最高法院民事判決 九十二年度台上字第一二九號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 邱步顯律師
被 上訴 人 辛○○
子○○
壬○○
癸○○
卯○○
右 一 人
訴訟代理人 楊清安律師
蔡進欽律師
蘇正信律師
蔡弘琳律師
被 上訴 人 丑○○
辰○○
寅○○
己○○
庚○○
乙○○
甲○○
戊○○
丁○○
右當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二十二日台灣高
等法院台南分院第二審判決（八十六年度上字第三二七號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：坐落雲林縣斗南鎮○○段第五九五號（下稱第五九五號）、建、面積０‧０六四五公頃土地屬伊與被上訴人卯○○、寅○○、丑○○、乙○○、甲○○、癸○○、辛○○、壬○○、子○○、辰○○（下稱卯○○等十人）分別共有，其應有部分如原判決附表壹（下稱附表壹）所示，而坐落同段第五八五號（下稱第五八五號）、建、面積０‧０三三七公頃土地屬伊與被上訴人卯○○、寅○○、庚○○、己○○、丑○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○、癸○○、辛○○、壬○○、子○○（下稱卯○○等十三人）分別共有，各共有人應有部分如原判決附表貳（下稱附表貳）所示，兩造就上開二筆土地，均無不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情事，又無法達成分割協議等情，求為准將系爭二筆土地為變價分配之判決。被上訴人辰○○、寅○○、丑○○、癸○○、辛○○、子○○、壬○○、卯○○、戊○○、丁○○、庚○○、己○○等則以：系爭二筆土地共有人間，彼此均有親誼關係，和睦相處數十載，向無紛爭齟齬，上訴人係共有人之一，訴請分割固非無據，惟系
爭土地上皆已建築房屋，若予強制分割，所費不貲，且喪失土地經濟價值，傷及街坊親誼之和氣。被上訴人就系爭土地之所有權係向上訴人之祖父方皮購買，當初購買系爭土地時，方皮已將系爭土地位置分配完畢，分管在先，被上訴人請求照占有位置分割，上訴人因贈與取得系爭土地所有權，仍應受拘束。上訴人在系爭第五九五號土地應有部分，堅持要一坪換第五八五號土地三坪，並且占用違建一二‧七坪，要廉價獨吞，因此屢次調解不成立。上訴人原居住斗南鎮○○街第五八五號土地，離興建中之新市場路口三十公尺，將來比同鎮○○街熱鬧，故不得堅持一比三，被上訴人主張應為一比一交換應有部分。除戊○○、丁○○請求給予適當判決外，其餘共有人均贊成按如原判決附圖（下稱附圖）所示分割方案及財團法人台灣經濟技術研究所（下稱台灣經濟研究所）鑑定報告書（下稱鑑定報告書）鑑價結果分配；被上訴人乙○○、甲○○則以願就分得土地與上訴人保持共有各等語，資為抗辯。原審將第一審所為變價分割之判決廢棄，改判以原物分割並以金錢補償（詳如原判決主文第二項至第五項），無非以：按各共有人除因物之使用目的不能分割，或契約定有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物；又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為原物或變價之分配，民法第八百二十三條第一項前段、第八百二十四條第二項分別定有明文。系爭第五九五號、第五八五號土地，為上訴人與卯○○等十人、卯○○等十三人分別共有，各共有人應有部分，分別如附表壹、附表貳所示，且均屬都市計畫商業區，而兩造對於上開二筆土地均未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，茲雙方不能達成分割之協議，復為兩造所不爭，上訴人與到庭之被上訴人所主張之分割方案又有不同，就分割之方法顯難為一致之協議，上訴人訴請法院為共有物之分割，於法尚無不合，應予准許。次查系爭兩筆土地，位於北邊之第五九五號土地，形狀略呈長方形，地勢平坦，出入孔道以文元街為主，所面臨之文元街街寬一０‧八五公尺，臨街寬度約二十公尺，臨街縱深約三十公尺，除東側部分有面積二‧四０平方公尺之既成巷道外，餘均為辰○○、寅○○、丑○○、卯○○及癸○○、辛○○、子○○、壬○○等人占有，其上依序蓋建有其等所有之二層至四層ＲＣ造樓房五棟，均供開設服飾店營業使用；而位於南邊之第五八五號土地，形狀略呈梯形，地勢平坦，出入孔道以光復街為主，臨街街寬六‧八五公尺，臨街寬度約十六公尺，臨街縱深約二十一公尺，為上訴人與被上訴人乙○○、甲○○、戊○○、丁○○、庚○○、己○○等人占有，其上依序蓋建有其等所有之磚造瓦頂平房二棟及ＲＣ造二層樓房一棟，分別供開設蔘藥行、中藥店或住家使用，業經第一審及原審法院分別勘驗現場，並囑託雲林縣斗南地政事務所派員測量、台灣經濟研究所派員現場鑑價屬實，且為兩造所不爭執，堪信為真。