臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第一八○八號
原 告 和旺建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 楊金順 律師
複 代理人 陳明宗 律師
劉默容 律師
被 告 甲○○ 住台北縣新店市○○街五十八巷三弄八號三樓
訴訟代理人 劉錦隆 律師
複 代理人 楊仲傑 律師
右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣壹仟零壹拾捌萬參仟壹佰伍拾捌元及自民國九十年七月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟零壹拾捌萬參仟壹佰伍拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張於民國八十六年六月四日與被告簽訂合建契約、選屋協議書，由被 告提供其所有坐落台北縣新店市○○段三五地號之土地、持分面積為十八點九坪 與原告合建，由被告選擇編號為Ｂ棟二十八樓及二十九樓（門牌號碼為新店市○ ○街六號二十八樓之三）及地下一層車位編號第四四六、四四七、四九一號及地 下二層四一三號（以下簡稱系爭合建契約），嗣原告已依約完成工作物，並履次 通知交屋，惟被告藉故不依約履行，顯係以不正當行為阻止條件之成就，依法自 應視為條件已成就，自應視為原告已完成交屋義務，為此依兩造所簽訂之系爭合 建契約㈠第五條約定，請求返還簽約時所交付之保證金新台幣（下同）六十六萬 元，㈡又依選屋協議書第三條、第十條、第十一條約定及系爭合建契約第六條約 定，有關坪數找補金額於保存登記後七日內支付完畢，是被告之不動產業於八十 九年三月十日完成保存登記，故應找補之金額計算方式如附表㈠所示計為五百七 十九萬二百三十八元，㈢另依系爭合建契約第四條第三款、第四款之約定，原告 所得請求之代書代辦費、規費、管理費及管理基金共計為四萬八千四百五十六元 ，而被告尚可退還工程變更款、增值稅及地價稅共計三十一萬九千零九十八元， ㈣又依系爭合建契約第七條約定，茲因被告未依約辦理交屋，亦未依約返還保證 金及給付找補款，自有違反前揭合建契約之約定，依被告所提供之土地為十八點 九坪（即六十二點四四六二八平方公尺、公告現值為六萬四千元），原告原可請 求依原告提供之土地面積乘以公告現值五倍之違約金，惟原告先予請求一部即三 百九十九萬六千五百六十二元，從而原告依約自得請求被告給付一千零一十八萬 三千一百五十八元（詳如如附表㈡所示）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行，復提出合建契 約書乙份、選屋契約書乙份、土地及建物登記謄本、支票乙紙、交屋通知單及律
函、代書代辦費、規費、管理費及管理基金收據、建照執照、使用執照、郵局掛 號函件存根、客戶變更工程申請單等影本為證。二、被告則以下列各項資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，且如受 不利之判決，願供擔保請准宣告假執行，復聲請送鑑定。 ㈠系爭合建契約第五條既約定保證金於交屋後一次無息返還，而系爭房屋因有外 牆及一個停車位漏水，二十九樓未鋪地磚及停車位無獨立產權，故尚未完成交 屋，自無返還保證金之義務。
㈡原告自行盜刻被告印章，將被告所選之Ｂ棟二十八、二十九樓Ｂ２戶變更設計 ，至實際興建完成之Ｂ棟二十八、二十九樓Ｂ２戶主建物面積遽增，原告既明 知對被告所負之義務為主建物面積為六十八點四三坪，並無給付超過六十八點 四三坪之義務，而仍給付被告主建物面積八十點九０七坪之房屋，對於多出之 十二點四七七坪顯非債清償，自不得請求返還，亦不得請求補貼其價金，退步 言，縱認被告應就面積誤差部分與原告找補，依系爭選屋協議書第三條規定， 亦僅須就主建物面積之相互找補，故找補金額應為二百四十七萬零四百四十六 元。
㈢被告並未委託原告管理系爭房屋，又被告並未請求原告辦理過戶登記手續，因 此原告請求管理費、管理基金及代書代辦費、規費等自無理由。 ㈣依系爭合建契約第七條第二項規定，所謂之違約係指被告不願或不能繼續提供 合建土地與原告合建而言，但被告並未違反合建契約之義務，原告請求被告給 付違約金，與法不合。
