢遭退票，並於八十九年六月五日再次 退票後行蹤不明，反訴被告出面聲稱其係孫顏龍經營系爭球館之股東，並 提出孫顏龍出具之讓渡書稱系爭球館已交由其經營，同時向蘇阿美要求繼
續承租該球館並承諾清償孫顏龍所積欠之租金，蘇阿美遂同意由反訴被告 承受孫顏龍之租約，將系爭球館繼續出租予反訴被告使用經營，雙方約明 契約內容除租金部分調降外，皆沿用原租賃契約，是兩造間存在房屋租賃 關係。
⑵反訴被告既已承受原承租人孫顏龍之承租人資格，則其除應繳清孫顏龍原 所積欠之租金外，兩造間之租賃關係自應依循原訂租賃契約之相關約定， 惟反訴被告自八十九年六月間承受承租人之地位後，於八十九年六月二十 九日與蘇阿美就租金部分另為協議，將租金降為每月二十萬元，並於當月 之一日及十五日分二次給付，對於八十九年七月以前積欠之租金要求分期 開立支票交付，蘇阿美為求和諧乃答應其要求。詎反訴被告除八十九年六 月份外，其後之租金均未依兩造新成立之內容履行，須經反訴原告多方催 討，反訴被告始分次交付三萬至七萬元不等之數額，其中九月份之租金， 更有多達七萬元拖至十月份繳納完畢，而八十九年十月份租金，依新協議 之內容，反訴被告應分別於十月一日及十月十五日各給付十萬元，惟至八 十九年十月十五日止，反訴原告僅給付其中之三萬元，尚有十七萬元未為 給付，由前所述即可知反訴被告對於租金之給付，業已違反兩造間之約定 。
⑶又按系爭租約第四條約定：「租金為第一年月租金新臺幣二十五萬元整， 第二年每月新臺幣二十七萬五千元整，第三年每月新臺幣三十萬元整。由 承租人簽約時，開具（一年份）十二張支票交付出租人收執，往後每年均 如此。」按此約定反訴被告應於八十九年九月份之新年度開始，即應簽發 一年份十二張租金支票交予反訴原告收執，惟蘇阿美幾經催促反訴被告後 ，至十月十五日仍拒不開具支票交予反訴原告，則反訴被告業已違法契約 第四條之約定，蘇阿美乃於十月十六日偕同反訴原告找反訴被告請其依約 定交付十二個月份之租金支票，惟反訴被告仍拒不交付，反訴原告即依系 爭租約第十二條當面終止租約，收回租賃物。
⑷雙方租賃契約終止後，依兩造租賃契約第七條約定，反訴被告應照原來裝 設搬清交還出租人，亦即反訴被告有將租賃物回復原狀之義務，反訴被告 於租賃期間將原有設備破壞、改裝，並將原有球道被擅自改裝成撞球台， 球道零件、機台等設備亦遭受損害，足見反訴被告並未依約定盡其善良管 理人之注意義務，顯有違約使用之事實，是依雙方契約之約定與民法侵權 行為法則，反訴被告對於系爭球館內之設備遭改裝、破壞部分，應負回復 原狀之責，而系爭球館要回復原狀，經反訴原告僱請承包收估價結果，修 復之費用需花費一百五十三萬元，爰依民法第二百十三條第三項規定，請 求反訴被告給付上開金額以代回復原狀。
⑸又依系爭租約第六條約定：租賃期間，有關水電費及營業上必須繳納之費 用及稅捐，由承租人自行負擔。惟反訴被告並未依約繳納八十九年九月份 十八萬零一百六十七元及十月份十萬元之電費，同年九月份之水費七千五 百零四元、電話費二千五百二十二元及娛樂稅遲繳滯納金一萬九千八百二 十六元等，而前項款項均由反訴原告代繳完畢，故爰依雙方租賃契約關係
請求反訴被告給付前揭款項予反訴原告。
⑹再者，反訴被告於八十九年十月一日至十五日仍使用租賃物，故依約自應 給付此半個月之租金，每月租金二十萬元，半個月應給付十萬元，惟扣除 反訴被告八十九年十月十五日給付之三萬元，則反訴被告尚應給付十月份 之租金七萬元。
⑺綜上所述，反訴原告爰依租賃之法律關係，請求反訴被告給付一百九十一 萬零十九元予反訴原告，為有理由。
（三）證據：提出中華電信股份有限公司電信費收據三份，房屋租賃合約書、估 價單、臺灣電力公司收據、臺南縣稅捐稽徵處娛樂稅稅款繳款書各二份及 臺灣省來水公司水費收據各一份（以上均影本）為證。 二、反訴被告方面：
（一）聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保， 請准宣告免為假執行。