按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。而裁判上定共有物分割之方法，固有分配原物與變賣分配價金兩種，但為符合共有物分割之本旨，應以分配原物為原則，以原物分配有困難時，始得命變賣共有物，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，法院固不受共有人使用現況及分管情狀之拘束，但非不得斟酌實際情形、社會經濟價值、全體共有人之利益而為公平合理之原物分割，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償不能按其應有部分受分配之共有人，非必一定拆除地上房屋，或不得僅以各共有人對於分配原物之方法不能獲致協議，遂命變賣之而分配價金。查兩造共有之系爭二筆土地，面積各為０‧０六四五公頃（折合
約一百九十五坪）、０‧０三三七公頃（折合約一百零二坪），地形平坦，地區經濟以商家使用為主，人口動向呈持平狀態，未來發展潛力良好，共有人在土地上多已蓋建房屋或樓房使用數十年，遽以變價分配方式，不僅拆除所費不貲，浪費經濟資源，且導致兩造在系爭土地上所建築居住之房屋非拆遷不可，影響居住安定，顯未顧及全體共有人之利益，此變價分配為多數共有人所不同意，其分割方法自非適當，上訴人主張將系爭二筆土地變價分配云云，並非可取。經審酌系爭二筆土地位於斗南鎮都市計畫內商業區，其上現有透天厝及平房數棟，並皆以商店及住家使用為主，故原則上以不拆除其上建物為主要分割方法，以避免造成兩造無謂之經濟上損失，影響現占有人之權益；暨被上訴人庚○○、己○○就分得部分願保持共有，被上訴人乙○○、甲○○願就分得土地與上訴人保持共有，被上訴人戊○○、丁○○願就分得土地保持共有，被上訴人癸○○、辛○○、子○○及壬○○等四人就分得部分願保持共有等共有人之意願、土地為都市計畫內商業區用地性質，暨其整體之利用價值，並兼顧使用現狀及分配價值平等均衡原則，認採如附圖所示方案分割最為公平允洽。即將系爭第五九五號土地編號Ａ部分面積０‧０一一０公頃土地，分歸辰○○取得；編號Ｂ部分面積０‧０一一六公頃土地，分歸寅○○取得；編號Ｃ部分面積０‧０一一八公頃土地，分歸丑○○取得；編號Ｄ部分面積０‧０一七三公頃土地，分歸卯○○取得；Ｅ部分面積０‧０一０五公頃土地，分歸癸○○、辛○○、子○○及壬○○共同取得，並按原應有部分比例保持共有；編號Ｆ部分面積０‧００二三公頃土地，為私設巷道則由上訴人與卯○○等十人共同取得，並按原應有部分比例保持共有；將第五八五號土地編號Ｇ１部分面積０‧０００九公頃土地，分歸寅○○取得；編號Ｈ１部分面積０‧０００六公頃土地，分歸丑○○取得，以利與分得第五九五號土地編號Ｃ部分合併使用；編號Ｇ３部分面積０‧００四一公頃土地，分歸卯○○取得，以利與分得第五九五號土地編號Ｄ部分合併使用；編號Ｇ２部分面積０‧０００九公頃土地，分歸癸○○、辛○○、子○○及壬○○共同取得，並按原應有部分比例保持共有；編號Ｇ部分（前後寬度為八‧二公尺、八‧八公尺，東西側寬度為一二‧二公尺、十四公尺）面積０‧０一一０公頃土地，分歸乙○○、甲○○及上訴人共同取得，並按原應有部分比例保持共有；編號Ｈ部分面積０‧００七二公頃土地，分歸戊○○、丁○○共同取得，並按原應有部分比例保持共有；編號Ｉ部分面積０‧００九０公頃土地，分歸庚○○、己○○共同取得，並按原應有部分比例保持共有。再查第五九五號土地，除上訴人及乙○○、甲○○有應有部分土地，但均無房屋外，其餘共有人均蓋建有樓房使用；而第五八五號土地，除共有人卯○○、寅○○、丑○○、癸○○、辛○○、壬○○、子○○有應有部分土地，但均無房屋外，其餘共有人亦均蓋建有房屋使用，各共有人所建房屋後面尚留有小部分庭院空地及所留設之巷道為空地外，已無其他空地可言。因此將第五九五號土地之編號Ｆ部分巷道，依其性質由各共有人共同取得，上訴人及乙○○、甲○○就此部分亦按原應有部分比例與其他共有人保持共有，仍不失以原物分配原則。至第五八五號土地，因上訴人與乙○○、甲○○所建房屋逾越其應有部分，又無其他空地可供分配，本無從將上訴人與乙○○、甲○○所建房屋基地及其屋後空地全部分歸其等取得，而以金錢補償未有建物之其他共有人，乃於第五八五號土地上訴人等占有使用部分，將其中如附圖Ｇ１、Ｇ２、Ｇ３所示之小部分，分歸寅○○、癸○○、辛○○、壬○○、子○○及卯○○等人取得，以符合原物分配原則
