臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度重訴字第9號
原 告 王祥泰
訴訟代理人 黃健弘律師
被 告 李月鑾
訴訟代理人 林德盛律師
被 告 王進輝
被 告 林鷹谷
訴訟代理人 林睿煬
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於106年9月14日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告於起訴時主張被告3人所有 房屋無權占用原告所有坐落花蓮縣○○市○○段000地號土 地（下稱系爭土地），請求被告拆屋還地及返還不當得利等 ，並聲明：㈠被告李月鑾應將坐落系爭土地上之門牌號碼花 蓮縣○○市○○路000巷0號房屋（面積約138.33平方公尺） 拆除騰空，返還土地予原告；㈡被告李月鑾應給付原告新臺 幣（下同）271,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；被告李月鑾並應自起訴狀 繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告 4,518元；㈢被告王進輝應將坐落系爭土地上之門牌號碼花 蓮縣○○市○○路000巷0弄0號房屋（面積約138.33平方公 尺）拆除騰空，返還土地予原告；㈣被告王進輝應給付原告 271,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息；被告王進輝並應自起訴狀繕本送達翌 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告4,518元；㈤被 告林鷹谷應將坐落系爭土地上之門牌號碼花蓮縣○○市○○ 路000巷0弄0號房屋（面積約138.33平方公尺）拆除騰空， 返還土地予原告；㈥被告林鷹谷應給付原告271,125元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；被告林鷹谷並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭 土地之日止，按月給付原告4,518元等語。又原告於本院審 理時變更訴之聲明為：㈠被告李月鑾應將坐落系爭土地上之 門牌號碼花蓮縣○○市○○路000巷0號房屋（如附圖斜線A
部分所示，面積約95.49平方公尺，下稱系爭A房屋）拆除、 及花圃之地上物（如附圖斜線B部分所示，面積約40.48平方 公尺，下稱系爭地上物）清除，將占用之土地返還原告；㈡ 被告李月鑾應給付原告266,500元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告李月鑾並 應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給 付原告4,441元；㈢被告王進輝應將坐落系爭土地上之門牌 號碼花蓮縣○○市○○路000巷0弄0號房屋（如附圖斜線C部 分所示，面積約109.83平方公尺，下稱系爭B房屋）拆除騰 空，將占用之土地返還原告；㈣被告王進輝應給付原告 215,265元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息；被告王進輝並應自起訴狀繕本送達翌 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,587元；㈤被 告林鷹谷應將坐落系爭土地上之門牌號碼花蓮縣○○市○○ 路000巷0弄0號房屋（如附圖斜線D部分所示，面積約134.38 平方公尺，下稱系爭C房屋）拆除騰空，將占用之土地返還 原告；㈥被告林鷹谷應給付原告263,380元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告 林鷹谷並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止 ，按月給付原告4,389元等語（見本院卷第212至213頁）， 經核原告所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，參諸 前揭規定，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於90年間購得系爭土地。被告李月鑾以 其所有之系爭A房屋及系爭地上物、被告王進輝以其所有之 系爭B房屋、被告林鷹谷以其所有之系爭C房屋，均無權占用 系爭土地，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆屋 還地。又被告以渠等所有之房屋無權占有系爭土地，為無法 律上之原因而受利益，致原告受有相當於租金之損害，依民 法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。