（二）陳述：
⑴本件反訴原告，竟然在本件本案訴訟即將終結之時，將其於本件本案訴訟 審理中早已提出「抵銷主張」之請求，再行包裝、整理、擴充，具狀提出 反訴，顯有延滯訴訟之意圖，應請鈞院依法駁回。 ⑵又反訴原告具狀主張之回復原狀修復費用、尚應給付之十月份租金云云， 均與反訴被告本案中主張之「返還押租金」、「給付違約金」等訴訟標的 或其防禦方法，根本毫無任何牽連關係，依法是不得提起反訴之列。 ⑶反訴被告並無所謂積欠租金之事，因兩造是按月給付租金之給付方式，租 金只要當月完成給付，即無所謂積欠租金之事，是反訴原告於十月中旬突 如其來關門關電，張貼停業告示之行為，致反訴被告無法營業，是反訴原 告既違約關閉系爭球館在先，反訴被告自得拒絕給付「相對給付」之十月 份其餘租金之給付。
⑷反訴原告主張系爭球館內之設備遭反訴被告嚴重破壞，經估計修復之費用 約為一百五十三萬元云云，惟反訴原告估價時間為九十一年四月十五日及 同年九月十八日，而反訴原告全面強行接管系爭球館乃於八十九年十月間 ，經過一年半後所為之估價能否採信，已有所疑，且反訴被告於八十九年 十月營業鼎盛之時，突遭反訴原告強行關門關電，應可推知反訴被告既尚 在正常營業中，對於系爭球館內之設備，當無自己破壞設備之可能。是反 訴被告既無破壞設備之行為，則反訴原告對反訴被告即無任何損害之請求 。況反訴被告是無端、突然、被迫關閉球館，故反訴被告又何須對「回復 原狀修護費用」之給付負責？且反訴被告既被反訴原告強制離開系爭球館 ，已非系爭球館之占有人，如何將系爭球館回復原狀。 ⑸反訴被告不爭執反訴原告有代繳稅捐及一部份水電費之事實，惟反訴原告 請求反訴被告給付「八十九年十月份之電費十萬元」部分，觀諸反訴原告 所提出之臺灣電力公司電費收據是十三萬餘元，反訴原告既於八十九年十 月十七日起即不准反訴被告繼續營業，則十月份之電費自應以減半計算， 原告所負擔部分也僅有七萬元。
（三）證據：提出房屋租賃合約書、現金支出傳票、收據等影本各乙件為證。 理 由
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告於八十八年九月一日出租建物門牌號碼為臺南縣仁德鄉○○路 ○段一七二號之系爭球館予訴外人孫顏龍，租期自八十八年九月一日起至九十 一年八月三十一日止，嗣於八十九年五、六月間，由伊概括承受原承租人孫顏 龍之承租人地位，因前手孫顏龍積欠被告租金達四十四萬元，被告自孫顏龍原 付之押租金五十萬元中抵扣，復由伊補繳四十四萬元以補足押租金，且伊陸續 支付八十九年七至九月三個月之租金及十月份部分租金予被告，是兩造間自存 在租賃關係。詎被告竟未經事先通知，突於同年十月十七日早上，由其妻蘇阿 美書寫「暫停營業」之文書一紙張貼於系爭球館，並關閉系爭球館，致使伊及 系爭球館員工、顧客等均無法出入或使用。俟伊撕下該張貼之文書，被告復於 同年月十八日，又繕寫同一內容之文書一紙，使伊無法營業，是被告於租賃期 限尚未屆滿前，片面於八十九年十月十八日終止租賃關係，顯非合法，爰依租 賃契約之法律關係，起訴請求被告返還押租金五十萬元，並給付違約金五十萬 元等情。
二、被告則以：伊係系爭球館之所有權人，因伊另經營其他事業，故將該球館之相 關事務均交由其妻蘇阿美處理，嗣伊於八十八年九月一日將系爭球館出租予孫 顏龍經營，租賃期限自八十八年九月一日起至九十一年八月三十一日止，共計 三年，惟因孫顏龍簽發支付租金之支票屢遭退票，且其行蹤不明，原告乃出面 聲稱其承受孫顏龍之承租人地位，並提出孫顏龍出具之讓渡書，故伊同意由原 告承受孫顏龍之租約，將系爭球館繼續出租予原告使用經營，雙方並約明契約 內容除租金部分調降外，皆沿用原租賃契約。詎原告未獲得伊同意，竟擅自於 八十九年十月一日與訴外人莊金龍訂立租賃契約，違反系爭租約第九條約定， 且至同年月十五日未依約分二期給付租金，尚積欠十月份租金十七萬元未付， 並拒不依系爭租約第四條之約定簽發給付租金之支票予伊如期兌領。