臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第1308號
原 告 元智天下管理委員會
法定代理人 黃郁榕
訴訟代理人 陳偉芳律師
許世賢律師
被 告 劉秀真
訴訟代理人 陳國生
鄭世脩律師
複 代理人 陳佳函律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國106 年6 月1 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將位在門牌號碼桃園市○○區○○路0 段00巷00號1 樓周遭巷道（桃園市中壢地政事務所土地複丈成果圖編號80⑴、80⑵、80⑹之封閉設施（如複丈成果圖所示Ａ部分之鐵捲門、Ｂ部分之砌牆、Ｃ1 部分之鐵門及Ｃ2 部分之砌牆）予以拆除。被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0 段00巷00號1 樓之騎樓（桃園市中壢地政事務所土地複丈成果圖編號80⑶）上之鐵捲門（如複丈成果圖Ｇ部分）及興仁路2 段27巷15號1 樓騎樓（桃園市中壢地政事務所土地複丈成果圖編號80⑷）上之鐵捲門（如複丈成果圖Ｈ部分）予以拆除。
被告劉秀真不得將A 棟門牌號碼為桃園市○○區○○路0 段00號建物通往地下室之樓梯間（如附圖所示Ｄ部分）、B 棟門牌號碼為中壢市○○路0 段00號建物通往地下室之樓梯間（如附圖所示Ｅ部分）及、C 棟門牌號碼為桃園市○○區○○路0 段00巷00號及15號建物通往地下室之樓梯間（如附圖所示Ｆ部分）之鐵門上鎖及為其他妨害住戶進入地下室之行為。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣肆萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分 所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執 行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事 務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體 法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義 為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非 法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定 之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管
理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上 當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相 關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、 第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第 22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法 上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就 此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年度台上字第 790 號民事判決參照）。經查，本件涉及原告社區共用部分 及附屬設施應否拆除，依公寓大廈管理條例第36條第1 項第 2 款、第3 款、第11款規定，均與原告之職務相關，原告自 有代表全體區分所有權人起訴之訴訟實施權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項、第256 條分別 定有明文。原告起訴時原聲明：（一）被告應將門牌號碼桃 園市○○區○○路0 段00巷00號1 樓（下稱系爭13號1 樓建 物）周遭防火巷道如起訴狀所附使用執照圖（下稱使用執照 圖）標示A 之鐵捲門、B 之砌牆及C 之鐵門部分予以拆除。 （二）被告應將系爭13號1 樓建物騎樓上鐵捲門及系爭1 號 1 樓建物騎樓上鐵捲門予以拆除。（三）被告應將系爭15號 、19號、13號及15號等3 棟建物通往地下室之樓梯間大門門 鎖予以拆除。嗣經桃園市中壢地政事務所實際測量後，即依 該所於民國106 年4 月7 日以中地測字第1060005828號函所 附之複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖），將上開訴之 聲明變更為：（一）被告應將系爭13號1 樓建物周遭巷道如 附圖編號80⑴、80⑵、80⑹之封閉設施（即附圖所示Ａ部分 之鐵捲門、Ｂ部分之砌牆、Ｃ1 部分之鐵門及Ｃ2 部分之砌 牆）予以拆除。（二）被告應將系爭13號1 樓建物之騎樓如 附圖80⑶上之鐵捲門（即附圖所示Ｇ部分）及系爭15號1 樓 建物騎樓如附圖80⑷上之鐵捲門（即附圖所示Ｈ部分）予以 拆除。（三）被告不得將A 棟即系爭15號（如附圖所示D 部 分）、B 棟即系爭19號（如附圖所示E 部分）、C 棟即系爭 13號及15號（如附圖所示F 部分）等3 棟建物通往地下室之 樓梯間之鐵門上鎖及為其他妨害住戶進入地下室之行為。經 核原告所為上開變更，係依中壢地政事務所鑑測結果更正， 核屬更正事實之陳述，並未變更原訴訟標的，揆諸前開規定 ，自應允許。
貳、實體方面
一、原告主張：元智天下社區（下稱元智社區）坐落在桃園市○ ○區○○段00地號土地上，分別建有A 、B 、C 棟建物。其