又 依花蓮縣花蓮地政事務所測量結果，系爭A房屋及系爭地上 物占用系爭土地面積合計為135.97平方公尺，系爭B房屋占 用系爭土地面積為109.83平方公尺，系爭C房屋占用系爭土 地面積為134.38平方公尺，而系爭土地坐落花蓮市中山路旁 ，為花蓮市精華商圈，鄰近花蓮火車站、連鎖餐飲餐廳及電 信門市等，交通便利，生活機能相當完善，依土地法第97條 第1項、第105條規定，應可以系爭土地之申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利，而系爭土地105年1月之申報地 價為3,920元/每平方公尺，爰請求以本件起訴時回溯5年計 算之不當得利，及起訴狀送達後至返還原告系爭土地之日止
之按月計算之不當得利，據此，原告得請求被告李月鑾給付 之回溯5年相當於租金之不當得利金額為266,500元（計算式 ：3,920×135.97×10%×5＝266,500），於返還系爭土地前 按月計算之不當得利金額為4,441元（計算式：3,920× 135.97×10%÷12＝4,441）；原告得請求被告王進輝給付之 回溯5年相當於租金之不當得利金額為215,265元（計算式： 3,920×109.83×10%×5＝215,265），於返還系爭土地前按 月計算之不當得利金額為3,587元（計算式：3,920×109.83 ×10%÷12＝3,587）；原告得請求被告林鷹谷給付之回溯5 年相當於租金之不當得利金額為263,380元（計算式：3,920 ×134.38×10%×5＝263,380），於返還系爭土地前按月計 算之不當得利金額為4,389元（計算式：3,920×134.38× 10%÷12＝4,389）等語，並聲明：㈠被告李月鑾應將坐落系 爭土地上之系爭A房屋（如附圖斜線A部分所示，面積約 95.49平方公尺）拆除、及系爭地上物（如附圖斜線B部分所 示，面積約40.48平方公尺）清除，將占用之土地返還原告 ；㈡被告李月鑾應給付原告266,500元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告李月 鑾並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按 月給付原告4,441元；㈢被告王進輝應將坐落系爭土地上之 系爭B房屋（如附圖斜線C部分所示，面積約109.83平方公尺 ）拆除騰空，將占用之土地返還原告；㈣被告王進輝應給付 原告215,265元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息；被告王進輝並應自起訴狀繕本送 達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,587元； ㈤被告林鷹谷應將坐落系爭土地上之系爭C房屋（如附圖斜 線D部分所示，面積約134.38平方公尺）拆除騰空，將占用 之土地返還原告；㈥被告林鷹谷應給付原告263,380元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；被告林鷹谷並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭 土地之日止，按月給付原告4,389元。
二、被告李月鑾則以：系爭A房屋及系爭地上物為被告李月鑾所 有，所使用之基地即系爭土地乃被告李月鑾於57年11月27日 向訴外人即當時系爭土地原所有權人蔡明飛承租，以作為建 築房屋基地使用（當時地號為花蓮縣○○市○○段000○0地 號）。承租期間原約定58年1月1日至59年12月31日止，但於 契約書內特別註記期滿得繼續承租，且租期屆滿後，被告李 月鑾仍繼續使用系爭土地並繳納租金，出租人蔡明飛亦未為 反對意思，而轉換成不定期租賃關係，被告仍持續向蔡明飛 繳納租金，甚至蔡明飛曾因系爭土地公告地價上漲而向本院
訴請增加租金，經本院判決應調整增加租金，後經最高法院 以69年度台上字第3076號判決駁回被告李月鑾之上訴而確定 。嗣系爭土地所有權移轉登記予訴外人即蔡明飛之女蔡秀鑾 所有，被告李月鑾則向蔡秀鑾繳納租金至94年度，惟於95年 底，被告李月鑾經由蔡秀鑾之伯父告知蔡秀鑾已將系爭土地 所有權移轉他人，故未將95年度租金給付予蔡秀鑾，後因查 得所有權人為原告，另將95至99年度之租金以郵寄郵政匯票 方式寄至原告位於臺北市○○區○○路0段000號7樓地址， 惟遭退回，被告李月鑾再於100年5月25日將95至99年度之租 金於本院提存所辦理提存，然遭本院提存所以無管轄權而否 准。被告李月鑾於100年6月27日另以郵寄郵政匯票方式寄至 原告位於臺北市○○區○○街000號6樓地址，經原告收受。 被告李月鑾又於104年間，將100至104年度之租金，以郵寄 郵政匯票方式寄至原告住址，惟遭退回，故被告李月鑾乃於 105年2月26日將100至104年度之租金，依法辦理清償提存於 臺灣士林地方法院。