甚且，原 告未依系爭租約第十條之約定盡其善良管理人之注意義務，將系爭球館內之原 有設備嚴重破壞，原有球道被擅自改裝成撞球台，球道零件、機台等設備，亦 遭受損害，俱與系爭租約約定有違，伊乃依系爭租約第十二條約定，於同年十 月十六日對原告為終止租約之意思表示，並由伊妻蘇阿美張貼暫停營業文書後 ，關閉系爭球館，收回租賃物，即生合法終止租約之效力，故原告主張伊違法 終止租約，並據此請求賠償違約金五十萬元，顯無理由。又押租金原則上固應 於租賃關係消滅後返還予承租人，惟原告尚積欠被告八十九年十月一日至十月 十六日之租金七萬元，且系爭球館內之設備因遭受原告嚴重破壞，經估計修復 之費用約為一百五十三萬元，應由原告負責賠償，又伊代為繳納八十九年九月 份十八萬零一百六十七元及十月份十萬元之電費，同年九月份之水費七千五百 零四元、電話費二千五百二十二元及娛樂稅遲繳滯納金一萬九千八百二十六元 等，共計一百九十一萬零十九元，經伊主張抵銷後，原告尚應給付伊一百四十 一萬零十九元，故原告已無押租金返還請求權存在，從而原告請求返還押租金 五十萬元，亦屬無據等語資為抗辯。
三、原告主張被告於八十八年九月一日出租其所有之系爭球館予訴外人孫顏龍，租 賃期限自八十八年九月一日起至九十一年八月三十一日止，伊於八十九年五、 六月間承受孫顏龍之承租人地位，並給付四十四萬元予被告，補足孫顏龍因欠 繳租金而抵扣之押租金差額，雙方嗣後並約定降低租金為每月二十萬元，期間 原告陸續支付同年七至九月份之全部租金及十月份三萬元之部分租金，惟於同 年十月十七日早上，被告之妻蘇阿美書寫「暫停營業」之文書一紙張貼於系爭 球館，並強行關閉系爭球館，致使原告及系爭球館員工、顧客等均無法出入或 使用等情，業據其提出房屋租賃合約書、收據及現金支出傳票各一紙為證，亦 有被告提出之讓渡書一份及租金簽收單據七紙在卷可佐，復為被告所不爭執， 固堪認原告前開主張之事實為真實。惟原告主張被告於租賃期限未屆至前，違 法終止租賃關係乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審酌 者厥為原告是否有被告抗辯各節所指違反系爭租賃契約約定之情事存在？且系 爭租賃契約是否業經被告合法終止？經查：
（一）查本件系爭租約第四條固約定：「‧‧‧。由承租人於簽約時，開具（一 年份）十二張支票交付出租人收執，往後每年均如此。」，而原告承受原 承租人孫顏龍之地位，業如前述，其本應依前揭約定之方式給付租金，亦 即於每年九月份開具一年份十二張支票交付被告，作為支付租金之方式， 然觀諸卷附由被告之妻蘇阿美（即蘇亞美）簽立之八十九年六月二十九日 收據（見本院卷第二九頁）載明：「七月一日起租金訂正為新臺幣二十萬 元，分兩期『付清』，每月之一日及十五日，租金無論任何理由均不得拖 延拒納。簽收人：蘇亞美」，足見其所載之系爭球館租金給付方式（每月 分兩次給付），業經合意更改，已有別於前揭約定（每月以一張支票兌付 ）。又該紙收據雖由被告之妻蘇阿美（即蘇亞美）簽收，然按代理人雖未 以本人之名義為法律行為，而實際上有代理之意思，且為相對人所明知或 可得而知者，即難謂不發生代理之效果，此即所謂之「隱名代理」（最高 法院八十二年度台上字第六七二號判決意旨參照）。茲查被告與原告間就 系爭球館之租賃相關事宜，實際上均委由被告之妻蘇阿美隱名代理一節， 為相對人即原告所明知，則蘇阿美為被告本件租賃契約之代理人應可認定 ，揆諸前揭最高法院判決意旨，被告之代理人蘇阿美既簽立上開收據，應 認兩造已合意將本件租金給付方式變更為每月二十萬元，並每月分兩期給 付無訛。況被告亦陳稱：兩造於八十九年六月二十九日就租金部分協議調 降為每月二十萬元，並於當月之一日及十五日分二次給付，其後原告自八 十九年八月至九月全部租金及十月份之部分租金，均以現金支付，並為伊 所收受等詞，並有收據一份及租金簽收單據七紙在卷足憑，如其並未授權 由蘇阿美簽立前揭收據，變更租金給付方式，何以仍繼續收取由原告以現 金方式交付之租金長達數月之久而未異議？由此益徵兩造間確有變更原給 付租金方式之約定。綜上各情，堪認兩造間顯已將系爭租約原約定以開具 支票給付租金方式，合意變更為每月兩期給付租金，是以兩造均應受該變 更後約定之拘束甚明，乃被告猶執前揭變更前之租約約定，抗辯原告未開 立十二張支票，違反系爭租約第四條之約定，伊可終止租約云云，自非可