上門牌號碼分別為前述之系爭15號、19號、13號及15號建物 。被告則為元智社區系爭13號1 樓、系爭15號1 樓建物之所 有權人。詎被告為圖出租使用便利，擅自將元智社區內巷道 如附圖所示編號80⑴、80⑵、80⑹之A 、B 、C1、C2部分， 分別以鐵捲門、砌牆及鐵門堵住元智社區住戶逃生出口，構 成社區居民安全疑慮。被告尚將其所有系爭13號1 樓、15號 1 樓建物應供公眾通行之騎樓裝設鐵捲門，阻礙公眾通行， 妨礙社區外觀整齊。並在全體住戶共有之A 、B 、C 棟地下 室樓梯進出口之鐵門加裝門鎖，張貼告示為私人所有，禁止 他人進入，已侵害全體住戶之使用權益。為此，爰依公寓大 廈管理條例相關規定、元智社區規約第13、15條、民法第76 7 條、第821 條等規定，請求被告回復原狀等語。並聲明： （一）被告應將系爭13號1 樓建物周遭巷道如附圖編號80⑴ 、80⑵、80⑹之封閉設施（即附圖所示Ａ部分之鐵捲門、Ｂ 部分之砌牆、Ｃ1 部分之鐵門及Ｃ2 部分之砌牆）予以拆除 。（二）被告應將系爭13號1 樓建物之騎樓如附圖80⑶上之 鐵捲門（即附圖所示Ｇ部分）及系爭15號1 樓建物騎樓如附 圖80⑷上之鐵捲門（即附圖所示Ｈ部分）予以拆除。（三） 被告不得將A 棟即系爭15號（如附圖所示D 部分）、B 棟即 系爭19號（如附圖所示E 部分）、C 棟即系爭13號及15號（ 如附圖所示F 部分）等3 棟建物通往地下室之樓梯間之鐵門 上鎖及為其他妨害住戶進入地下室之行為。
二、被告則以：①就第一項聲明部分：建商二羚建設公司（下稱 二羚建設）與訴外人即被告之父劉江波就系爭遠東段80地號 土地合建系爭建物，當時約定系爭13號1 樓建物旁剩餘空地 由劉江波使用，故系爭13號1 樓建物周遭巷道乃約定專用之 空地，被告可合法使用。且系爭建物為公寓大廈管理條例施 行前即已取得建造執照之公寓大廈，被告就系爭空地有約定 專用之範圍分管契約存在，既如前述，則其他區分所有權人 仍應受原分管協議之拘束，被告即具有合法之管理使用權限 。縱認二羚建設與劉江波之約定無從拘束其後之所有權人， 然若任社區人員通行上開巷道，將侵害被告土地所有權，原 告應就系爭空地為防火巷道，不得約定專用乙節舉證。②就 第二項聲明部分：系爭鐵捲門於被告拍定時，即為法院點交 範圍，並非被告私設或增設，且系爭15號建物騎樓為私設騎 樓，其所有權歸屬被告私人所有，並非依法留設之騎樓，無 留供公眾通行使用之義務，被告架設鐵捲門自無礙元智社區 之權利。③就第三項聲明部分：二羚建設興建系爭建物時， 將通往地下室之機械昇降停車室所有權獨立出售他人，同時 經營地下室PUB ，供中壢地區大學生夜間出入使用，原地下
室設計之停車位，從未供停車使用。故被告拍定取得地下室 ，實已具地下室之專屬所有權，社區其餘住戶欲使用，即應 與被告簽訂租約，無由任意停放使用。且被告就地下室持分 達百分之85以上，除公共設施外，其餘均應歸被告所有並管 理。又原告非土地登記之權利主體，難認有訴請排除侵害之 權利等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、關於訴之聲明第1項：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求，民法第767 條第1 項、第821 條前 段定有明文。次按共有人之應有部分係存在共有物之全部， 共有人如未經他共有人全體同意而就共有物之全部或一部任 意占用收益，他共有人得本所有權請求除去其妨害（最高法 院104 年度台上字第942 號裁判意旨參照）。又按當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法 第277 條前段亦有規定。是以無權占有為原因，請求返還土 地者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之 ，最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號 、88年度台上字第1164號著有裁判意旨可資參照。 ㈡經查：系爭土地為原告社區坐落基地，為多名區分所有權人 所共有，此有土地登記謄本附卷可稽（本院卷二第28-70 頁 ），被告僅分別有應有部分萬分之995 、萬分之1626（本院 卷二第28頁），卻於系爭13號建物周遭設立如附圖所示A 、 B 、C1、C2之封閉設施而為排他占有使用乙節，有複丈成果 圖（本院卷二第93-94 頁）、現場照片（本院卷一第 11-13 頁、卷二第80-81 頁），本院並履勘現場，確認該A 、B 、 C1、C2封閉設施圍起之區域無法對外通行，目前由被告作為 儲物空間使用屬實（本院卷二第77頁）。被告辯稱其就該部 分有約定專用之正當使用權源乙節，為原告所否認，揆諸前 揭舉證責任分配原則之說明，自應由被告就此有利於己之事 實舉證以實其說。
㈢按基於債之相對性，在債之關係中，其法律關係原則上僅建 構於參與債之關係之法律主體間，故債權人原則上僅能對債 務人主張，而不能拘束第三人。被告抗辯依據81年11月間， 房屋第一手買受人與建商二鈴建設股份有限公司間之房地預 定買賣契約書，所有住戶已一致同意聲明第一項之三角區域 為被告約定專用之範圍云云，惟被告僅提出合建契約書及切 結書為證（本院卷一第268-279 頁），然查合建契約書係建 方張宇輝與房屋第一手買受人劉江波之間之債權契約，其效
