臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第四六四號
上 訴 人 明德春天百貨股份有限公司
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法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
丙○○
被上訴人 戊○○
訴訟代理人 丁○○○
右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年五月六日本院台北簡
易庭九十一年度北簡字第四六四六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）原判決認為租賃期間系爭房屋所屬之商場營運或管理相關之規章或組成機構規 定之權利與義務，概由上訴人行使及負擔，被上訴人既已將本件租賃標的交予 上訴人使用收益，即難謂其有未履行出租人義務之情事，然並未敘明其得心證 之規章為何，亦未說明上訴人需行使負擔之組成機構規定之權利義務內容為何 ，違背民事訴訟法第二百二十二條第二項之規定，有判決理由不備之違法。（二）兩造締約後，因經濟不景氣招商困難，復因其他櫃位自營戶抗爭致內部整合困 難，若令上訴人依約繳租，將導致重大不公平，故上訴人主張應適用情事變更 原則，然原判決並未進行調查證據或曉諭上訴人提出相關資料或數據，即認無 情事變更原則之適用，違背民事訴訟法第二百八十八條規定，有判決不適用法 規之情況。
（三）上訴人承租之系爭櫃位包含共同使用部分，然該共同使用部分即一樓騎樓及公 共走道部分自八十九年十一月即遭自營戶、第三人長期占用營業及抗爭。被上 訴人負有保持系爭櫃位與共同使用部分得為百貨商場使用收益之租賃目的之義 務，依民法第四百三十六條，承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約 定之使用收益者，準用第四百三十五條，上訴人得終止租約，上訴人已於九十 年三月寄發存證信函終止租約，被上訴人亦已收受，故租約業已終止。（四）兩造於八十七年間訂約時社會投資環境並未如此惡劣，迄八十八至九十年間國 內經濟環境惡化，百貨業績大幅滑落，影響系爭租賃物對外招商，加上有其他 自營戶抗爭，內部難以整合，使已進駐之廠商紛紛解約，此等情事非締約時所 能預料，若要上訴人繼續依約繳租，將導致嚴重不公平，故本件應有情事變更 原則之適用。
叁、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）被上訴人於八十三年四月二十二日向上訴人法定代理人甲○○購買系爭櫃位， 在未取得使用執照前即出租給上訴人。上訴人將巴黎站前整棟規劃為眾多小櫃 位出售獲得暴利，買主所收租金不足繳息，今上訴人片面終止租約，眾多買主 面臨法拍命運。
（二）依租賃契約第四條、第六條，上訴人為整體性經營規劃，有權將房屋改裝、轉 租。
叁、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、被上訴人起訴主張上訴人明德春天百貨股份有限公司於民國八十七年二月六日與 被上訴人簽訂房屋租賃契約書，租賃標的坐落桃園市○○段武陵小段一一四之三 七、一一四之三八地號土地上「巴黎站前」Ｂ二樓編號十號櫃位（以下簡稱系爭 櫃位），租賃期限，自取得使用執照起第六十日（即八十七年十月三十一日）為 起租日，租期共六年，前三年之租金係每個月新台幣（下同）二萬零三百九十六 元，詎上訴人自九十年三月一日起未付租金，爰提起本訴請求上訴人給付自九十 年三月一日起至九十一年三月一日止之一年份租金及其法定利息，並補稱依約巴 黎站前商場係由被上訴人整體經營規劃等語。