取。
（二）次查，被告又抗辯謂：原告至八十九年十月十五日止，僅給付其中之三萬 元，該月份尚有十七萬元未為給付，伊遂於同年月十六日要求原告給付積 欠租金，然為原告所拒，故原告顯有違反系爭租約約定云云，然按承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租 人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；又租賃物為房屋者，遲付租 金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民 法第四百四十條第一、二項分別定有明文。考諸該條規定之立法理由略謂 ：「惟房屋租賃，則非遲付租金之總額，達兩期之租額者，不得終止契約 ，蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益也」，足認該規定寓 有保護承租人利益之趣旨，應屬強制規定，當事人自不得以特約予以排除 。查本件兩造於八十九年六月二十九日協議將租金降為二十萬元之事實， 為兩造所不爭執，而被告所稱：原告於八十九年十月份僅給付租金三萬元 乙節，固為原告所是認，然被告既未定相當期限催告原告支付租金，且原 告積欠租金總額亦未達二個月之租額（四十萬元），參考上開民法第四百 四十條之立法理由及規範意旨，被告自無從據以終止系爭租賃契約，是以 被告遽以原告積欠租金為由，終止系爭租約，顯與上開民法第四百四十條 之立法理由及規範意旨有違。
（三）被告另辯稱：原告就承租之設備未盡善良管理人之注意義務違約使用，而 嚴重破壞系爭球館內部設備，經估計修復之費用約為一百五十三萬元云云 ，固提出二紙估價單（本院卷第五五、五六頁）為證，而依系爭租約第七 條約定：「租約到期，‧‧‧承租人應於期滿同日遷還房屋，並照原來裝 設搬清交還出租人」觀之，探究當事人之真意，該項約定在期限屆滿以外 之原因而使租賃關係消滅之情形雖亦有適用，然被告所執前揭估價單二紙 日期分別為九十一年四月十五日及九十一年九月十八日，距其八十九年十 月十七日關閉系爭球館，拒不讓原告進入之日，相隔半年以上，自難據以 憑該二估價單作為原告破壞系爭球館設備而應負損害賠償責任之唯一依據 ；況卷附租賃契約書第十條約定僅記載：「承租人得使用租賃物現場所有 設備（設備詳見目錄），包括保齡球、保齡球瓶、水電、冷氣、消防等設 備，裝潢及生財器具等」，並未詳細載明系爭租賃物內部各項設備於出租 時之種類及狀態，且參以被告係以自行取回租賃物方式，終止系爭租賃關 係，衡情兩造並未於租賃關係時就系爭租賃物內部設備進行點收確認，則 估價單所列各修復項目是否即屬原告破壞出租系爭球館前之原來裝設情形 ，尤非無疑，此外被告復未舉證證明確有破壞系爭租賃物內部設備之事實 ，是被告徒以二張估價單，空言指稱原告有破壞系爭租賃物，而有違反系 爭租約之情事，應負責賠償一百五十三萬元云云，亦屬無據。 （四）被告復抗辯：原告未經被告同意，擅自於八十九年十月一日與訴外人莊金 龍訂立租賃契約，轉租系爭球館之一部予第三人等詞，並提出房屋租賃契 約書一份為證，而原告亦不否認將系爭租賃物一部轉租之事實，僅主張其
