臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第197號
原 告
即反訴被告 游千儀
訴訟代理人 陳鈺林律師
被 告 楊清吉
即反訴原告
訴訟代理人 許正次律師
李韋辰律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國106年8
月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造於民國106年5月14日就原告所有花蓮縣○○鄉○○段○○○地號土地及坐落其上之同段二四八建號建物（即門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路○段000號房屋）所為之買賣關係不存在。本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：花蓮縣○○鄉○○段000地號土地及坐落其上同 段248建號建物即門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段000號房 屋（下稱系爭房地）為原告所有，前於民國106年5月9日專 任委託永慶不動產加盟店花蓮中山不動產企業社（下稱永慶 房屋）銷售，委託期間自106年5月9日起至106年12月31日止 ，委託銷售總價原為新臺幣（下同）860萬元，俟於同年5月 13日變更為800萬元（下稱系爭委託契約）。被告得知上情 後，一再向原告表示願以同樣條件向原告購買系爭房地，原 告則告以已委託永慶房屋銷售，在專任委託期間不能自行出 售，但被告一再央求原告，並表示可以先簽立買賣契約給付 訂金，保證被告確實願意向原告購買系爭房地，待原告與永 慶房屋終止系爭委託契約後，再繼續履行買賣契約。原告禁 不起被告一再請求，未深思熟慮即與被告於106年5月14日就 系爭房地訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），同時訂立1 份附約，其上載明：「本契約之賣方若無法與委託房仲（永 慶房屋）解除委託時，本契約即無效」，亦即兩造約定如永 慶房屋不同意終止系爭委託契約時，系爭買賣契約即失其效 力，兩造即無買賣關係存在。被告並於簽約後開立200萬元 之訂金支票交由承辦代書收執，俟原告與永慶房屋合意終止 系爭委託契約後再履行與被告間之系爭買賣契約。惟原告事 後向永慶房屋請求提前終止系爭委託契約，永慶房屋表示其
已覓得買主即將成交，不同意終止契約，原告告以被告上情 後，被告竟表示原告必須履行系爭買賣契約，否則即應賠償 被告200萬元違約金，違背兩造所簽定附約之內容。兩造簽 定系爭買賣契約附約約定，原告若無法終止與永慶房屋之系 爭委託契約，系爭買賣契約即歸於無效，核其性質，係就系 爭買賣契約約定附款，於一定條件成就後系爭買賣契約即失 其效力，現永慶房屋已確定不願與原告終止系爭委託契約， 解除條件業已成就，系爭買賣契約當然失其效力，兩造間即 無買賣關係存在。又，所謂既成條件係指過去既定之事實， 兩造訂定系爭買賣契約附約時，系爭委託契約並未終止，自 無「委任契約業已終止」之過去既定事實存在。再者，從系 爭買賣契約附約文字觀之，兩造訂立附約真意係指原告與永 慶房屋合意終止系爭委託契約之情形，並非指原告片面違約 終止系爭委託契約之情形，否則兩造即無訂立此附約之必要 ，甚或可以約定原告須負責終止系爭委託契約。為此，提起 本件訴訟，並聲明：確認兩造就原告所有系爭房地於106年5 月14日所訂之買賣契約，其買賣關係不存在。二、被告則以：原告與永慶房屋間之系爭委託契約屬委任與居間 之混合契約，乃繼續性契約，兩造簽約時係希望自系爭買賣 契約成立後，不再由永慶房屋繼續尋找交易機會並締結買賣 契約，故系爭買賣契約附約第1條約定所稱「無法與委託房 仲（永慶房屋）『解除』契約」等語，應指「無法與委託房 仲（永慶房屋）『終止』契約」。而原告與永慶房屋間，無 論依民法規定或系爭委託契約約定，原告均得隨時終止系爭 委託契約，且依據系爭買賣契約附約第1項後段，被告同意 支付終止原告與永慶房屋終止系爭委託契約所生之費用，永 慶房屋在此前提下並無任何損失，蓋其可視為完成仲介任務 並收取同樣報酬，無不同意終止系爭委託契約之理，故本件 無法想像原告有不能終止系爭委託契約之可能。因此，系爭 買賣契約附約第1條約定之條件，於契約成立前已確定不能 成就，乃既成條件，此雖為被告不知，亦不生影響，故兩造 係以確定不成就之既成條件為系爭買賣契約之解除條件，應 屬無條件，原告以永慶房屋已覓得買主，主張系爭買賣契約 無效，洵屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民法第247條第1項前段訂有明文。而所謂 即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確 ，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以 對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第