二、上訴人則辯稱：其向被上訴人承租之前揭攤位包括共同使用部分在內，惟前揭攤 位之共同使用部分即一樓騎樓及公共走道遭他人佔據營業及抗爭行為，致上訴人 及承租廠商無法為圓滿之使用、收益，被上訴人就前揭攤位之共同使用部分既未 以適當方法除去及防止他人對上訴人及承租廠商使用收益租賃物之侵害，顯未保 持合於約定使用收益之狀態，上訴人自得依法終止租賃契約；且依兩造租賃契約 之約定可知「商場整體經營」為本件租約之法律行為基礎，因基礎外在環境（即 經濟不景氣）影響，致廠商進駐意願低落而無法招商或招商困難，復因其他櫃位 自營戶之抗爭致令內部整合困難，已進駐商場紛紛解約而無法經營，非上訴人始 料所及，若仍謂上訴人應支付租金，將導致重大不公平，上訴人自得援用情事變 更原則終止租約，並補稱原判決未說明被上訴人僅須將系爭櫃位交付上訴人使用 收益即為已盡出租人義務之理由，亦未調查有關情事變更原則之相關證據云云。三、被上訴人主張兩造於民國八十七年二月六日與簽訂房屋租賃契約書，租賃標的為 坐落桃園市○○段武陵小段一一四之三七、一一四之三八地號土地上「巴黎站前 」Ｂ二樓編號十號櫃位，租賃期限，自取得使用執照起第六十日（即八十七年十 月三十一日）為起租日，租期共六年，前三年之租金係每個月新台幣（下同）二 萬零三百九十六元，詎上訴人自九十年三月一日起未付租金之事實，業據其提出 與所述相符之房屋租賃契約書一件為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。四、被上訴人依兩造租賃契約請求上訴人給付租金，上訴人辯稱系爭租約業已終止， 無非以系爭櫃位之公共使用部分遭他人占用，被上訴人未保持合於約定之使用收 益狀態，上訴人得依民法第四百三十五條之規定終止租約，以及兩造租約簽訂後
景氣惡化，招商困難，上訴人亦得主張情事變更原則終止租約等情為據，是以本 件應審酌之爭點厥為：系爭租約是否業經合法終止？茲就上訴人主張之租約終止 事由分述如下：
（一）系爭櫃位公共使用區域遭占用部分：
民法第四百二十三條規定，出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定 使用、收益之狀態，是以出租人就租賃物之用益狀態保持義務，應以兩造契約約 定之使用收益狀態為據。本件兩造租約簽訂時，租賃標的尚屬興建中之預售屋， 被上訴人僅買受其中特定櫃位後再出租予上訴人，且整棟巴黎站前商場係由上訴 人整體規劃運用，兩造並約定「乙方（即上訴人）為商場整體性經營規劃，有權 將本租賃標的之全部或一部拆除改裝，或逕行分戶，或與他戶合併設立櫃位等， 乙方並有權將本標的轉租於第三人設櫃經營使用，惟乙方於交還本戶時應負責回 復原格局」、「甲方（即被上訴人）基於了解乙方為商場整體經營之必要及為配 合本租賃契約之行使，甲方同意逕由乙方代理辦竣交屋手續」、「甲方依規定應 按期繳納本戶之貸款本金及利息，如因遲延或拖欠未繳致乙方認有影響商場整體 經營顧慮時，乙方以得由應付甲方之租金中予以扣繳」、「租賃期間內，本戶房 屋所屬之商場營運或管理相關之規章或組成機構規定之權利與義務，概由乙方形 及負擔」、「本戶為商場之一部分，為應整體性企畫經營，雙方不得於簽訂本契 約後片面終止租賃契約」，此有租賃契約第四條第一至四項、第六條第三項之約 定可稽。由上開約定內容可知，兩造於締約之初，即係約定整棟巴黎站前商場， 包含系爭櫃位，均由上訴人整體規劃運用，上訴人基於其商業考量，可將系爭櫃 位與其他非被上訴人所有之櫃位合併、分戶，甚至連交屋手續均由上訴人代理被 上訴人辦竣，換言之，兩造自始即無意由被上訴人介入系爭櫃位之規劃使用，系 爭櫃位自交屋乃至日後之營運管理均由上訴人一手包辦，以使上訴人可配合其商 機為整體規劃處理，依此約定內容，被上訴人僅須容認上訴人使用收益系爭櫃位 即為已足，商場之管理係約定由上訴人自行負責，上訴人要無維持系爭櫃位與公 共空間至合於商業經營狀態之義務。依兩造約定，被上訴人應維持之使用收益狀 態，並不包含被上訴人應確保系爭櫃位與公共空間未遭他人占用，是以上訴人以 系爭櫃位之公共空間遭他人占用為由，依民法第四百三十五條第二項之規定終止 契約，顯屬無據。