又被告李月鑾於106年3月17日將105、 106年度之租金，以郵寄郵政匯票方式寄至原告臺北市○○ 區○○路0段000巷0號2樓住址。據此，被告李月鑾就系爭A 房屋及系爭地上物所坐落之系爭土地，應有租地建屋之不定 期租賃關係存在，並非無權占有，更無不當得利之情。況原 告之前手蔡秀鑾於出賣系爭土地予原告時，並未依法通知被 告李月鑾行使優先承買權，依民法第426之2條規定，蔡秀鑾 與原告間就系爭土地所有權所為之移轉登記，亦不得對抗被 告李月鑾等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、被告王進輝則以：系爭B房屋係被告王進輝於57年4月29日以 30,085元於本院拍賣拍定取得，並取得權利移轉證明書。被 告曾向系爭B房屋坐落土地即系爭土地之原所有權人蔡明輝 繳納租金，惟嗣因系爭土地曾多次移轉他人，之後不知租金 要繳給誰，故租金僅交到80年幾年。又原告90年間購買系爭 土地時，蔡秀鑾或原告均未通知被告王進輝行使優先承買權 ，所以渠等間之系爭土地所有權移轉依法不能對抗被告王進 輝。又被告王進輝就系爭土地已時效取得地上權等語，並聲 明：原告之訴駁回。
四、被告林鷹谷則以：坐落系爭土地上之系爭C房屋為被告林鷹 谷向訴外人即系爭土地原所有權人蔡寅承租系爭土地興建使 用，於56至81年間向系爭土地後來之所有權人蔡明飛承租， 82年後再向系爭土地後來之所有權人蔡秀鑾承租，被告林鷹 谷並持續繳交租金至95年間，96年後租金因沒人來收，所以 並未再繼續繳納，另被告林鷹谷不知土地所有人有換人。又 蔡秀鑾或原告均未通知被告林鷹谷行使優先承買權，所以渠
等間之系爭土地所有權移轉依法不能對抗被告林鷹谷等語， 並聲明：原告之訴駁回。
五、本院之判斷：
㈠經查，系爭土地於70年3月1日重劃前地號為嘉禾段402之17 、402之18、402之4、402之5、402之7、403之3、403之6地 號，又嘉禾段402之4、402之5、403之3地號土地原所有權人 為蔡寅，嗣移轉所有權予蔡明飛，又嘉禾段402之17、402之 18、402之7、403之6原所有權人為蔡明飛；嗣70年3月1日重 劃後地號為莊敬段731地號土地，所有權人為蔡明飛。系爭 土地所有權復於90年5月11日以分割繼承為原因，移轉登記 予蔡秀鑾，蔡秀鑾再於同月18日以買賣為原因，移轉登記予 原告等節，有土地登記謄本（含舊簿）及異動索引等附卷可 佐（見本院卷第22頁、第117至118頁、第226至227頁、第 233至251頁），應堪認為真。又系爭A房屋及系爭地上物為 被告李月鑾所有，系爭B房屋為被告王進輝所有，系爭C房屋 為被告林鷹谷，該等房屋及地上物均坐落於系爭土地上等情 ，為兩造所不爭執，亦可認為真。
㈡原告另主張被告係無權占用其所有之系爭土地，並請求拆屋 還地及給付相當於租金之不當得利等節，為被告所否認，並 以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：1.被告是否無權占用系 爭土地？2.若是，原告得否請求拆屋還地？被告是否應給付 相當於租金之不當得利？茲分述如下：
1.被告是否無權占用系爭土地？
⑴被告與原告間應有不定期租賃契約存在：
①按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限 者，不適用之。88年4月21日修正公布、89年5月5日施行之 民法第425條定有明文。又基於保護民法債編修正前之既有 秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契 約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98 年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。
②原告主張被告係無權占用其所有之系爭土地，且被告並未提 出完整之繳付租金資料等語，被告則以前詞置辯。被告李月 鑾提出花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書、房屋基地租用契 約書、最高法院69年度台上字第3076號民事判決書、存證信 函、郵政匯票、提存書等件（見本院卷第27至65頁）、被告 王進輝則提出系爭B房屋之權利移轉證明書、本院所發之定 期點交不動產通知、建築執照、收據等件（見本院卷第134 至138頁）、被告林鷹谷另提出花蓮縣地方稅務局房屋稅籍
證明書、台灣電力公司花蓮區營業處函、建築執照（變更設 計）申請書、房屋平面圖、收據等件（見本院卷第79至101 頁、第110至113頁）為證。