㈤又原告曾於八十九年六月十四日簽訂協議書、同意賠補被告十三萬四千四百元 ，另原告對於系爭房屋外牆及一個停車位嚴重漏水部分，並無法修復成原有品 質，且該停車位並無獨立產權，準用民法第三百五十三條、第三百五十九條之 規定請求減少價金，茲以房屋漏水部分每坪減少一成價金一萬九千八百元，車 位漏水部減少二十萬元，無獨立產權每位減少五十萬元計算，請求減少價金四 百四十五萬四千六百一十六元，再者又系爭房屋二十九樓部分至今尚未鋪設地 磚，致無法交屋，原告原應於九十年四月一日交屋，造成被告每月損失相當租 金之損害一十三萬八千九百二十元，因此，被告自得依此金額主張抵銷。三、原告起訴主張於八十六年六月四日與被告簽訂系爭合建契約，復於八十七年一月 三日簽訂選屋協議書，且於八十九年三月十日完成建物保存登記等情，為被告所 不爭執，復有系爭合建契約、選屋協議書、土地及建物謄本等影本為證，原告此 部分主張堪信為真實，惟被告以前開情詞置辯，則本件首應審究之爭點為：㈠系 爭房屋牆壁、天花板、四四六號停車位屋頂有無漏水之情形？㈡被告有無變更系 爭房屋之設計？㈢有關停車位有無獨立所有權之約定？分析如下： ㈠系爭房屋爭房屋牆壁、天花板、四四六號停車位屋頂有無漏水之情形？ 惟查依台北市建築師公會九十一年九月二日九一鑑字第八六九號鑑定報告書 所載：「：：於裂縫處施打高壓灌注防水材料及從外表塗抹水材，此乃現行台 灣建築工程修復方法之一，故其修復方式並無不妥：：」、「會勘驗時，當日 曾有下雨，且經詢問兩造雙方得知，該日之前兩三天亦曾下雨：：室內未曾見 及外牆及屋頂有顯著之滲、漏水現象：：建商對本鑑定標的物所作之止水及防
水工程確已初步見效」（見鑑定報告第六頁）。「：：該滲、漏水部分之前已 曾施作過止水措施，故會勘日已未再見明顯滲、漏水現象，再者該處其ＲＣ頂 板下方且已再加做有不鏽鋼製承水板及導水管之二重防水措施：：日後理應不 致於再會有防礙該車位使用機能上之困擾」（見鑑定報告第七頁），足徵被告 所稱漏水乙節自無可採。
㈡被告有無變更系爭房屋之設計？
依原告所提出之八十九年三月十五日變更工程申請單變更事項約定，樓別一十 八、二十九Ｂ２客戶姓名甲○○「客廳牆與陽台牆將來打通，故用輕隔間、陽 台壁磚及地磚不要，保留客廳地磚」，此亦據證人劉鳳琴到庭證述屬實，況且 參佐鑑定報告系爭建物室內梯及扶手均已舖設花梨木（見鑑定報告附九自明） ，足徵原告主張系爭地板確實是因被告要求陽台外移，要原告不舖設地板等情 ，洵堪採信。
㈢有關停車位有無獨立所有權之約定？
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於用之文句，又解釋當事 人之契約，應以立約當時之真意為準，而真意何在，自應以過去事實及其他 一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院八十九年台 上字第一００五號判決意旨可稽。
⑵經查兩造所簽訂之系爭合建契約第二條第三款車位：平面車位三位。（有獨 立產權），依前所述對意思表示之解釋，採取信賴說，亦即應以一般客觀情 形下相對人可理解之程度為準，而現今實務上所稱「有獨立產權停車位」即 指「有與主建物不相同之獨立建號」的停車位，亦即指與主建物分開登記， 得由登記歸屬者自由使用之停車位，且該與主建物不同獨立建號之停車位， 經主管機關登記後，具有公示效力，即可排除其他同棟大廈住戶之干涉而「 獨立使用收益」，而被告所有之四位停車位（四一三、四四六、四四七及四 九一號）車位，確有獨立之車位編號，復有與主建物（建號０三四二四）不 相同之獨立建號（建號０三四五七），是被告抗辯停車位須有獨立所有權乙 節，要無可採。
四、綜上所述，被告以前開情詞置辯，自無可採，從而其所之主張之抵銷之抗辯自無 可信，故原告本於兩造間之系爭合建契約及選屋協議請求被告給付金額為可採， 茲分析如下：
㈠保證金六十六萬元部分：
⑴依兩造間所不爭執之系爭合建契約第五條約定：「保證金之給付，本約甲方 （即被告）提供土地由乙方（即原告）付予新台幣六十六萬元作為保證金， 於簽約時一次給付，保證金之退還，交屋後一次無息返還。」，且按因條件 成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已 成就，民法第一百零一條第一項定有明文，可徵原告須迨辦交屋手續完成時 始可請求被告返還六十六萬元之保證金，至為灼明。 ⑵然而本件原告通知被告辦理交屋手續，被告均以漏水或未鋪設地磚等情為由 拒絕辦理交屋手續，但查被告前揭抗辯並不足採，已如上所述，從而原告主 張被告以不正當之行為阻止條件之成就，依前揭法條之規定，應視為條件成
就（即視為已交屋）乙節，洵堪採信，是原告請求被告返還六十六萬元之保 證金為有理由。
