臺灣新竹地方法院刑事判決 九十年度易字第八七七號
公 訴 人 臺灣新竹地方法院檢察署檢察官
被 告 丙○○
甲○○
共同選任辯
護人 林進塗律師
右列被告因竊佔案件，經檢察官提起公訴( 八十九年度偵續字第四六號 )，本院判決
如左：
主 文
丙○○、甲○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告丙○○與甲○○係夫妻關係，於民國八十七年十月十一日由 被告丙○○與告訴人丁○○訂立新竹縣竹北市○○段第三五一、三五一之一( 公 訴人誤載為二五一之一 )、三五二之一及三五三等地號土地及其上新竹縣竹北市 麻園十九、十九之一號建物全部之買賣契約，雙方約定總價為新臺幣( 下同 )四 千七百萬元，由被告丙○○給付二百萬元，第二次付款則直接承接銀行二千二百 一十萬元之貸款，餘款二千二百九十萬元則自簽約日起算最遲三年後每年支付三 百萬元至餘款付清為止，而該契約就交屋日亦約定為甲方( 即買方 )付清尾款之 同時，詎被告丙○○與甲○○明知僅支付頭期款及每月銀行之利息，餘款尚未支 付，竟未經告訴人丁○○之同意，共同意圖為自己不法之利益，於前開土地及建 物上設立外勞管理中心，將前開土地竊佔使用，經告訴人丁○○於八十七年十一 月二十日寄發存證信函要求被告丙○○、甲○○回復原狀，仍置之不理，始查悉 上情，因認被告丙○○、甲○○共同涉犯刑法第三百二十條第二項之竊佔罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。又不能證明被告犯罪 者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項定有 明文。次按，告訴人之陳述如無瑕疵，且就其他方面調查又與事實相符，固足採 為科刑之基礎，倘其陳述尚有瑕疵，則在未究明前，遽採為論罪科刑之依據，即 難認適法，最高法院著有六十一年臺上字第三○九九號判例可資參照。又犯罪之 成立，除應具備各罪之特別構成要件外，尤須具有故意或過失之一般要件，方能 成立；刑法上之竊佔罪，須意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動 產，為其成立要件( 最高法院二十七年非字第十五號、二十三年上字第一八九二 號判例可資參照 )。即刑法第三百二十條第二項竊佔罪所處罰者係意圖犯，所謂 意圖犯係行為人在主觀上必須出於法定之不法意圖，而客觀上故意實現不法構成 要件之行為，始屬於意圖犯之構成要件該當行為；故縱使行為人在客觀上有為該 行為，倘其主觀上並無上開不法意圖，即阻卻其違法性，尚不能因此認其成立犯 罪。
三、公訴人認被告丙○○、甲○○涉犯上開竊佔犯行，無非以：⑴承辦本件買賣合約 之代書戊○○證述：本件房地最初是由張三雄賣予被告甲○○，時間在八十七年 五月間，後來，告訴人丁○○要買，所以，為考慮合約延續性的問題，就由告訴 人丁○○與張三雄簽約，同時將被告甲○○與張三雄間的合約銷毀，而因為該土
地是農地，當時並無法辦理過戶，所以，點交的方式是由張三雄將權狀交給伊， 只有簽約時由伊保管，如此較為公正，後來，被告丙○○又要買回時，權狀還是 在伊這裡，並沒有辦理現場之點交，應該是現況點交，但到底是何時點交，時間 並不一定，一般正常是錢付清才交付，故點交時間不會註明等語，⑵又本件雙方 買賣契約書第十一條為「本契約所訂定之交屋日( 即甲方【指被告丙○○】付清 尾款之同時 )乙方【即告訴人丁○○】應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收 受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之一計 付甲方以為賠償金」等情，有雙方所不爭執之買賣契約書在卷可按，且如本件情 況特殊，而有提前點交使用之必要，以被告二人均係以仲介房屋為業，對房地辦 理相關過戶手續知之甚詳，如何可能仍任由此條文存在，而無任何特殊約定存在 ？況本件於不動產買賣契約書第十四條特約事項內，不僅就前開房地由甲方再予 轉賣時補貼事項加以規定，甚至就雙方另外合資新埔鎮○○○段土地、與張三雄 間之權利義務、銀行貸款甚至裝潢部分均加以鉅細靡遺之規定，實無就此攸關雙 方權益三年以上之點交事項有另外以口頭約定，且該約定係違反契約本文約定之 理等語，為其論據。