③經查，證人蔡秀鑾於本院審理時證稱：我爺爺是蔡寅，父親 是蔡明飛，在小時候我有聽我爺爺說被告現在住的地方有租 給被告李月鑾、王進輝、林鷹谷。系爭土地其移轉予原告前 並未通知被告3人行使優先承購權。我記得跟被告李月鑾收 的租金每年1萬出頭。被告李月鑾每次都寄匯票給我，我再 去兌現，從幾年開始我根本不記得，從幾年開始沒拿到都不 記得。至少10年沒收到租金。94年前寄給我的匯票我都有收 到，90年5月18日後有次我去被告李月鑾家，她說租金現在 已經有別人收了。被告李月鑾提出之房屋基地租用契約書（ 見本院卷第28至29頁）我沒印象，但匯票及存證信函我有收 到。另我忘了有沒有收到被告林鷹谷給的90至95年之租金， 如果有收，雙方都會有簽章證明。被告林鷹谷所提之資料（ 即本院卷第93至113頁）裡面的簽章是我簽的，如果是蔡明 飛就是我父親簽的。我有親自去跟被告林鷹谷收租，次數不 多，收租時他有住在該處。依照被告王進輝所提出的資料（ 即本院卷第137至138頁）這是被告王進輝付給我們的租金， 前面是我父親簽收，後面是我的筆跡。因為被告王進輝住址 很不好找，我只記得1或2次去中山路那邊跟他收租，我聽我 伯父說他有另外的房子，後來我就很少去跟他收，他房子有 無其他人住因為不方便去看所以不清楚。所以就沒有再跟他 收租金。我沒有對被告王進輝表示土地不再租他，也沒有寄 存證信函。被告林鷹谷、王進輝租金繳到何時都沒印象，被 告的房子為何會蓋在我父親留下的系爭土地上我不知道，那 時我才小學，我爺爺、父親都去世了等語（見本院卷第202 頁背面至第205頁）。參照上開證人所述，及被告3人所提之 資料，其中被告李月鑾部分，被告李月鑾既有提出其與蔡明 飛於57年11月27日所立之房屋基地租用契約書（見本院卷第 28頁）證明其有向系爭土地之原地主蔡明飛租地建屋，雖為 58至59年間之定期租約（見本院卷第28頁所示出租期間）， 惟之後蔡明飛、及其女即系爭土地之後手蔡秀鑾仍有向被告 李月鑾持續收取租金而無反對之意思表示，又被告李月鑾於 系爭土地變更所有權人為原告後，亦曾向原告繳付租金，是 應已成立不定期租賃契約，依上開規定及說明，該租地建屋 契約仍應繼續對系爭土地之後手即原告存在。另被告林鷹谷 部分，其雖未提出租地建屋契約書之書面資料，惟由其提出 之房屋稅籍資料及電表裝設資料（見本院卷第79至80頁）顯 示該屋於48年間有房屋稅籍登記，49年6月1日裝表供電等情
，並參酌上開證人之證述內容及收據資料等，可知被告林鷹 谷應有於48年間向系爭土地之前手蔡寅承租土地建屋，並向 蔡寅、及後來之系爭土地後手蔡明飛、蔡秀鑾等人繳納租金 ，又渠等間並無約定租賃期限，是應有不定期之租地建屋契 約存在，而系爭土地所有權雖於90年間移轉登記於原告，惟 依上開規定及說明，該租地建屋契約仍應繼續對系爭土地之 後手即原告存在。至於被告王進輝部分，由其提出之權利移 轉證書及定期點交通知書可知其應於57年間以拍賣方式取得 系爭B房屋等情，又由上開證人所述及被告王進輝所提之收 據資料觀之，被告王進輝於取得系爭B房屋所有權後，曾有 繳納租金予當時系爭土地所有權人蔡明飛，顯見系爭B房屋 於興建時應有取得系爭土地所有權人之同意，否則被告王進 輝於拍定取得系爭B房屋後，理應會遭系爭土地所有權人以 無權占用而請求拆屋還地，再參以被告王進輝之後亦有繳付 租金之情，且亦無約定為定期租賃之相關事證存在，是被告 王進輝應有於取得房屋後即57年間起與系爭土地之原所有權 人蔡明飛成立不定期之租用基地（即系爭B房屋坐落基地） 契約，另系爭土地所有權雖於90年間移轉登記於原告，惟依 上開規定及說明，該租賃契約仍應繼續對系爭土地之後手即 原告存在。
④再者，原告主張被告有未繳租金之事實，縱有未定期租賃法 律關係，應已不存在。被告李月鑾之後所繳付之金錢至多僅 為相當於租金之不當得利等語，查，被告李月鑾固稱因不知 悉系爭土地所有權於90年間移轉登記予原告，而將90至94年 間之租金仍交付予蔡秀鑾，之後租金則有寄交予原告或予以 提存，而被告王進輝則自承80幾年後就未再繳納租金，又被 告林鷹谷則稱96年以後之租金就沒久繳等節，惟原告既未提 出其或其前手有依法催告繳納租金，且合法終止與被告間之 上開租約之相關事證，是被告縱有未繳納租金之情，原告依 法僅取得終止權，於尚未合法終止前，租賃契約仍為有效存 在，故原告此部主張，無足採憑。
⑵是則，被告李月鑾及林鷹谷與原告間之不定期租地建屋契約 ，及被告王進輝與原告間之不定期租賃契約，現均應仍有效 存在。從而，被告應非無權占用系爭土地等節，即堪認定。 2.若是，原告得否請求拆屋還地？被告是否應給付相當於租金 之不當得利？
查原告既與被告間仍有上開不定期租賃契約存在，自非無權 占用，故原告請求被告拆屋還地，及給付相當於租金之不當 得利云云，即非可採。
六、綜上所述，被告既基於上開不定期租賃契約而占用系爭土地
，自為有權占有，亦無不當得利之處，從而，原告依民法第 767條第1項前段及第179條規定，請求被告拆屋還地，及給 付相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
民事庭 法 官 鍾志雄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
書記官 游意婷
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