㈡坪數找補款五百七十九萬七千二百三十八元部分： ⑴依兩造所不爭之系爭合建契約第二條約定「土地：以分配之建物面積與同基 地內總建物面積所佔之比例分配持分額。房屋：甲方以順安段三五地號之持 分面積十八點八九坪分配得主建建（含陽台）七十一點六八七坪。分得樓層 為頂樓及頂樓下一層，面積平均分配。（若分得樓層有變動時，以樓層價差 之五折互相找補之）：：」、第六條約定「本契約成立後於建築圖樣設計經 雙方認可及分配房屋完成後：：」及選屋協議書第三條約定：「選屋之主建 物面積於保存登記完成後與合建契約之主建物面積如有誤差，應於完成保存 登記後七日內，如遇有差額則雙方同意以每坪十九萬八千元一次相互找補。 」、第十條約定「原合建契約載明地下室三層，現更改為地下四層，多出一 層甲方應分得之停車位，待地下室面積確定（縣政府核準）後，甲方雙方再 行找補。」等內容以觀，足認被告選屋之主建物保存登記完成後與合建契約 之主建物面積如有誤差，雙方同意以保存登記後七日內，以每坪十九萬八千 元作為相互找補之依據。
⑵而有關找補路面積之計算，於當時經雙方協調後，主建物部分合意以二十六 點八七坪作為找補計算標準，而車位則以０點三六五五作計算標準，此有被 告簽章之加減帳明細表可資佐證，再參佐卷附合建協議書、選屋協議書及加 減帳明細表等文件，其上有載明相關之變更資料、面積、授算標準，且均經 被告簽章，從而系爭合建契約既已特約找補之約定，且被告業己簽立加減帳 明細表，顯見當事人間既已合意，依該找補計算之標準之約定所拘束，是被 告請求如附表㈠所示之五百七十九萬七千二百三十八元之坪數找補款為有理 由。
㈢其它代書代辦費、規費、管理費及管理基金費用四萬八千四百五十六元部分： ⑴依系爭合建契約第四條第三款、第四款約定：「本合約土地於過戶前，所有 稅金包括地價稅、土地增值稅各自分得比例分擔，雙方辦理過戶登記所需之 一切費用各自負擔。」、第四條第一款、第二款明定：「於房屋建至結構體 完成時，由乙方或乙方指定之代書辦理土地持分額過戶手續，甲方應將過戶 所需證件交予乙方及無條件配合乙方辦理。甲乙雙方各自分得之土地及房屋 ，其所有權移轉登記時，各自指定名義為登記權利人。」顯見原告依約辦理 前揭權狀之手續所需之費用自應依比例分擔。
⑵又管理費及管理基金於管理委員會成立之際，依法即應由住戶繳交，被告既 為該大樓之住戶，依法自應負支付之義務，原告為被告繳交管理費及管理基 金，自得依無因管理之規定請求被告返還之，是被告之不動產業於八十九年 三月十日完成保存登記，該項費用原告業依法通告被告給付，惟被告迄今仍 未給付，依無因管理之法律關係請求被告給付四萬八千四百五十六元之費用 部分，亦有理由。
㈣違約金三百九十九萬六千五百六十二元部分： ⑴依系爭合建契約第七條第三款約定，如甲方（即被告）違約時，願賠償乙方
（即原告）所受一切損失及本合約甲方提供之土地，以違約當期之公告現值 五倍賠償乙方。同條第四款約定，如乙方違約時，所付之保證金由甲全數沒 收，及所有現場遺留物悉歸甲方所有，並以本契約甲方提供之土地，以違約 當期之公告現值五倍賠償予甲方，並解除本合建契約，是原告已依約完成建 造並通知被告交屋，自為依債之本旨提出給付，被告自有受領給付義務，然 被告故意拒絕交屋，亦即無合法拒絕受領之事由，自應負違約責任。 ⑵是被告既未依辦理交屋，亦未依約返還保證金，更未給付找補款，被告自已 違反契約之規定，依兩造所簽訂之合建契約第七條第三款之約定，原告請求 被告給付依被告所提供之土地十八點八九（六十二點四四六二八平方公尺） 、公告現值每平方公尺六萬四千元計算，計為三百九十九萬六千五百六十二 元之違約金為有理由。
㈤從而，原告請求被告給付保證金、坪數找補款、其它費用及違約金，扣除退還 工程款（詳如附表㈡所示）後共計一千零一十八萬三千一百五十八元及自起訴 狀繕本送達翌日（即九十年七月二十八日）起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合， 爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院詳予審 酌，均與判決結果無礙，爰無一一論述之必要，附此指明。七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十四 日 民事第四庭法 官 陳博文
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十四 日 書 記 官 蔡嘉萍
, 台灣公司情報網