四、訊據被告丙○○、甲○○固坦承有使用新竹縣竹北市○○段三五一、三五一之一 、三五二之一及三五三等地號土地及其上所搭建建物門牌為新竹縣竹北市麻園十 九、十九之一號房屋( 下稱：系爭房地 )之情形，惟堅決否認有竊佔之犯行，辯 稱：被告丙○○向告訴人購買系爭房地時，雙方即有約定要現況交屋，而所謂現 況交屋即係簽約當時就要交付，且契約書內亦有訂明被告承受告訴人與前手賣方 張三雄買賣系爭土地之一切權利，參以告訴人將系爭房地出售予被告丙○○時， 亦將系爭房地交與被告丙○○繼續裝修以供被告經營外勞管理中心，嗣被告丙○ ○並投入高達二千多萬元之鉅資在系爭房地上裝修另外四棟建物及添購傢俱設備 ，且承接系爭房地原有二千二百一十萬元之銀行貸款，則告訴人如未將系爭房地 點交予被告，被告豈會於簽約後按月繳交二十餘萬元之貸款利息等語。五、經查：
(一)告訴人為經營外籍勞工管理中心，於八十七年三月間經由新竹縣竹北市○○○ 路北區房屋竹北加盟店之仲介購得坐落新竹縣竹北市縣○○○○路九號一至四 樓房地後，乃結識當時在北區房屋竹北加盟店負責業務經營之被告丙○○及甲 ○○二人，嗣雙方即商洽共同投資經營外籍勞工管理業務，並於八十七年四月 二十八日由告訴人配偶王大炳以晉盟國際開發有限公司之名義與被告丙○○訂 立合作契約書，約定由告訴人負責外籍勞工管理中心之經營管理，而由被告負 責對外業務之招攬開發，且雙方同意共同購買適當之土地，興建「管理中心」 ，旋於當日即由告訴人與被告丙○○以總價三千八百九十萬元向訴外人陳文清 購買坐落新竹縣新埔鎮○○○段一七八、一七九、一八○及一八二地號等四筆 農地擬作為「管理中心」使用，然因上開農地其後無法順利變更地目為「建」 地使用，適有張三雄所有系爭新竹縣竹北市○○段第三五一、三五一之一、三 五二之一及三五三等地號土地及其上新竹縣竹北市麻園十九、十九之一號建物 委託被告丙○○、甲○○所經營之建宇房屋仲介有限公司販售，被告甲○○因 考量可將畜牧地變更為甲種建地興建外勞管理中心使用，乃於八十七年五月二
十四日由被告甲○○與張三雄就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，由被告甲○ ○以四千八百萬元向張三雄購買系爭土地，嗣告訴人亦同意與被告丙○○、甲 ○○共同投資系爭土地，且陸續支付系爭土地價款共計一千七百一十萬元予張 三雄開設之興隆畜牧器具有限公司及被告丙○○，惟雙方為避免日後產權複雜 ，乃於八十七年八月五日協議將上開新竹縣新埔鎮○○○段一七八、一七九、 一八○及一八二地號等四筆土地分歸被告丙○○所有，並由告訴人取得系爭土 地，且終止雙方合作經營外籍勞工管理業務，告訴人隨即於當日與張三雄就系 爭房地另簽訂不動產買賣契約書，約定由告訴人以四千八百萬元價格向張三雄 購買系爭房地，而將被告甲○○與張三雄就系爭房地所簽訂之不動產買賣契約 書作廢，後告訴人即僱佣乙○○在系爭房地上隔間裝潢，惟其後又因系爭土地 為農地，須具自耕農身分始能辦理過戶，顯難供外勞管理中心使用，且每月復 須負擔二十萬四千八百六十元之銀行貸款利息，乃於八十七年十月十一日由告 訴人將系爭房地以四千七百萬元之價格出售予被告丙○○等情，既據告訴人指 訴綦詳，復有不動產買賣契約書三紙附卷可稽( 詳八十八年度偵字第五九五八 號偵查卷宗第二十一頁至第三十六頁 )，則被告丙○○既向告訴人購買系爭房 地，其得於何時使用系爭房地，雙方必於買賣契約簽立時即有詳細約定，應堪 認定。