。末按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。查系爭二筆土地之出入孔道，係以文元街及光復街為主，附近一百公尺處亦有公車路線通過，往東南約一公里處即為火車站，往西北約三公里處為斗南交流道，就整體而言，交通情況良好，惟各共有人所分得之土地價值及其應有部分面積均不相等，仍有優劣之分，以致價格差異，參酌台灣經濟技術研究所就附圖所示分割方案以分割土地坐落位置、使用效率、面積大小、地形地勢、里鄰環境、期日修正、與鄰地合併貢獻效益、價格種類、發展性，再以「替代原則」作為比較分析，予以修正綜合評鑑而得系爭二筆土地最適當推估之值，即系爭第五九五號土地之平均單價為每坪新台幣（下同）二十八萬元，第五八五號土地之平均單價為每坪二十萬元；再參以分割後各編號之土地，採各路線價為基準，再針對各編號土地之特性，進行各項個別因素之修正，並斟酌畸零地相關法令限制，部分土地其地上建築物現況，對於該編號土地之使用強度之強及影響程度等綜合考量，評鑑而得各編號土地之單價為：編號Ａ部分每坪二十七萬一千六百元、編號Ｂ及Ｃ部分每坪各為二十七萬四千四百元、編號Ｄ部分每坪二十六萬八千八百元、編號Ｅ部分每坪二十八萬元、編號Ｆ部分每坪二十三萬八千零十七元（此部分為巷道路，係按公告現值估價）、編號Ｇ１及Ｈ１部分每坪十三萬六千零九十九元、編號Ｇ３部分每坪十四萬二千五百元、編號Ｇ２部分每坪十三萬六千零九十九元、編號Ｇ部分每坪二十一萬四千二百元、編號Ｈ及Ｉ部分每坪各為二十萬元，各人原應有部分與分配土地之價值如原判決附表叁、肆所載，審酌上開鑑定報告書鑑定內容，其鑑價尚屬公允，所評估之價格亦屬客觀相當，且除上訴人及乙○○、甲○○外，其他共有人亦無異詞，堪予採酌，爰命兩造間應提出補償金額及應受領補償金額之人與數額如原判決主文第三、五項所示（即如原判決附表伍所示），上訴人雖指稱鑑定不實，惟未舉證以實其說，空言否認，要不足採等詞，為其判斷之基礎。按判決理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文。法院為原告敗訴之判決，而其關於攻擊方法之意見，有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。本件上訴人於第一審即主張：第五九五號土地面臨文元街，商店林立，其價值約為靠光復街之第五八五號土地價值之三倍等語，並提出地價證明書佐證（見第一審卷第四、八、九頁）。依其所提出之地價證明書所示，八十四年七月之公告現值，第五八五號土地為每平方公尺二萬五千元，第五九五號土地為每平方公尺七萬三千元，兩者之比例約為一比二‧九二。又第一審法院亦曾請雲林縣政府查覆系爭二筆土地之市價，該府於八十五年七月十八日八五府地價字第九一七四六號函亦稱：實地查估價格，第五九五號土地每平方公尺為十六萬六千三百七十五元，第五八五號土地每平方公尺為六萬零五百元（見第一審卷第九０頁、第九一頁），兩者之比例為二‧七五比一。原審對於上訴人是項主張及所提證據，未予審酌並在判決理由項下記載其取捨之意見，遽以鑑定報告書所推估之值，即認定第五九五號土地平均單價為每坪二十八萬元、第五八五號土地平均單價為每坪二十萬元（兩者比例為一‧四比一），做為計算兩造應提出補償金或受領補償金之主要依據，並謂上訴人指鑑定不實，却未舉證以實其說，空言否認，而不予採取，不無判決不備理由之違法。次按共有物原物分割而應以金錢為補償者，倘分得
價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。依原判決所採分割方法，系爭土地分割後，分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數人，原審雖命系爭二筆土地分得價值較高之共有人提出超過其應分配土地之價額為補償，惟係判令向分得價值較低之共有人為共同補償，而非判令向分得價值較低之共有人各別給付各應受補償之金額，依上說明，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又以原物為分割並以金錢補償者，二者共同構成裁判分割之內容，亦即原物應如何分配與金錢應如何互為補償，為一個分割方法，原判決關於金錢補償部分之論斷，既有可議，則原物分配部分，亦應併予廢棄發回。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十七 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 徐 璧 湖
法官 沈 方 維
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 二 月 十二 日