力不及於其他區分所有權人，被告無法依據合建契約書排除 其他區分所有權人之使用。更何況該合建契約書係約定「其 因建築所空置之法定空地（按Ａ、Ｂ棟共用之梯間之中心線 為準）則歸由甲方使用」（本院卷一第276 頁），而非使用 全部。至於切結書則係二鈴建設股份有限公司所立，亦屬債 權契約，其效力亦不及於其他區分所有權人，被告亦無法依 據二鈴公司之切結書排除其他區分所有權人之使用。 ㈣按修正前民法第820 條第1 項規定：「共有物，除契約另有 訂定外，由共有人共同管理之。」，又大法官於釋字第 349 號解釋釋示：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為 『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓 人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必 要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而 知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善 意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有 違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」。查被告雖 提出買賣契約書（本院卷一第202-219 頁）以資證明系爭空 地有約定專用之分管契約存在云云，惟元智天下社區有 148 戶（本院卷一第298-304 頁），被告僅提出一份契約書，無 法證明其他區分所有權人亦有簽訂分管契約，更何況社區有 多戶已經過二手買賣，縱先前住戶訂有分管契約，依釋字第 349 號解釋，善意之受讓人亦無須受該分管契約之拘束，被 告不能依據分管契約排除其他區分所有權人之使用。甚且， 買賣契約書第二條係規定「本大廈之空地由壹樓住戶管理使 用。」，而系爭基地所建大廈之壹樓住戶共有6 戶（本院卷 一第289 頁），並非只有被告一人，縱有分管契約，亦係約 定由6 戶壹樓住戶管理使用，而非僅約定由被告一人管理使 用，被告所辯顯無理由。
㈤按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共 用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違 反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住 戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並 得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如 有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第9 條定有明 文。依據桃園市政府建築管理處105 年5 月18日桃建拆字第 1050017988號函及桃園市政府建築管理處105 年1 月29日桃 建拆字第1050004682號函（本院卷一第168-172 頁）載明桃
園市○○區○○路0 段00巷00號1 樓旁（鐵架造）增建部分 違章建築「已違反建築法第25條規定，係屬未經主管建築機 關審查許可及擅自建築之建築物」，是桃園市政府建築管理 處已判定被告自行增建封閉部分違反建築法令，原告依據民 法第767 條第1 項、第821 條前段、公寓大廈管理條例第9 條第4 項請求被告拆除，為有理由。
四、關於訴之聲明第2項：
㈠按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之 防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或 其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約 另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（ 市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人 會議決議之限制。住戶違反第一項規定，管理負責人或管理 委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第 49條第1 項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆 期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀， 其費用由該住戶負擔。住戶應依使用執照所載用途及規約使 用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項 規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從 者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原 狀，公寓大廈管理條例第8 條第1 、3 項、第15條分別定有 明文。元智天下社區規約第15條亦規定「專有部分及約定專 用之使用限制：一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定 專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區分所 有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規 定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物 環境品質。」、第18條第1 項第2 、4 款亦規定「違反義務 之處置規定一、區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用 及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：（ 二）住戶違反本條例第8 條第1 項之規定，有任意變更社區 周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難設備之構造、設置 廣告物，應予制止…（四）住戶違反本條例第15條第1 項之 規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用 執照及規約之規定時，應予制止…」（本院卷一第48頁及反 面）。