1031號判例）。原告主張與被告間系爭買賣契約不存在，為 被告所否認，則兩造間就系爭房地之買賣關係存否不明確， 致原告是否應負系爭買賣契約出賣人責任之私法上地位有受 侵害之危險，而該危險得以確認判決加以除去，參照前開說 明，堪認原告就提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利 益存在，應有確認利益，合先敘明。
㈡、經查，原告於106年5月9日將其所有系爭房地專任委託永慶 房屋銷售，委託期間自106年5月9日起至106年12月31日止， 委託銷售總價原為860萬元，俟於同年5月13日變更為800萬 元；嗣原告於同年5月14日復就系爭房地與被告訂立買賣契 約，惟兩造於同日另行簽定系爭買賣契約之附約等情，有專 任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣契約 書、買賣契約之附約等件為證（見本院卷第7至14、16頁） ，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈢、按附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力， 無待當事人另以意思表示為之。是以附解除條件之契約，於 條件成就時，當然失其效力；法律行為成立時，其成就與否 業已確定之條件即所謂既成條件，亦即法律行為所附條件， 係屬過去既定之事實者，雖其有條件之外形，但並無其實質 之條件存在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否已經 確定，亦非民法第99條所謂條件（最高法院99年度台上第24 46號、103年度台上第516號裁判要旨參照）。次按，解釋意 思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民 法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為 推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌 訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據 資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟 價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或 截取書據中一二語，任意推解致失其真意；如契約文字已表 示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而 更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良 俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受 契約約定之拘束（最高法院99年度台上字第1421號、97年度 台上字第1676號判決參照）。
㈣、查系爭買賣契約附約約定內容為：「立契約人（買方）：楊 清吉、（賣方）游千儀。本附約係民國106年5月14日訂立不 動產買賣契約之附約（標的即花蓮縣○○鄉○○路0段000號 之農舍連地賣戶），雙方約定如下：一、本契約之賣方若無 法與委託房仲（永慶房屋）解除委託時，本契約即無效，因 解除委託委售契約產生之費用由買方負擔。…」等文字（見
本院卷第16頁），原告主張兩造於簽立系爭買賣契約前，均 知悉原告已與永慶房屋就系爭房地簽立專任委託契約等情， 為兩造所不爭執，又系爭委託契約為繼續性契約，故兩造附 約所約定之「解除委託契約」，實意指「終止委託契約」之 情形，而兩造訂立附約時之真意，應係指「兩造雖已簽訂系 爭買賣契約，然既原告已先與永慶房屋簽訂系爭委託契約， 原告若事後無法與永慶房屋終止系爭委託契約，則兩造間系 爭買賣契約即無效」之意。至於所謂「終止系爭委託契約」 ，應係指原告與永慶房屋「合意終止」系爭委託契約之意， 而非指原告片面違約之情形，蓋兩造既均已知悉原告與永慶 房屋已先簽立專任委託契約，而在系爭買賣契約附約分別約 定系爭委託契約終止與否之法律效果（亦即若原告能終止系 爭委託契約，則被告願意負擔終止後違約費用；若原告無法 終止系爭委託契約，則系爭買賣契約則歸於無效），倘兩造 立約真意並非指「原告與永慶房屋合意終止契約」之情形， 即無須就可否終止系爭委託契約分別約定，僅約定原告應向 永慶房屋終止系爭委託契約之情形即可，故原告稱系爭買賣 契約附約第1條所約定者乃係指「原告與永慶房屋合意終止 系爭委託契約」之情形，應屬可採。