台灣台中地方法院民事判決 九十一年度中簡字第三七二九號
原 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 愛大樓管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間確認管理費不存在事件，本院判決如左：
主 文
確認被告對沈進成所積欠之新臺幣壹萬肆仟零肆拾元之管理費債權，對原告不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）原告於民國九十一年八月二十七日，經鈞院九十一年執字第八五二號強制 執行，拍賣購得第三人沈進成所有座落於臺中市○區○○○段第一二八－ 九地號門牌號碼臺中市○○○路○段三十號八樓之一之房屋（下稱系爭房 屋）與持分之土地（下稱系爭土地），此有鈞院所發之權利移轉證明書為 證，被告對於沈進成所積欠之管理費不向其請求，竟再三向原告催討，原告不勝其擾，故為此提起本訴。沈進成於民國八十八年六月至八十九年八 月間共積欠管理費計新臺幣一萬四千零四十元。按基於債之相對性原則， 原告並非該管理費債務之相對人，自然不受此拘束，至於公寓大廈管理條 例第二十四條之立法精神，乃係為了維護社區管理之一貫性，避免區分所 有之受讓人，以契約效力不及於第三人為由，而逃避規約之約束，進而達 到有效之管理，而為此特別之立法。至於前手所積欠之管理費，乃源生於 私法上債權債務之關係，絕非該法條意旨之所指，此種管理債務，並無法 律上之特別規定或踐行明示之公示方法，自不發生法定債之移轉之效力。 （二）再按公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之 修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金 支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」今原告於九十 一年九月間某日始取得該區分所有權，自當於是日起履行區分所有權人之 義務，至於前手沈進成所積欠之管理費，依使用者付費之原則，被告應向 其請求，況且原告未與沈進成訂定債務承擔契約，豈有向原告請求之理？ 三、證據：提出臺灣臺中地方法院不動產權利移轉證書一份、系爭建物及土地之所 有權狀各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回、訴訟費用由原告負擔。 二、陳述：
（一）原告所拍定取得之系爭不動產之前所有權人沈進成自八十六年起欠繳管理 費，欠費金額為二萬二千三百二十元整，原告起訴狀所載之時間與金額是
其與被告所協議之時間與金額。
（二）關於公寓大廈等區分所有建物之附屬建物，其共用或約定共用部分之修繕 、管理、維護等費用，本質上為共有物之管理費，依民法第七百九十九條 、第八百二十二條第一項、公寓大廈管理條例第十條第二、三項及第十八 條第一項第一款之規定，除共有人或區分所有權人間另有約定或規約另有 規定外，均應由共有人或區分所有權人按其應有部分之價值分擔或依區分 所有權人會議之決議繳納管理費用，且公寓大廈管理條例為民法之特別法 ，應優先適用。而依公寓大廈管理條例第二十二條第一項第一款之規定， 住戶或區分所有權人積欠之公共積金或管理費或其他維護費為該條例所規 定應分擔之費用，即屬同條例第二十四條所規定之區分所有權之繼受人即 應繼受原區分所有權人依該條例或規約所定之「一切權利義務」。 （三）區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權 利義務，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。又學說上認公寓大廈管 理費之主要項目為一般事務所需之管理費修繕基金，而其主要係為維持建 築物基地現狀、修繕等主要方法之基礎，均應算入區分所有權的價值當中 ，而區分所有權特性之掌握，不僅須考量專有部分與共用部分等物之要素 ，尚須考量人之要素即「成員權」，而此種成員權之行使結果，並造成已 合意形成物權內容之結果，形成債權物權化之效果，使非區分所有權人之 受讓人亦應為該債權物權效力所及，而依公寓大廈管理條例所訂立之住戶 規約，係因區分所有權人相互間受到物權效力限制，再合意訂立規約或集 會決議，使該等合意成為區分所有權內容之一部，而該規約或集會決議所 規範之事項，不僅包括諸如專用部分、共用部分、基地之管理事項，尚包 含如管理費之徵收、修繕費之存在、管理人之任命等事項，即不僅包括對 物規範之物權法秩序，亦包括對人規範之債權法秩序即「成員權」，且此 種成員權，因與受讓之第三人原有買賣、贈與之債權契約關係，並無債權 相對性原則之適用，且區分所有權因區分所有人必需恆常共同生活不容分 割之關係，與共有最終將行分割之性質不同，對於維持區分所有建物內部 原有秩序之要求自較共有關係更為顯著，而認此種管理費亦應由繼受人負 擔。
（四）衡諸常情買受人及拍定人亦均會將前所有權人已積欠之管理費列為買受不 動產價款之扣除，原告由拍賣取得系爭房屋，經查臺灣臺中地方法院之不 動產拍賣公告如拍賣標的為公寓大廈，其拍賣公告內容必定有「拍賣之不 動產如為公寓大廈，依公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權之 繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。故已 具公示性而為原告所明知。又原告先後對多人宣稱：經由法院拍定取得許 多房屋。由此確信原告於拍定買受系爭房屋前，應已進行瞭解系爭房屋之 現況，自應知悉系爭房屋原區分所有權人積欠管理費之事實，其於拍定買 受前即得就是否以拍定價格承買系爭房屋為審慎思考。丙、法院之判斷：
一、本件原告主張之事實，業據其提出臺灣臺中地方法院不動產權利移轉證書一份
、系爭不動產之所有權狀一份為證，而被告對第三人沈進成共計積欠被告系爭 房屋之管理費為一萬四千零四十元，現改向原告請求之事實亦不爭執，堪信為 真實。
二、按公寓大廈管理條例第二十四條所謂「依本例或規約所定之一切權利義務」， 立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約 之拘束，使規約對於繼受人亦有拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務不 在規範範圍內。且區分所有人積欠之管理費並無公示之方法，如認繼受人繼受 已發生一切管理費之給付義務，將使繼受之第三人受有不測之損害，故繼受係 指後手對其繼受後所生權利義務悉依原相關規約法律定之，並非繼受前手已發 生之債務，亦即並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。依上所述，本件第 三人沈進成積欠被告系爭房屋之管理費一萬四千零四十元，自無從依據該規定 而由原告繼受。
三、從而，原告據以提起本訴，求為判決確認被告對第三人沈進成之一萬四千零四 十元之管理費債權，對原告之請求權不存在，為有理由，應予准許。丁、據上結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七 十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 六 日 台灣台中地方法院台中簡易庭 法 官 顏世傑
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 七 日 書記官