(二)被告丙○○與告訴人就系爭房地簽立之不動產買賣契約書第十一條雖記載：「 本契約所訂定之交屋日( 即甲方【指被告丙○○】付清尾款之同時 )乙方【即 告訴人丁○○】應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有 遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之一計付甲方以為賠償金 」乙節，惟契約書另有附加六條約款，其中第三條約定：「乙方與前手賣方張 三雄買賣此土地之一切權利由甲方承受。」等情，而告訴人與張三雄前於八十 七年八月五日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書時既有於特約事項第一項約定 【現況交屋】，且張三雄確有將系爭房地於簽約後交付予告訴人使用，並由告 訴人花費七萬元購買系爭房地水溝上之蓋板等情，亦據證人張三雄證述：「( 問：是否在訂約時，就把土地給點交了？ )答：我的點交方式，是把所有權狀 交給戊○○代書，當時還有一些電話、放在水溝上鐵板，他就付現金買過去」 等語明確( 詳八十九年度偵續字第四六號偵查卷宗第一百六十三頁 )，且為告 訴人所不否認，則被告丙○○、甲○○認其得承受告訴人與前手賣方張三雄買 賣系爭土地之一切權利，包含於訂約時即得使用系爭房地之權利，尚非無據。 又被告丙○○與告訴人就系爭房地價款四千七百萬元之付款期限，既於不動產 買賣契約書第二條約定：由被告丙○○於訂立不動產買賣契約書時先給付二百 萬元，第二次付款則直接承接銀行貸款二千二百一十萬元，餘款二千二百九十 萬元則自簽約日起算最遲三年後每年支付三百萬元至餘款付清為止乙節，顯見 被告丙○○付清尾款時距雙方訂立契約時日已逾十年之久，惟被告丙○○按契 約附加條款第四條約定既須繳付自契約訂立當月即八十七年十月三日起之銀行 貸款利息，則衡之交易常情，被告丙○○每月既須繳付銀行貸款，惟竟放棄收 益系爭房地之權利，且同意長達十年均不予使用系爭房地，顯悖常理。參以被 告丙○○與告訴人就系爭房地簽立之不動產買賣契約書附加約款第五條亦約定
：「交易基地上之已裝潢部分之費用由甲方負責，鐵工由乙方支付。」乙節( 詳八十八年度偵字第五九五八號偵查卷宗第三十一頁 )，則被告丙○○、甲○ ○如未能於簽訂契約時使用系爭房地，就系爭房屋於簽約時因裝潢而增加之費 用，顯無於十年後仍認屬有益費用，而願意於立約時由其等支付該筆費用之理 。則告訴人陳稱被告丙○○按契約約定須於尾款付清時始得使用系爭房地等語 ，顯非無疑。
(三)再者，證人即為雙方書立系爭不動產買賣契約書之代書戊○○於偵訊時既證述 ：「在八十七年五月，丙○○向張三雄購買土地，五月二十四日張三雄與甲○ ○簽約，到同年八月時張三雄與黃女、甲○○有協調，依照原契約條件由丁○ ○承受他們之間款項，如何處理，我不清楚，設定抵押權部分由我承辦，設定 八千萬元的抵押權在上頭，後來由楊女來使用這塊土地，而張三雄仍是所有權 人，在同年十月份前該土地仍在荒廢。我當時並沒做點交動作，從五月份林男 與張男簽約時，權狀就在我這，簽約時，權狀都有拿出來，之所以權狀放我這 ，用意是我是中立第三人，由我保管較為公正。到十月時楊女與林男又達成協 議，林男要買回土地，有打電話通知我，當時是以現況點交，是用合約來完成 ，並無至現場辦理。當時是用口頭說現狀點交，大家都同意的，但我沒去現場 ，發生什麼事，我並不瞭解。除了權狀在我這外，也沒鑰匙之類，大家都同意 是口頭約定。」等語( 詳八十九年度偵續字第四六號偵查卷宗第一百七十九頁 反面、第一百八十頁 )，且證人戊○○於本院調查時亦到庭結證：「( 問：合 約那時候，如何簽訂？ )答：契約書是我帶過去的制式契約書，上面的附加條 款，是根據他們談好的共識跟我講，我把他們文字化，經過他們看過，沒有問 題，才簽立的。」、「( 問：當初訂約時，有無講到何時點交房屋、土地？ ) 答：當初不是正常的買賣，第一產權可以過戶，但是要繳很多增值稅，其上建 物是豬舍，丁○○買的時候，他是承受所有被告甲○○權利、義務，丁○○又 賣回給被告丙○○的時候，被告丙○○還是承受丁○○所享有的權利、義務， 付款的期限訂的很長，現況的部分，被告丙○○說要使用，告訴人丁○○也同 意。」、「( 問：為何雙方會同意十一條而沒有刪除？ )答：一般我們在訂約 時，註記部分與制式化契約有違背，應以特約部份作為合約的一部分。」、「 ( 問：為何這件買賣要現況點交？ )答：除了增值稅很高，另外買賣價額也很 高，給付期限也很長，他們雙方達成一個共識後，要現況交屋，我才文字化。 」、「( 問：交屋時間有無確定？ )答：現況交屋的意思，就是簽約當時就要 交。」等語綦詳，已就雙方於簽立系爭房地買賣契約時，即有約定要於簽約當 時交付系爭房地予被告使用等情，予以證述明確，則被告陳稱其主觀上認其有 使用系爭房地之權利，要非無憑。參以證人即為告訴人裝修系爭房屋之乙○○ 亦到庭結證：「( 問：新竹縣竹北市○○段三五一、三五一之一、三五二之一 、三五三、麻園段十九、十九之一其上之建物，是否你做裝潢的？ )答：剛開 始我的估價單是送到被告丙○○、被告甲○○那邊，再去跟告訴人丁○○接洽 ，丁○○小姐同意用一百五十萬元給我做，我於六月份開始做，丁○○給我二 十萬元的現金，開二張票各四十萬元，票期都是十二月三十一日，都有兌現， 這是八十七年的事情，還有尾款五十萬元，十一月完工，五十萬元是八十八年
二月二十八日由被告丙○○開給我的，也兌現。」、「( 問：何時才跟被告丙 ○○接洽？ )答：是八十七年底尾款五十萬元請不到，我去丁○○公司，丁○ ○就說，他已經賣給被告丙○○，且交給她，尾款要跟被告丙○○請，後來我 就去跟被告丙○○請五十萬元，我有請到。」、「( 問：你要尾款五十萬元， 告訴人丁○○講話的內容？ )答：我跟我太太及被告二人去，丁○○說，他把 這個土地、建物都賣給被告二人，尾款叫我跟被告請。」、「( 問：丁○○有 無說土地、建物都交給被告二人？ )答：丁○○說賣給被告，東西都交給他。 」等語，已就告訴人確有對其言及已將系爭房地交付被告，須由被告支付房屋 裝潢尾款乙節，予以證述明確，且為告訴人所不否認系爭房屋裝潢尾款五十萬 元確由被告丙○○支付予乙○○，益見被告陳稱告訴人確有同意於買賣契約簽 訂時，將系爭房地以現況交付予其等使用等語，尚非虛妄。 綜上所述，本件被告丙○○、甲○○前既與告訴人就系爭房地簽立不動產買賣契約 書，且雙方並約定於簽約當時就要交付系爭房地予被告使用，被告丙○○、甲○○ 自認其等有合法使用之權源而在其上使用，依上開說明，被告丙○○、甲○○自應 無意圖為自己不法之利益而竊佔之犯意，此外，復查無其他積極證據足資認定被告 丙○○、甲○○有公訴人所指之竊佔犯行，本院自應對被告丙○○、甲○○為無罪 判決之諭知，以免冤抑。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。本案經檢察官邱朝智到庭執行職務。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十四 日
臺灣新竹地方法院刑事第一庭
法 官 王佳惠
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀( 應附繕本 )，上訴於臺灣高等法院。
書記官 江靜玲
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十七 日
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