業已取得被告同意，方為轉租云云。惟按承租人非經出租人承諾，不得將 租賃物轉租他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其 一部份轉租於他人。承租人違反前項約定，將租賃物轉租於他人者，出租 人得終止契約，民法第四百四十三條定有明文。而觀諸系爭租約第八條約 定：「租賃期間，承租人未經出租人同意，不得將租賃物全部或部分轉租 他人」，顯見被告於訂約之初即有反對原告將系爭租賃物一部轉租之約定 ，故原告應經被告同意始得為一部轉租行為，然其既自承將租賃物一部轉 租他人，復未能舉證證明其確曾經被告同意，始為一部轉租，則其主張業 經被告同意，始為一部轉租云云，尚難遽信。從而，原告未經被告同意而 為一部轉租之行為，即與前揭民法規定及系爭租約第八條約定有違，是被 告執以抗辯原告違約，洵屬有據。
（五）又按系爭租約第十二條約定：「雙方應遵守本合約之各項約定；承租人如 有違反任何約定時，出租人得隨時終止合約，收回租賃物。」，而原告違 反系爭租約，未經被告同意將系爭租賃物一部轉租，既如前述，則被告據 以終止系爭租賃契約，自屬正當。雖被告辯稱：伊已於八十九年十月十六 日，當面向原告為終止租約之意思表示等情，並經證人蘇阿美證稱：「伊 於（八十九年）十月十六日曾向原告表示終止租約，所以才把門關起來」 等詞在卷可按，然衡諸證人蘇阿美為被告之配偶，且經被告授權代理系爭 租賃契約相關事宜，其所為證詞顯難期其客觀公正，尚難遽信，此外被告 復未能提出實據以資證明其確曾向原告為終止租約之意思表示，是其所為 前揭抗辯，固非可取。惟按默示意思表示則係以言語、文字以外之其他方 法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力。又非 對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民 法第九十五條第一項前段亦定有明文。查被告之代理人蘇阿美於八十九年 十月十七日強行關閉系爭球館，並以原告名義書寫「暫停營業」之文書張 貼於系爭球館，為兩造所不爭執，而參酌被告之代理人蘇阿美雖非以明示 方式對原告為終止系爭租約之意思表示，然被告提供系爭球館予原告使用 ，本為其依系爭租約所應負之主要義務，故其主動將租賃物收回，使原告 無法繼續使用，自應認其具有默示終止租賃契約之意示表示，且參以被告 代理人蘇阿美關閉系爭租賃物後，復於該租賃物張貼前揭文書，以原告名 義載明系爭球館停止營業之旨，尤足使原告推知被告不再繼續提供系爭租 賃物供其使用，而有終止兩造間系爭租約之意，凡此堪認被告已於八十九 年十月十七日已為終止系爭租約之默示意思表示甚明；又原告亦自承：伊 於八十九年十月十七日當天，無法進入系爭球館，且撕下蘇阿美張貼之前 揭文書等情（見本院卷第五頁原告之起訴狀），顯見其於當日即已知悉被 告以前揭方式終止系爭租賃契約，是被告所為前揭終止系爭租約之默示意 思表示應已到達被告，依上開民法第九十五條第一項前段之規定，應生終 止契約之效力。
（六）基上說明，原告未經被告同意將系爭租賃物一部轉租，違反兩造間租賃契 約約定，則被告以原告違約為由，以關閉收回系爭房屋，並張貼「暫停營
業」文書之方式，終止系爭租賃契約，自生合法終止之效力。從而，兩造 間租賃契約業經被告合法終止，應堪認定。
四、雖原告主張：被告於系爭租賃契約期間屆滿前，未依系爭租約第八條約定，於 二個月前以書函通知對方，應賠償五十萬元云云，然按解釋意思表示，應探求 當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文；又按解釋 私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；且 解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標 準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院亦分別 著有十八年上字第一七二七號、十九年上字第二八號判例可資參照。