是以，兩造於系爭買賣 契約附約既約定「原告若事後無法與永慶房屋合意終止系爭 委託契約，則兩造間系爭買賣契約即無效」等內容，顯係兩 造以「原告無法與永慶房屋合意終止系爭委託契約」作為系 爭買賣契約之解除條件，亦即倘原告無法與永慶房屋合意終 止系爭委託契約，則兩造間系爭買賣契約失其效力。查本件 永慶房屋因已找到系爭房地之買主，而不願與原告合意終止 系爭委託契約等情，為被告所不否認，則前述解除條件自已 成就，洵堪認定。從而，系爭買賣契約既因解除條件成就而 失其效力，則原告訴請確認兩造間之買賣關係不存在，為有 理由，應予准許。至被告雖辯以系爭買賣契約附約第1條約 定之條件乃既成條件云云，惟「原告是否能與永慶房屋合意 終止系爭委託契約」此一條件，於兩造簽訂系爭買賣契約之 時，為將來客觀上不確定之事實，並非過去既定之事實，自 非既成條件，是被告上開所辯，並無足採。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭房地既經反訴被告於106年5月14日以總 價766萬元售予反訴原告，反訴原告依系爭買賣契約及民法 第367條第1項規定，自得請求反訴被告將系爭房地移轉登記 為反訴原告所有，並交付予反訴原告占有。另系爭買賣契約 第10條約定，若反訴被告另行出售系爭房地，應退還已收受 價款並賠償同額違約金。反訴被告若將系爭房地移轉登記為
第三人所有，自屬可歸責於反訴被告之情事致給付不能，反 訴原告除得解除系爭買賣契約請求反訴被告返還已收受價款 外，亦得依系爭買賣契約第10條約定請求賠償違約金。反訴 被告已自反訴原告處受領200萬元，倘反訴被告已將系爭房 地移轉登記為第三人所有，僅以反訴起訴狀為解除契約之通 知，請求反訴被告返還已受領之200萬元及給付200萬元違約 金等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴被告應將系爭房地移轉 登記予反訴原告，並交付反訴原告占有；或給付反訴原告 400萬元，及自系爭房地移轉登記為第三人所有之日起至清 償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假 執行。
二、反訴被告則以：反訴被告無法與永慶房屋合意終止系爭委託 契約，依兩造系爭買賣契約附約約定，解除條件業已成就， 系爭買賣契約依法失其效力，系爭買賣契約既不存在，反訴 原告要求反訴被告將系爭房地移轉登記為反訴原告所有，並 使反訴原告占有，或依系爭買賣契約第10條約定請求被告給 付400萬元及遲延利息，均無理由等語，資為抗辯，並聲明 ：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
查系爭買賣契約乃以「原告無法與永慶房屋合意終止系爭委 託契約」作為解除條件，現解除條件已成就，故系爭買賣契 約業因解除條件成就，失其效力而不存在，業如前述。而兩 造所簽訂之系爭買賣契約既已不存在，反訴被告自無須依系 爭買賣契約或民法第367條規定，負交付買賣標的物之義務 。至兩造間系爭買賣契約第10條固約定有：「違約條件：… 乙方（即反訴被告）如不賣或另自行出售於他人，以及不照 契約履行移交，或因發生糾葛致不能履行契約時，經甲方（ 即反訴原告）限期催告，尚不克如期辦理產權移轉登記而違 約者，除了退還已收價款外，並應賠償已收價款同額之違約 金予甲方，始得解除本契約」等內容（見本院卷第12頁）， 惟系爭買賣契約既已不存在，反訴被告即無債務不履行情事 ，系爭買賣契約業失其效力，無從再次解除，亦難認反訴被 告有何違反系爭買賣契約第10條約定之處。準此，反訴原告 請求反訴被告應將系爭房地移轉登記予反訴原告，並交付反 訴原告占有，或應依債務不履行規定或系爭買賣契約第10條 約定，主張解除系爭買賣契約並請求給付反訴原告400萬元 及遲延利息，均屬無據，應予駁回。
參、綜上所述，兩造所簽訂之系爭買賣契約因解除條件成就而失 其效力，故原告請求確認兩造間之買賣關係不存在，為有理 由，應予准許。因系爭買賣契約已不存在，故反訴原告依系
爭買賣契約或民法第367條規定，請求反訴被告應將系爭房 地移轉登記予反訴原告，並交付反訴原告占有，或債務不履 行規定或系爭買賣契約第10條約定，向反訴被告主張解除系 爭買賣契約，並請求400萬元及遲延利息，均無理由，應予 駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經核與 判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
民事庭 審判長法 官 湯文章
法 官 沈士亮
法 官 簡廷涓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5 」繳納上訴裁判費，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 王誠億