至於上訴人主張原審並未敘明其契約第四條第四項之規章及上訴人需行使負 擔之組成機構規定之權利義務內容為何云云，按原審引據該條契約約定，僅用以 說明商場之營運管理依約應由上訴人負責，並非以該條所稱之「規章」或「組成 機構規定之權利義務」為其裁判之依據，縱上訴人因故未能成立商場管理委員會 ，亦未制訂管理規章，對於商場之營運管理依約應由上訴人負責一節亦不生影響 ，上訴人指摘原審以不存在之規章為判決基礎云云，尚無可採。（二）情事變更原則部分：
上訴人主張商場整體經營為本件租約之基礎，然兩造締約後，經濟不景氣， 招商困難，廠商紛紛解約，非上訴人所能預見，若仍依約履行將造成重大不公平 ，上訴人自得以情事變更為由終止租約，且原審並未依職權調查或命上訴人提出 有關經濟不景氣租金陡降之證據云云，然查：百貨商場之經營能否成功，除外在
經濟環境外，亦與上訴人經營之技巧與眼光息息相關，此由國內近年來仍不乏大 型百貨商場開幕且順利經營之情況，可見一斑。而上訴人於原審所提出亞聞科技 股份有限公司之終止租約信函觀之，亞聞科技股份有限公司終止租約之原因，乃 係大樓其他業主之協調困難，無法使用其承租之地下一樓賣場等原因，並非係外 在景氣不佳，此有存證信函在卷可稽，是以上訴人主張招商困難、廠商紛紛解約 乃係因經濟景氣不佳所致云云，已難遽認屬實。 況且，上訴人租用系爭櫃位，係為與巴黎站前大樓之其他櫃位一併經營商場 ，且約定租期長達六年，則此期間內客觀經濟環境是否適合經營百貨商場，上訴 人自應於締約時以其商業眼光加以評估，若認為有獲利機會始投資經營，是以租 賃期間內之經濟環境變化，乃係屬上訴人應加以預見之因素，上訴人既投資求利 ，自應承擔此等商業經營之風險，是以上訴人主張經濟不景氣非其締約時所得預 料云云，要屬無據。外在經濟不景氣既無從認為係非上訴人所得預見之情事變更 ，上訴人以情事變更為由主張終止契約，即無理由。 至於上訴人指摘原審未依職權調查或命其提出景氣不佳之證據云云，按民事 訴訟係採當事人進行主義，上訴人就其主張，應自行提出證據以實其說，法院要 無為其指明證據命其提出之義務，至於民事訴訟法第二百八十八條則係法院於無 法獲得心證，或因其他情形認為必要時始進行職權調查，並非減輕當事人之舉證 責任，上訴人縱因未盡舉證責任而敗訴，亦不得以法院未行使此職權為違法（最 高法院三十年上字第二０四號判例參照）。原審既認為經濟環境變遷上訴人不能 謂無預見，上訴人不得以此為由終止租約，並非認為上訴人未能舉證證明經濟環 境變遷而認為其抗辯不可採，自無職權調查或命上訴人證明經濟不景氣之必要， 況且此係上訴人之舉證責任，揆諸前開說明，原審亦無職權調查之義務，上訴人 以此為由提起上訴，然亦迄未提出有關經濟不景氣之證據，上訴人執此指摘原審 判決違法，顯非可採。
五、綜上所述，上訴人終止租約之表示既屬無據，兩造間之租賃契約即未終止，上訴 人自有依約繳納租金之義務，然上訴人自九十年三月一日起未付租金，從而，被 上訴人請求上訴人給付自九十年三月一日起至九十一年三月一日止之租金二十四 萬四千七百五十二元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年三月十四日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，原審為上訴人敗訴之判決，並依職 權宣告假執行即無違誤，上訴人仍執上詞指摘原判決違法，求予廢棄，即無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘 明。
七、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條 第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十三 日 民事第六庭審判長法官 林惠瑜 法官 黃蓓蓓 法官 陳怡雯右為正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十四 日 法院書記官 謝梅琴
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