查本件系 爭租約第八條固約定：「租約未到期，任何一方擬終止合約，須於二個月前， 以書函通知對方，並賠償對方對方新臺幣五十萬元。」，然系爭租約第十二條 另約定：「雙方應遵守本合約之各項約定；承租人如有違反任何約定時，出租 人得隨時終止契約，收回租賃物。」，綜觀上開租賃契約約定之意旨，並探求 兩造當事人之真意，應認前揭第八條約定係指雙方得預留任意終止權之行使， 並向他方給付預定性損害賠償金五十萬元之情形，至承租人如有違反系爭租約 之情事，出租人依前揭第十二條約定本得不待為期前通知，「隨時」終止租約 ，此時既非任意終止權之行使，而係因承租人違約而終止租約之情形，自難認 承租人尚得援用該第八條約定向出租人請求五十萬元之違約金。況承租人既違 約在先，出租人依約定終止兩造間租賃契約，本屬其合法權利之行使，尤難認 違約之一方尚得請求違約金可言。因之，本件被告既係因原告違法一部轉租， 而合法終止系爭租約，即無系爭租約第八條約定之適用，乃原告援引該約定據 以主張被告應賠償五十萬元之違約金云云，顯有誤會，難以採憑。 五、原告復主張：被告於租約期滿前違法終止系爭租約，應返還押租金五十萬元乙 節，為被告所否認，並抗辯：原告尚積欠八十九年十月一日至十月十六日之租 金七萬元，且系爭球館內之設備因遭受原告嚴重破壞，經估計修復之費用約為 一百五十三萬元，應由原告負責賠償，又被告代為繳納八十九年九月份十八萬 零一百六十七元及十月份十萬元之電費，同年九月份之水費七千五百零四元、 電話費二千五百二十二元及娛樂稅遲繳滯納金一萬九千八百二十六元，共計一 百九十一萬零十九元，經伊主張抵銷後，原告已無押租金請求權可資行使等詞 ，然按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前 ，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行 之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許，最高法院八十三年台 上字第二一○八號著有判例可資參照。查系爭租約第五條約定：「房屋押租金 為新台幣五十萬元整，於簽約時交付出租人，租約期滿，承租人遷空交還房屋 後無息退還。」，雖僅約定租賃期限屆滿，原告返還系爭房屋後，被告應返還 押租金五十萬元，然揆諸前揭判例意旨，押租金既係承租人擔保租賃關係存續 時債務之履行，則不論租賃關係究係因租約期滿抑或因終止而消滅，倘承租人 無租賃債務不履行之情事，出租人即負有返還押租金之義務，如此解釋方與押 租金之性質相符。基此，本件被告於租賃期間屆滿前，以原告違反系爭租約約 定為由，終止兩造間租賃契約，縱與前揭約定所指租賃期間屆滿之情形有間，
因系爭租賃關係既已消滅，原告苟無債務不履行之情形，固得請求被告返還系 爭押租金五十萬元。惟被告提出前揭抵銷抗辯，則本院即應就其所提各項抵銷 抗辯逐一審酌如下：
（一）查被告前開抵銷抗辯，其中水電費及營業上必須繳納之費用及稅捐，應由 原告自行負擔，而由被告代繳之八十九年九月份電話費二千五百二十二元 、電費十八萬零一百六十七元、水費七千五百零四元及娛樂稅遲繳滯納金 一萬九千八百二十六元，合計二十一萬零十九元等部分，業據其提出中華 電信股份有限公司電信費收據三紙、臺南縣稅捐稽徵處娛樂稅稅額繳款書 二紙及臺灣電力公司電費收據、台灣省自來水公司水費收據各一紙為證， 復為原告所不爭執，則被告執以為抵銷抗辯，即屬有據。 （二）次就被告抗辯原告尚積欠租金七萬元應予抵銷乙節，雖為原告所否認，然 查兩造嗣後約定每月租金調降為二十萬元，原告於八十九年十月十五日已 給付部分租金三萬元予被告，而被告於同年月十七日關閉系爭球館，使原 告不能就系爭球館為使用之事實，均如前述，足認系爭租賃物於被告收回 前，該月份自一日起至十六日止仍由原告繼續使用，則其於此期間內既有 使用租賃物，仍負有支付租金之義務，是依兩造約定之每月租金二十萬元 ，並按照原告於該月份實際使用之日數比例計算，該期間所應支付租金金 額應為十萬六千六百六十七元【計算式為：２０００００≒３０ｘ１６= １０６６６７（元以下四捨五入）】，扣除原告前已支付之租金三萬元， 則原告尚應支付租金金額為七萬六千六百六十七元，則被告於原告應支付 租金金額範圍內，主張抵銷七萬元，亦屬可採。 （三）再就被告所為抗辯其墊繳之電費十月份電費十三萬二千五百八十九元（含 營業稅六千三百一十四元）應予抵銷一節，亦據其提出台灣電力公司電費 收據一份存卷可按，固堪認其確已繳清該份月之電費屬實，然原告則主張 該月份之電費應減半計算，僅由其負擔七萬元等語。經查，原告於該月份 實際上僅使用系爭球館其中十六日，已如前述，而被告復未能提出實據證 明該月份電力均係由原告於上開期間內使用，自難僅憑該電費收據即遽認 應由原告負擔該月份全月之電費，則被告抗辯抵銷其代繳八十九年十月份 之電費，在原告自認應負擔之七萬元範圍內，為有理由，逾此數額所為之 抵銷抗辯，則屬無據。
（四）至被告抗辯：原告於租賃期間，嚴重破壞系爭球館內之設備，經估計修復 之費用約為一百五十三萬元，應予抵銷一節，然被告抗辯原告有破壞系爭 球館內部設備之違約行為，既屬不能證明，已如前述，則其執以主張抵銷 之修復費用一百五十三萬元，即失所依據，委無可取。 （五）基上說明，被告抗辯可執之為抵銷之債權總額在三十五萬零十九元範圍內 【計算式為：２５２２元（八十九年九月份電話費）＋１８０１６７元（ 同年月份電費）＋７５０４元（同年月份水費）＋７００００元（十月份 部分電費）＋１９８２６元（娛樂稅遲繳滯納金）＋７００００元（原告 積欠之八十九年十月份部分租金）＝３５００１９元】，為有理由，應予 准許，逾該部分之金額，為無理由。是原告所得請求被告返還押租金五十
萬元部分，經抵銷後之金額尚餘十四萬九千九百八十一元。 六、從而，原告爰依租賃契約關係，請求被告給付十四萬九千九百八十一元及自終 止租約翌日起按週年利率百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。逾此範 圍所為之請求，則為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第二百六十條第一項定有明文。又按民事訴訟法第二 百六十條第一項，所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者， 乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律 關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。 即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之 法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標 的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相 同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院七十年度台抗字第五二二號判決意旨 可資參照）。查反訴被告雖抗辯：反訴原告反訴提起之訴訟標的與本訴之標的 及其攻擊防禦方法並無牽連關係云云，然本訴原告係本於租賃契約法律關係請 求返還押租金及給付違約金，而反訴原告亦係本於同一租賃關係，請求反訴被 告給付積欠之租金、應負擔之稅捐及水電費用、回復原狀之費用，則本訴訴訟 標的之法律關係與反訴訴訟標的之法律關係，顯屬同一，揆諸前揭說明，應堪 認本件反訴與本訴之訴訟標的具牽連關係，是反訴被告之前揭抗辯，尚有誤會