㈡經查：被告固不爭執其於系爭13號建物、系爭15號建物騎樓 加裝鐵捲門（即訴之聲明第2 項附圖G 、H ）（本院卷一第 254 頁），上開騎樓業經桃園市政府查報為違章建築（本院 卷一第101 頁反面、第103 頁反面），而依據桃園市政府建 築管理處105 年10月17日桃建使字第1050052728號函（本院
卷二第4 、5 頁）就系爭桃園市○○區○○路○段00巷00號 1 樓及15號1 樓之騎樓可否架設鐵捲門一案，於說明三載明 ：另架設鐵門部分應依按建築法第73條第2 項規定：「建築 物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條 建造行為以外…其他與原核定使用不合之變更者，應申請變 更使用執照。」及同法第91條第1 項第1 款規定：「有左列 情形之一者…必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限 內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2 項 規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者」，補辦變更使 用許可手續等語，可知雖私設騎樓部分已計入建築面積及容 積樓地板面積，非屬法定提供公眾使用之騎樓，然其架設鐵 門變更使用仍應補辦變更使用許可手續，被告未申請變更使 用執照擅自變更使用，顯已違反建築法第73條第2 項及91條 第1 項第1 款規定。原告依據公寓大廈管理條例第8 條、第 15條及元智天下社區規約第15條、第18條第1 項第2 、4 款 之規定訴請被告拆除，洵屬有據。
五、關於訴之聲明第3項：
㈠按所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，乃抽 象存在，非指共有物之特定部分，按共有物之應有部分係抽 象的存在於共有物任何一部分，並非具體的局限於共有物之 特定部分（最高法院95年度台抗字第508 號、84年度台上字 第981 號民事裁判要旨參照），是雖依據臺灣桃園地方法院 民事執行處93年度執十字第23987 號執行案件資料顯示被告 透過法拍取得標的包含1837建號（即本社區A 、B 、C 棟地 下層），惟拍賣之權利範圍僅萬分之八千五百三十（本院卷 一第18、252 頁），並非全部，系爭地下室尚有多項公共設 施（本院卷一第317 、319 頁），是被告雖因就系爭1837建 號有應有部分而得按其共有之應有部分比例，對系爭建號建 物有使用收益之權，惟仍應依其設置目的及通常使用方法為 之，尤不能排除其他共有人按其應有部分比例對系爭建號建 物之使用收益權，公寓大廈管理條例第9 條，民法第818 條 、第820 條定有明文，查本件既無規約亦無分管契約約定系 爭建號建物即地下層由被告單獨使用收益，被告自不能排除 其他共有人之使用收益，損害其他共有人之權益，執行法院 雖依被告聲請點交拍賣標的，惟執行法院僅能將被告因拍賣 所得之權利點交予被告，非屬拍賣所得之權利執行法院無從 點交，故縱執行法院有將地下室點交予買受人即被告，被告 亦僅取得按其共有之應有部分比例使用收益之權，無法據以 排除其他共有人對地下室之使用收益。
㈡被告雖依買賣契約書第2 條第2 項、第4 項辯稱就地下室有
約定專用云云，惟依據上開四、㈣之說明，被告僅提出一份 買賣契約書，無法證明已與全部社區住戶有分管契約之約定 、亦無法拘束善意受讓人已如前述，況縱有約定，依買賣契 約書所載亦僅就停車位約定分管契約，其他區分所有權人僅 不得使用停車位，惟除此以外，被告並無排除其他區分所有 權人進入地下室按其應有部分管理使用之權利，被告所辯並 無理由。
㈢被告確曾於系爭13號建物、系爭15號建物及興仁路二段15號 、19號建物通往地下室之樓梯間鐵門上鎖，使住戶不得進出 地下室（本院卷一第21、254 頁），雖被告於本院106 年 2 月3 日履勘前已自行將門鎖拆除（本院卷二第77頁及反面） ，因被告仍爭執其對地下室有完全的使用權，可以排除其他 住戶進入地下室，原告依民法第767 條第1 項後段、第 821 條規定請求被告不得將系爭鐵門上鎖及為其他妨害住戶進入 地下室之行為，為有理由。
六、至被告一再辯稱系爭社區內尚有其他多處違建，應一視同仁 處理云云，惟行政行為，非有正當理由，不得為差別待遇， 行政程序法第6 條定有明文，此即行政法上之平等原則。然 行政機關若怠於行使權限，致使人民因個案違法狀態未排除 而獲得利益時，該利益並非法律所應保護之利益，因此其他 人民不能要求行政機關比照該違法案例授予利益，亦即人民 不得主張「不法之平等」（最高行政法院92年度判字第 275 號行政裁判要旨參照），附此敘明。
七、綜上所述，原告之訴為有理由，應予准許。八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。九、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，爰依職權宣告假 執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供 擔保，得免為假執行。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
中壢簡易庭 法 官 游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
書記官 黃晴筠